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租赁协议案例分析
【篇一: 租赁协议纠纷案例】

租赁协议纠纷案例
某房地产开发企业(以下简称开发企业)因贷款需要, 将其全部一套商住楼抵押给某商业银行(以下简称银行)。以后, 开发企业又将该商住楼出租。后因无力偿还银行贷款, 开发企业与银行协商, 将该商住楼折抵给银行, 以清偿其所欠贷款。银行取得该商住楼全部权后, 拟自行使用, 故向各租户发出解除租赁协议书面通知。各租户认为租赁协议还未到期, 拒绝搬出。
问题:
1、 发企业在将商住楼抵押后又将其出租行为是否有效?
2、 银行是否有权解除租赁协议?
3、 本案中, 假如开发企业是将已出租商住楼向银行设定抵押, 情形又将怎样? 参考答案:
1、 抵押权设定, 并不影响抵押人作为抵押物全部权人行使对抵押物使用、 占有、 处分和收益权利。抵押人将抵押物出租, 属于对抵押物行使收益权行为。即便抵押人对抵押物进行转让, 依据担保法要求, 也只须向抵押权人和受让人推行通知义务, 而无需取得抵押权人同意。抵押人转让抵押物, 未推行通知义务, 依据担保法司法解释, 并不造成转让无效, 不过抵押权人对转让后抵押物仍可行使抵押权。所以, 开发企业在将商住楼抵押后又将其出租行为有效。
2、 因为抵押权设定于前, 租赁权设定于后, 依据担保法司法解释要求, 抵押可破除租赁, 银行受让该楼全部权后, 原先租赁协议对其无约束力, 银行有权解除租赁协议。
3、 假如开发企业是将已出租商住楼向银行设定抵押, 因为租赁权设定于前, 抵押权设定于后, 依据担保法司法解释要求, 抵押不破租赁。银行无权解除租赁协议。本案包含法律问题:
抵押权和租赁权结合(协议法仅要求了“买卖不破租赁”标准)同一财产上抵押权和租赁权并存, 抵押权实现对租赁权是否产生影响, 依据抵押权和租赁权设定和产生前后而有所不一样。
(一)抵押在前, 租赁于后(租赁权不得对抗抵押权)然而, 当抵押权设定在先, 租赁权产生于后时, 抵押权实现后, 租赁协议对抵押物受让人不含有约束力。在此情况下, 当抵押权实现后, 承租人受到损失, 抵押人是否负担赔偿责任呢? 依据相关司法解释要求, 抵押人将已抵押财产出租时, 假如未书面通知承租人该财产已抵押, 抵押人对出租
抵押物造成承租人损失负担赔偿责任;假如抵押人已书面通知承租人该财产已抵押, 抵押权实现造成承租人损失, 由承租人自行负担。
(二)租赁在前, 抵押于后(抵押不破租赁)依据担保法和相关司法解释要求, 当租赁权产生于前, 抵押权设定在后时, 抵押权实现对租赁权没有影响。换言之, 抵押权实现后, 租赁协议在使用期内对抵押物受让人继续有效。需要注意是: 实践中有借款人为了避免因抵押权实现而造成自己无法使用抵押物, 而在贷款之前有意先将抵押物出租给自己亲戚好友或者自己能够控制其她人(有时可能倒签一份虚假租赁协议), 而且签了一个很长时间租赁协议。这么一来, 抵押人即便在银行实现抵押权后, 仍然能够继续控制和使用该抵押物。因为抵押物上附带有租赁权, 将使抵押物难以变价或在变现时难以取得理想价格, 这对贷款人(抵押权人)利益十分不利。依老实信用标准, 以出租物抵押, 抵押人有义务将抵押物上附带有租赁权事实通知债权人, 方便其作出是否接收抵押选择。不然, 抵押人应该负担由此给抵押权人造成损失。为了深入明确抵押人违反通知义务所应负担责任, 提议贷款人在与抵押人签署抵押协议时, 由抵押人在协议中作出抵押物无权利瑕疵或租赁权附带承诺, 同时约定抵押人违反承诺时违约及损害赔偿责任。
【篇二: 租赁协议法条与相关案例】

《协议法》
第二百二十条 出租人应该推行租赁物维修义务, 但当事人另有约定除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时能够要求出租人在合理期限内维修。出租人未推行维修义务, 承租人能够自行维修, 维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用, 应该对应降低租金或者延长租期。
