商业规划及建筑规划设计导则模板.doc

文件名称
重庆企业研发部商业计划及建筑设计导则
版号:
编 制
邓滨
审 核
曹海瑛、 黄世轩
同意人
周德康
生效日期
4月15日
页数
共 42 页

商业计划及建筑计划设计导则

重庆龙湖地产发展有限企业商业经营管理分企业
八月编制
重庆企业研发部修订

目 录

一、 商业类型 4
购物中心 4
百货企业 4
大型生活超市 5
建材超市 5
酒店 5
小区商业 5
其它 5
二、 多种类型商业物业选址关键点 5
购物中心选址关键点 5
生活超市选址关键点 6
建材超市选址关键点 6
小区商业选址关键点 6
酒店选址关键点 6
其它选址关键点 7
三、 多种类型商业物业建设规模指导 7
购物中心 7
生活超市 7
建材超市 8
小区商业 8
酒店 8
百货企业 8
其它 9
四、 地产商投资收益分析 9
购物中心 9
百货企业 9
生活超市 9
建材超市 10
酒店 10
小区商业 10
其它 10
概述 10
计划设计 11
购物中心设计概要 11
主力百货设计概要 17
生活超市设计概要 18
建材超市设计概要 19
主体餐厅设计概要 19
电影院设计概要 19
移交标准及施工准则 21
六、 多种类型商业物业合作商家要求 22
主力百货 22
生活超市 25
建材超市 30
主体餐厅 36
其它 40
七、 经验积累 40
八、 优异项目资料 42
九、 教授、 顾问意见 42

一、 商业类型
购物中心
购物中心指在一个大型建筑物中, 很多商店和餐馆及其她功效组成大型零售和服务综合体。购物中心必需有停车场设备。购物中心不管是在立地、 规模或结构上, 都担负有改善城市机能任务, 其目是, 为消费者提供多元化及便利性, 舒适性及娱乐性娱乐场所。购物中心既是对传统综合百货集成和包容, 与传统百货又是相互补充关系。购物中心是时代需要, 是国民经济发展产物。
百货企业
传统商业零售领域代表, 规模2万平方米左右建筑内, 以服装、 箱包、 鞋、 化妆品、 日常寝居家用等消费品为交易关键零售场所。
大型生活超市
新兴零售模式, 规模1-2万平方米建筑内, 以生鲜、 粮油、 菜蔬、 瓜果、 小食品、 日化、 日杂等家庭日常消耗品为交易关键零售场所。
建材超市
新兴零售模式, 规模1-2万平方米建筑内, 以建筑装饰材料、 洁具、 厨具、 园艺用具、 修理工具等为交易关键零售场所。
酒店
小区商业
依附于住宅区, 以餐饮、 美容、 美发、 医疗、 洗衣、 教育、 休闲、 便利店等为关键服务内容商业场所。
其它
二、 多种类型商业物业选址关键点
购物中心选址关键点
1) 国外发达国家（美国、 日本）购物中心选址便交通发达郊区, 辐射距离通常
在30公里左右, 最远距离为100公里（如日本日本大阪迈凯乐购物中心, 其基础商圈已从当初周围50公里, 扩大到100公里）。
2) 中国超级城市（北京、 上海）购物中心选址可偏离主商圈, 不过通常紧临城市
圈。
3) 中国其她城市购物中心选址通常适合在关键商圈里面。
生活超市选址关键点
1) 国外发达国家生活超市通常依附在大型购物中心或者开设在郊区交通发达区
域。
2) 中国发达区域（北京、 长三角、 珠三角区域）生活超市已经能够开设在密集
住宅区, 购置力已经能支持经营。
3) 重庆地域现在生活超市选址开设在密集住宅区域是一个发展方向, 但尚需要5
年左右时期进行市场消费习惯培育, 辐射区域方可支持单店经营。
建材超市选址关键点
1) 国外发达国家建材超市选址通常在郊区交通发达区域。
2) 中国建材超市选址通常在主城区交通主干道旁边。
小区商业选址关键点
1) 中国住区商业通常没有明确选址要求, 几乎都是建设在住宅区周围, 不过建
设形式在发达地域已经由底商向集中邻里中心发展, 以降低对居住影响。
酒店选址关键点
1) 在交通发达便利城市, 旧点选址关键考虑是环境。
2) 在重庆因为受交通制约, 商务型酒店适合建设在城市中心区域, 如商圈中心
或商务中心。
1. 百货企业选址关键点
1) 传统百货通常选址在关键商圈里面。
2) 中国发达地域高级百货选址在购物中心里面或者是偏离关键商圈中央商务
区。
其它选址关键点

