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协议基础知识
一、 协议法律概念
《中国协议法》第2条要求: “本法所称协议是平等主体自然人、 法人、 其她组织之间设置、 变更、 终止民事权利义务关系协议。”
二、 协议形式
在我们国家协议形式现在有这么多个形式: 1、 书面形式（有些协议法律要求必需采取书面形式比如商品房买卖协议）; 2、 口头约定（在能够证实情况下, 双方口头约定也能够成立协议。口头约定在发生纠纷时难以证实, 所以这种形式不可取） 3、 其她形式, 它又分为默示形式和视听资料形式。
三、 签署一份协议过程
我们签署一份协议要经过要约、 承诺两个阶段
四、 协议关键内容或者说必需内容:
1、 协议双方当事人; 2、 标; 3、 数量、 质量; 4、 价款或者酬劳; 5、 推行期限、 地点和方法; 6、 违约责任; 7、 处理争议措施。
五、 协议特殊形式——格式协议
（一）概念: 格式条款是指协议当事人为了反复使用而预先确定, 并在签订协议时未与对方协商条款。包含有格式条款协议为格式协议, 又称为标准协议。
协议法制订了一套规则来管制格式协议。
第一、 提供格式协议一方要采取合理方法提请对方注意免去或限制其责任条款, 根据对方要求, 对该条款给予说明。
第二、 在格式协议中, 提供格式协议一方免去其责任、 加重对方责任、 排除对方关键权利条款无效。
第三、 对格式条款有两种以上解释, 应该做出不利于提供格式条款一方解释。
另外, 还请记住协议法第五十三条要求二种情形免责条款无效: （1）造成对方人身伤害; （2）因有意或者重大过失造成对方财产损失。
六、 签署协议时应该注意事项
1、 协议文本起草
2、 审查协议对方签约资格及履约能力
3、 协议双方应负担权利、 义务应该明确具体切忌含糊笼统
4、 约定争议管辖权条款。
5、 “明确协议签署地”意义。
6、 协议内容完成后, 双方签字盖章相关事项, 尤其注意协议附件, 也要盖章。
专题: 阴阳协议法律风险
一、 什么是“阴阳协议”
“阴阳协议”指是在房屋买卖过程中, 买卖双方就同一房屋买卖签署数份不一样价格协议。
二、 “阴阳协议”与“补充协议”不是一回事
阳协议只用来登记, 真实成交价是阴协议, 两份协议价格不一样, 两份协议签署时间可能是同一天, 也可能相隔数天, 但大致时间一致。而补充协议是对前一份协议变更, 通常是在协议推行到一定阶段后经双方协商一致而对原来协议所作变更。
三、 “阴阳协议”出现两大原因:
1、 下家为多贷款
2、 上家为少交税
四、 卖方签署“阴阳协议”法律风险。
1、 交易不成时, 负担房价下跌损失风险。
假如房价下跌, 买房人以签署“阴阳协议违法”为理由毁约, 卖方有可能负担房价下跌所带来经济损失。
2、 买方违约风险。
假如买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外房款, 那么卖方将会陷入尴尬境地: 协商、 催讨, 买方可能不予理会; 向法院起诉, 则会因存在显著偷逃税行为而受到经济处罚。
3、 行政处罚风险。
签署“阴阳协议”后, 卖方所以能够少缴甚至不缴营业税、 个人所得税等税款。被税务机关查出, 则不仅会被追缴税款, 还可能被处以高额罚款。
4. 刑事处罚风险。
《中国刑法》第二百零一条要求: “ 纳税人不缴或者少缴应纳税款, 偷税数额占应纳税额百分之十以上不满百分之三十而且偷税数额在一万元以上不满十万元, 处三年以下有期徒刑或者拘役, 并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金; 偷税数额占应纳税额 30% 以上而且偷税数额在 10 万元以上, 处三年以上七年以下有期徒刑, 并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金 。”
四、 买方签署“阴阳协议”法律风险。
1、 协议被确定无效后无法顺利取得产权
当买卖双方因交易发生争讼时, 因为签署阴阳协议行为显著是为了逃避国家税收, 违反了协议法中相关要求, 属于当事人恶意串通损害国家利益, 一但进入法律程序肯定会被宣告无效。而房地产交易中心是基于“阳协议”, 才办理过户手续, 所以基于这份协议所进行过户行为也会被撤销。
2、 再次出售时, 负担高昂差价税负风险。
