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论农村私房买卖协议效力

【摘要】

多年来农村私房买卖市场活跃, 相关房屋买卖纠纷也是越来越频繁。是否许可宅基地上房屋买卖, 中国法律要求不甚明确, 国务院相关文件则指出城镇居民不得购置农村住宅以及取得宅基地使用权, 而《协议法》对协议效力认定又另有要求, 相关要求不相一致, 使农村私房买卖协议效力, 成为一向争论热点之一。本文从农村私房买卖行为中包含不一样法律关系入手, 综合分析中国现行立法下相关农村私房买卖行为法律规范, 来探讨农村私房买卖协议效力问题。

【关键词】农村私房买卖 协议效力 宅基地使用权

Abstract

Rural Private trading markets in recent years, the active disputes on buying and selling homes is becoming more and more frequent. Whether to allow the sale and purchase of houses on the homestead of the law is unclear, the relevant documents of the State Council, pointed out that urban residents are not allowed to purchase rural residential use rights in homestead, "Contract Law" recognized the validity of the contract and as otherwise provided, the relevant provisions are not consistent, so the effectiveness of the contract for the sale of rural Private, traditionally one of the hotly debated. Different legal relationship to start from the Rural Private trading behavior involved a comprehensive analysis of the legal norms of behavior on Rural Private trading under current legislation, and to investigate the Rural Private contract for the sale of the effectiveness of the problem.

Keywords

Rural Private trading the effectiveness of contract homestead right of use

引言
多年来, 中国经济快速发展, 城市化进程不停推进, 城市郊区或城镇结合部农村房屋因拆迁而身价陡增, 农村房屋买卖行为大量出现, 也所以造成农村房屋买卖协议纠纷激增。不少当事人在利益驱动下, 单方反悔和有意毁约, 纷纷向法院提出诉求, 对当初以低价卖掉农村房屋, 甚至是已经交付完成房屋以房屋买卖协议无效为由而主张返还。这类纠纷怎样处理, 不仅包含双方当事人切身利益, 也不仅仅是房屋买卖协议有效抑或无效问题, 它还包含协议效力认定以后法律责任与判决实施问题, 同时司法判决不一样价值取向也会给民众行为方法作出不一样导向, 而且对农村房屋买卖协议效力认定也关系到中国相关农村土地政策与相关法律秩序。也所以, 对于农村房屋买卖协议效力认定成为当今热点问题, 北京“画家村”小产房案更是引发社会广泛关注。社会各界纷纷对此进行探讨, 众说纷纭, 至今也无法给出一致答案。
在中国现在司法实践中, 通常依据买方身份不一样, 将农村私房买卖区分为三种类型: 第一类是本集体经济组织组员购置农村房屋; 第二类是其她集体经济组织组员购置农村房屋; 第三类是城镇居民购置农村房屋。对于第一类协议, 法院通常认定为有效。第二类协议假如取得相关组织和部门同意, 通常也认定协议有效。而对于第三类协议, 在理论和实务中争议较大、 纠纷最多, 通常为城镇居民向农村集体经济组织组员购置其私有房屋。 参见李松、 朱雨晨、 黄洁: 北京法院调研提议许可农村房屋产权流转, 载《法制日报》12月7日, 第8版。
本文关键探讨这类协议。
一、 农村私房买卖协议效力“同案不一样判”司法现实状况
司法实践中对于农村私房买卖协议效力认定及处理, 各地法院分歧较大, 存在“同案不一样判”现象, 总体而言, 认定协议无效判决占据多数。
（一）判定协议有效司法实践
认定农村私房买卖协议有效判决在现在司法实践中非常少见。1999年新修订《土地管理法》开始实施。在此之前, 国家相关立法和政策并不严禁城镇居民购置农村房屋, 许可城镇居民经过“申请一审批”方法取得农村宅基地使用权。而在此以后司法裁判中, 极少有认可宅基地使用权能够向非农村集体经济组织组员转让, 但实务界对此仍存在较大争议。浙江省温州中院曾专门组织课题组, 对瓯海、 瑞安和苍南 三个法院进行调查, 调查结果显示: 多数法官认为, 只要协议是双方真实意思表示, 不违反法律和行政法规, 法院就应认定协议有效, 以维护交易秩序稳定和安全。少数法官认为, 作为宅基地集体土地转让不符合《土地管理法》第63条要求, 农村房屋买卖协议应该认定为无效。 郑永胜、 鞠海亭、 郑文平: “农村房屋买卖: 是耶, 非耶？——农村房屋买卖纠纷案件调查与思索”, 载最高人民法院网, , 转引自应秀良: “农村房屋买卖协议效力辨析”, 载《法律适用》第7期, 51页。