三、 多种类型商业物业建设规模指导
购物中心
1) 通常位于城市关键商圈购物中心规模在10万平方米左右, 关键以专卖店、
餐饮、 休闲娱乐为主。
2) 位于城市边缘购物中心规模通常较大, 规模可达20-30万平方米, 集合了各
种类型主力超市, 专业市场（如: 家俱市场等）。
3) 超大规模购物中心发展在中国应该非常谨慎, 在重庆等欠发达地域更甚。
生活超市
1) 规模通常在1.5-2万平方米左右, 依据合作方经营定位相关, 提议重视合作
方规模意见。
2) 应该警惕合作方里面“二房东”倾向, 作好规模控制, 比如家乐福在部分区
域超出本身经营规模提出建设要求, 实质是拿去进行转租, 并非本身经营需要。
建材超市
1) 之前建材超市在中国建设规模通常在1-2.5万平方米左右, 不过中国品牌有
作到4万平方米规模（比如: 东方家园）。
2) 根据现在市场越来越细分发展趋势, 成功建材超市规模在1万平方米左右。
小区商业
1) 小区商业规模不宜超出人均2-2.5平方米（依据现在龙湖已经入驻项目经验数
据）。
2) 依据小区规模大小计划学校另外计算。
酒店
1) 五星级酒店规模: 客房在400-500个左右, 建筑面积在50000平方米左右。
2) 四星级酒店规模: 客房在300个左右, 建筑面积在30000平方米左右。
3) 小型商务酒店规模: 客房在100-120个左右, 建筑面积在1平方米左右。
百货企业
1) 传统百货规模通常在2万平方米左右。
2) 精品高级百货（比如: SEIBU）规模通常在1万平方米左右。
3) 假如传统百货附带超市则规模通常在2.5-3.0万平方米。
4) 现在以前开传统百货经营商家在向购物中心转型过程中提供给合作方规
模通常达成4-5万平方米（比如: 王府井百货、 北京华联）。
其它
四、 地产商投资收益分析
购物中心
1) 购物中心主力店租金水见2、 3、 4条。
2) 重庆大都会购物中心专卖店平均租金水平在150-200元/月.平方米, 主力店太
平洋百货租金水平在60-70元/平方米.月左右。
3) 北京东方广场现在专卖店租金水平平均在50美金/月.平方米左右, 精品服装
专卖店租金水平现在在150美金/平方米.月左右。
百货企业
1) 现在中国发达地域（如北京、 上海）市场百货企业经营商能够接收合作条
件通常是60-80元/平方米.月租赁条件。
2) 现在重庆市场百货企业经营商能够接收合作条件通常是45元/平方米.月
租赁条件, 有一个每3-5年递增5-8%涨幅。
生活超市
1) 现在中国发达地域（如北京、 上海）市场生活超市经营商能够接收最高合
作条件是60元/平方米.月租赁条件。
2) 现在重庆市场生活超市经营商能够接收合作条件通常是30元/平方米.月以
下租赁条件。
建材超市
1) 现在中国发达地域（如北京、 上海）市场建材超市经营商能够接收最高合
作条件是60元/平方米.月租赁条件。
2) 现在重庆市场建材超市经营商能够接收合作条件通常是30元/平方米.月左
右租赁条件。
酒店
小区商业
1) 现在重庆小区商业销售价格在4000-10000元/平方米。
2) 现在重庆小区商业租赁价格平均在30元/平方米左右。
其它
五、 多种类型商业物业设计关键点
概述
1) 商业建筑应该符合商业营运特点:
首先, “以人为本”思想应贯穿一直, 如建筑内外交通组织应以用户购物过程方便和易达为标准;
其次, 外部环境应含有吸引用户目光装饰风格、 广告和霓虹灯等;
最终, 内部计划考虑“一站式”服务, 其建筑平面、 机电配置、 结构荷载和交通组织应尽可能满足部署各类业态（百货、 专营店、 餐饮、 娱乐、 休闲吧、 美容美发、 银行以及停车场, 甚至电影院等）在不一样时期、 不一样位置调整;
2) 商业建筑配置标准应尽可能满足各类租赁业主特殊需求;
计划设计
3) 交通便利性: 尽可能发明条件使得临街路为双向性道路, 公交车、 小车、 摩托车
自行车等交通工具来往通畅（如设置公交车站和出租车站等）, 使得用户便利通达;
4) 周围地下人行道、 地下商场和人行天桥, 甚至周围商业建筑、 办公楼等应尽
量经过地下通道、 天桥等形式, 与新建商业建筑直接连通;
