物业管理服务合同的违约责任模板.doc

物业管理服务协议违约责任

　物业管理服务协议是物业管理活动得以实现一个基础法律文件, 依法共同遵守并推行物业管理服务协议约定是业主、 业主大会与物业管理企业双方协议当事人基础义务。只要协议双方当事人中有一方违反协议要求, 另一方就能够根据法律要求追究对方协议违约责任。在物业管理不停走入市场化今天, 对物业管理服务协议违约责任正确定识, 对于依法行使和维护业主、 业主大会以及物业管理企业正当权益有着关键现实意义。

　　一、 违约责任概念和特征

　　违约责任是指协议当事人因违反协议即不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定条件而所应负担继续推行、 赔偿损失等民事责任。为了维护协议行为公开、 公平、 公正经济秩序, 确保协议基础标准实现, 各国民事法律都建立了违约责任制度。认为协议中民事权利实现提供切实保障。《中国民法通则》第一百一十一条要求: “当事人一方不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定条件, 另一方有权要求推行或者采取补救方法, 并有权要求赔偿损失。”《中国协议法》第一百零七条也明文要求: “当事人一方不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定, 应该负担继续推行、 采取补救方法或者赔偿损失等违约责任。”

　　违约责任是一个民事责任, 与其她民事责任相比, 含有以下特征:

　　1. 违约责任是协议当事人违反协议而发生责任。违约即是指当事人违反其约定义务。所以, 违约责任以存在协议义务为前提。比如, 物业管理服务协议中约定业关键按月交纳物业管理费、 维修基金, 假如业主不按时交纳就组成违约责任, 物业管理企业就能够依据物业管理服务协议要求业主推行按时交纳物业管理费、 维修基金违约责任, 同时要业主负担缴纳滞纳金违约责任。当事人间无约定协议义务, 也就不会发生违约, 当然也就不能成立违约责任。

　　2. 违约责任是财产责任。违约当事人一方依法应负担违反协议不利后果, 这种后果为财产性。所以, 违约责任是财产责任, 而不能是非财产责任。

　　3. 违约责任只能发生在特定当事人之间。因违约责任以协议义务存在为前提, 而协议义务只能发生在协议当事人之间。不为协议义务人, 不负担违约责任。物业管理服务协议特定当事人就是业主、 业主大会和物业管理企业。当然, 当事人一方违约可能是因第三人行为或者上级机关行为造成, 但于此情形下也应由违约方向对方负担违约责任, 违约方能够在负担责任后以债务形式向第三人或上级机关追偿。比如, 业主用租约或其她形式约定由租户或非业主使用人交纳物业管理费, 而租户或非业主使用人却不按时交纳, 造成了物业管理费、 维修基金拖欠, 物业管理企业自然要依据物业管理服务协议找业主负担未按时交费违约责任, 业主也只有先负担违约责任后, 再追讨租户或非业主使用人。

　　4. 违约责任可由当事人约定。违约责任不一样于侵权民事责任, 当事人能够在协议中约定。当事人既能够在协议中约定违约责任形式, 也能够约定违约责任范围及损失计算方法等。不过, 违约责任可由当事人约定, 决非是说当事人未约定违约责任, 不发生违约责任。当事人一方违约应负担违约责任, 这是法律给予协议效力。即使当事人未在协议中要求违约责任, 违约方也须依法律直接要求负担违约责任。

　　二、 违约责任组成要件

　　违约责任形式不一样, 所要求责任组成要件也不一样。就多种违约责任共同要件而言, 违约责任组成要件为违约行为和过失两类:

　　(一) 违约行为

　　违约行为, 又称为违反协议行为, 是指协议当事人不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定条件。所谓不推行协议义务, 是指义务人完全未推行协议义务, 比如, 义务人拒绝推行协议义务或者因无能力推行协议义务。所谓推行协议义务不符合条件, 是指义务人虽推行协议义务, 但其未根据协议约定或者法律要求要求推行协议义务, 比如, 业主即使推行了交纳物业管理费协议义务, 但交纳物业管理费却远低于物业管理服务协议中要求应该交纳标准, 或者不按要求时间交纳等等。