（二）判定协议无效司法实践
对于这类协议, 司法实践中判其为无效较为多见。北京市高院下发《相关农村私有房屋买卖纠纷协议效力认定及处理标准研讨会会议纪要》（京高法[]391号）认为, 房屋买卖肯定包含宅基地买卖, 而宅基地买卖是中国法律、 行政法规所严禁, 进而认定农村房屋买卖协议无效。在张某与赵某农村房屋买卖协议纠纷上诉案中, 北京市第一中级人民法院也认可原审判决对房屋买卖协议无效认定。 参见张某与赵某农村房屋买卖协议纠纷上诉案, 北京市第一中级人民法院民事判决书()一中民终字第11569号。
在於某某诉杭州市萧山区某某高级中学农村房屋买卖协议纠纷案中, 法院以以下理由认定协议无效: 宅基地使用权是农村集体经济组织组员所享受权利, 与享受者特定身份相联络, 非本集体经济组织组员、 无权取得或变相取得。本案原、 被告所签署协议买卖标物不仅包含农村房屋, 还包含对应宅基地使用权。被告自是不符合农村集体经济组织组员身份, 且诉争房屋及宅基地权属至今未作变更。所以, 本案买卖协议因违反法律及行政法规强制性要求, 应属无效。 参见於某某诉杭州市萧山区某某高级中学农村房屋买卖协议纠纷案, 杭州市萧山区人民法院民事判决书()杭萧瓜民初字第83号。
江苏省李军杰诉於元中等农村房屋买卖协议纠纷案中, 法院也是认定协议无效。参见李军杰诉於元中等农村房屋买卖协议纠纷案, 江苏省常州市武进区人民法院民事判决书()武前民初字第47号。
在这种“无效”处理模式中, 多数都是以协议违反法律、 行政法规强制性要求而认定协议无效。
二、 理论界对农村私房买卖协议效力不一样争论
相比司法实务中多数判决都认定这类协议为无效情形, 理论界对这类协议效努力争取议却非常猛烈。
（一）协议有效论及其理由
此种见解多以《协议法》第五十二条为作为判定协议效力法律依据, 认为只要买卖协议是双方当事人真实意思表示, 不违反法律和行政法规强制性要求, 不存在法律要求协议无效和可撤销情形, 应该认定为有效。认为实务中以1999年《相关加强土地转让严禁炒卖土地通知》（以下简称《通知》）第二条第二款要求“农村住宅不得向城市居民出售, 也不得同意城市居民在农民集体土地建住宅, 相关部门不得违法为建造和购置住宅发放土地使用证和房产证”来认定农村房屋买卖协议无效是不正确, 因为该《通知》为国务院办公厅公布, 不属于《协议法》中要求“法律”和“行政法规”, 所以不能作为认定协议无效依据。
（二）协议无效论及其理由
认为这类农村私房买卖协议无效理由关键有, 一是认为农村房屋买卖肯定包含宅基地使用权主体变更, 而中国部分政府文件中均明确要求, 宅基地使用权取得人应该是取得农村集体经济组织组员资格人, 严禁城镇居民购置宅基地上农村房屋。而《物权法》、 《土地管理法》也对宅基地使用权转让作出了限制, 所以认为此种违反国家要求行为应认定为无效。二是认为确定协议无效比确定协议有效更能得到顺利地实施, 依据中国现有相关要求, 假如判决农村房屋买卖协议有效话, 肯定造成依法应取得房屋全部权买受人无法在国土部门办理土地使用权证和房产证后果, 判决无法实施。三是认为此种房屋买卖侵犯了集体经济组织及其她组织组员公共利益。假如许可集体经济组织组员自由处分农村房屋全部权, 依据“房地一体”标准, 宅基地使用权主体肯定会无限制扩大, 甚至引入一部分城市居民。在中国农村保障制度还未完善、 农业用地日趋降低国情下, 不将宅基地使用权主体给予限定, 最终肯定会使部分农民丧失土地, 居无定所, 生存环境愈加恶劣, 公共利益肯定受到侵犯。
三、 中国现行立法下农村私房买卖协议效力分析