第二百三十一条 因不可归责于承租人事由, 致使租赁物部分或者全部毁损、 灭失, 承租人能够要求降低租金或者不支付租金; 因租赁物部分或者全部毁损、 灭失, 致使不能实现协议目, 承租人能够解除协议。
第二百三十三条 租赁物危及承租人安全或者健康, 即使承租人签订协议时明知该租赁物质量不合格, 承租人仍然能够随时解除协议。
房屋租赁纠纷《案例》
案例一:
法院经审理认为, 原告在出租房屋存在漏雨情况下, 至今未对房屋进行维修, 显属违约; 被告作为承租方, 在原告不推行维修义务情况下, 既不自行修缮, 又不将已空关房屋交付原告, 造成房屋空关
至今造成租金损失。对此, 被告亦有过失, 应负担对应责任, 对被告空关房屋期间租金损失双方应各半负担。
案例二
一、 基础案情
1月1日, 某企业（以下称“我方”）与刘某某签署了房屋租赁协议。协议约定: （1）我方承租刘某某位于某小区a1楼401房; （2）房屋租赁期间, 刘某某确保房屋符合出租房屋使用要求, 负责对房屋及其附着物定时检验并负担正常房屋维修费用, 因出租人延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失, 出租人负责赔偿。
（3）我方在入住前对房屋内多种配套设施进行检验并在使用期间确保完好无损（包含附件设施）, 因使用不妥或其她人为原所以使设施损坏, 承租人负责按价赔偿或给予维修。
10月5日, 我方租住房屋厨房水槽进水管软管发生故障, 向外喷水, 造成屋内漏水, 并漏至楼下。10月7日, 刘某某要求我方赔偿房屋损失, 我方拒绝, 刘某某扬言要把我方物品扔出, 我方人员报警, 110出警到现场, 提议双方经过法院调解处理纠纷。10月13日, 我方给刘某某寄送《相关终止房屋租赁协议函》, 要求刘某某退还费用累计5250元。
10月18日, 受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一案法律诉讼文书, 刘某某诉称我方没有尽到管理职责, 造成租住房屋漏水, 要求我方赔偿地板、 墙面损失7000元。
另: 受理法院向我方送达陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案法律诉讼文书, 陈某认为我方没有尽到管理职责, 造成屋内漏水, 并漏至其楼下房屋, 造成其房屋受损, 要求我方赔偿屋顶处理费、 灯具费用、 在外住宿费等费用累计35380元。
二、 办案思绪
接收委托后, 我对案情进行了分析, 并对当事人提出以下处理思绪:
1. 对刘某某一案提起反诉或另行起诉。
2．申请陈某一案中止诉讼。
3、 在陈某一案中追加刘某某为我方。
三、 法庭审理
法庭审理中, 结合举证、 质证情况, 我向合议庭提出四点代理意见:
1. 房屋漏水根本原因, 是刘某某房屋设施出现故障所致
本案基础事实: 10月5日下午, 我方所租刘某某某小区a1楼401房屋漏水。我方得悉情况后, 立刻派人到漏水现场查看, 并立刻采取填补方法, 避免损失扩大。第二天下午, 我方与刘某某、 物业企业楼管员靳某某等人进出租房屋查看漏水原因。如靳某某所言, “经查看, 系厨房洗菜盆下连接阀门和洗菜盆之间软管（即水槽进水软管）发生漏水, 水在往外射, 而不是滴, 其它地方再无漏水”。10月8日, 刘某某找装修工人熊某某更换了进水软管。
刘某某、 我方向法庭提交证据均能证实上述事实。所不一样是, 刘某
某提交证据: 物业企业《 a1-401渗水至a1-301情况说明》, 载明是“401室内厨房水龙头软管漏水, 造成401室内木地板大面积翘起”。至于“水龙头软管漏水”具体指向, 结合房屋内漏水现场照片, 能够确定是厨房水槽进水软管忽然破裂造成漏水。据此可知, 刘某某房屋设施出现故障, 是造成房屋漏水根本原因。
2. 刘某某出租房屋设施存在严重缺点, 没有安装进水总阀门, 没有尽到定时检验义务和修缮义务, 也是造成房屋漏水关键原因 依据协议法和双方当事人签署《房屋租赁协议》相关约定, 出租人负有对出租房屋及其附着物（包含水、 电、 煤气等设施）定时进行安全检验、 维护和修缮义务, 并确保房屋本身及隶属设施、 设备处于能够正常使用状态。本案中, 房屋租赁期间厨房水槽进水软管忽然破裂, 进而引发房屋漏水, 有水压原因、 厨房水槽进水软管材质原因、 安装原因, 更有刘某某没有尽到定时进行安全检验义务原因和对设施存在故障不主动修缮原因, 而非我方使用不妥造成。 同时, 需要尤其指出, 刘某某房屋设施存在严重缺点, 疏于推行以下义务, 也是造成房屋漏水关键原因:
