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未登记房屋租赁协议效力
-8-14 9:20:30　作者:孙绪利
未登记房屋租赁协议效力
内容摘要: 本文从房屋租赁协议概念入手, 认为房屋租赁协议成立要件需经过要约和承诺阶段; 协议效力应依据协议法相关要求, 部门规章只作为一个参考, 不能作为认定协议效力依据。 房屋租赁协议登记立案关键目是预防非法出租房屋和国家税收流失, 是国家对房屋租赁管理和控制一个手段, 含有很强行政功效。它与民事行为效力无关。
关键词: 房屋租赁协议 登记立案 对抗效力
一、 房屋租赁协议概念和成立
（一）房屋租赁协议概念
房屋租赁协议是指出租人提供房屋给承租人使用,承租人交付租金,并于租赁期届满时,将承租房屋返还给出租人协议。房屋租赁协议标物是不动产房屋。伴随经济发展,住房制度改革,房屋租赁协议越来越多,因租赁协议产生纠纷, 诉至法院案件也越来越多,而在审判中发觉,房屋租赁协议在房管部门登记立案极少, 不到1/5, 未经登记房屋租赁协议是否有效, 国家相关部门要求登记立案出发点是什么。正确回复以上问题对于合适合理地处理现实生活中房屋租赁纠纷含有重大意义。尤其对出租人和承租人利益产生重大影响。下面我们着重分析房屋租赁协议效力认定依据以及登记立案对租赁协议影响。
(二)房屋租赁协议签订和效力
房屋租赁协议生效当以协议成立为前提。首先, 双方必需达成合意, 即租赁协议成立标准上必需经过要约和承诺两阶段。实践中, 部分出租人在出租房屋前书写"此房出租"等字样做法, 应认定为要约邀请。假如承租人表示要承租, 而出租人拒绝, 此时应认定协议并未成立。其次, 租赁协议是要式协议, 当事人必需签订书面协议。依据中国《城市房地产管理法》第五十三条要求, 房屋租赁协议应采取书面协议形式, 约定租期、 租赁用途、 租金、 修缮责任等权利义务, 而且双方当事人应到房产管理部门立案。所以当事人即使就关键条款达成协议, 而没有书面协议, 租赁协议亦未成立。不过, 《协议法》第三十六条要求: "法律、 行政法规要求或者当事人约定采取书面形式签订协议, 当事人未采取书面形式但一方已经推行关键义务, 对方接收, 该协议成立。"所以, 假如房屋租赁双方当事人已实际推行协议, 应认定协议已经成立。
二、 登记立案对房屋租赁协议效力
（一）多个审判实践中见解
协议成立后, 登记立案对协议效力有何影响。审判实践中存在多个不一样见解:
　 第一个见解认为, 登记立案对租赁协议效力并无影响。因为, 房地产租赁行为为诺成性行为, "只要双方当事人就协议关键内容达成一致, 不违反法律、 行政法规强制性要求, 无需由出租人将租赁物交给承租人, 或由承租人将租金交给出租人才算成立, 交付房屋或者租金已经是实际推行协议行为。"
　　第二种见解认为, 登记立案是房屋租赁关系成立必需条件"房屋租赁书面协议签署以后, 还须向房地产管理部门登记立案, 登记立案是房屋租赁关系成立必经程序, 经立案房屋租赁关系才能成立。"
　　第三种见解认为, 登记立案是房屋租赁关系生效要件, 不经登记房屋租赁协议不生效。
第四种见解认为, 登记立案是房屋租赁关系对抗第三人要件。这种见解在有些地方立法中得到了表现, 如《上海市房屋租赁条例》第十五条要求: "房屋租赁协议及其变更协议由租赁当事人到房屋所在地域、 县房地产登记机构办理登记立案手续。
　我们认为, 房屋租赁协议登记立案并不影响协议效力。
