资源描述
篇一: 购房协议住房面积要写清楚 以实际测量面积为准
购房协议住房面积要写清楚 以实际测量面积为准 有网友向记者反应, 最近预订了一个楼盘, 房子有赠予面积, 但销售人员表示, 买卖协议上面不会出现赠予面积字眼, 而且房产证上也不会出现赠予面积, 只会把户型图作为买卖协议附件粘上去。该网友担心, 以后假如要进行拆迁时, 赠予部分是否能取得赔偿？相关这些赠予面积, 在签协议时怎样能确保本身权益？
对此, 律师陆映文表示, 通常来说, 拆迁时赔偿依据为房产证上标明房屋面积或者实际测量面积。她提议该网友, 在签署房屋买卖协议时, 要和房地产开发商协商好, 将房屋具体面积写清楚, 不需要区分是否赠予面积, 以实际测量面积为准。陆律师还提醒, 赠予面积可能包含电梯、 过道等和其她户主公摊面积, 市民在购房时, 需要注意是否存在这种情况。
另外, 该网友还提到, 她选楼层为15楼, 而该栋楼旁边有一条计划路, 以后会有建设, 所以她担心建设噪音会影响到生活。对此, 地产界人士黄国敏表示, 会否受到噪音影响要看建设距离有多远, 假如确实受噪音影响话, 能够在窗户安装隔音玻璃, 噪音会变小一点。假如噪音过大, 陆律师则提议和施工单位协商, 必需时可向环境保护局等相关部门反应情况。篇二: 退房法定理由与条件
退房法定理由与条件
一、 是否符合退房条件
如在购房协议中已约定退房事宜, 可依协议行事; 也可对照《协议法》相关要求申请退房。
从现在法律来讲, 退房条件关键包含约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房协议中约定能够退房条件。如开发商延迟交房超出一定时限, 小区计划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表示内容, 在一定时限内无法取得产权证等。依据《协议法》要求, 既然双方当事人已约定好退房具体条件, 且购房者又有证据证实该条件成立, 那么购房者就能够通知开发商解除协议。这种情况下, 一旦业主起诉, 即使开发商推诿, 也会得到法院支持。 以下是常见购房者能够要求退房七种情形:
1、 延期交付房屋。这种情况是现在买房人最可能碰到一个情况。到了开发商与购房人在协议中约定交房以后,却迟迟得不到开发商入住通知。依据现在《司法解释》要求,开发商经购房人催告后在三个月合理期限内仍未推行,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。
2、 开发商开发手续不全,造成协议无效。现在开发商必需证件齐全才能盖楼、 卖房。假如开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署协议属于无效协议。因为是无效协议,开发商应该返还购房人交纳房款。
3、 开发商没经购房人同意私自变更设计。在购房人与开发商签署协议中,通常都约定开发商在变更设计之前,必需经过购房人同意。不然,开发商就组成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而私自变更房屋户型、 朝向、 面积等相关设计情况,购房人能够依据协议约定要求开发商退房。
4、 不能办理产权证。因为开发商原因,买房人在协议约定时限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就能够要求退房。另外,因为前几年部分房地产运作不规范,部分开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,造成购置这些楼盘购房人多年后无法拿到房屋产权证,购房人也能够要求退房。
5、 房屋面积误差超出3%。假如交房时房屋实测面积与签约时暂测面积误差比绝对值超出3%,购房人能够提出退房并要求退赔利息。6、 房屋质量造成严重影响使用。依据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人能够提出退房并要求开发商赔偿损失。
7、 房子存在抵押、 联建或其它经济纠纷。假如开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给她人,购房人查明后,就能够要求退房。
二、 协商不成再诉讼
提议业主, 假如满足协议约定退房条件, 最好还是先与开发商进行协商, 这么能够省去诉讼费用。假如开发商提出赔偿条件能使业主满意, 业主可依据本身情况收回退房要求, 或在开发商帮助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在协议中约定退房条款, 但符正当定退房条件, 法院也会支持业主退房要求。对于未经协议约定也不在法定范围内退房请求, 提议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼, 法庭判定过程相对较长。如业主发觉墙体出现裂缝, 可提出与开发商共同委托专业机构进行判定。若判定结果不会对房屋主体结构组成影响, 并能够修复, 法院将不予支持业主退房请求。但若判定后发觉裂缝无法修复, 法院则会支持业主退房请求, 同时会判判定费和业主装修费由开发商支付。
