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房屋租赁协议争议仲裁案裁决书
5月10日

　　中国国际经 济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）依据申请人×××（以下简称申请人）与被申请人××企业（以下简称被申请人）于1996年12月10日签署房产 租赁协议中仲裁条款和申请人于12月25日向仲裁委员会提交书面仲裁申请, 受理了上述协议项下房产租赁协议争议仲裁案。本案适用仲裁委员 会10月1日起施行仲裁规则（以下简称仲裁规则）。
　　因为本案争议金额未超出人民币50万元, 依据仲裁规则第64条要求, 本案适用仲裁规则要求简易程序。
　　双方当事人共同选定×××担任本案独任仲裁员, 于3月14日成立仲裁庭, 审理本案。
　　仲裁庭审阅了申请人提交仲裁申请书及其附件、 被申请人提交仲裁答辩书及其附件后, 于4月11日在北京开庭审理了本案。申请人仲裁代理人、 被申请人仲裁代理人均到庭作了口头陈说, 回复了仲裁庭提问并进行了辩论。
　　现本案已审理终止。仲裁庭依据现有书面材料和证据以及开庭审理查明事实作出本裁决。现将本案案情、 仲裁庭意见和裁决分述以下:

一、 案情
　　1996年 12月10日, 申请人与被申请人签署了房产租赁协议（以下简称协议）。协议约定申请人出租给被申请人位于×地×室建筑面积40.93平方米商铺, 租期5 年, 毛租金以年计算, 依据租金回报率逐年递增, 第一年按房价10%, 第二年按房价11%, 第三年按房价12.5%, 第四年按房价14%, 第五年按 房价15.5%。毛租金应包含租赁期内应分摊管理费、 管理基金、 管理费确保金（押金）及其她应由业主负担费用, 租金为毛租金扣除上述费用后, 申请人 因出租房产应获取税前收益。申请人因该收益所应缴纳税款及其她行政规费均由申请人负担, 被申请人可代申请人代扣代交, 申请人应纳税及行政规费有: 房屋 租赁手续费（年租金1%, 按协议使用期限于登记时一次缴清）、 印花税（年租金0.1%, 按协议使用期限于登记时一次缴清）、 营业税（年租金 5%, 每年缴纳一次）、 房产税（年租金12%, 每年缴纳一次）。协议第5.5条还约定租金支付方法为每年分4次支付, 每次每年租金1/4,每3个月 支付一次上期（预付）租金。
　　协议签署后, 双方当事人在推行协议过程中产生纠纷, 经协商不能处理, 申请人遂于12月25日向仲裁委员会提请仲裁。
　　申请人诉称:
　　自7月1日至2月28日, 被申请人一直未向申请人支付租金, 虽经申请人数次催告, 至今仍未支付。申请人请求仲裁庭裁决:
　　1.被申请人支付申请人租金42030.53美元, 并支付该款项利息647.90美元, 两项累计42678.43美元;
　　2.由被申请人负担本案全部仲裁费用。
　　在开庭时, 申请人将仲裁请求变更以下:
　　1.被申请人支付申请人租金41211.93美元, 并支付该款项利息634.87美元;
　　2.被申请人负担本案全部仲裁费用。
　 　申请人在庭审过程中确定同意从毛租金中减去营业税、 房产税、 物业管理费计算纯租金, 并按被申请人主张3.5美元/平方米·月修改了仲裁请求金额, 但 申请人认为协议未约定由被申请人代扣代缴个人所得税, 而且被申请人实际上从未给申请人代扣代缴过个人所得税, 也未给过相关税票, 故不一样意从毛租金中扣除 个人所得税。对于时效问题, 申请人认为曾数次找被申请人谈过相关房租问题, 向被申请人主张过权利, 所以诉讼时效并未超出, 但除了12月25日 向仲裁委员会提交仲裁申请书外, 申请人未能提供曾向被申请人提出推行要求其她书面证据。对协议第5.5条相关租金要求申请人了解为租金后付, 而不是 被申请人所称租金预付。
　　被申请人答辩称:
　　1.申请人所主张7月1日至12月31日租金已经超出诉讼时效。
　 　协议第5.5条约定租金支付方法为: 每年分4次支付, 每次每年租金1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。所以, 7月1日至9月30 日租金应于6月30日前预付, 10月1日至12月31日租金应于8月31日前预付, 申请人于年底申请仲裁前 对 7月1日至12月31日租金从未向被申请人主张过权利。依据《中国民法通则》第136条第3项要求, 延付或者拒付租金 诉讼时效为一年。所以, 申请人所主张7月1日至12月31日租金已经超出诉讼时效, 仲裁庭不应给予支持。
　　2.扣除物业管理费和房产税、 营业税后, 被申请人欠申请人自1月1日至2月28日纯租金为29647.05美元
　 　依据申请人与被申请人签署协议第5.1条要求, 第4年毛租金计算方法为房价14%, 第5年毛租金计算方法为房价15.5%, 自 1月1日至2月28日毛租金为38135.70美元。依据协议第5.2和5.3条要求, 被申请人在向申请人支付租金时, 应从毛租金中扣除由申 请人负担物业管理费（每个月3.5美元/平方米）和由申请人负担, 被申请人代扣代缴营业税（年租金5%）、 房产税（年租金12%）。所以, 被申请人 应给付申请人1月1日至2月28日纯租金为29647.05美元。
　　总而言之, 被申请人请求仲裁庭驳回申请人仲裁请求中超出29647.05美元部分, 并由申请人负担部分仲裁费用。