　　依据最高人民法院《相关适用＜中国协议法＞若干问题解释（一）》第九条要求: "法律、 行政法规要求协议应该办理登记手续, 但未要求登记后生效, 当事人未办理登记手续不影响协议效力, 协议标物全部权及其她物权不能转移。"《城市房地产管理法》第五十三条并未要求登记是房屋租赁协议生效或者成立要件。建设部《城市房屋租赁管理措施》第十七条要求: "《房屋租赁证》是租赁行为正当有效凭证。租用房屋从事生产、 经营活动, 房屋租赁证作为经营场所正当凭证。租用房屋用于居住, 房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记凭证之一。"可见, 经过租赁登记取得《房屋租赁证》只是是租赁行为正当性证据而已, 并非房屋租赁协议成立或生效要件。建设部《城市房屋租赁管理措施》第三十二条也仅要求未得到出租人同意和未办理登记立案, 私自转租行为无效。这里需要注意是, 本条要求使用联结词是"和", 而不是"或"。也就是说, 应同时含有这两个消极条件。未经出租人同意, 不得转租, 这在《协议法》即有要求, 这里只不过增加了一个条件"未办理登记立案"。即使本条要求使用联结词是"或", 因为该措施仅属于行政规章, 也不能作为否定协议效力依据。
（二）房屋租赁协议经登记立案是否有对抗性
房屋租赁协议未经登记立案, 不得对抗第三人。" 登记生效主义者认为: 国务院各部委规章是中国法律渊源。宪法第九十条和立法法第七十一条均要求了国务院各部委能够在自己权限范围内制订规章。中国行政诉讼法第五十三条明确要求了行政规章含有参考效力。建设部颁布《城市房屋租赁管理措施》第十三条要求签署变更终止租赁协议,应该向房屋所在地房产管理部门登记立案.未办理,缺乏房屋租赁必备程序,其租赁行为应属无效。而《协议法》第四十四条要求: “依法成立协议, 自成立时生效。法律、 行政法规要求应该办理同意、 登记等手续生效, 依据其要求”。 因为该措施仅属于行政规章, 不能作为否定协议效力依据。
依据学理上通说, 房屋租赁协议是诺成性协议, 只要双方当事人协商一致, 协议即成立, 而无需以交付出租屋或者租金为条件。交付出租房屋或给付租金属于协议推行。
　 房屋租赁协议登记立案关键目是预防非法出租房屋和国家税收流失, 是国家对房屋租赁管理和控制一个手段, 含有很强行政功效。它与民事行为效力无关。所以, 登记立案是否并不影响房屋租赁协议效力。
　　房屋租赁协议登记是否产生对抗效力？我们认为, 租赁协议登记不含有对抗第三人效力。（1）认定协议效力应该以人大及其常委会制订法律和国务院制订行政法规为依据, 地方性法规、 行政规章不能违反人大及其常委会制订法律和国务院制订行政法规; 同时, 依据中国《立法法》要求, 地方也无权制订相关民事基础法律关系规章制度, 所以《上海市房屋租赁条例》不能作为此见解依据。（2）房屋租赁协议登记对抗第三人效力无非是指经过登记租赁协议能够对抗房屋买受人或者其她承租人, 其实这些对抗力并非登记效力, 而是房屋租赁协议本身含有。首先, 对抗买受人, 这就是"买卖不破租赁"规则效力, 没有登记租赁协议亦有此效力。其次, 未占有房屋而办理登记承租人并不能对抗已经占有房屋承租人。债法原理认为债含有平等性, 对于同一物上能够产生两种以上债务, 二者之间不含有对抗效力, 而租赁登记立案又不含有物权转移效力, 所以, 承租人基于占有事实即可对抗第三人。
总而言之, 我们认为未在房管部门登记、 立案房屋租赁协议属生效协议, 也不能对抗第三人观念愈加符正当律基础精神, 房屋租赁协议登记立案关键目是预防非法出租房屋和国家税收流失, 是国家对房屋租赁管理和控制一个手段, 含有很强行政功效。它与民事行为效力无关。所以, 登记立案是否并不影响房屋租赁协议效力。
参考文件
[1]杨立新著: 《物权法》, 中国人民大学出版社, 。
[2]魏振瀛主编: 《民法》, 高等教育出版社 北京大学出版社。
[3]建设部: 《城市房屋租赁管理措施》。
[4]徐俊生 潘淑泠 浅谈未登记房屋租赁协议效力 。
[5]《中国立法法》。