5) 商业建筑应充足考虑室内外停车场容量（大约1个停车位/100平方米）、 客流
通道、 运货通道和收货区设置(参考大店合作要求);
购物中心设计概要
6) 购物中心宜以多层建筑形式为主（能够避免设置防排烟设施、 较小防火分区等
影响商业装修效果, 避免消防疏散通道增加、 建筑退距等使得商业面积缩小等）;
7) 在方案阶段上汇前, 应及早划分购物中心内各类业态商业计划, 再依据业
态分布来考虑购物中心平面布局、 建筑结构设计和机电设计;
8) 购物中心内应设置商业管理办公室、 物业管理用房、 咨询台、 仓库（应有防潮
处理, 且与卖场之间交通较方便）、 营业员专用盥洗间、 营业员专用进餐区、 拖布池和垃圾搜集站等特殊用房或辅助面积;
9) 购物中心内部通道应尽可能避免设置两条内街（次要街道将生意惨淡, 不利于租
赁）;
10) 购物中心每一层都应经过扶梯贯通, 每组扶梯都应尽可能连通最低层至最高层;
对于大型购物中心, 宜在用户目光可及之处设置首组扶梯（宜为剪刀梯）;
11) 购物中心应利用地形, 尽可能多地设置出入口;
12) 购物中心内必需分别设置客、 货电梯（位置、 品牌、 型号、 速度均可能不一样）
不宜适用, 以达成客货分流和提升商场档次目; 客梯位置应位于主入口较为显著地方;
13) 购物中心大门口应尽可能避免设置任何阻碍客流障碍物（如柱子、 花坛、 座椅
等）;
14) 装修后购物中心楼层净高宜在3米以上;
15) 购物中心交通组织应遵照环行设计标准: 确保用户每一个购物路线均为
环形, 无须走回头路;
16) 商业购物中心主大门应尽可能朝向客流来向, 而且不宜将主力百货设置于商业
购物中心主大门旁边, 不然, 主力百货对商业购物中心客流带动作用将大大减弱, 而且, 整体商业价值和收益率也将降低;
17) 商业购物中心应有作推广促销用活动场地, 如广场、 中庭等, 并应在中庭周
边设置观光电梯或者扶梯;
18) 商业购物中心用户卫生间面积约为40~60平方米, 并考虑残疾人和儿童专用设
施, 男女各自专用盥洗空间;
19) 商业购物中心残疾人专用设施应根据性别区分, 并分别设置在男女卫生间内,
尽可能不要独立设置残疾人卫生间（不便于营业期间管理）;
20) 为营造商业气氛和商业利益, 在不破坏外立面整体效果前提下, 商业购物中
心外墙上应尽可能多设置广告位和光彩照明;
21) 商业购物中心商铺内管道井、 风井及强弱电井应合理部署或集中部署以利于
商铺有效利用、 后期改造（商铺合并或分隔）;
22) 商业购物中心内特殊营业时间业态应集中, 然后利用室外观光梯等尤其设置
交通工具以满足非常规时间营业交通组织;
23) 商业购物中心内街与店铺地坪面之间不应设置高差, 即使因为预防雨水进入
商铺而必需有高差, 则宜用斜坡连接; 当必需使用梯步时, 应集中在适宜位置给予消化以及大色差处理方法;
24) 商业购物中心应设置供用户无偿休息设施;
25) 商业购物中心车库内电扶梯出入口应设置缓冲地带（大厅或护栏）;
26) 商业购物中心车库车道坡度应小于10%, 收费站位置（如车库出口处）应便
于车主取车、 缴费等, 出口挡车杆决不能设置在斜坡上; 车库内必需有显著参考物（如柱子编号）便于车主找到自己汽车;
27) 商业购物中心室外广场与室内连接处地坪高度一致时, 交接处应尽可能设置雨
水沟或大坡度连接, 以预防下雨时雨水灌入;
28) 商业购物中心建筑楼面均布活荷载采取标准值应满足不一样业态需求;
29) 商业购物中心内全部吊顶强度都应达成维修人员可进入吊顶操作;
30) 商业购物中心外墙较低处装饰材料应尽可能使用耐久性较高刚性材料, 使用
铝塑板做易于被划伤;
31) 商业购物中心卫生间内, 应设置空调系统、 衣物挂钩、 手纸、 烘手器、 门吸、
小便器隔断、 婴儿换尿布平台、 穿衣镜等;
32) 商业购物中心广场上各类检验井井盖与广场砖铺贴应配合到位;
33) 商业购物中心内街地面装饰材料应采取不易污染地砖;
34) 商业购物中心室内与室外连接处及出入口地面装饰材料应使用防滑材料;
35) 商业购物中心内全部通道地面上都不应留有超出5毫米缝隙;
36) 商业购物中心外墙装饰材料颜色宜避免大面积使用黑色;