三、 索要违约金及相关税费
除房屋全价款及对应利息外, 开发商还须赔付业主前期支出费用。在索要违约金方面, 假如是开发商违约造成退房, 双方也在协议里约定了违约金, 那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及对应利息外, 还包含业主前期已支出部分费用, 如印花税、 购房契税、 交易手续费、 测绘费、 登记费、 利息损失、 购房代理费及律师费等, 这些都算入消费者实际损失范围内, 由开发商赔偿。在退房款方面, 采取一次性付款购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及对应利息。但经过按揭贷款、 公积金贷款买房情况则要相对复杂些。实践中, 都是发展商将应退购房款分成两部分, 属于买家首付款部分直接退还给买家, 属于买家向银行借款部分直接交还给银行, 并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人借款协议。另外, 开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段, 开发商一样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时, 已居住了一段时间, 这期间产生折旧费应由业主赔偿。在退房中若责任方为开发商, 购房者可不对房屋折旧进行赔偿, 若是购房者责任, 开发商则能够不赔偿业主装修费。
■退房步骤一览表提议
根据以下程序办理退房: 首先购房人经过挂号信、 传真或电话（最好是以书面方法）向开发商发出退房通知。买受人退房, 房地产开发企业应该在买受人提出退房之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止协议全部手续, 再督促开发商将全部购房款返还给购房人, 并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款手续。至此, 消费者与银行解除借款协议, 而在开发商退回全部房款后, 购房人与开发商买卖协议也意味着得以解除。另外, 在购房者办理按揭贷款时, 银行通常都会要求买家为其购房上保险, 保险受益人为贷款银行, 所以最终一步就是解除借款协议后再办理保险退保手续等。 ■法规支持
●购房者可索回保险费对应法规: 《保险法》相关要求退保程序: 投保人与保险人达成解除协议协定后, 投保人应向保险人支付手续费, 保险人应向投保人退还保险费。保险责任开始后, 投保人要求解除协议, 保险人可收取自保险责任开始之日起到协议解除之日止期间保险费, 剩下部分退还投保人。购房人可依据上述要求办理退保、 退费手续。
●违约金就高不就低对应法规: 《协议法》相关要求具体内容: 违约金不足以填补实际损失全部, 差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失, 开发商则直接按违约金来赔偿。
●定金可双倍退还对应法规: 《协议法》第116条具体内容: 当事人既约定违约金, 又约定定金, 一方违约时, 对方能够选择适用违约金或定金条款。条款解读: “违约金”与“定金”只能择一适用, 不可同时适用。若是购房人原因造成退房, 开发商有权不退还定金; 但若是开发商责任, 购房者可取得双倍赔偿。这时购房者可选择适用相关赔偿金额较多一个法律手段来维护自己权益。篇三: 相关房屋实测面积问题
收房步骤及收房注意事项
一、 注意立刻接收入住通知书
1. 这是收房第一步, 要注意期限。通常, 开发商约定交房时限在通知书寄出30天内, 所以购房者要安排好时间。
2. 接到入住通知书后, 首先应判定开发商是否准期交房。若逾期交房, 则应提出处理意见, 并依据开发商回复决定是否前往收房, 按通知上约定时间前往收房。
尤其提醒:
1. 要注意收房期限, 错过收楼日期麻烦多。
2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超出了协议上约定收楼日期, 可考虑向开发商按协议索赔。
3. 有特殊情况不能准期到场, 能够书面形式委托亲友、 律师进行, 也可立刻与开发商联络, 商议另行约定时间, 并以书面形式确定。
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续, 从法律角度来说, 则通常被视为开发商已实际将该房交付买家使用, 买家应从通知单最终期限之日起负担全部购房风险责任及税费。
二、 确定房屋是否达成交付条件