（1）刘某某在出租房屋时, 没有向我方提供出租房屋及隶属设施使用说明。
（2）刘某某对其装修所用材料材质可能存在缺点, 既没有尽到定时检验修缮义务, 也没有通知我方在使用过程中应注意防范;
（3）刘某某出租房屋提供隶属设施存在严重缺点, 没有安装进水总阀门, 楼层总进水阀又由物业企业控制, 使得我方离开房间时无法
切断水源。假如刘某某事先给出租房屋安装了进水总阀门, 使我方离开房屋时能够关闭阀门, 也不会引发房屋漏水。
综合以上分析, 刘某某在租赁协议推行期间, 不仅没有确保房屋符合出租房屋使用要求, 也没有对房屋及其附着物推行定时检验和立刻维护、 修缮义务, 造成厨房水槽进水软管忽然破裂, 进而引发房屋漏水后果。所以, 刘某某应自行负担出租房屋所受损失, 并赔偿我方所以而受到物品损失。
3．我方已尽到注意和管理义务, 立刻采取填补方法, 降低损失扩大。
（1）房屋租赁期间, 我方已尽到注意和管理义务, 不存在不妥使用房屋和隶属设施情形。依据双方当事人向法庭提交证据, 房屋漏水发生在10月5日白天, 当初房屋使用人、 我方总经理华某某正在企业值班并检验工作, 加之进水软管忽然破裂, 我方无法预料, 而非我方不推行管理和善良注意义务。
（2）房屋漏水后, 刘某某立刻采取填补方法, 避免损失扩大。10月5日下午, 当得悉房屋漏水后, 房屋使用人华某某立刻安排企业办公室人员前往查看, 并立刻采取填补方法, 用笤帚、 拖把等工具清理房间积水, 避免损失扩大。由此, 深入说明我方主动推行了管理义务。
【篇三: 厂房租赁协议案例分享】

厂房租赁协议案例分享
本案是厂房租赁协议纠纷最经典案例, 值得研究。在现代协议纠纷中尤其是厂房租赁协议纠纷中最常碰到就是承租方违反协议相关要求给出租方造成相关损失, 那么出租方怎样维权才能填补损失, 取得赔偿, 以后案例中我们能够看出提前在协议中约定相关事项及违约责任才能从根本上预防承租方恶意损害出租方利益现象出现。
（一）原告起诉状
原告: 何某, 男, 54岁, 汉族, 北京市朝阳区垡头村民, 住朝阳区垡头**小区, 电话***
原告: 王某, 男, 58岁, 汉族, 北京市朝阳区垡头村民, 住朝阳区垡头**小区, 电话***
被告: 北京***企业, 住通州区**号, 法定代表人: ***, 电话***。
案由: 租赁协议纠纷
诉讼请求:
1、 判决解除原被告之间签署《场地厂房租赁协议》
2、 判令被告向原告给付违约金100元。
3、 立刻腾退所租赁场地及建筑物。
4、 案件受理费由被告负担
事实与理由: 6月8日, 原被告签署《场地厂房租赁协议》, 协议约定原
告将位于通州区场地厂房出租给被告使用, 租赁期限为, 租金为6万元每年, 每年6月15日前一次性支付给甲方, 如逾期违约超出10日甲方有权解除协议, 并向乙方收取违约金。; 如乙方对租赁物进行装修、 改建或者新建, 需向甲方提交包含方案, 并经甲方同意。协议签署后, 原告便根据约定推行了场地交付等协议义务; 可是, 在协议推行期间, 被告却实施了私自建房, 不维修房屋设施等一系列违约行为, 且直至今日还未支付租金; 7月7日, 原告向被告邮寄送达《解除协议通知书》一份。
原告认为: 被告私自建造厂房、 不维修房屋设施、 拒付租金等违约行为, 已经严重侵犯了自己正当权益, 为了维护自己正当权益, 现特诉至贵院, 望依法裁判。
此致
通州区人民法院
具状人: 何某 王某
年月 日
（二）律师代理意见
审判长、 审判员:
受本案北京***有限企业委托, 由我作为其诉讼代理人依法参与本案诉讼活动。现依据庭审调查及双方举证质证情况, 发表以下代理意见, 请给予采纳:
一、 原、 被告签署《场地厂房租赁协议书》正当、 有效, 是双方真实意思表示, 原告应按约定推行协议义务。签署协议时间为 6月8日。
二、 被告已经根据协议约定推行了相关协议义务。
1、 被告已经向原告支付了.7.15-.7.15租金累计72万元及其她管理费用。
