建筑工程建筑面积容积率建筑密度计算规则.doc

附件二
南昌市建筑工程建筑面积、 容积率、 建筑密度计算规则
（修订）

为正确引导城镇计划管理, 规范计划管理中建设工程建筑面积、 容积率、 建筑密度计算方法, 现依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-）, 结合本市实践, 对原《建筑工程建筑面积、 容积率计算规则》（洪规技字[] 第1号）进行修订:
第一条 各项建设工程设计应符合国家和本市相关建筑设计规范和标准, 不得随意虚构设计平面用途及性质。
第二条 建设单位（个人）、 设计单位应该根据诚信标准, 规范建筑面积计算, 如实申报送审材料。
第三条 以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-）计算建筑面积并计入容积率。
（一）地上建筑物（含建筑物顶部楼梯间、 电梯机房, 及有围护结构结构转换层、 设备管道层、 底层车库、 杂物间等）结构层高在2.2米及以上者按全方面积计入容积率; 结构层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率
（二）在室外地坪以上部分高度超出1.5米集中地下室, 其建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时, 室外地坪以周围城市道路标高加上0.3米计算（周围城市道路标高不一致, 以低城市道路标高为标准, 高差大于3米以上除外）。
（三）底层临街商业后半部分架空层应该计入容积率。
（四）超高层建筑避难层其它非避难空间（如楼梯间、 电梯井、 其它功效性用房等）应该计入容积率。
（五）商业、 办公、 旅馆等公共建筑项目地下室除停车及设备用房以外其它功效性用房应该计入容积率。
第四条 以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-）计算建筑面积但不计入容积率
（一）建筑物外墙外保温层。
（二）主体建筑下面在室外地坪以上部分高度不超出1.5米用于停车及设备用房地下室。
（三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分高度不超出1.5米用于储藏功效住宅地下室或半地下室。
（四）结构层高不超出4.5米、 通透、 无围护结构五层（含五层）以上住宅、 中小学等公益性建筑底部架空层;
临江、 临湖住宅底部架空层结构层高, 经计划局认可, 可合适提升。
（五）无围护结构结构（设备管道）转换层（结构层高不超出4.5米）。
（六）超高层建筑无围护结构避难层（非避难空间除外）。
（七）出挑宽度大于2.1米公共建筑悬挑雨篷; 出挑宽度大于2.1米、 高度大于6米公共建筑有柱雨篷。
（八）地下室通风井和有顶盖采光天井。
第五条 建筑结构层高计算标准
（一）一般住宅建筑标准层结构层高最低大于2.9米, 但最高小于3.2米; 当结构层高大于3.2米时, 不管层内是否有隔层, 按该层水平投影面积k倍计算建筑面积, k=h÷3（h为建筑结构层高）。（住宅顶层为跃层许可客厅挑空）。
（二）套型建筑面积大于144平方米住宅建筑标准层结构层高可合适提升, 但最高小于3.6米; 当结构层高大于3.6米时, 不管层内是否有隔层, 按该层水平投影面积k倍计算建筑面积, k=h÷3（h为建筑结构层高）。
（三）办公、 宾馆（高级酒店、 宾馆除外）建筑标准层结构层高最低大于3.2米, 但最高小于4.2米; 当办公建筑标准层结构层高大于4.2米时, 不管层内是否有隔层, 按该层水平投影面积K倍计算建筑面积, K= h÷3.2（h为建筑结构层高）。门厅、 大堂、 中厅、 内廊、 采光厅、 会议室等不列入超层高控制范围。
（四）单层单间面积小于300平方米或分隔成小间沿街商业（含商业街）建筑结构层高小于4.5米; 当建筑结构层高大于4.5米时, 不管层内是否有隔层, 按该层水平投影面积K倍计算建筑面积, K= h÷3.2（h为建筑结构层高）。兼作售楼使用商业用房结构层高不应超出9米, 建筑面积最大不超出300平方米。
（五）单层单间面积大于300平方米小于1000平方米沿街商业（含商业街）建筑结构层高小于4.8米; 当建筑结构层高大于4.8米时, 不管层内是否有隔层, 按该层水平投影面积K倍计算建筑面积, K= h÷3.2（h为建筑结构层高）。
（六）单层单间面积大于1000平米商业建筑结构层高不宜超出6米, 且不得分割; 当建筑结构层高大于6米时, 不管层内是否有隔层, 建筑面积计算值按该层水平投影面积K倍计算, K=h÷3.6（h为建筑结构层高）。临街分割成小间商业部分按本条第四款标准计算建筑面积。
（七）电影院、 剧场、 体育馆、 展览馆、 大型商业综合体等公共建筑结构层高可按功效要求合适加高。
第六条 以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-）计算建筑面积, 部分计入建筑密度。
