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租赁协议无效案例
【篇一: 房屋租赁纠纷案例】

房屋租赁纠纷案例
【案例】 徐某自1995年以来一直租赁县保洁企业位于a镇两间楼房经营, 1999年3月徐某经保洁企业同意后将该楼房转租给陈某。但仍是以徐某名义与保洁企业签署租赁协议, 8月保洁企业在未通知徐某与陈某情况下, 以80000元（国有资产管理局评定价）将该两间楼房卖给了季某, 季某将款付清并办理房产过户登记手续后, 通知徐某、 陈某搬迁, 但陈某拒绝搬迁。至, 徐某与保洁企业仍然签署了租赁协议, 徐某仍将该楼房转租给陈某。季某以陈某、 保洁企业及徐某侵犯财产全部权为由起诉至法院, 要求陈某反还房屋, 徐某和保洁企业赔偿损失。
李海波律师指出本案争议焦点是季某与保洁企业房屋买卖协议是否有效, 徐某和陈某是否含有优先购置权。
（1）转承租人是否享受房屋优先购置权
《协议法》第224条要求“承租人经出租人同意, 能够将租赁物转租给第三人, 承租人转租, 承租人与出租人之间租赁协议继续有效, 第三人对租赁物造成损失, 承租人应该赔偿损失”。转租是指承租人不退出租赁关系, 而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中, 出租人与承租人之间租赁协议仍然有效, 即使次承租人与出租人之间没有权利义务关系, 当因次承租人原因发生租赁物损害时, 出租人有权向承租人要求赔偿, 同时次承租人也不能向出租人主张权利, 所以如次承租人不能得到租赁权而遭到损害时, 其只能向承租人请求赔偿, 因为次承租人租赁权是基于承租人租赁权而产生。
总而言之, 次承租人在出租人买卖房屋时不享受优先购置权, 当然, 当原租赁协议未到期时, 因原租赁协议继续有效, 转租协议也仍然有效, 次承租人仍可占有、 使用租赁物。但在原租赁协议使用期限届满后, 次承租人就不能占有、 使用租赁物了。
（2）假如徐某主张优先购置权, 应在何时提出
《城市私有房屋管理条例》第十一条要求“房屋全部些人出卖、 出租房屋, 须提前3个月通知承租人, 在相同条件下, 承租人有优先购置权。”《协议法》第230条要求“出租人出卖租赁房屋, 应该在出卖之前合理期限内通知承租人, 承租人享受以相同条件优先购置权利”。从上述要求看, 出租人在出卖租赁房屋时, 应提前通知承租人, 假如没有通知, 就违反了法律要求, 组成对承租人优先购置权侵害, 承租人就能够主张买卖协议无效。不过, 超出合理期限, 承租人就丧失优先购置权。所以, 房屋全部些人与购置人买卖租赁房屋没有提前通知承租人, 该买卖协议并不是肯定无效, 只有当承租人在一定合理期限内主张权利时, 才有可能使买卖协议无效。
本案徐某及保洁企业均知道租赁房屋已卖给季某情况下, 双方仍然签署了房屋租赁协议, 季某即使早已付清购房款, 并办理过户登记手续, 但一直未得到房屋, 其权益受到侵害也是比较显著。所以, 即使买卖出租房屋未通知承租人, 但承租人应在知道房屋买卖后三个月内行使优先购置权权利, 比较合理, 也与出卖前三个月通知承租人要求相吻合。这么, 即维护了承租人权利, 也保护了房屋买受人权利。
（3） 保洁企业与徐某至租赁协议效力问题
从上述分析看 , 该租赁协议是无效, 保洁企业房屋全部权转让后, 已无权出租该房屋, 徐某在知道房屋被出卖后, 一直未主张优先购置权, 其已丧失该项权利, 故季某与保洁企业房屋买卖协议已成为有效协议, 而保洁企业与徐某至租赁协议时无效。
总而言之, 陈某与保洁企业及徐某侵犯了季某财产全部权, 陈某应停止侵权, 搬出所占房屋, 并赔偿季某经济损失。
【篇二: 租赁协议纠纷案例】

租赁协议纠纷案例
某房地产开发企业(以下简称开发企业)因贷款需要, 将其全部一套商住楼抵押给某商业银行(以下简称银行)。以后, 开发企业又将该商住楼出租。后因无力偿还银行贷款, 开发企业与银行协商, 将该商住楼折抵给银行, 以清偿其所欠贷款。银行取得该商住楼全部权后, 拟自行使用, 故向各租户发出解除租赁协议书面通知。各租户认为租赁协议还未到期, 拒绝搬出。
问题:
1、 发企业在将商住楼抵押后又将其出租行为是否有效?
2、 银行是否有权解除租赁协议?