此次交易中原来卖方做低价格后逃避了税负, 但等到未来买家卖出房屋时, 买家可能就要面临两个问题: 一是因为买入价低, 房屋出售时估值也会对应降低; 二是再次卖出和买入价之间差额较大而负担高额个人所得税税负。
3、 无法取得高额贷款风险
因为政府立案价格较低, 买家在申请银行按揭贷款时, 银行将依据立案价格和评定价格来综合评定发放贷款。银行发放贷款将以低于实际价格标准发放贷款。银行对二手房贷款政策收紧情况下, 银行将极有可能根据立案价格或评定价格中低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数降低, 也无疑增加了买家支付首期款总额。
4、 行政处罚风险。
房地产买卖中, 买方应按成交金额一定百分比缴纳契税。“阴阳协议”被查出后, 税务部门可能对偷逃契税买方给予补缴税款、 罚款等行政处罚。
5、 刑事处罚风险。
假如买方偷逃契税数额达成标准, 则买方可能直接被追究偷税罪刑事责任 。另外, 假如卖方偷逃税额达成标准, 则买方也有可能被作为偷税罪共同犯罪人, 与卖方一同受到刑事责任追究。
除了以上关键法律风险外, 签署“阴阳协议”双方还都可能被相关部门将其偷税行为记入个人征信体系, 留下信用污点。而且, “阴阳协议” 会造成遵法效应大大降低 , 轻易引发纠纷, 使双方额外支出仲裁费、 诉讼费等处理争议成本, 可谓得不偿失。
五、 中介方风险
1、 行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳协议中介进行行政处罚。
2、 假如法院认定房地产买卖协议不成立。原居间买卖协议没有约束力, 中介方请求支付佣金, 不予支持。
3、 假如买卖双方偷逃税额达成刑事追诉标准, 中介方也有可能被作为偷税罪共同犯罪人, 与买卖双方一同被追究刑事责任。
六、 法院对 “阴阳协议”效力及处理
1、 房地产买卖协议中规避国家税收或为骗取银行贷款价格条款无效。该无效部分不影响其她部分效力, 其她部分仍然有效。
2、 房地产买卖协议中付款方法等其她条款在不一样协议中约定不一致, 应认定符合当事人真实意思条款有效, 非真实意思条款对当事人没有约束力。
3、 买卖双方为逃避税收、 骗取贷款等在居间买卖协议中约定虚假成交价, 一方要求以真实成交价签订现售协议, 对方不一样意造成现售协议未能签订, 视为房地产买卖协议不成立。
4、 对偷逃税款数额达成追究刑事责任标准, 法院能够向公安部门提出司法提议, 要求追究双方刑事责任。
七、 提议:
1、 不要为了眼前小利益而签署“阴阳协议”;
2、 房地产买卖协议条款应该明确、 具体、 详尽, 并表示双方当事人真实意思;
3、 房款支付应尽可能采取监管形式。
4、 完善征税评定体系、 规范房地产中介和银行放贷政策, 预防“阴阳协议”滋生。
房地产居间服务协议法律风险防范
一、 居间协议概念
居间协议是指居间人向委托人汇报签订协议机会或者提供签订协议媒介服务, 委托人支付酬劳协议, 通常也叫中介协议。
中介居间服务就是促成协议成立, 协议达成, 三方已经签章确定, 中介居间义务也就对应完成了。

二、 居间协议通常应要求内容:
1、 居间人向委托人提供服务内容;
2、 居间人提供签订协议机会或提供媒介服务后委托人应支付酬劳;

3、 居间人从事居间活动支出必需费用负担;
4、 双方当事人认为应该要求其她内容。
三、 认真审核交易主体
作为房地产交易中介机构之一经纪企业, 同时也是买卖协议主体之一, 根据法律要求不仅应该对交易双方主体资格进行严格审查, 而且有责任督促交易双方完善主体资格手续。假如因为经纪企业未尽审查义务或者审查不严造成协议无效, 且给交易一方造成经济损失, 则应该负担对应违约或赔偿责任。
审核内容:
1、 交易主体身份; 2、 交易主体资格。
四、 审核交易标物
经纪机构应该对房屋相关情况给予调查, 假如出现下列情况, 经纪机构应该通知交易双方该交易标物不能进行转让: ①交易标物为非法建筑或已被列人拆迁范围; ②房屋权属有争议; ③房屋已出租她人而出卖人未依要求通知承租人而侵害承租人优先购置权; ④房屋已设定抵押, 未经抵押权人书面同意转让; ⑤被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋全部权属转让; ⑥交易房屋存在严重质量瑕疵; ⑦未经所属单位同意或未有权机关登记审批公房等不完全产权房屋; ⑧共有房屋出售未取得其她共有些人同意。
