二手房买卖合同正式版附详细讲解模板.doc

二手房购房协议

第一条
条文: 甲方自愿将其房屋出售给乙方, 乙方也已充足了解该房屋具体情况, 并自愿买受该房屋。该房屋具体情况以下:
（一） 座落于湖北省黄石市 区 , 建筑面积 平方米;
（二） 出售房屋全部权证证号为 , 土地证号为 ;
（三） 房屋平面图及其四至范围见附件一;
该房屋占用范围内土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋相关权益随该房屋一并转让。
注解: 本条是对房屋客观和主观描述。其中第一款为《房屋全部权证》记载关键事项, 第二款为房屋《国有土地使用权证》记载权益, 第三款为甲乙双方约定或相关要求直接要求与房屋全部权和房屋正常使用相关联权益。
指南: 第一款直接参考《房屋全部权证》即可正确签填, 与第三款相关联是第五条和附件三, 当事人在商议买卖标过程中应全方面参考其她条款。

第二条
条文: 甲方确保已如实陈说上述房屋权属情况和其她具体情况, 确保该房屋不受她人正当追索。
注解: 本条要求了甲方权利确保责任和其她确保责任。
指南: 甲方确保责任比较宽泛, 条文并未一一列举。除第一条已经列明房屋情况外, 乙方还需向甲方了解附件二所列内容, 并谨慎了解房屋共有权、 是否查封冻结等情况。

第三条
条文: 乙方在 前付给甲方定金（币种 大写 元整）, 小写 元。
上述定金, 在乙方最终一次付款时充抵房款, 在 时由甲方退还乙方 。
注解: 本条是定金条款, 是适用定金罚则协议依据。
指南: 第一款采取填空格式, 直接填入双方约定定金金额即可; 需要注意是定金条款生效必需以定金实际支付为条件, 即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金, 该条款不生效。第二款采取选择格式, 只能单选; 其中第二选项填空部分能够是一个绝对时间点, 也能够是约定行为或事件发生时间。

第四条
条文: 该房屋房价款为（币种 大写 元整）, 小写 元。
房价款支付方法和支付时间为:
乙方未按要求支付房价款, 则按下列约定负担违约责任:
乙方逾期支付房价款, 每逾期一天, 按应付到期房价款万分之 支付违约金。
乙方逾期支付房价款超出 天, 且所欠应付到期房价款超出 元, 甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后 天内将已收房价款退还乙方, 所收定金不予退还; 并有权要求乙方支付占总房价款百分之 违约金。

注解: 本条内容为房价款及其支付方法和时间, 以及乙方逾期付款违约责任。
指南: 第一款采取总价计价法, 关键是考虑到存量房买卖从习惯上多为按套买卖或其她趸卖形式。以建筑面积为计价单位, 双方最好在补充条款中尤其另行约定。
第二款为自由填空格式。实践中关键区分现金、 支票两种付款方法, 一次性付款、 分期付款、 按揭付款三种付款时间。因本市现行交易过户手续双方一次性签字在前, 故双方在房价款交割时间控制方面须谨慎从事, 现在有担保、 资金托管和提存三种交割方法可供选择, 双方能够综合对比成本、 方便度等原因结合本身实际情况选择并将其要求在协议中。
第三款为单选或多选格式。第三选项可自由填空。

第五条
条文: 甲、 乙双方定于 时正式交付该房屋; 甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
双方定于 前向相关部门申请办理相关隶属设施和相关权益更名手续。
甲方应在 前将其落户于该房屋户籍关系迁出。
甲方未按要求推行以上义务, 则按下列约定负担违约责任:
甲方逾期交付房屋, 每逾期一天, 按总房价款万分之 支付违约金。
甲方交付房屋隶属设施或装饰装修不符合约定, 按不符部分 约定价值 评定价值 市场价格 负担赔偿责任。
甲方逾期交付房屋超出 天, 乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后 天内将已收房价款和双倍定金返还乙方, 并按总房价款百分之 支付违约金。

注解: 第一款为房屋交付时间和空房交付条件; 第二款为隶属设施和相关权益更名时间; 第三款为户籍迁出时间; 第四款为对应违约责任。
指南: 第一、 二、 三款均为填空格式, 能够是绝对日期, 也能够以双方约定事件为依据; 其中第二款对附加值较大房屋尤其关键, 第三款对学区房或外地户籍等急于落户买方尤其关键。
第四款为多选格式; 其中第二选项为单选格式, 选中“约定价值”, 应该在补充条款中分项约定对应隶属设施和相关权益价格。