不管司法实务与理论界有何争议, 要处理农村私房买卖纠纷都无可避免要碰到确定该类协议效力问题, 因为中国现行法律对此没有十分明确要求, 而要求农村私房买卖行为法律法规与相关政策又不协调统一, 要确定这类协议效力则需要综合分析相关法律以及政策要求。且在农村私房买卖中, 不仅包含到买卖协议效力问题, 还包含到房屋全部权转让以及宅基地使用权转让问题, 而对于房屋全部权与宅基地使用权是否能够转让, 一样存在较大争议。
（一）对于农村房屋全部权转让法律分析
1.中国法律许可农村房屋全部权转让
毫无疑问, 村民对其房屋是享受全部权。而基于私法自治理念, 无法想象一个人对房屋拥有全部权, 却不能将其转让。《物权法》第64条要求“私人对其正当收入、 房屋、 生活用具、 生产工具、 原材料等不动产和动产享受全部权。”第39条要求“全部权人对自己动产或不动产, 依法享受占有、 使用、 收益和处分权利。”可见以中国现行法律要求, 房屋全部些人自是能够对房屋全部权进行转让。上述判定房屋买卖协议无效司法实践, 变相阻止了房屋全部权转让, 这不仅违反了私法自治理念, 限制了全部权人对其全部之物权利, 同时也不符合中国法律要求。
2. 房地一体标准在中国现行法上要求
即使房屋全部权能够依法转让, 然而, 在中国土地公有制经济制度下, 对集体全部宅基地之上房屋全部权进行转让, 肯定要考虑房屋与宅基地之间关系。《物权法》第147条: “建筑物、 构筑物及其隶属设施转让、 交换、 出资或者赠与, 该建筑物、 构筑物及其隶属设施占用范围内建设用地使用权一并处分。” 这是“房地一体”、 “房随地走”标准表现, 但依据本条要求其适用是“建设用地使用权”, 宅基地使用权是否能够适用这一标准呢？《物权法》第135条要求“建设用地使用权人依法对国家全部土地享受占有、 使用和收益权利, 有权利用该土地建造建筑物、 构筑物及其隶属设施。”有学者认为这是中国法律对建设用地使用权进行解释, 认为建设用地使用权限于国有土地, 但笔者认为, 依据本条要求, 其只是明确了建设用地使用权人权利, 并非对“建设用地使用权”定义。而《土地管理法》第4条第2款要求, 土地分为农用地、 建设用地和未利用地。其第三款接着要求, 前款所称农用地是指直接用于农业生产土地, 包含耕地、 林地、 草地、 农田水利用地、 养殖水面等; 建设用地是指建造建筑物、 构筑物土地, 包含城镇住宅和公共设施用地、 工矿用地、 交通水利设施用地、 旅游用地、 军事设施用地等; 未利用地是指农用地和建设用地以外土地。依据该条要求, “宅基地”只能划归为建设用地, 宅基地使用权也应为建设用地使用权一类或者类比建设用地使用权, “房地一体”标准也应适用宅基地与其上房屋。依据上文分析, 房屋全部权人能够将其房屋转让, 农民也自是能够将其私有房屋出让, 其宅基地使用权也应该随房屋转让而转让, 但对“宅基地使用权”是否能够转让却存在较大争议。
3. 房地一体标准下宅基地使用权转让争议
依据上文分析, 宅基地使用权与农村房屋也应适用“房地一体”标准。据此假如房屋全部权要成功转让话, 宅基地使用权也必需正当转让。而中国为维护农村经济体制, 对农村宅基地使用权转让进行了限制, 对于其能否转让存在众多争议。有学者认为严禁宅基地使用权转让是不合理。既然法律不严禁农村私有房屋转让, 既然宅基地上房屋全部权能够转让, 则意味着宅基地使用权也能够转让。 王利明: 《物权法论》（修订本）, 中国政法大学出版社, 7月修订版, 475页。
宅基地使用权人能够将地上建筑物以出售、 赠与、 继承、 遗赠方法移转于她人, 宅基地使用权也随之转移。 马俊驹, 余延满: 《民法原论》, 法律出版社, 9月第四版, 392页。
也有学者认为宅基地使用权转让是有限制。只能与房子一起转让; 只能转让给本集体经济组织组员, 不能转让给城镇居民。 侯水平, 黄果天等: 《物权法争点详析》, 法律出版社, 1月第1版, 321页。
