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房地产专业知识
房地产基础概念:
房地产：又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是跟地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。
土地的所有权形式：国家所有、集体所有。
土地的获得方式: 出让、划拨。
1.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（政府以招、拍、挂的方式）
2.土地使用权划拨（无偿）包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目。
土地使用年限：居住用地70年。 教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地及其他用地50年。 商业、旅游、娱乐用地40年。
生地: 是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
毛地：是指按现有的条件批租的地块，如地块未完成批租的，现有市场容易无法满足改建要求的或市政条件可以，但土地尚未平整的。
熟地：是指经过“七通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。
七通一平: 给水、排污、通讯、通电、供暖、燃气、通路、场地平整。
五证：1.国有土地使用权证 两书: 房屋质量保证书 2.建设用地规划许可证 房屋使用说明书 3.建设工程规划许可证 4.建筑工程施工许可证 5.商品房预售许可证
商品房预售需具备以下条件: (一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; (二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书; (三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续; (四)已确定施工进度和竣工交付使用时间; (五)七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数; (六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户; (七)法律、法规规定的其他条件。一般普通住宅达到正负零,小高层、高层到三层以上才基本具备申办预售证的条件,项目预售证情况符合以上情况才可以申办
开发商：专门从事房地产开发和经营的企业。
代理商：从事房地产的咨询、经纪、销售策划、评估等业务的有偿中介服务机构。
商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。它是可领独立产权证并可转让出租、抵押、继承、赠予的房地产。
经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
廉租房：是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
期房：是指开发商从取得《商品房预售许可证》开始至取得房地产权证大产权证止，在这一期间的商品房称为期房。通常理解为未建好，尚不能入住的房子。
现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产权证）的商品房。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
外销房：是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
内销房：是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”房。
CBD: 中央商业区。是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。
CLD：中央生活区。 是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。它不是项目概念，而是地域概念。
超高层住宅：楼高超过100米的建筑
高层：19层（含19层）以上的建筑称为高层
小高层：7层至18层（含18层）的建筑为小高层
多层：3层至6层(含6层)的建筑
低层：2至3层的建筑
产权式酒店：实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，并且纳入酒店行业管理范畴，所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
酒店式公寓：意为“酒店式服务，公寓式管理”是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“投资"两大功效，是既可居住又可办公的综合性很强的物业。
建筑结构的分类：砖木结构、砖混结构、框架结构（剪力墙结构、框剪结构、短肢剪力墙结构）、钢结构。
塔式：是指以公用楼梯电梯为核心布置多套住房的高层住宅。亦称点式住宅。
板楼：由多个住宅单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。一梯两户。
套型：按不同使用面积居住空间组成的成套住宅类型。如二房两厅、三房两厅…
玄关：是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割也就是放雨伞、挂雨衣、换鞋 、搁包的地方。
隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。
走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。
沿街外廊：没有柱子叫庇廊，有柱子叫骑楼。
阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
门宽：即开间，住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋一面墙到另一面墙之间的实际距离。
进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙到后墙之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
各房屋门的宽度：门宽有所不同。通常入户门为100cm,卧室为90cm,与厨房为80cm,卫生间为70cm。
层高：上下两层楼面之间的垂直距离（例如：标准层高2.9m）。
净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。
楼板厚度：楼板表层与底层之间的距离。通常厨房、卫生间、阳台楼板厚度为8cm,客厅、卧室等为12cm。
伸缩缝：建筑物结构或密度等不同时，热胀冷缩不同，楼房伸缩缝就是为了防止热胀冷缩对楼房水平方向的破坏，不同的结构体系，伸缩缝间的距离不同。建筑物长约超过50米，应设有伸缩缝，伸缩缝约5公分。
标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。
地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。
动静分区:是指要求安静的空间与其交往等活动的空间分区，动静分区也可以说是昼夜分区，一般来说会客、起居、用餐和厨房是住宅中的动区，卧室是静区，而工作和学习也属于静区。
干湿分区：主要指住宅的厨房、卫生间与起居、卧室之间的分区，体现在用水与非用水之间的分区上。
塑钢门窗的种类：推拉窗、平开窗、射窗。
推拉窗：分左右、上下推拉两种。推拉窗有不占室内空间的优点，价格经济、密封性好，采用高档滑轨，开启灵活，窗扇受力状态好，，但通风面积受一定影响。
平开窗：最传统的窗型之一，应用范围最广，分内开、外开两种。内开启便于擦窗， 但开时占据室内空间，若制作或安装不当，雨天会向内渗水。向外开的窗扇，防水性能好，开启时不占室内空间，但遇大风大雨易损坏，对五金件强度要求较高。平开窗的最大特点是密封性好，窗扇能全部打开，便于通风，结构简单。缺点是五金件成本高，价格较贵。
射窗：射窗结构与平开窗相似，只是铰链（合页）安装的位置不同，安装在窗扇顶部。射窗教适合厨房、卫生间等小窗户。
基价：也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
均价：总销金额（可销售面积总的销售金额）除以总销面积。
起价：是指销售价格中的最低价格，即是起价。房产广告中常用较低的起价来引起消费者的注意。
最高价：楼层、朝向等条件最好的单元所标的单价。
垂直价差：是指同一栋建筑物中不同楼层之间的每平米的价格差异。
水平价差：是指同一楼层不同户别的每平米的价格差异。
朝向价差：朝南最好，东南、西南次之。（潍坊习惯：忌西南，喜西北，买东不买西）。
口彩差异：吉祥数字（例如：6、8、9…）价格稍高；（4、13、14…）价格略低。
样板房：装修好，带家具，供客户实地观看的房子。
付款方式：一次性付款；分期付款；按揭贷款。
契税：是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 潍坊地区征收标准： 暂定住宅90㎡以内，按房款的1%收取。 90㎡～144㎡，按房款的1.5%收取。 144㎡以上、第二套房产和商业用房，按房款的3%收取。
物业维修基金：是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用房）的共用部位、共用设施设备维修，养护之用的专门款项。潍坊地区按照房款3%收取。
所谓“共用部位”是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
所谓“共用设施设备”是指住宅小区或单栋住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、 加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
地暖优缺点：
1．高效节能
地热供暖热量集中在人体受益的高度，热效率高；整个输送过程热损失小，比传统空调节能25%左右，比传统散热器节能30%以上。
2．舒适保健
传统的供暖方式上热下凉，用久了会口干舌燥。而地暖方式供暖，室内地表温度均匀，室内温度由下而上逐渐递减，给人以脚暖头凉的良好感觉。
3．热稳定性好
在间歇供暖的条件下由于地面层及蓄热层蓄热量大使室内温度变化缓慢，热稳定性好。
4．节省空间
地暖是铺在地下的，便于装修和家具布置，不会影响居室美观。而传统的暖气片及其支管，会占用室内的空间，也会破坏墙面的美观。
5．室温调节方便
地热分水器中的每一个环路都配置了各自的控制阀门，没人的房间可以关掉，每个房间可以按各自所需的室温，调节流量，做到最大限度节省能源和开支。