第六条
条文: 甲、 乙双方确定, 即使房屋全部权证未作记载, 但依法对该房屋享受共有权权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
注解: 本条意在保护房屋隐形共有些人权利, 同时也要求了协议双方尊重隐形共有些人权利协议义务。
指南: 本市房屋产权交易过户采取了“凭证交易”登记制度, 即交易过户手续以房屋全部权证记载全部权人和共有权人为准。但实际上, 因为中国传统家庭财产模式落后性, 家庭财产往往登记在一个家庭组员名下, 最常见是夫妻共同财产登记在夫或妻一个人名下。这就要求甲方如实陈说房屋权利情况, 乙方签约前应坚持取得房屋共有些人同意出售房屋书面意见。

第七条
条文: 甲、 乙双方同意, 在本契约生效后 日内, 共同向房屋权属登记机关申请办理房屋全部权转移登记; 并在乙方领取《房屋全部权证》后, 按相关要求向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权变更手续按下列约定办理:
该房屋土地使用权为出让取得, 其土地使用权证证载权利和相关出让协议权利、 义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得, 依据相关要求, 其转让需交纳土地出让金或土地收益金; 双方约定, 该费用 由甲方负担, 由乙方负担 。

除本条第二款已经有约定外, 办理以上手续应该缴纳税费, 由甲、 乙双方按国家要求各自负担, 甲方负担 , 由乙方负担 。
注解: 本条要求了双方共同办理房屋产权过户和土地使用权更名权利义务以及费用负担。
指南: 《武汉市城镇房屋权属登记条例》要求交易过户期限为“房屋交付后30日内”, 故第一款约定时间应该结合第五条要求交房时间双方约定, 通常情况下不应超出交房后30日, 不然可能负担对应行政责任。
第二款为单选格式。现在存量房土地使用权关键有三种情况, 甲方应如实陈说, 乙方也应依据实际作关键了解: 一是没有瑕疵出让土地, 直接选中第一选项即可; 二是划拨用地, 现在个人转让住宅房屋划拨土地使用权不需缴纳土地出让金或土地收益金, 但单位转让划拨土地使用权或个人转让其她房屋使用性质划拨土地使用权可能需缴纳土地费用, 所以双方视具体情况应事前咨询土地管理部门, 并在协议中作对应安排; 三是即使土地为出让取得, 但因历史原因一直未能结清土地出让金, 则土地管理部门可能要求补缴出让金, 这种情况往往发生于90年代中前期建设商品房, 双方可依据实际情况在第三选项自由填空。
第三款为单选格式。国家对本款包含税费纳税（费）人都有明确要求, 但协议当事人在内部能够经过本款约定改变费用实际分担形式。当税费项目很多（比如单位出售房屋）或税费内部分担形式复杂, 双方也可不选中而在补充条款中另行约定。

第八条
条文: 甲、 乙双方向房屋权属登记机关申请全部权转移登记, 登记机关准予登记, 则双方提出申请时间为该房屋权利转移时间。
注解: 按现在本市房产交易过户程序, 双方一旦向登记机关提交申请文件, 并在申请表上签字, 即完成房屋全部权交付意思表示和对房屋全部权交割; 除非登记机关经审核认为不符合交易过户条件, 作出不予登记决定。
指南: 甲方尤其应该重视本条要求, 结合实际情况正确合适地约定第四条内容, 妥善处理房价款交割。

第九条
条文: 该房屋毁损、 灭失风险自房屋正式交付之日 权利转移, 之日起转移给乙方。
注解: 这里风险包含自然风险和人为风险; 房屋正式交付之日为第五条要求交房时间; 权利转移之日为依据第八条确定时间。
指南: 本条为单选格式。通常情况下选择第一选项比较合理, 但若乙方签约时已经占有房屋, 比如乙方本身就是房屋承租人, 则选择第二选项比较合理。若有其她特殊情况, 比如房屋原为第三人承租且房屋买卖后原租赁关系仍然保持, 双方也能够不选中, 而在补充条款中依据实际情况另行约定。

第十条
条文: 该房屋正式交付时, 物业管理、 水、 电、 燃气、 有线电视、 通讯等相关杂费, 按下列约定处理:
1、 水:
2、 电:
3、 燃气:
4、 有线电视:
5、 通讯:
6、 其她:
注解: 约定相关杂费负担或分担方法。
指南: 住宅房屋通常金额较小, 能够在协议中对房屋交付前后发生杂费分担以及甲方已经预缴杂费结算作标准约定, 并在房屋交付时即时清结即可。对杂费金额巨大协议, 可分项具体约定处理措施。