37) 商业购物中心屋顶冷却塔、 管道和水泵必需作减振降噪处理;
38) 商业购物中心内电气线路末端设计应满足: 当停止一家店铺供电, 而不会
影响其她店铺正常营业;
39) 凡有可能作餐饮、 美容美发厅和咖啡（水）吧商铺必需有给排水、 排油烟、
送风、 排风、 天然气管道等特殊功效设置, 各类管道都需要敷设入店铺内, 并预留接口;
40) 商业购物中心观光电梯内外应设置光彩照明;
41) 商业购物中心内商铺外走道设置风口以利于商铺以后新风和排风使用;
42) 商业购物中心内空调设备、 各类管道、 配电箱安装位置应利于以后店铺
使用不受影响;
43) 商业购物中心各类设备房排水系统都应尽可能采取重力排水方法, 假如无法作
到, 也应将提升泵各类参数（流量、 功率、 扬程及数量）尽可能保守地计算和设置;
44) 商业购物中心屋顶冷却塔应考虑设计围护, 以预防水雾四处飘散, 影响商业气
氛和商场形象;
45) 商业购物中心广场上梯踏步宜安装灯带（提醒性质）或大色差处理方法;
46) 商业购物中心各类管道主控制阀门应采取优质质量产品, 不然将造成后期维
护困难;
47) 商业购物中心电扶梯上宜设置人性化配置（如保护用户鞋子和扶梯刷子）和
节能配置（无人停梯或放慢）;
48) 商业购物中心外围观光电梯内宜设置独立空调系统;
49) 商业购物中心广场上电气预留预埋应保守设置, 以避免后期增设灯具时破坏
广场;
50) 商业购物中心外墙光彩工程能够在夜晚经过视觉向用户传输信息: 购物中心,
著名品牌, 餐饮娱乐等等;
51) 商业购物中心走道上灯具照度则不应超出店铺内灯光;
52) 商业购物中心内安防系统应能完全满足商业需要: 安全、 证据（没有视线
死角）;
53) 商业购物中心内车库各类风机应尽可能安装在屋顶, 不然应对风机作降噪处理;
54) 商业购物中心内各类电梯机房应作降噪处理;
55) 商业购物中心宜安装中央空调系统, 商场购物动线应完全处于中央空调系统
服务区域内;
56) 商业购物中心内吊顶形式应考虑以下原因: 隔栅吊顶运行成本太高（清洁
难度较大）; 石膏板吊顶比较轻易裂缝, 而且修补后颜色与原有吊顶差异很大, 铝扣板则会避免这些缺点;
57) 商业购物中心内商铺通常为清水房交房, 故在火灾自动报警系统容量、 供电
负荷等方面应预留足够容量;
58) 商业购物中心内各业态电气供电负荷设计标准: 一般餐饮（使用天然气）
店铺应达成250W/M2以上（不含空调用电------按实计算）; 特殊餐饮（使用电磁炉等）店铺应达成500W/M2以上（不含空调用电------按实计算）; 首饰及钟表类店铺应达成450W/M2以上（不含空调用电------按实计算）; 其它业态店铺应达成120W/M2以上（不含空调用电------按实计算）;
59) 商业购物中心水源应考虑市政水厂直供生活水, 并应同时考虑设置屋顶生活
水箱（储水功效）, 以确保市政水厂停水时, 商业购物中心仍然能正常营业;
60) 商业购物中心业态分布应考虑各类业种之间相互影响（如营业时间、 噪音
等）;
61) 商业购物中心应在公共区域充足设置插座和配电箱, 以处理以后花车和推广活
动用电问题;
62) 在商业购物中心内两公里范围内各主次干道上宜设置道路标牌, 用以指示商
场方向和位置;
63) 商业购物中心楼层、 出入口、 广场、 商铺、 楼梯间及门编号或命名应全方面、
统一, 并含有易分辨性;
64) 商业购物中心内岔道处, 电、 扶梯口等应设置导视系统;
65) 因为车行速度及车库灯光照度较低等原因, 商业购物中心车库导视系统应更
为密集, 尺寸、 色彩应利于快速识别;
66) 商业购物中心车库内应设置停车后定位标示（如柱子编号等）;
67) 在不破坏建筑立面和装饰效果条件下, 商业购物中心内外应部署立招或安
装预埋件; 招牌应独具一格, 使人能清楚识别;
68) 商业购物中心高空广告位设计应使得广告画面拆换较为方便;
69) 商业购物中心内, 专卖店形式商业铺面大小应以70~150m2为主, 大品牌专
卖店面积通常以150m2~200m2为主（其中包含仓库面积—约占1/4至1/3）;