二、 仲裁庭意见
　　（一）相关对协议第5.5条解释问题
　 　申请人与被申请人签署协议第5.5条约定: 租金支付方法为每年分4次支付, 每次每年租金1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。申请人认为对该 条款应了解为租金后付, 即每3个月支付上3个月租金; 而被申请人认为应解释为租金预付, 即每3个月支付后3个月租金。双方对该条款解释存在争议。 《中国协议法》第41条要求: 对格式条款了解发生争议, 应该根据通常了解给予解释。对格式条款有两种以上解释, 应该作出不利于提供格式条 款一方解释。依据上述要求, 仲裁庭认为, 因为本案协议是被申请人提供格式协议, 依法应该作出不利于被申请人解释, 故对协议第5.5条租金支付方法 应解释为租金后付, 即每3个月支付上3个月租金。
　　（二）相关时效问题
　　如前所述, 租金支付方法应为租金后付, 故7 月1日至9月30日租金最迟应于12月30日前支付, 申请人从12月31日起知道或应该知道其权利受到侵害。《中华人民 共和国民法通则》第136条要求: 延付或者拒付租金诉讼时效期间为一年。第137条要求: 诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。第140 条要求: 诉讼时效因提起诉讼、 当事人一方提出要求或者同意推行义务而中止。从中止时起, 诉讼时效期间重新计算。依据上述法律要求, 申请人从12 月31日起1年内向被申请人主张权利就不算超出诉讼时效。经查, 申请人于12月21日提出仲裁申请, 仲裁委员会于12月25日收到申 请人仲裁申请书, 所以, 仲裁庭认定申请人在诉讼时效期间内已经经过申请仲裁提出了要求, 并未超出本案诉讼时效, 申请人有权在时效期间内主张其权利。
　　（三）相关租金数额及其利息
　 　当事人双方对于协议约定租金数额及应由被申请人代扣代缴营业税、 房产税、 物业管理费并无争议。仲裁庭审核了申请人提交计算租金及利息明细单, 从 7月1日至2月28日租金应为第4年租金, 按房价14%计算毛租金。申请人根据纯租金＝毛租金-营业税-房产税-物业管理 费＝213845.00×14%×8/12-213845.00×14%×8/12×5%-213845.00×14%×8/12×12%-3.5美元 /平方米·月×40.93×8＝15419.83美元计算是正确, 不过鉴于依据协议要求应为租金后付, 被申请人于12月30日前支付 年7月1日至12月30日租金并不算过期, 故租金利息应从12月31日起算至2月28日, 根据申请仲裁时年利率 2.1%计算, 应为15419.83美元/3×2.1%×（5/4+1+3/4）＝323.82美元。所以, 自7月1日至2月28日 租金及利息累计15743.65美元。
　　从3月1日至2月28日租金为第5年租金, 应按15.5%计算毛租金。纯租 金-毛租金-营业税-房产税-物业管理费＝213845.00×15.5%-213845.00×15.5%×5 %-213845.00×1.5%×12%-3.5美元/平方米·月×40.93×12＝25792.10美元。如前所述, 因为租金后付, 故利息应从 7月1日起算至2月28日, 即25792.10/4×2.1%×（3/4+2/4+1/4）＝203.12美元。所以, 自 3月1日至2月28日应收租金及利息累计25995.22美元。
　　综上, 自7月1日至2月28日申请人应收租金及利息累计41,738.87美元。
　 　至于被申请人提出应从租金中扣除个人所得税主张, 仲裁庭认为因为双方当事人在协议中并未约定应由被申请人代扣代缴个人所得税, 所以, 依协议不应作为 被申请人代扣代缴事项, 而且代扣代缴应在被申请人向申请人支付租金时才发生, 不属于本案仲裁庭审理范围, 仲裁庭对此不予审理。
　　（四）相关仲裁费问题
　　本案仲裁费全部由被申请人负担。

三、 裁决
　　仲裁庭裁决以下:
　　1.被申请人应向申请人支付租金及利息41738.87美元。
　　2.本案仲裁费××美元, 全部由被申请人负担。申请人向仲裁委员会预交仲裁费××美元全额冲抵本案仲裁费后, 被申请人应向申请人支付××美元, 以赔偿申请人代其垫付仲裁费××美元。
　　3.上述第1、 2款所述被申请人应向申请人支付款项累计××美元, 被申请人应于本裁决作出之日起45日内支付给申请人, 逾期支付, 则加计年利率为6%利息。
　　本裁决为终局裁决。