2、 被告根据协议约定对出租房屋进行维修、 保养, 并新做了防水工程, 完全符合承租人相关法律义务。
在被告已经推行协议约定情况下, 且协议生效、 推行已超四年之久, 原告却因为本身利益而非法主张解除协议行为, 违反了协议法中老实信用基础标准。
三、 原告怠于收受租金及提起诉讼主观上为恶意。
1、 原告往年收取租金都是其本人或委托相关人员来被告处收取租金并签写收条, 但6月15日至今, 原告都未曾提及收取租金一事, 也没有根据协议约定向我方提交委托书, 而是直接于7月向本企业邮寄《解除协议通知书》, 这是不符合常理和交易习惯。其主观上就是不愿意接收租金, 有意拖延时间, 并以此为借口来达成解除协议目。
2、 原告提交证据二《场地厂房租赁协议书》为其虚构, 并不是被告真实意思表示所签署。
（1）在该《场地厂房租赁协议书》中, 只有出租人（甲方）信息, 承租人（乙方）信息为空白, 协议中租赁面积和新建厂房面积都 为空白, 在最终盖章处也没有乙方相关人员签字, 签署时间也没有, 仅有一个企业印章, 完全不符合协议签订基础组成部分, 也不符合实践当中签署协议通例, 为其单方虚构。（注明: 原告曾经以办理其她手续借用过被告企业印章）
（2）原告都在起诉书中写到: “ 6月8日, 原告与被告分别以甲、 乙方身份签署了《场地厂房租赁协议书》”, 而且原告在《解除协议通知书》中也确
认了6月原告和被告签署了《场地厂房租赁协议书》。但原告提交《场地厂房租赁协议书》最终印章是“北京***有限企业”, 而实际上, 被告企业营业执照是在7月才下发, 印章也是在7月后期才刻制出来。怎么会在原告提交 6月8日《场地厂房租赁协议书》上出现企业印章呢？所以, 能够判定原告提交《场地厂房租赁协议书》是虚假, 该份《场地厂房租赁协议书》书我方不予认可。
基于原告在起诉书及《解除协议通知书》确定“ 6月8日, 原告与被告分别以甲、 乙方身份签署了《场地厂房租赁协议书》”这一说法, 恰好说明了我方提交《场地厂房租赁协议书》真实性, 而且原、 被告双方提交“收条”也印证了我方提交《场地厂房租赁协议书》, 即在签署本协议后, 时间上是能够相互佐证, 也符合逻辑。
四、 相关付款方法:
原告与被告签署全部协议当中未曾提到被告企业账号, 也未约定原告必需将转让款项汇入被告企业账号。协议都已经推行了四年之久, 为何被告却迟迟拖延不来受领租金呢？理由就是“被告欲想经过拒绝受领租金来达成解除协议目, 继而取得拆迁赔偿款。”完全违反了签订协议时意思表示, 为经典见利忘义, 有失老实信用行为。
总而言之, 原告与被告签署《场地厂房租赁协议书》协议正当、 有效, 被告拒接收租金为恶意违约行为, 原告诉讼请求符合事实及法律要求, 请求贵院依法支持。请法院综合以上情况给予考虑, 依法驳回原告全部诉讼请求。
代理人: 王少明
8月21日
（三）通州区人民法院判决
法院经审查发觉, 被告作为承租人, 已经根据约定支付了租金和推行了相关协议义务。法院认为: 本案中如解除双方签署《场地厂房租赁协议书》, 会造成被告利益失衡, 故对原告要求解除双方签署《场地厂房租赁协议书》不予支持。 最终, 法院判决《场地厂房租赁协议书》有效, 双方继续推行协议。宣判后, 原告向第二中级人民法院上诉, 二审维持原判。
（四）案件诉前签发律师函
要求继续推行协议通知书
王某、 何某:
本企业于7月 10日收到你方邮寄《解除协议通知书》, 对于该通知书内容我方不予认可, 本企业是完全根据6月双方签署《场地厂房租赁协议书》推行相关协议内容。现针对你方在《解除协议通知书》称本企业存在所谓“违约行为”作出以下答辩:
一、 本企业新建房屋施工建设是根据《场地厂房租赁协议书》第三条第一款第四项之约定进行, 是在经过你方同意并经你方同***村民委员会协调后, 取得了该村民委员会盖章许可。
二、 依据《场地厂房租赁协议书》第四条 专用设施与场地维修、 保养要求, 本企业已定时对出租房屋进行了维修和保养, 并独自负担了相关费用。
三、 相关你方在通知书中称本企业“拒付租金”更是无中生有。6月22日, 一位自称是你方“股东”人员给本企业责任人电话联络租金一事, 并告诉她第二天来企业领取现金或提供账号都可, 但以后该“股东”一直没来, 给其打电话一直都未