假如房地产经纪机构明知该房屋存在上述情况而未尽通知义务, 给协议一方（通常指买方）造成损失, 应该负担赔偿责任; 当然, 假如是委托人（通常指卖方）刻意隐瞒制造虚假证实等而给买受人和房地产经纪机结组成经济损失, 则由委托人负担对应赔偿责任。
所以, 下列房源是需要尤其注意:
1、 未取得房产权但有预售许可且已签署按揭协议商品房。2、 有些虽有取得与开发商签署《房屋买卖协议》商品房, 但现实中却存在开发商违规加高加建未取得预售证而私自售楼现象, 这类房屋买卖最终是无法在房地产管理部门取得立案登记。3、 “小产权房”即宅基地房买卖问题。4、 集资房、 福利房、 单位分房。5、 共有二手房产。 6、 有承租人二手房。 7、 设定了抵押权二手房产。 8、 被司法机构查封二手房产。
五、 完善交易手续。
1、 定金托管、 首期监管问题: 定金托管制度能够很好地处理出卖人收到定金携款走人问题, 但实际操作中经纪机构应要求买受人在要求时间内全额交付约定定金——因为根据担保法要求: 定金以实际交付为准, 定金未实际交付则定金条款不生效, 换言之, 部分定金未交付, 则该部分约定不生效。首期款监管问题, 现在各家经纪机构多是自己监管首期款, 存在挪作她用可能, 部分经纪机构倒闭后曾出现携款潜逃现象, 所以, 为了诚信经营、 树立品牌, 提议首期款委托银行监管。
2、 办理按揭及撤销抵押问题: 应该向交易双方说明或出具书面说明书, 使交易双方完全明白办理按揭所需个人资料其她具体要求, 监督出卖人与相关银行立刻办理撤销抵押手续。
3、 产权过户登记手续问题: 产权过户手续是交易重中之重, 应该确保产权过户登记时所递交资料齐全、 无误, 产权登记部门出具税单、 发放房地产证, 提议由经纪机构领取、 收存, 以防交易双方违约时经纪机构陷入被动。
4、 税费负担问题: 必需完全清楚、 具体地书写清楚各方负担税费内容和数额, 使得以后纳税、 交费不存在任何争议可能。
5、 按揭款放款问题: 即使包含银行内部操作问题, 但经纪机构仍有义务向银行了解放款大约时间, 并合适督促银行尽早放款。
6、 杂费负担问题: 即使现在经纪协议均约定了杂费由出卖人负担, 并暂扣出卖人若干押金, 但经纪机构仍有必需事先向物业管理处了解出卖人有没有拖欠杂费及数额。
7、 交房时间、 条件问题: 协议应该完善出卖人收到约定款项后不交房违约责任, 促进出卖人主动推行交房义务, 确保买受人正当权益。
8、 附送物品问题: 应该在协议中明确约定, 或在协议后附赠予物品清单, 并由交易双方签字认可。
六、 避免法规政策方面风险
在交易过程中往往会出现国家法律、 法规颁布、 修改或废止情况出现, 所以, 应该在协议附则中约定出现以上情况处理措施。
商品房买卖协议法律风险防范
1、 商品房出售前广告宣传
《最高人民法院在审理商品房买卖协议纠纷案件司法解释了解与适用》中明确要求, 商品房销售广告和宣传资料是要约邀请, 不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所做说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议, 亦应该视为协议内容, 当事人违反, 应该承当违约责任。
首先, 广告宣传内容一定不能过于明确和具体。其次, 对于样板房, 一定要在样板房内显著位置标明“本样板房仅供参考, 以商品房买卖协议约定为准”。另外, 对于部分购房即送大奖、 购房办户口, 或者说确保升值等宣传用语, 一定要谨慎使用。
2、 商品房出售时签署认购书
在签署认购书时应该注意部分问题。首先, 要避免成为买卖协议。在认购书中只能约定部分关键内容, 比如房屋位置、 面积、 价格等。对于不能确定问题, 比如面积, 应该明确注明以测绘汇报确定面积为准; 对于取得预售许可证时间, 也尽可能避免约定明确期限。交房时间以及违约责任等问题, 也尽能够在签署正式商品房买卖协议时约定。其次要披露项目信息及手续现实状况, 避免被认定为欺诈造成双倍赔偿。
3、 协议双方当事人
买卖双方当事人项应填写全, 注册地址、 营业执照注册号、 企业资质证书号、 法定代表人、 联络电话、 邮政编码等项都要填写全。
4、 买受人所购商品房基础情况