1. 《完工验收立案表》――最关键《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收立案表》是现在收房步骤中最应该注意文件。该表是建设部为规范工程完工验收立案管理工作而制订, 它由设计、 监理、 建设单位和施工单位四方合验后, 在工程完工15天内到建设行政主管部门完工立案。《完工验收立案表》中项目, 只要送交主管部门立案后, 发展商就必需对楼盘终生负责。所以《完工验收立案表》对房地产商有着严格约束作用, 根据相关要求, 表上每一项都必需报相关主管部门立案, 缺乏任何一项话, 这个楼盘就是“黑楼”, 是不能入住, 购房者有权拒绝收房。
2. 《住宅质量确保书》《住宅质量确保书》是开发商针对房屋质量及保修期限、 范围作出承诺, 必需作为购房协议附件, 与购房协议含有相同效力。所以提醒收房者要仔细审查其中具体各款, 尤其注意保修期限。
3. 《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、 施工及验收中具体技术指标, 如抗震指数、 墙体结构类型等作出相关说明和提出注意事项。
4. 《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目完工综合验收合格证》
6. 实测面积记录表
尤其提醒:
1. 只有含有上述文件, 才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件, 确定房屋已经含有交付条件以后, 才能深入进行验房、 结算费用、 交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视, 尤其提醒您要看原件而不是复印件。
2. 《建筑工程完工立案表》是最关键文件, 收房时不能只看开发商有没有这张《立案表》, 一定还要仔细察看各个分项有没有都立案。它是收房前提, 即使开发商做得再好, 假如没有此表就说明它根本不含有交房标准, 您有权拒绝收房。
3. 对于这些文件, 首先要验收它有没有, 其次也要看验收这些文件取得正当性。
4. 假如开发商拒绝出示这些证实文件、 或文件不全, 您可按购房协议第十一条, 要求开发商签收“相关出卖人拒绝出示《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》、 《建筑工程完工验收立案表》责任确定函”。
5. 提醒您: 《住宅质量确保书》、 《住宅使用说明书》和管线分布完工图, 您可带走, 作为证据资料保留。
6. 假如开发商不能提供上述相关文件, 购房人有权拒绝收房, 由此产生延期交房责任由开发商负担。
三、 房屋检验
收房过程中必需要掌握一个标准: “先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包含验收交房必需文件）, 确定无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业通例, 而且也是有法律依据。房屋对价是房款, 消费者只要付清房款, 或者根据协议约定支付对应百分比价款, 就推行了协议义务, 开发商就应该交房。而在房屋交付以前, 业主有权先验收房屋:
1. 检测房屋面积: 要求开发商出具《实测面积测绘汇报》, 依据房屋土地管理局所属专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积, 查对其与销售面积是否存在误差, 误差率范围有多大; 若实测面积误差超出3%, 能够中止收房。
2. 检验房屋质量: 购房者进行房屋验收时需仔细检验商品房质量, 关键可从以下几方面入手: （一)房屋本身质量（二）景观绿化、 小区配套、 设施标准等配套设施是否符合协议约定。（三）装修质量
尤其提醒: 1.一定要掌握“先验后收”标准。
3. 假如开发商拒绝先验房后办理其她交付手续, 则购房者可要求开发商签收“相关出卖人拒绝交验房屋责任确定函”后中止办理手续。
4. 购房者应了解公摊面积及相关知识, 预防开发商侵占。
5. 若发觉有质量问题, 开发商应限期维修, 购房者应要求开发商签定书面函件, 由此造成业主逾期入住, 开发商应负担违约责任。
6. 只要付清房款, 根据协议约定购房者已经完全推行了协议义务, 开发商就应该无条件交房, 不然应视为开发商违约, 假如开发商拒不交房, 应负担逾期交房责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
7. 不要将样板房标准作为现实标准, 除非开发商将相关装修标准按样板间标准在协议中明确下来。
四、 新房验收最终止果
1. 房屋检验没有问题: 按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个统计表上, 应把检验情况逐一统计, 通常无法确定事项, 则不统计或写上“暂不清楚”、 “无法认定”等字样。若发觉问题, 则如实统计下来, 并要求发展商限期处理。
