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商品房买卖协议解除即退房知识
依据《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》（以下简称“解释”）, 在签署商品房买卖协议以后, 购置人和开发商能够解除商品房买卖协议具体情形以及由此应负担法律责任以下:
通常情况下, 购房者有权依法解除协议(退房), 并依据实际情况要求开发商负担退还全部购房款、 赔偿贷款利息、 首付款存款利息、 购房税费、 违约金、 处罚赔偿金等法律责任。
1、 开发商私自变更计划设计:
指在商品房预售以后, 开发商变更计划设计, 影响房屋结构、 户型、 空间尺寸、 朝向、 整体环境等。开发商应根据同意计划、 设计建设商品房, 商品房销售后, 开发商不得私自变更。如经计划部门同意、 设计单位同意设计变更, 开发商应该在变更确立之日起10日内, 书面通知买受人。买受人有权在通知抵达之日起15日内做出是否退房书面回复, 15日内未作书面回复, 视同接收计划、 设计变更及由此引发房价款变更。开发商未在要求时限内通知买受人, 买受人有权退房; 买受人退房, 由开发商负担违约责任。（《商品房销售管理措施》第二十四条）
2、 商品房面积误差过大:
指商品房预售协议中约定面积与进行产权登记实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明, 面积误差比绝对值超出3%时, 购房者有权选择退房。开发商应该在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清房价款退还给购房者, 同时支付已付房价款利息。（《商品房销售管理措施》第二十条）
3、 商品房套型误差: 指按套(单元)计价商品房, 开发商应该在协议中附所售房屋平面图, 平面图应该标明具体尺寸, 并约定误差范围。按套(单元)计价预售商品房, 套型与设计图纸不一致, 或者相关尺寸超出约定误差范围, 协议中未约定处理方法, 购房者能够退房或者与房产商重新约定总价款, 购房者退房, 由开发商负担违约责任。（《商品房销售管理措施》第十九条）
4、 贷款申请未获同意: 指商品房买卖协议约定, 买受人以担保贷款方法付款,
因一方原因未能签订担保贷款协议, 造成协议不能推行, 另一方可请求解除协议和赔偿损失, 因不可归责于双方事由未能订担保贷款协议造成买卖协议不能推行, 当事人能够请求解除协议, 卖方应将收受购房款本金及其利息或定金返还买方。（“解释”23条）
5、 开发商拖延交楼: 指开发商没有根据协议约定交楼时间交付。购房者与开发商应在商品房预售协议中明确约定交楼时间, 若开发商未能在约定时限交付, 购房者有权要求开发商退房, 并依据协议约定金额支付延期违约金。经催告三个月仍未推行, 一方可解除协议, 但约定优先。没有约定, 经催告, 解除权行使合理期限: 三个月。解除权消亡期限: 没有催告, 解除权应在解除权发生之日起一年内行使; 逾期不行使解除权, 解除权消亡, 包含法定解除和约定解除。（“解释”第十五条）
组成根本违约拖延推行: 1．约定不接收拖延推行。2．推行期限组成协议必需原因, 超出期限推行将严重影响签订协议所期望经济利益。3．继续推行不能得到协议利益。
6、 商品房质量问题: 指开发商交付房屋应该是验收合格商品房, 如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用, 或者房屋交付使用后, 房屋主体结构质量经核验确属不合格, 购房者有权要求解除协议和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验, 假如确属主体结构质量不合格, 开发商应该办理退房手续, 返还购房款, 并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成损失进行赔偿。（“解释”第十二条）
7、 因房屋质量问题严重影响正常居住使用, 购房者有权要求解除协议和赔偿损失。质量缺点无法修理、 替换、 降价方法给予补救, 或补救成本过高。（“解释”第十三条）
8、 欺诈性质:
（1）出卖人签订商品房买卖协议时, 含有商品房买卖协议签订后, 出卖人未通知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人, 或隐瞒为拆迁赔偿安置房屋事实（一房二卖）、 或有意隐瞒没有取得商品房预售许可证实事实或者提供虚假商品房预售许可证实; 造成协议无效或者被撤销、 解除, 买受人能够请求返还已付购房款及利息、 赔偿损失, 并能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任: （“解释”第九条）
（2）出卖人与第三人恶意串通, 另行签订商品房买卖协议并将房屋交付使用（一房二卖）, 造成购房者无法取得房屋, 购房者也有权解除协议。买受人能够请求返还已付购房款及利息、 赔偿损失, 并能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任: （“解释”第十条）
9、 延迟办理房产证: 指商品房买卖协议约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求办理房屋全部权登记期限届满后超出一年, 因为出卖人原因, 造成买受人无法办理房屋全部权登记, 买受人有权请求解除协议和赔偿损失。（“解释”第十九条）
10、 其她情况: 关键指所购置商品房因违反了法律严禁性要求而无效, 如因司法机关依法查封或者以其她形式限制商品房权利; 属于共有房产, 签署购置协议未经过其她共有些人书面同意。
11、 开发商能够解除商品房买卖协议情形关键是指买受人拖延支付购房款, 经催告后在三个月合理期限内仍未推行, 开发商能够解除协议。有约定从约定。
提醒:
解除权行使期间: 《解释》第十五条要求“法律没有要求或者当事人没有约定, 经对方当事人催告后, 解除权行使合理期限为三个月。对方当事人没有催告, 解除权应该在解除权发生之日起一年内行使; 逾期不行使, 解除权消亡。”这是对商品房买卖协议解除权行使期限要求。
解除权行使期限, 适使用方法定时限和约定时限, 性质属于除斥期间, 即法律要求解除权于存续期间届满之时而消亡期间。与诉讼时效不一样不, 除斥期间效果是权利不能行使, 诉讼时效效果是失去胜诉权。诉讼时效能够中止, 除斥期间仅为权利法定存续期间, 不能中止。
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