3、 本案中, 假如开发企业是将已出租商住楼向银行设定抵押, 情形又将怎样? 参考答案:
1、 抵押权设定, 并不影响抵押人作为抵押物全部权人行使对抵押物使用、 占有、 处分和收益权利。抵押人将抵押物出租, 属于对抵押物行使收益权行为。即便抵押人对抵押物进行转让, 依据担保法要求, 也只须向抵押权人和受让人推行通知义务, 而无需取得抵押权人同意。抵押人转让抵押物, 未推行通知义务, 依据担保法司法解释, 并不造成转让无效, 不过抵押权人对转让后抵押物仍可行使抵押权。所以, 开发企业在将商住楼抵押后又将其出租行为有效。
2、 因为抵押权设定于前, 租赁权设定于后, 依据担保法司法解释要求, 抵押可破除租赁, 银行受让该楼全部权后, 原先租赁协议对其无约束力, 银行有权解除租赁协议。
3、 假如开发企业是将已出租商住楼向银行设定抵押, 因为租赁权设定于前, 抵押权设定于后, 依据担保法司法解释要求, 抵押不破租赁。银行无权解除租赁协议。本案包含法律问题:
抵押权和租赁权结合(协议法仅要求了“买卖不破租赁”标准)同一财产上抵押权和租赁权并存, 抵押权实现对租赁权是否产生影响, 依据抵押权和租赁权设定和产生前后而有所不一样。
(一)抵押在前, 租赁于后(租赁权不得对抗抵押权)然而, 当抵押权设定在先, 租赁权产生于后时, 抵押权实现后, 租赁协议对抵押物受让人不含有约束力。在此情况下, 当抵押权实现后, 承租人受到损失, 抵押人是否负担赔偿责任呢? 依据相关司法解释要求, 抵押人将已抵押财产出租时, 假如未书面通知承租人该财产已抵押, 抵押人对出租
抵押物造成承租人损失负担赔偿责任;假如抵押人已书面通知承租人该财产已抵押, 抵押权实现造成承租人损失, 由承租人自行负担。
(二)租赁在前, 抵押于后(抵押不破租赁)依据担保法和相关司法解释要求, 当租赁权产生于前, 抵押权设定在后时, 抵押权实现对租赁权没有影响。换言之, 抵押权实现后, 租赁协议在使用期内对抵押物受让人继续有效。需要注意是: 实践中有借款人为了避免因抵押权实现而造成自己无法使用抵押物, 而在贷款之前有意先将抵押物出租给自己亲戚好友或者自己能够控制其她人(有时可能倒签一份虚假租赁协议), 而且签了一个很长时间租赁协议。这么一来, 抵押人即便在银行实现抵押权后, 仍然能够继续控制和使用该抵押物。因为抵押物上附带有租赁权, 将使抵押物难以变价或在变现时难以取得理想价格, 这对贷款人(抵押权人)利益十分不利。依老实信用标准, 以出租物抵押, 抵押人有义务将抵押物上附带有租赁权事实通知债权人, 方便其作出是否接收抵押选择。不然, 抵押人应该负担由此给抵押权人造成损失。为了深入明确抵押人违反通知义务所应负担责任, 提议贷款人在与抵押人签署抵押协议时, 由抵押人在协议中作出抵押物无权利瑕疵或租赁权附带承诺, 同时约定抵押人违反承诺时违约及损害赔偿责任。
【篇三: 五大经典案例分析商铺租赁纠纷】

五大经典案例分析商铺租赁纠纷绸缪方案 , 商铺租赁仍然是投资市场一大热点, 首先市中心部分热门地段一铺难求, 其次, 小区商铺也进入了不一样区域因配套交通等不一样条件形成冷热不均局面。而商铺租赁在日渐趋热同时, 也产生了5类新型纠纷, 成为商铺租赁过程中经典。怎样未雨绸缪, 在租赁商铺中把握先机, 上海联业律师事务所王展、 沈献磊两位律师, 从五大经典案例分析中, 为你找出商铺租赁中未雨绸缪预防纠纷发生方案 ●经典纠纷类型一保障独家经营权
商家往往不愿意同其她同行离得太近, 所以在商铺租赁中商家常常期望经过独家经营权约定, 来实现自己在一定范围内独家经营。但独家经营权假如约定不明确, 纠纷就在所难免。下面就经过一个独家经营权案例, 提醒在租赁商铺时怎样确保自己“独家经营权”。[案例]
甲乙双方就a商铺签署租赁协议, 约定乙方租用a商铺用于装饰装潢业务。因为乙方不期望有其它装潢企业在商铺所属大厦做装潢业务, 故在协议中约定: 乙方入驻b大厦后, 甲方确保b大厦中将不再有其它装潢企业从事装饰装潢业务。乙方入住很快, 发觉在大厦中出现了一家家居企业, 推出“整体家居处理方案”业务, 据查证该企业其实在从事家庭装潢业务。乙方想依据协议约定要求甲方负担责任时候, 却发觉自己正处于极为不利境地。首先, “家居企业”并不能等同于“装潢企业”。该企业从事
律师认为, 要确保商铺租赁中独家经营权实现, 该条款包含下列内容:
■明确独家经营权含义。比如本案中, 应明确任何其它企业或自然人都不得在大厦内从事装潢业务, 以免去对“家居企业”束手无策尴尬境地; 而且, 对装潢业务也要给予明确定义, 以免有些人以所谓“整体家居处理方案”打擦边球。