第十一条
条文: 本契约未尽事宜, 甲、 乙双方可另行签订补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约附件均为本契约不可分割部分。
注解: 协议各部分效力。
指南: 补充条款、 补充协议以及附件均是契约组成部分, 与契约正文相同关键。双方在商讨、 签署这些文件时应该给予与契约正文相同重视。

第十二条
条文: 本契约自甲乙双方签署之日 自 之日起生效。
注解: 协议生效条款。
指南: 本条为单选格式。通常情况下选择第一选项比较简单, 也符合通常习惯; 若对协议生效有特殊要求, 比如以办理公证手续作为生效条件, 则应该选择第二选项, 并按约定填空。

第十三条
条文: 甲、 乙双方在推行本契约中若发生争议, 应协商处理。协商不成, 提交武汉仲裁委员会仲裁 提交 仲裁委员会仲裁 依法向人民法院起诉 。
注解: 争议处理方法。本条效力不因本协议其她条款无效而无效, 除非双方事后对争议处理又另行重新约定。
指南: 本条为单选格式。选中第二选项须按双方约定填空。第一或第二选项特点是程序简单、 周期短、 费用相对廉价, 一裁终局等。第三选项依人民法院等级管辖划分标准可能分别由房屋所在区法院、 武汉市中级人民法院或江苏省高级人民法院管辖。

第十四条
条文: 本契约一式 份。其中甲方留执 份, 乙方留执 份, 为申请房屋全部权转移登记提交房屋权属登记机关一份。
注解: 协议文本数量和留存情况。
指南: 通常情况一式五份, 双方各执两份就够了; 需要协议原件较多单位, 可视具体情况增加。需要注意是, 全部文本内容应该确保一致, 产生协议争议时文本留存情况也是举证原件参考原因之一。

第十五条
文本: 甲、 乙双方约定补充条款以下:
指南: 示范条款中没有约定或者示范条款不能适应实际情况, 双方能够在本条约定, 空白不够能够续页粘贴, 但应注意在粘贴骑缝处签章确定。

附件一
文本: 房屋平面图和四至范围。
注解: 以图形形象反应房屋平面形状及其边界关系。
指南: 一般单元住宅直接参考产权证附图绘制或复制即可。若为墙界关系复杂平房或其它四至复杂房屋, 可自行绘制简图并简明说明多种四至关系。

附件二
文本: 租赁、 抵押、 相邻等关系及其处理措施。
注解: 本条反应了常见房屋权利限制情况, 对房屋实际价值和房屋使用可能产生重大影响, 双方尤其是乙方应该重视。
指南: 房屋出售前已经存在租赁、 抵押或者特殊相邻权, 其处理措施在本条约定; 出售前没有这些关系, 空白以斜杠划掉即可。
处理房屋租赁关系应该注意两方面法律关系, 一是承租人优先购置权, 二是买卖不破租赁标准。双方成交前首先应该取得承租人放弃优先购置权书面意见, 然后还需与承租人商议租赁关系解除或变更事宜。实例: 房屋现由张三承租使用, 张三不愿购置房屋; 甲方确保在乙方支付首期房款前与张三终止房屋租赁关系, 相关责任何费用由甲方负担。
处理房屋抵押关系首先应通知抵押权人, 其次应将房款首先用于清偿抵押担保债务并办理抵押注销登记手续。实例: 房屋现抵押给交通银行, 担保债务价值20万元; 甲方确保在乙方支付首期房款前清偿抵押担保债务, 解除抵押关系并办理完成抵押注销登记手续, 相关责任和费用由甲方负担。
房屋法定相邻关系没有必需在协议中要求, 本附件关键用于说明因约定或历史原因形成特殊相邻权, 比如阳光权限制。实例: 房屋已经接收来自云霄大厦日照妨害, 日照低于政府要求最低标准; 乙方取得房屋后不得提出异议。

附件三
文本: 室内隶属设施和装修情况
（一）隶属设施:
1、 水:
2、 电:
3、 燃气:
4、 有线电视:
5、 通讯:
6、 其她:

（二）装修情况:
注解: 所列项目价款均包含在总房款中, 是房屋附加值关键组成部分。
指南: 实例: 水、 市政直供水, 户外独立计量水表; 电、 8KW, 户外磁卡电表; 燃气、 管道煤气; 有线电视、 武汉有线电视网; 通讯、 电信固定电话一门, 网通宽带10兆到户; 其她、 单元可是对讲门禁, 与小区物管连接紧急求救系统等。
装修情况能够择其关键简明描述。
需要注意是有些隶属设施需办理过户更名手续, 比如有线电视、 电话等。

双方签署栏
文本: （此页无正文）
甲方（签章）: _______________________________
乙方（签章）: __________________________________
证照|身份证号码: ____________________________
证照|身份证号码: _______________________________
法定代表人: _________________________________
法定代表人: ____________________________________
地址: _______________________________________
地址: __________________________________________
联络电话: ___________________________________
联络电话: ______________________________________
代理人（签章）: _____________________________
代理人（签章）: ________________________________
签约日期: ___________________________________
签约日期: ______________________________________

注解: 本栏如实签填为协议最终完成步骤, 是协议成立标志, 也是协议生效必经程序, 故双方应该尤其重视。
指南: 证照|身份证号码签填当事人持有身份证、 护照、 营业执照副本等有效证件号码, 最好是长久有效便于长久确定身份证照号码。
当事人为单位, 如实签填法定代表人; 当事人为个人, 法定代表人空白以斜杠划掉即可。
地址和联络电话应该填写方便通讯联络地址; 若在协议推行过程中发生改变, 应立刻通知对方。
代理人代为签署协议或者无行为能力、 限制行为能力人监护人代为签署协议, 由代理人或监护人如实签填代理人栏。一方当事人应该注意审查对方代理人代理资格或监护资格。
双方分别签填签约日期, 则协议成立时间以最终签约日期为准。

附记栏:_______________________________________
文本: ________________________________________
（以下仅适适用于经过中介成交买卖）
为甲、 乙双方提供服务经纪机构及其经办经纪人员以下:
经纪机构（签章）:

资质证书号码: ________________________________________
经纪人员（签章）:

资格证书号码: ________________________________________
关键服务内容: ________________________________________

注解: 本栏内容为房屋中介协议延续, 且登记机关以后可能据此推出系列管理方法和便民方法, 以维护协议双方和中介机构正当权益, 故相关方面应给予足够重视。
指南: 若双方买卖没有经过中介机构, 而是自行直接成交, 则本栏内容不予理会, 以斜杠划掉空白即可。
若双方买卖经过中介机构中介成交, 则本栏内容由中介机构如实签填; 提议双方当事人注意监督核实。
面积误差尤其提醒和补充约定
条文: 因国家房产测量规范调整等原因, 甲方现持有《房屋全部权证》记载面积与交易后乙方领取《房屋全部权证》记载面积之间可能存在很大差异。为了避免交易后因面积差异可能引发纠纷, 武汉市房产管理局将于交易过户前为买卖双方无偿复核面积（复核于二日内完成, 交易大厅内设有测绘受理窗口）。

甲、 乙双方对上述房屋面积误差已经有充足了解和预见。双方经友好协商, 达成一致, 同意按下列第 种方法处理:
1、 双方买卖房屋按套计价。双方自愿按房产测绘部门面积复核结果申请权属登记, 《武汉市房地产买卖契约》中约定房价款不再调整。
2、 房产面积测绘部门复核结果记载房屋建筑面积为 平方米。双方自愿按面积复核结果申请权属登记, 并将《武汉市房地产买卖契约》中约定房价款调整为人民币 元, 且以调整后房价款作为提交房屋权属登记机关申报价格。
3、 甲方（卖方）: 乙方（买方）:
日期: 日期:

注解: 因多个原因, 房屋尤其是部分已购公房产权证证载面积与按最新测量规范测量面积不一致, 有差异还很大。为预防面积差异引发双方无须要纠纷, 本契约特设补充约定, 分为房管局尤其提醒和补充约定两部分, 双方应有足够重视。
指南: 依据尤其提醒措施, 双方完全能够在办理交易过户手续前预见面积差异实情。双方了解面积差异实情后, 应关键约定处理措施。
选项1适适用于双方按套趸卖情形; 选项2适适用于双方以房屋面积作为确定总房款关键参考原因情形; 选项3能够依据双方约定自由填写。
值得注意是本补充约定需单独签署, 且其签署日期与契约签署日期往往不一样。