6．隔音环保
楼层地面铺设有保温隔热层，减少了楼层噪声。
7．寿命长，免维修
地热采用的盘管使用寿命很长，管道系统中无接头，不会产生渗漏，如正常使用无人为破坏，供暖系统使用寿命长达50年以上。
房地产面积与技术指标的专业知识：
水平投影面积：水平投影面积指平行光从顶垂直投影,建筑物产生的阴影面积,包括飘板投影面积，在求建筑面积的时候用的就是水平投影面积，运用空间想象力，一个建筑，从上往下看的形状，利用图形状况，计算外围面积，计算出来的面积就是水平投影面积，
容积率：又称建筑面积密度。容积率是地上建筑总面积与占地面积的比值，是反映土地利用情况及其经济性的技术经济指标。容积率与土地使用价值成正比，容积率越大，土地利用程度越高。容积率的大小受基地周围道路、上水、下水、电力、通讯等基础设施的制约，又必须充分考虑到建筑物之间的空间和日照、通风等因素。政府规划部门对各类建筑的容积率指标都有明确的规定。
建筑密度：又称覆盖率。是建筑物基底面积与居住区用地面积的比率。建筑密度可以直接反映出建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。在一般情况下，平均建筑层数越高，建筑密度越低。
绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
绿地率：是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
公摊面积：商品房应分摊的共有建筑面积包括两部分：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能和为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
套内建筑面积：也称为实用面积，也对应着实用率，不包括公摊面积。
套内建筑面积=建筑面积／（1+公摊系数）。
套内使用面积：是指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。(套内建筑面积＞套内使用面积)
得房率：也称实用率。是套内建筑面积与建筑面积之比。
使用率：是套内使用面积与建筑面积之比。
公摊率：公摊面积与建筑面积之比。
公摊系数：公摊面积与套内建筑面积之比。公摊率＜公摊系数。

商品房价格构成：
1、 土地费
    土地费主要分成二个部分。一是土地出让金等费用，由政府部分收取。二是 土地征用费等费用，主要用于被征用土地单位、居民补偿安置等费用。
2、 前期工程费
    主要包括商品房建设过程中勘察费、设计费、土地平整费、临时接水接电费 等。
3、 建筑安装费
    指商品房建筑安装工程造价。
4、 基础设施费
    包括商品房水、电、煤、通讯、排污、道路等费用。
5、 公建配套费
    包括商品房相关市政公用基础设施、商业网点、绿化建设等费用。
6、 管理费用
    包括房地产开发企业用于商品房开发经营所支付的职工工资、职工社会保险费、办公费、固定资产折旧费、差旅交通费等（公关费）。
7、 财务费用
    指商品房建筑过程中筹集资金向银行贷款的利息支出、贷款手续费。
8、 销售费用
    包括营销策划费、广告费、其他销售开支或中介代理费。
9、 其他
    包括房屋勘丈费、商品房注册登记费、房产登记费、环卫费等。
10、 税金
    包括营业税、企业所得税、教育附加税等。
11、 利润
    利润是商品房价格与开发经营成本之间的差额。
计算公式：
容积率=地上建筑面积/总用地面积
建筑密度=建筑物基底面积/居住区用地面积
套内建筑面积(实用面积)=建筑面积/(1+公摊系数)
公摊率=公摊面积/建筑面积
公摊系数=公摊面积/套内建筑面积 公摊率＜公摊系数。
得房率(实用率)=套内建筑面积/建筑面积
使用率=套内使用面积/建筑面积
回报率=年租金总额/房价
回报年限=房价/年租金
面积误差比：（产权约定面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%
日照间距系数：南边楼的高度／楼间距；冬至日最低采光不低于2小时。
绿化率=绿化面积/用地面积
绿地率=居住区用地范围内各类绿地面积的总和/居住区用地面积
每平方米土地成本核算:
每亩地价÷容积率÷666.7㎡=每平方米土地成本
单位换算:
1亩=666.7平方米
1公顷=15亩=1万平方米
1坪=3.3平方米

大风堂房地产
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2009年5月24日