■明确违约责任。如解除协议、 继续推行, 把竞争对手赶出去、 要求赔偿或是要求出租方支付一定数额违约金。假如承租方签约时还没有把握, 不妨事先咨询房产专业律师或者由律师陪同签约把关, 以避免无须要损失。
●经典纠纷类型二
承租方解约权
在商铺租赁中, 因为包含财产较大, 所以在签署协议时, 承租方既要考虑怎样推行协议, 又要考虑怎样确保自己在特殊情形下解约退租权利。不然, 当你因为某种原因需要解除协议时, 就会产生纠纷和损失。[案例]
吴先生看中一处沿街商铺计划用来经营餐饮, 于是与房东签署了租赁协议, 就租期、 租金、 装修、 租赁用途等事项作了约定。同
时, 房东答应帮助办理餐饮业相关手续。但装修靠近完成时, 吴先生发觉该商铺电容量仅为5千瓦, 根本无法经营餐饮, 而且商铺基础设施达不到要求, 造成经营餐饮许可证一直批不下来。吴先生想解除协议, 却发觉双方对此根本没有约定。吴先生认为房东违反了当初承诺, 应该负担违约责任。而房东则认为, 电容量和基础设施不是自己能够控制, 协议约定义务自己全都做到了。在无法协商情况下, 吴先生不得不向法院起诉。
[律师点评]
对于承租方来说, 最少要考虑三种需要解除协议情况。 ■出租方违反约定, 使自己正当利益受到损害。作为承租方要在协议中明确出租方义务及责任负担方法。
■因为第三方原因使协议无法继续推行时, 怎样解除协议。比如因为政府计划改变, 造成商铺被拆除。这种情况下, 房东能够得到对应赔偿, 但承租方却不能直接得到这种赔偿。所以需要在协议里约定在双方都没有过失情况下, 须解除协议, 承租方应得到一定赔偿。
■因为自己经营情况发生改变, 承租方需要终止协议。如业务经营不善, 在这种情况下承租方往往要负担违约责任, 自己投入就不用说了, 还要赔给出租方多个月房租才能了事。而假如双方在协议中作些特殊约定, 事先做好准备, 那么真退租时就比较轻易处理。
●经典纠纷类型三
特殊用途
做生意人租用商铺开什么店事先肯定都经过一定计划思索。可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方表示未来要开什么店, 在租赁协议中极少明确。等到自己装修扎进去以后, 可能会因为种种原因这一类店根本开不出来。回头要退租, 却并不那么轻易。[案例]
张先生租了个沿街铺面准备做汽车装潢生意, 可当准备开张时, 却遭到周围居民抗议, 理由是该沿街铺面属于小区整体计划范围, 汽车装潢影响小区居民休息和周围环境。张先生不得已想退租, 并要求房东赔偿自己装修等损失。可律师告诉她, 当初租铺面用途并未明确为汽车装潢, 要求退租和取得房东赔偿比较难。因为即便张先生当初口头通知了房东, 但假如没什么证据那就等于没说。[律师点评]
不一样商铺, 可能因为其计划、 设计、 隶属设施、 环境等不一样而有不一样商业用途。在签署租赁协议之前, 承租人务必需考察该商铺是否符合自己租赁用途。
在具体签署租赁协议时, 应该确定以下条款: 首先, 要求出租人就该商铺全部相关情况作具体陈说和确保; 其次, 明确此次租赁用途, 比如餐饮、 汽车装潢等; 再次, 明确在开店过程中出租方对于相关手续帮助办理义务; 最终, 明确相关手续无法办妥或者因为其她非承租人原因造成无法开业, 承租人解约退租权利和损失赔偿方法。
●经典纠纷类型四
承租人优先承租权
生意人租用商铺经过多年经营后, 在一定范围内会形成一定商业影响, 这无疑是一个无形资产。假如租期届满后出租人将商铺收回, 她们就要承受着这种无形损失。为此, 大多数生意人期望能享受该商铺优先承租权, 可真正操作起来却比较难。[案例]
租客彭某与某区住宅产品大市场签署一份门面租赁协议, 双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场e20号门面。经过3年苦心经营, 彭某生意逐步红火起来。12月31日协议到期时, 彭某要求继续与住宅产品大市场续签门面租赁协议遭到拒绝。彭某无奈只好起诉到法院, 在二审时彭某优先承租权才得到确定。不过彭某优先承租权实际实施却很困难, 假如出租人声称临时不再出租, 或有其她人以高于彭某价格承租该门面, 那么彭某优先承租权就只能落空。[律师点评]
优先承租权实质上是承租人基于承租而产生对出租人权利一个限制。性法律并没有明确要求承租人优先承租权, 但在地方法规里有, 如《上海市房屋租赁条例》第四十四条要求, 房屋在租赁期满后继续出租, 承租人在相同条件下享受优先承租权。这确定了承租人优先承租权, 但真正实施起来有一定困难。因为行使优先承租权有两个前提,
■租赁期满后继续出租, 承租人有优先承租权。但什么情况才