　　违约行为能够是主动行为, 也能够是消极行为。比如, 业主违反物业管理服务协议不得违章装修要求, 违章装修, 为主动违约行为;业主违反交纳物业管理费义务, 而不交纳物业管理费。为消极行为。

　　广义违约包含预期违约。所谓预期违约, 是指在协议推行期到来之前协议当事人一方无正当理由而向另一方明确表示不推行协议或者以其行为表明不推行协议义务。比如, 在物业管理招投标中标后, 要求更改物业管理费收费标准等标行为就是经典预期违约。发生预期违约时, 另一方当事人能够在协议推行届满前请求违约方负担违约责任。又比如, 在物业管理服务协议未届满, 物业管理企业自动撤消自己企业职员, 而停止物业管理服务工作也属于预期违约。

　　违约行为是多个多样, 常见违约形态有以下三种:

　　1. 拒绝推行, 是指协议推行届满至后, 协议当事人无正当理由拒不推行协议行为。拒绝推行是一个公然毁约行为, 所以是一个极严重违约, 违约过失程度较重, 应负担法律责任也重。

　　2. 不合适推行, 有广义与狭义之分, 广义不合适推行包含推行协议义务不符合约定或者要求条件行为;狭义不合适推行仅指协议当事人未根据要求或约定质量要求推行协议行为。

　　3. 拖延推行, 是指超出协议要求时间期限而延迟推行协议行为。

　　(二) 过失

　　过失, 包含有意和过失。违约责任也以过失责任为标准。除法律另有要求外, 只有违约方有过失时, 才能发生违约责任。不过, 在违约责任中, 实施过失推定标准。也就是说, 只要当事人一方有违约行为, 就推定其有过失, 违约方须证实自己在违约上没有过失。

　　除上述条件外, 违约方负担赔偿损失违约责任时, 还须含有以下两个条件:

　　1. 当事人另一方受到损失。损失仅指当事人财产利益降低, 而不包含精神损害。这里损失既包含现有财产利益损失, 也包含可得利益损失。

　　2. 另一方损失与一方违约行为有因果关系。只有另一方损失是因违约方违约造成, 即违约与损失间有因果关系时, 才能组成赔偿损失违约责任。因为违约当事人只对自己违约行为所造成损失负责。假如协议当事人损失并非违约方违约行为造成, 则违约方并不负担赔偿损失违约责任。

三、 物业管理违约责任形式

　　物业管理协议违约责任具体形式就是指业主、 业主大会、 物业管理企业违反物业管理服务协议所应负担继续推行、 采取补救方法、 支付违约金、 赔偿损失等民事责任。

　　1. 继续推行协议, 即强制推行协议, 是指业主、 业主大会或物业管理企业违约后, 另一方得请求强制违约方继续推行未推行物业管理服务协议协议义务, 以实现物业管理服务协议预期目标。从协议本质看, 协议之所以存在, 关键在于促进交易、 保护交易、 救助交易。当一项交易出现问题时, 协议作用就象医生治病一样尽力使交易脱离危险及重新取得新生, 而不是动辄将其扼杀。继续推行协议是协议当事人不推行或不完全推行下一个补救方法。在协议当事人一方违约后, 请求强制推行协议是法律给予另一方当事人一项权利。

　　2. 采取补救方法, 是指协议当事人一方违约, 另一方有权要求违约方采取补救方法给予补正。比如, 物业管理企业未按物业管理服务协议要求作好公用设施维修养护, 业主、 业主大会能够要求采取补救方法对公用设施重新进行维修养护或者进行修理、 更换等等。协议当事人采取补救方法若于推行期内完成给予补正, 不负担其她违约责任;若于推行期届满后完成, 违约协议当事人还应负担延迟推行违约责任。