宅基地使用权是否能够转让? 中国法律对此要求怎样, 下文将从中国现行法律制度着手给予分析。
（二）对于宅基地使用权流转法律分析
1、 中国法律相关宅基地使用权要求
宅基地使用权指是农村集体经济组织组员依法享受在农民集体全部土地上建造个人住宅权利。依据中国《物权法》第152条要求, 宅基地使用权人依法对集体全部土地享受占有和使用权利, 有权依法利用该土地建造住宅及其隶属设施。其特点是宅基地使用权主体限于“农村集体经济组织组员”, 与享受者特定身份相联络, 而对于宅基地使用权取得、 行使和转让, 《物权法》第153条仅做了衔接性要求, 即适用土地管理法等法律和国家相关要求。而《物权法》第155条又同时要求已经登记宅基地使用权转让或者消亡, 应该立刻办理变更登记或者注销登记。这一要求实际上明示了农村宅基地是能够转让。
《土地管理法》对此要求见于第62条和第63条, 第62条内容关键是“一户一宅”制度以及对农民建宅和取得宅基地使用权须经审批要求, 其第四款“农村村民出卖、 出租住房后, 再申请宅基地, 不予同意”要求显然是许可房屋买卖, 也是许可宅基地使用权转让。而第六十三条要求, 农民集体全部土地使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设......其严禁转让限于“非农业建设”, 农民已建好住宅自然是属于农业建设, 不过对于农民为生活所需将房屋出卖同时将宅基地使用权转让与城镇居民行为, 借此融资, 笔者认为也是属于农业建设首先。而宅基地本身即为建设用地, 其使用权主体变更并不会改变宅基地性质, 所以该条显然不能调整宅地使用权流转问题。 刘英全: “农村私有房屋转让中包含相关法律问题”, 载《法律适用》第11期, 第96页。
能够看出, 中国法律对宅基地使用权转让行为并未给予严禁。
2、 相关宅基地使用权流转国家其她要求
国务院办公厅在1999年5月颁布《相关加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》（以下简称《通知》）第2条第二款要求“农村住宅不得向城市居民出售, 也不得同意城市居民在农民集体土地建住宅, 相关部门不得违法为建造和购置住宅发放土地使用证和房产证。”11月国土资源部《相关加强农村宅基地管理意见》（以下简称《意见》）出台, 明确要求严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购置和违法建造住宅发放土地使用证。所以, 依据国家政策, 人民法院不应支持城镇居民要求在农村购置宅基地或者房屋诉讼请求。 参见秦弓, 娅琳: “法院不支持城镇居民农村购房”, 载《人民法院报》8月10日, 第8版。
尽管《通知》和《意见》都明确要求城镇居民不得在农村购置宅基地。不过该二者既不是《立法法》中所指法律, 也不含有行政法规效力。
宅基地使用权即使是农村集体经济组织组员所享受权利, 与享受者特定身份相联络, 不过, 中国法律并不严禁宅基地使用权转让; 国务院相关文件中严禁宅基地使用权向城镇居民转让, 其关键目是为加强土地管理。笔者认为, 宅基地之上房屋买卖, 即使改变了房屋全部权归属, 但其既不改变土地全部权性质, 也不影响宅基地用途, 宅基地之上仍然是供居住所用房屋, 且房屋全部些人是否为本集体经济组织组员, 并不影响农村集体经济组织对宅基地管理。所以认为宅基地使用权不得转让说法既不符正当律要求, 也不是土地管理唯一方法; 而实践中认定宅基地之上房屋买卖协议无效判决, 不仅破坏了原有交易, 违反了缔约时当事人意思表示, 同时也助长了这类协议违约气焰, 实不可取。