70) 商业购物中心每层（或每个区）广告灯箱贴纸形式应统一;
71) 商业购物中心外广场及有可能作活动位置应多设置插座和地插, 为推广活动
提供方便和照明;
72) 商业购物中心外广场砖铺贴应合适预留伸缩缝, 结构伸缩缝装饰不锈钢条
应能满足频繁踩踏刚性需求;
73) 但凡商业购物中心出入口都应有特殊、 显著标志;
主力百货设计概要
74) 主力百货平面应规则, 基础呈方形部署（避免出现三角形或菱形等不规则平
面）, 避免出现死角, 长宽比在1: 2左右, 宽度大致为50米（恰好部署两圈动线）, 临街展示面应较长;
75) 主力百货空调机房等设备房应分散部署在主力百货四面（靠近外 墙）, 中
间卖场部分应尽可能通透;
76) 主力百货大门口应尽可能避免设置任何阻碍客流障碍物（如柱子、 花坛、 座椅
等）;
77) 主力百货电扶梯应以交叉梯形式为主;
78) 主力百货地面以上楼层宜在3~6层;
79) 主力百货地上单层面积五千平方米为宜（能够避免设置防火卷帘等设施对货柜
部署影响）;
80) 主力百货垂直梯应部署在关键出入口周围, 并靠近外墙, 电梯筒体绝不能
位于卖场中央区域;
81) 主力百货关键出入口宜部署在其建筑长边中部; 结构柱网宜大于8米*8米;
82) 主力百货选址要求在城市商业中心, 计划中大型商业地块, 参考物关键有大
中型超市、 购物中心、 大卖场、 专卖店、 银行、 农贸市场、 干洗店、 冲印店等服务设施, 凡上述类型设施集中地段可作为考虑备选点。
83) 主力百货现在大多要求25000平方米以上, 首层层高5米, 以上层高4.5米以
上;
84) 主力百货要求配套设施需要扶梯、 客用电梯、 货梯、 中央空调、 卸货区、 活
动用广场, 以及100个以上停车位;
85) 主力百货用电负荷应达成180W/M2以上（含空调用电）;
生活超市设计概要
86) 生活超市宜设置两个出入口, 分别部署在建筑平面两侧, 以利于设置入口和
收银区; 其经典平面部署如附图1;
87) 生活超市生活备用水箱、 发电机组是确保停水时生鲜、 熟食、 卫生间、 空调
系统正常使用方法, 必需给予重视;
88) 大品牌生活超市要求灯下净高应达成4米左右, 以使货架上方能够储存更多
货物（量贩式超市）、 空气流动快、 视线好;
附图1
建材超市设计概要
89) 建材超市首层层高不应小于8米或者净高大于6米;
90) 建材超市正立面应设置出口、 入口以及团购出货口;
主体餐厅设计概要
91) 专题餐厅设计关键依据各目标用户各自不一样道需求;
电影院设计概要
92) 电影院设计应以人为本, 放映电影功效十分明确;
93) 现代电影院应采取多厅模式, 每一个电影厅均为独立封闭空间, 相互间由隔墙
分隔, 由走廊连接, 并有公共空间—门厅或休息厅等。影厅可设置为大、 中、 小厅三种类型, 大厅可控制在500座左右, 小厅以100座左右为宜, 易于控制观众流量, 一直保持影院内有多部电影放映, 保持足够上座率。
94) 画面与声源固定, 功效设计目十分明确;
95) 座位舒适性与观赏效果要好, 关键在电影院工艺设计;
96) 电影还音应以直达声为主, 还音声性能受建筑环境声学条件影响甚大, 须重视
声学设计;
97) 观众厅外, 应有宽大休息场所、 购票、 购物十分便利, 影厅分布与各项设施
标识明确;
98) 多厅放映室应集中在一层或一个大室内;
99) 售票处、 小卖部等, 以方便观众为标准, 处于突出显要位置;
100) 观众席应有足够地面提升坡度, 实现无遮挡视线设计, 标准要求
视线超高值应大于12cm; 依据银幕最低视点高度值来确定理想视线超高值, 建筑条件许可下, 观众席平均视线超高值宜有所增大, 并可设计为以前排至后排呈逐层升高趋势台阶式地面;
101) 电影厅内人流密集, 入场与疏散时间相对集中, 观众不仅要求观看电影舒适,
也要求有必需行走方便, 疏散快速等安全方法;
102) 电影厅宜采取优质低噪声风机与风机旁管; 增强影厅风口散流器与百叶窗
刚度, 风管作减振处理与柔性连接, 以降低固体噪声; 精细计算空调空气流量, 设计适宜管道截面积, 控制出口风速, 设置消声器, 避免因风速过大而引出风流噪声。在多厅电影院内, 各厅宜采取独立风道系统, 可从根本上杜绝串音现象。条件不许可时, 各厅间空调风道应折弯连接, 控制声音直接传输;