　　3. 违约金, 是指协议当事人在协议中约定或者法律要求一方违约后应向另一方支付金额。比如, 业主、 业主大会违反招投标法要求, 不与中标物业管理企业签署物业管理服务协议, 或者在中标后要更改物业管理费这种招投标关键内容, 物业管理企业就有权根据招投标约定要求违约业主、 业主大会支付违约金。又比如, 在物业管理服务协议中双方约定, 经过约定时限, 物业管理服务要达成某种程度水平, 而在期限届满后未达成, 则应根据协议约定, 由违约方支付违约金。

　　4. 赔偿损失, 是指一方违约给对方造成损失时依法应负担赔偿对方损失违约责任。赔偿损失是最常见关键救助方法。它既能够与其她责任形式并用, 也能够单独适用。

　　赔偿损失范围, 在物业管理服务协议中有约定依其约定。在物业管理服务协议中对赔偿范围约定, 能够是对具体赔偿数额约定, 也能够是对损失计算方法约定。只要协议中有相关赔偿约定, 当事人就有权依约定请求违约方赔偿。在物业管理服务协议中未约定赔偿范围, 违约方应赔偿因违约所造成全部损失, 包含协议推行后能够取得可得利益损失, 但不能超出违反协议一方签订协议时能够预见到损失。

　　违约方违约后, 对方能够采取合适方法预防损失扩大而没有采取合适方法, 无权就所以而扩大损失要求赔偿。协议当事人因违约方违约同时受到损失和利益, 在计算损失时应扣除其所受利益。

　　赔偿损失, 除物业管理服务协议另有约定外, 应以支付赔偿金方法进行。

　　四、 物业管理违约责任免责条件

　　违约责任是以国家强制力确保实施民事权利救助方法, 是协议权利公力救助, 违约方只能无条件地接收, 没有讨价还价余地。这就是法律强制性。协议法将违约责任归责标准明文表述为严格责任, 即不以过失为要件, 当然也不需要证实什么过失。当事人只要违反协议就要负担责任, 没有价钱可讲。要求免责, 唯一一个路径是证实自己有免责事由。假如证实了有免责事由就给予免责, 证实不了, 就追究责任。这有利于促进当事人认真地对待协议, 严格遵守协议、 协议法、 协议纪律。根据老实信用标准和民法精神, 自己约定违约责任一旦含有了该条件就要负担责任, 不需要讲其她什么理由, 这本身就含有合理性。这一点与通常侵权责任不一样, 因为侵权责任通常发生在没有权利义务关系当事人之间。

　　通常物业管理违约责任免责条件有以下三个方面:

　　1. 不可抗力, 是指不能预见、 不能避免并不能克服客观现象。当事人一方因不可抗力不能推行协议, 不负担民事责任。不过, 在因不可抗力不能推行协议时, 第三人应该立刻通知另一方, 以减轻可能给另一方造成损失, 而且应该在合理期间内提供相关机构出具证实。当事人未立刻通知, 应就未立刻通知而给另一方造成损失负担民事责任。具体而言, 以下情况属于不可抗力: ⑴.自然灾难, 即天灾人祸类事实, 比如, 地震、 台风、 洪水等, 但对台风而言, 明知台风可能会使广告牌或建筑物某一部分吹落而坠地, 却不采取有效防护方法, 这种不作为行为属于滥用不可抗力免责权, 一样也要负担违约责任;⑵.一些政府行为。指当事人在签订协议后, 政府颁布新政策、 法律和采取行政方法而造成协议不能推行;⑶.社会异常事件。比如罢工、 战争等。

　　2. 协议约定免责条款中免责事由出现。免责条款是协议条款之一, 其目是免去或者限制协议当事人责任, 所以当免责条款中约定免责事由出现时, 第三人可依其约定不负担民事责任或者减轻责任。不过, 免责条款与协议其她条款一样, 必需含有正当性、 公平合理性, 不然不能有效, 违约方仍应负担违约责任。

　　3. 另一方当事人过失。协议当事人一方不推行协议或未按协议要求推行协议, 是因另一方当事人过失造成, 不负担民事责任。不过。若双方都有过失, 都违反协议, 则应该分别负担各自应负担违约责任。