开发约定工程号和市地名办确定行政街号二者都填上。相关该商品房用途、 结构、 层建筑层数、 阳台是否封闭及建筑面积等, 都应该填写全, 确定正确所购商品房基础情况, 仔细查对公共部位与公用房屋分摊建筑面积。
5、 付款方法及期限
假如选择现款付款方法, 交付购房款, 则没有太大风险; 若选择按揭贷款付款方法, 贷款申请是否同意, 可能会是购房者买房是否一个关键标准。要在协议上注明“按揭贷款”字样, 注明未获贷款时处理方法。付款时间约定好, 付首付款时间就是交款时间, 若非因购房者原因不负担逾期付款责任; 并提议注明余款付款时间以银行贷款发放时间为准。
6、 买受人逾期付款违约责任与逾期交房违约责任应该明确。
7、 交接
交付房屋时, 必需签署房屋交接单。签署房屋交接单就是房屋交付, 由此以后产生风险, 将由购房者负担。交接房屋时, 还应该提供《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》, 也就是通常所说“两书”。
8、 出卖人确保出售房屋未有权利瑕疵
避免“一房两卖”房屋或者开发商因债权债务纠纷, 被法院作出财产保全裁定, 以及开发商为取得贷款或借款, 把此房屋抵押给银行或债权人。
9、 相关产权登记约定
房屋产权证是房屋物权产权证凭证, 也是房屋全部权凭证。所以, 假如没有房屋产权证, 将无法完全行使房屋全部权占有、 使用、
收益、 处分中某一项或某几项权能。
10、 房屋用途
假如所购商品房用途约定为住宅, 而购房者本想所购商品房为商住两用, 因未约定, 在未来会与开发商或物业企业为所购房屋用途, 产生摩擦和纠纷。所以, 为避免未来纠纷, 应该在协议用途栏明确写明正确用途。
房屋租赁协议法律风险防范
一、 书面协议必需性
　　依据中国《协议法》要求, 租赁期限六个月以上, 应该采取书面形式。当事人未采取书面形式, 视为不定时租赁。
二、 协议无效认定
　　在最高人民法院公布《房屋租赁解释》限定了无效协议范围, 仅将违法建筑物租赁协议、 转租期限超出承租人剩下租赁期限协议、 未经出租人同意转租协议认定为无效。另外, 即使租赁协议被认定无效, 承租人仍要支付房屋占有使用费, 通常参考协议约定租金标准。
　　在违法建筑物范围认定上, 确定未取得建设工程计划许可证或者未根据建设工程计划许可证要求建设房屋, 未经同意或者未根据同意内容建设临时建筑, 超出同意使用期限临时建筑为违法建筑。
　　 三、 租赁期限确定
　　依据中国《协议法》要求, 租赁期限不得超出二十年。超出二十年, 超出部分无效。租赁期间届满, 当事人能够续订租赁协议, 但约定租赁期限自续订之日起不得超出二十年。
四、 转租问题
　　1、 承租人转租房屋必需经出租人同意
　　2、 出租人、 承租人均可从转租中获益
　　3、 房屋转租后次承租人享受优先购置权
　为了最大程度地保持法律状态稳定, 《房屋租赁解释》要求出租人知道或者应该知道承租人转租, 但在六个月内未提出异议, 无权以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效。
　　所以, 出租人如知道承租人未经同意转租, 应该立刻行使权利。
五、 优先购置权行使与限制
　　《房屋租赁解释》对承租人优先购置权适用情形作了深入限制, 明确下列情形承租人无权主张优先购置房屋:
（一）房屋共有些人行使优先购置权;
（二）出租人将房屋出卖给近亲属, 包含配偶、 父母、 儿女、 弟兄姐妹、 祖父母、 外祖父母、 孙儿女、 外孙儿女;
（三）出租人推行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购置;
（四） 第三人善意购置租赁房屋并已经办理登记手续。
　　如不存在上述情形, 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其她侵害承租人优先购置权情形, 承租人怎样寻求救助？《房屋租赁解释》明确要求, 承租人不能以此为由请求确定出租人与第三人签署房屋买卖协议无效。即使出租人与第三人签署房屋买卖协议有效, 只要第三人并非善意购置出租房屋或者还未变更登记至第三人名下, 承租人都有权主张优先购置房屋。不然, 承租人只能向出租人主张赔偿损失。
六、 “买卖不击破租赁”
七、 租赁物危及承租人安全或者健康, 即使承租人签订协议时明知该租赁物质量不合格, 承租人仍然能够随时解除协议。