2. 如有不满意地方, 可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中, 作为书面依据, 如发展商未准备相关表格, 买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3. 发觉问题, 买卖双方可协商处理, 如属可整修内容, 应协商并签署相关整改维修文件, 约定下次验收时间（通常不超出30天）。
4. 对发觉问题要具体在验楼表上给予注明, 假如确实属于不能收楼, 要具体写明不予收楼原因并要求开发商签字、 盖章。
尤其提醒: 1.验房后要坚持标准: 只要发觉问题, 不管大小, 都要在相关文件或表格中统计下来, 而不管开发商陪同收房人员怎样花言巧语; 假如楼盘根本就没准备验收记录表, 则应自备纸笔, 一一统计。
5. 物业企业行为代表不了开发商（除非有明确书面授权）, 所以不要就房屋质量问题与物业企业签署文件。
3、 验收房屋发觉问题时, 一定要开发商盖章确定, 约定处理方案。
4、 假如开发商拒绝盖章确定房屋存在问题, 一定要取得证据, 证实不是买房人不按时收房, 而是开发商拟交付房屋不符合协议约定或法定条件。
注意事项以下问题, 购房者在买房、 收房过程中会常常碰到, 尤其常常碰到这类咨问询题, 把关键注意事项列出, 提醒消费者给予重视, 以维护自己权益。
一、 买房相关税费
（一）商品房买卖应缴以下税费: 1、 契税2、 房屋买卖交易手续费
3、 买卖协议印花税4、 公共维修基金5、 房屋全部权登记费6、 房屋全部权印花贴税7、 权证工本费
（二）税费问题尤其提醒: 依据法律要求和大部分购房协议约定, 缴纳公共维修基金、 契税等费用均不能作为开发商交付房屋前提。
1. 契税契税是业主取得产权证时向国家交税。缴纳时间: 契税只能在过户时交纳尤其提醒: 除税务机关, 任何单位无权代收。实施: 业主入住时不需要向开发商交纳契税, 等房屋能够办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2. 公共维修基金此项基金不一样于物业管理费, 只用于住宅共用部位、 共用设施设备保修期满后大修、 更新、 改造。税率: 房屋成交价2%。尤其提醒: 任何开发商、 物业企业都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。假如您将大修基金交给开发商, 您很可能无法要回。
3、 面积测绘费面积测绘费收取标准为“谁委托, 谁付费”, 购房协议已要求开发商向购房人提供面积测量数据义务, 故此费用应由开发商交纳。
4、 物业费一年物业管理费、 物业管理费和水电确保金尤其提醒: 一般小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实施明码标价, 收费项目和标准及收费措施应在经营场所或收费地点公布。
5.产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证, 开发商无权强行向业主收取该笔费用。
二、 面积问题面积问题是消费者最为关心内容之一, 购房人买房时尤其是买期房时, 一定要考虑到协议面积与实际面积可能出现误差这么问题, 并在签署协议时以附加条款加以防范。
（一）存在问题:
1. 商品房协议面积与实测面积存在误差, 这一直是个焦点问题。消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面, 提议购房人在购房协议中对相关可能出现问题具体进行约定, 以维护自己权益。
2. 开发商有时能利用公摊、 面积测量侵占购房者正当利益, 还不易被发觉。正确测算房屋面积, 是专业人职员作, 通常购房者根本无法完成。其次, 面积测量人工操作特点, 正常误差都难以避免, 部分开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、 两米面积轻而易举。再有, 因为消费者相关知识掌握不够, 使得购房过程中信息不对称, 开发商很轻易偷梁换柱, 把非公摊面积加入公摊之中。
（二）怎样处理面积误差？面积误差: 依据相关要求, 买卖双方因设计变更造成实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖协议约定面积不符, 根据协议约定处理。协议没有约定或者约定不明确, 根据以下标准处理:
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）, 根据协议约定价格据实结算房款;
尤其提醒:
展开阅读全文
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490 