（三）农村私房买卖协议效力法律分析
1.《协议法》对协议效力要求
中国法律体系属于成文法体系, 对协议效力进行调整基础方法是经过法律明文要求实现。 李玉仁等: 《协议效力研究》, 北京大学出版社, 第14页。
《协议法》第44条, 依法成立协议自成立时生效。法律、 行政法规要求应该办理同意登记手续生效, 依据其要求。《协议法》第52条要求了协议五种无效情形, 在多年来农村私房买卖纠纷中, 对于认定买卖协议效力问题争议关键包含第五种情形——违反法律、 行政法规强制性要求协议无效。认定协议效力应以《协议法》对协议效力要求为依据, 同时中国法律、 行政法规并未对农村私房买卖协议作出要式性要求, 所以农村私房买卖协议在买卖双方当事人达成合意时即生效, 在不违反法律、 行政法规强制性要求情形下, 应认为协议自始有效。
2.《协议法》下农村私房买卖协议效力分析
在农村私房买卖行为中所包含“房屋全部权转让”以及“宅基地使用权转让”问题上, 依据上述分析可知, 在相关农村私房买卖法律法规中, 《物权法》与《土地管理法》对此并不加以严禁, 而严禁城镇居民购置农村住宅 和取得宅基地使用权《通知》与《决定》并不属于法律与行政法规范围, 所以不能作为判定协议效力法律依据。也就是说假如农村私房买卖协议所包含内容并没有违反法律、 行政法规强制性要求, 也在不存在《协议法》第52条要求其她无效情形时应该认定为协议有效。
3.认定协议有效而产生问题及处理意见
在对城镇居民与农村集体经济组织组员签署农村私房买卖协议作出有效认定情形下, 法院判决又会与国家相关政策以及规章制度产生矛盾, 行政机关以《通知》和《决定》要求对经判决应转让房屋不予登记, 拒绝发放土地使用证以及房产证, 造成协议虽被认定为有效, 买受人虽占有房屋, 却无法取得房屋全部权。协议虽有效却无法实际推行。但司法裁判不仅仅是为处理问题纠纷, 更是对法治提倡与遵守, 以及民众以后行为导向与指导, 考虑各方利益, 笔者依旧认为对于这类意思表示真实、 不存在《协议法》第52条要求无效情形而仅仅是与国家相关政策与规章制度相违反协议, 应认定其有效, 理由以下:
首先, 农村私房买卖问题为私法纠纷, 应尊重当事人缔约时意思自治, 保护对方信赖利益, 维护交易安全, 预防社会老实信用缺失。其次, 对于还未推行协议, 如一方反悔, 自可按违约处理, 承当对应违约责任, 而无须认定协议无效后经过缔约过失责任来实现救助; 对于已经交付标, 推行完成协议, 若是再按无效处理, 则扰乱当事人已经确定生活状态, 破坏交易安全, 不利于社会稳定。再次, 伴随中国经济快速发展, 农村日益开放, 涌向城市务工农民以及弃农从商人日益增多, 房屋闲置而农民对资金需求却在提升, 中国现行金融体制不能满足农民日益增加融资需求, 严禁宅基地上私房买卖已不符合现今农村发展趋势。农民买卖闲置房屋, 不仅使房产资源有效利用, 也满足了农民融资需求, 降低土地对农民束缚, 活跃农村市场, 能够加紧中国农村经济转型, 提升村民生活水平。
结论
综上, 单纯从中国相关法律要求来看, 法律以及行政法规并未严禁农村私房买卖以及宅基地使用权转让。认定协议效力应以《协议法》为依据, 对于城镇居民与农村集体经济组织组员签署农村私房买卖协议在不存在协议法所要求协议无效情形下, 协议不因其她相关要求严禁宅基地使用权向城镇居民转让而无效, 农村私房买卖协议应为有效。同时, 从对农村私房买卖协议效力不一样认定而产生社会效果来看, 认定协议有效也愈加符合社会需求。而对于所以产生判决后续实施问题, 期望立法以及国家相关政策能对此加以改善与完善。

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