（一）无顶盖且无围护结构室外楼梯, 按水平投影面积二分之一计入建筑密度。
（二）高于室外地坪4米以上住宅有柱雨篷, 按柱外边围合面积二分之一计入建筑密度。
（三）临城市道路骑楼按柱外边围合面积二分之一计入建筑密度。
（四）10米以下满足消防车通行公共建筑有柱雨棚、 架空走廊按水平投影面积二分之一计入建筑密度。
（五）地下车库出入口坡道不管有没有顶盖, 均按坡道二分之一面积计入建筑密度。若设置顶盖应尽可能低矮, 为轻巧玻璃或结合绿化设置。
（六）有顶盖采光井按二分之一计入建筑密度。
（七）二层出挑建筑按水平投影面积二分之一计入建筑密度。
第七条 以下各点不计入建筑密度
（一）高于室外地坪10米以上公共建筑有柱雨棚、 公共架空走廊不计入建筑密度。
（二）高于室外地坪4米以上悬挑阳台（不管凹凸）、 平台、 走廊等, 不计入建筑密度。
（三）高于室外地坪十米以上建筑出挑部位不计入建筑密度。
（四）无柱雨篷不计入建筑密度。
第八条 其它
（一）住宅阳台按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-）计算建筑面积并按水平投影二分之一（即原规范）计入容积率。
（1）南向或东西向主阳台最大进深不得大于1.8米, 北向或东西向次阳台最大进深不得大于1.2米, 超出此要求部分按全方面积计算建筑面积并计入容积率。
（2）住宅各类阳台水平投影面积之和不得大于套内建筑面积（含阳台水平投影面积）12%(超高层住宅控制在20%)。
（3）住宅标准上不设置高度为两层或两层以上阳台。
（4）北向外廊、 北阳台及临江、 临湖、 临城市关键干道阳台标准上要求统一封闭（利用外廊和内天井通风外廊除外）。
（5）与阳台相接隶属构件, 如其底板与阳台底板高差小于0.6米、 有围护设施、 位于房屋建筑结构围合范围以内或外挑宽大于0.6米, 均视为阳台, 其计算方法同阳台。
（二）坡屋顶按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-）计算建筑面积。坡屋顶起坡高度为零、 坡度小于30°坡顶建筑不计入容积率; 起坡高度小于0.6米、 坡度小于45°坡顶建筑结构净高在2.2米及以上部位应按全方面积计入容积率, 坡顶局部造型坡度大于45°部分面积小于屋顶面积1/6; 超出此要求坡屋顶按全方面积计算建筑面积并计入容积率。
（三）住宅建筑女儿墙高度应小于2.2米（因造型需要可局部加高, 其加高部分面宽应小于该建筑主立面30%）。公共建筑因造型需要屋顶装饰构架标准上不超出10米。
（四）多、 低层地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境, 通风采光井宽度(取采光井围护结构外围至建筑外墙面最大垂直距离)不宜超出1.8米(含1.8米), 下沉庭院及采光井面积之和不得大于地下室（除停车部分）建筑面积30%; 采光井外墙周长之和不得大于地下室（停车部分除外）外边周长30%; 。超出1.8米, 采光井地坪标高视作该建筑室外地坪标高。
（五）凸窗突出外墙距离小于0.7米、 结构净高小于2.1米、 窗台高度大于0.45米且宽度小于该开间70%面宽, 可不计算建筑面积、 不计入容积率; 不然按该凸窗维护结构外围水平面积二分之一计算建筑面积并计入容积率。
（1）凸窗结构剪力墙及结构柱不得突出外墙。
（2） 凸窗下部楼板不应凸出外墙、 不得用实体墙围合。
（3）凸窗下部作放置空调室外机时外侧可用格栅遮挡。
（4）转角凸窗长边洞口与短边洞口之和不得大于该房间开间尺寸。
（5）凸窗应最少两面为玻璃采光。
（六）设备平台板不得与户室及阳台连通, 可用格栅围合, 其每层水平投影面积之和不得超出该层总建筑面积2%（住宅设备平台最大不超出3平方米）, 按其水平投影面积二分之一计算建筑面积但不计入容积率。
（七）建筑平面设计应考虑结构经济合理性, 建筑凹口处通常不应拉梁, 因结构需要确需拉梁, 应经设计单位结构专业认定, 并提供图纸依据（加盖注册结构师章）。
（八）一梯三户（含三户）以上住宅建筑需要设置天井时, 应确保最少有两户以上功效房间朝天井开窗, 并做好防火方法, 且不得封板拉梁。
） 容积率; （第九条 本规则所称总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多
栋建筑物地面以上及以下各层建筑面积之和。
第十条 本规则所称结构（设备管道）转换层是指建筑物某楼层上部与下部因平面使用功效不一样, 采取不一样结构（设备管道）类型, 并经过该楼层进行结构（设备管道）转换, 称该楼层为结构（设备管道）转换层。
第十一条 本规则所称避难层是指建筑高度超出100米高层建筑, 为消防安全专门设置供大家疏散避难楼层。
第十二条 本规则自11月1日施行, 原《建筑工程建筑面积、 容积率计算规则》同时废止。
第十三条 本规则施行前, 已获同意总平面计划项目必需于04月1日前完成《建设工程计划许可证》报批工作, 超出此期限报批按本规则实施。