103) 影厅建筑高度不宜小于9米;
移交标准及施工准则
104) 工程完工移交时, 应将各类管道（给水管、 排污管、 雨水管、 冷冻水管、 冷却
水管等等）、 风道（火烟道、 油烟道、 排风道、 送风道、 消防排烟道等等）和桥架等分别在实物、 图纸上注明区分, 以利于以后使用;
105) 协议附图尺寸应严格审查（与实际尺寸相吻合）;
106) 完工图纸应有电子文档, 以利于以后租赁时提供给商家消防报送、 装修设计等
使用;
107) 小区商业:
A. 在餐饮商铺设计施工中, 拟订为厨房区域围护墙不予施工, 喷淋施工根据
一般商场进行;
B. 商铺空调系统根据“仅设计不施工”标准进行, 不过必需考虑到以后空调
施工中管路安装、 设备吊装所需要条件;
C. 商铺电气系统仅施工至商铺配电房（井）内;
D. 商铺天然气管道安装至商铺内, 阀门截至;
E. 排烟井道需在各层预留接驳口并进行临时封堵;
F. 商铺给排水系统尽可能多预留接口;
G. 以上情况均指除量身定做店铺以外情况;
108) 购物中心
A. 在餐饮店铺设计施工中, 拟订为厨房区域围护墙不予施工, 喷淋施工根据
一般商场进行;
B. 空调系统全部安装到位;
C. 电气系统仅施工至商铺配电箱;
D. 天然气管道安装至店铺内, 阀门截至;
E. 排烟井道需在各层预留接驳口并进行临时封堵;
F. 有条件商铺尽可能地预留给排水接口;
G. 以上情况均指除量身定做店铺外情况;
六、 多种类型商业物业合作商家要求
主力百货
1）日本伊藤洋华堂基础工程条件:
A. 建店基础要求
a) 建筑物: 建筑物状以方形或矩形为宜, 长宽比通常大于10比7; 建筑面
积30000平方米左右, 以3-4层为宜; 柱距8.5米左右; 卖场净高大于5米; 客流货流分开, 设独立卸货区和职员专用通道。
b) 停车面积: 用户机动车停车位800-1000个以上, 用户非机动车车位500个
以上, 职员非机动车车位1200个以上。
c) 电气: 有来自两不一样100/10KV级变电站两路10KV专用线路, 另需配置柴
油发电机以备急用; IY专用及双方共用部分分别设置独立峰谷总表表计量, 全部用电设备器具需考虑节能型。
d) 水: IY专用及双方共用部分分别设置独立水表计量。
e) 空调通风: 卖场采取节能型中央空调, 生鲜作业间采取单独通风排烟系统;
后场办公室采取分体式空调机。
f) 消防: 符合国家及当地相关标准, 并能最终经过相关部门验收。
g) 环境保护: 广告招牌设置符合国家及当地相关标准, 并能最终经过相关部门验收;
废水、 废气、 固体废弃物等有对应环境保护方法, 达成排放标准, 并能最终经过相关部门验收。
B. 建筑工程划分（业主完成内容）
a) 全部室外工程: 客用出入口采取防滑处理天然石材地面; 地面停车场采取
防滑处理天然石材地面, 地面划车位分隔线及指示标识。
b) 全部土建工程
c) 全部外装工程: 客用出入口设门斗, 门中间为钢化玻璃自动门, 客用出入口、
职员通道口、 卸货区设电动管理钢卷帘门; 首层不设橱窗, 卖场尽可能降低外窗; 外墙面装饰应双方协商确定。
d) 内装工程: 天、 地、 墙依据不一样用途进行装饰、 装修。
C. 给排水燃气工程划分（业主完成内容）
a) 给排水: 给排水系统、 卫生器具、 热水系统产品采取进口或合资品牌; 生鲜
作业间及厨房设备给排水管理线预留; 食品卖场排水为单独系统。
b) 雨水系统
c) 燃气系统: 采取政府主管部门认定中国产品, 并就IY专用部分设置单独
燃气总表计量。
d) 消防系统: 采取进口或合资产品; 消火栓箱门采取白色不宜破损材料; 电话
机房、 POS机房应采取气体灭火设备。
D. 暖通空调工程划分（业主完成内容）
a) 空调系统: 采取进口或合资产品; 卖场温湿度应保持在以下状态: 夏季温度
26±2℃、 湿度60±10%, 冬季温度20±2℃、 湿度40±10%。
b) 通风系统: 风机采取合资产品; 生鲜作业间、 厨房排气采取不锈钢产品且
应设置除油装置; 冷冻机械室需设排风。
c) 防排烟
d) 空调自动控制与调整装置: 采取进口产品。
E. 电气工程划分（业主完成内容）
a) 强电系统: 紧急发电机、 干线与动力配电采取政府主管部门认定车内优质
产品; 蓄电池、 基础照明设备与插座采取合资品牌; 照度要求为食品卖场1200LX, 其它卖场800LX, 生鲜加工间800LX, 办公室500LX, 后场通道300LX; 卖场、 后场用电分开, 照明和其她用电分开, 全部照明于保安室集中控制。
b) 弱电系统: 广播音响系统、 自动火灾报警系统、 防雷与接地、 共用天线电视
系统等采取合资产品; 广播设置火灾事故广播与业务性广播, 广播控制卖场与后场分开、 卖场各层分开, 话筒有语音提醒功效。
F. 电梯、 自动扶梯工程划分（业主完成内容）
a) 客用电梯: 采取进口或合资产品, 每部载人数24人, 速度90米/分, 电梯
门开启宽度大于1400mm, 自动联控。
b) 货用电梯: 采取进口或合资产品, 载重量大于2吨, 速度60米/分, 电梯
门开启宽度大于1700mm。
c) 自动扶梯: 采取进口或合资产品, 每部标准宽度1200mm, 速度30米/分,
倾斜度30度; 每层扶梯竖向交叉部署, 设栏板照明和下背部照明, 楼板开口及楼梯出入口处设不锈钢护栏。
2）铜锣湾百货基础工程条件:
A. 商圈基础要求:
a) 城市商业中心, 计划中大型商业地块, 参考物关键有大中型超市、 购物中
心=大卖场、 专卖店、 银行、 农贸市场、 干洗店、 冲印店等服务设施, 凡上述类型设施集中地段可作为考虑备选点。
b) 交通便利性: 临近十字路口或丁字路口, 临街路为双向性道路, 公交车、 小
车、 摩托车、 自行车等交通工具来往是否通畅, 使得用户便利通达店址。
c) 城市人口: 40万以上。
B. 物业基础要求:
a) 项目建筑面积: 单层店面积15000平方米以上（首层）多层店面积: 0
—30000平方米（单层面积3000平方米以上）
b) 楼高三层以上, 首层层高5米, 以上层高4.5米以上。
c) 楼板承重: 450千克/平方米。
d) 柱距: 8米*8米。
e) 配套设施: 扶梯、 货梯、 中央空调、 消防分区、 卸货区。
f) 广场面积: 门前广场面积最少1000平方米。
g) 中庭面积: 中庭面积（包含电梯井）最少500平方米。
h) 停车位: 100个以上。
生活超市
1）百佳超市租赁场地之基础工程条件
A. 楼面荷载
a） 商场区域不低于 3.5 KN/m2;
b） 局部厨房加工区域 (约为800m2) 需达 7.0 KN/m2。
c） 层高不少于4.8 m。
B. 交 通
a) 场地周围须设公交车站及士上落区;
b) 提供300个百佳用户专用停车位。
C. 供 电
a) 市电1800KVA电量连变压器（不包含空调制冷机所需用电）;
b) 后备发电机为600KVA连自动设换设备;
c) 往后耗电费用由百佳直接支付予供电部门。
D. 给、 排水
a) 70mm市政给水管碰口配100m3生活备用水箱;
b) 150mm粪水排放管接连大厦化粪井;
c) 200mm污水（厨房加工区使用）排放口配置4级过污井。
E. 空调系统
a) 舒适型空调, 室温设定为24°C±1°C, 供给时间为7:30至23:00; （制冷机
组不少于850冷吨）
b) 用户密度设定为1人/m2;
c) 提供1.5mx1.0m油烟排放管井接连高点排放;
d) 空调系统连送风主管道由业主提供, 分支接口由百佳按其设计方案自行改造。
F. 通 讯
a) 要求 40 对电话线路;
b) 场地须设有线电视干线及干线放大器。
G. 消防系统
a) 完成场地内喷淋、 烟感、 消防栓及自动防火卷帘安装及验收工作。
b) 二次报建改动及验收由百佳按其平面布局要求自行改
H. 电 梯
a) 运货电梯 2部, 载重量为 2吨。
b) 如场地分为 2层或以上时, 须设自动行人道式扶手电梯, 此扶梯需抵达地下
停车场。
I. 卸货区 
百佳专用卸货区及货车停泊处面积不少于500 m2并须邻近运货电梯。
J. 垃圾房
提供 50 m2垃圾房以供百佳临时存放由百佳营业运作所产生加工废品。
K. 冷藏库散热器
百佳要求发展商提供50 m2空旷位置,方便百佳安装中央冷藏及陈列冷柜散热机组; (地点以不超出承租赁范围平距50 m 及高差12 m为佳。)
L. 招 牌
提供外楼及楼顶位置以供百佳装设室外招牌。
M. 场地交付
发展商在移交场地予百佳都必需经过/完成全部政府部门质量及工程验收工作,
并取得相关批文; 百佳将以此作依据申办二次报建及改动工作。
N. 营业时间
7:00 AM -- 23:00 PM
2）法国家乐福合作基础工程条件
A. 建筑层高: 6.0米。（留有可改造成量贩式超市空间）
B. 建筑灯下净高: 4.5米。
C. 建店形式: 一层店面积15000—0平方米, 其中超市9000平方米, 其它
为商业街; 三层店单层面积一层8000平方米, 二、 三层面积7000平方米, 长100米, 宽70米, 其中一层出租经营二、 三层经营超市。
D. 柱距: 大于8.1米（部分区域柱距达成更高, 但多采取网架钢结构）
E. 楼板荷载: 卖场: 750Kg; 仓库: 1000 Kg; 卸货区: 3000 Kg; 收货区: 1500
Kg; 办公区: 350 Kg; 生鲜加工区: 1000 Kg;
F. 平面布局: 长*宽=130米*120—150米。
G. 室外停车场: 不少于250个。
H. 生鲜加工区内冷库位置结构楼板下沉300mm, 如生鲜加工区位于建筑物最
下层（其下不再有建筑楼层）, 则生鲜区及加工区位置结构地面下沉500mm。
I. 生鲜及餐饮区域竖向油烟井道不少于1.5平方米（净截面积）; KFC及其她
餐饮不少于0.5平方米。
J. 供水容量: 200吨/日。
K. 供电: 3500—5500KVA双回路供电。
L. 燃气（煤气200立方米/小时; 天然气100立方米/小时）
3）法国欧尚合作基础工程条件
A. 建筑层高: 6.3米。
B. 建筑灯下净高: 4.5米。（原因: 货架摆放后不会完全阻隔到天花板, 有利
于空气自然流通, 所以在欧尚超级市场空气质量显著好于其她超级市场）
C. 单店面积: 15000平方米, 通常为一层; 也能够是两层, 单层面积1平
方米, 但一层自己不经营, 出租给其她商家商铺, 在业态上有错位。。
D. 柱距: 9米（部分区域柱距达成更高, 但多采取网架钢结构）
E. 楼板荷载: 商场经营区域700千克/平方米, 库房区域1000千克/平方米。
F. 平面布局: 长*宽=130米*90—100米。
G. 室外停车场: 100--300个左右不等, 依据当地大众交通工具不一样而不一样,
比如平原城市自行车很发达城市, 汽车车位相对较少。
H. 欧尚开发人员关心问题: 半径3公里范围内人口数量; 半径在1公里范
围内人口数量; 当地口岸一天人流量应达成4—5万人。
I. 地理位置要求: 在繁荣城市与城郊结合部位, 交通便利, 城市主干道旁边。
最好是在十字交叉路口地方。
4）易初莲花合作基础工程条件
A. 楼板承载要求: 800千克/平方米, 其中后仓部分为1200千克/平方米。
B. 柱距要求: 10.8*10.8米。
C. 层高要求: 室内标高为6.5米。
D. 供水200吨/天, 二路进水上水接用户总表及消防监视表并设总表阀门（表
具及阀门甲方提供）;
E. 提供电话36门直线, 其中16条为中继红、 1条为数据线, 电话通局电缆接
至红线内配线架（甲方提供）到机房;
F. 供电4000KVA, 关键为高压配电、 变压器工程、 供电至低压柜出线位置;
G. 供气200立方米/小时, 预排至煤气表房（甲方提供外线调压器）;
H. 甲方负责消防设施安装、 申报（年括年审、 检测经过、 合格证实等）。
I. 电梯要求: 依据购物中国心整体设计而定, 分设自动扶梯（人行步道）和货
运电梯, 品牌限于三菱、 中国迅达、 奥帝斯, 具体技术指标需符合易初莲花购物中心使用要求。
J. 空调要求: 依据购物中心整体设计而定, 品牌限于特灵、 开利、 约克、 麦克
维尔, 具体技术指标需符合易初莲花购物中心使用要求。
K. 停车场8000平方米为乙方使用。
L. 环境保护要求: 污水管道接入城市排污管网。以环境保护部门同意为标准。
M. 绿化、