中国土地估价师执业行为准则.docx

中国土地估价师执业行为准则
【关键理念】
诚信为本　品牌优先　友好互助　敢言正道
洁身自律　恪尽职守　科学客观　贵在自知
注意查证　抑制私利　保持中立　管理冲突
资格正当　能力胜任　执业独立　风险可控
恪守规程　确保真实　言之有据　勇于创新
底稿完整　分类清楚　使用规范　长久保留
起源可靠　审核尽职　利用充分　保守秘密
第一章  总则
　　第一条 为规范土地估价师执业行为，提升土地估价行业社会诚信度，控制执业风险，依照国家相关法律、法规和《中国土地估价师协会章程》，制订本准则。
　　第二条 本准则是土地估价师承接业务、开展估价、确保公正操作规程，明确了土地估价师执业行为基本要求。中华人民共和国境内参加土地估价业务土地评定机构和土地估价人员，均应恪守本准则。
　　第三条 本准则所称关键理念是对行为准则提炼，说明了土地评定机构和土地估价师应具备职业道德观念；注释是对关键理念条文说明；指导示例和禁行示例是供执业土地估价师愈加好地学习了解关键理念参考案例。土地估价师在执业过程中应自觉恪守关键理念、注释和示例所表现基本标准，但不局限于示例内容。
　　第四条 土地估价师执业过程中，除恪守本准则外，还应遵照《城镇土地估价规程》等国家关于技术标准和中国土地估价师协会制订技术指导。
第二章  公平竞争行为
　　【关键理念】诚信为本 品牌优先 友好互助 敢言正道
　　第五条 诚信为本
　　【注释】 是指土地估价师在开展估价业务时要实事求是，不得作出无法证实和自我标榜陈说；不得自诩为某一特定领域教授，或作出其余带有坑骗性、误导性承诺；土地评定机构自我宣传要真实、准确；任何情况下不贬低竞争对手或散布歪曲事实消息而误导客户，当不得不在客户面前与其余土地估价师或评定机构进行比较时，应客观陈说。
　　指导示例1：当发觉存在利益冲突（如项目潜在交易方也同时委托对同一标进行估价）时，及时采取书面形式如实通知相关利益方。
　　指导示例2：在土地估价汇报中如实披露土地产权、规划限制、估价范围等方面可能存在不确定性及瑕疵事项。比如，应如实披露规划条件正在报批过程中，但还未得到批复情况。
　　指导示例3：在土地估价汇报中如实说明估价中特殊处理方式（如估价对象在基准地价覆盖区域之外，评定时参考该基准地价）及其对评定结果影响。
　　指导示例4：通知客户自己能力不及或无法按时完成事项。如客户希望对院落中一座年代较久假山进行估价，土地估价师经过分析后认为，这座假山有一定历史价值，有可能是文物，但本人不具备对其判断能力和权威性，提议客户请有能力和资质专业人士或机构进行文物判定。
　　禁行示例1：土地估价师及其所在土地评定机构通知或暗示客户与相关监管部门及其责任人具备特殊关系，能够影响其态度或能够较方便地取得政府审核同意。比如，向客户炫耀自己与某官员是同学（或亲戚、战友），能够帮助处理项目难题或在最短时间内拿到批文。
　　禁行示例2：在执业中未全方面客观分析可能影响评定结果各种相关原因情况下，只选取有利于某一交易方估价信息。比如，在抵押估价中，有意挑选成交价格高案例，或有意降低修正幅度，以满足客户期望。
　　禁行示例3：在客户面前对同行进行不恰当地评价，或有意把同行缺点或问题介绍给客户，同时隐瞒自己存在一样缺点或类似问题事实。经过贬低诋毁同行，抬高自己来获取估价业务。比如，有意向客户透露行业自律处罚中限于业内通报内容，作为“内幕”渲染，以打压竞争对手。
　　禁行示例4：利用广告、新闻等伎俩做夸大、虚假或轻易引发误解宣传。比如，将本人与相关领导非工作合影展示给客户，给客户留下本人与领导关系亲密印象。
　　第六条 品牌优先
　　【注释】 是指土地估价师在开展估价业务时应把良好行业和专业形象放在首位，以优质专业服务和诚信专业精神，打造有特色专业服务品牌。这里“品牌”包含三个层次含义，其一是指行业品牌，即树立科学发展观，维护行业形象，构建可连续发展文明行业；其二是指土地评定机构品牌，即土地评定机构应凭借专业能力拓展业务，在公平竞争中赢得市场；其三是指土地估价师个人品牌，土地估价师作为专业人士在执业过程中应以自己专业能力和服务意识赢得客户，尊重同行，公平竞争。
　　指导示例1：把本人或所在机构曾经完成过相关业绩，客观、恰当地展示给客户。比如，向客户展示评定业绩、取得相关奖项、行业协会公布业绩排名、客户评价等。
　　指导示例2：向客户说明本人或所在机构执业特点、取得相关注册资格及执业范围，客观介绍土地估价行业概况及土地评定机构所处行业地位。比如，向客户介绍注册证书、本机构及相关人员在行业协会担任职务、参加过行业协会相关课题、出版或发表文章、专著、参加学术研讨会等。
　　指导示例3：向客户客观介绍本人履历和土地评定机构发展历程。
　　指导示例4：向客户说明项目实施关键点、难点和相关处理预案。比如，向客户说明办理土地产权必要性，相关政策要求，可能困难和障碍，预计办理时间和程序等。
　　禁行示例1：经过向客户提供回扣或馈赠礼金等方式获取估价业务。回扣或馈赠礼金是指以利益输送为条件，形成礼品或资金往来。比如，土地估价师向客户承诺假如拿到项目，则能够按照服务费金额一定百分比给予客户；土地估价师得知某某是该项目标主要责任人，特地登门造访并赠予宝贵礼品，希望该责任人关照本机构取得估价业务。
　　禁行示例2：采取竞相降价方式取得估价项目，扰乱评定市场。比如，土地估价师得知另一家机构报价比自己低，则采取追低方式进行竞争，以取得评定项目为目标，而不考虑为保障项目质量应付出基本成本。
　　禁行示例3：在执行估价业务时，采取拖延、推诿等消极方式对待客户。比如，土地估价师承诺提交汇报时间已到，但还未完成汇报，于是谎称自己生病或出现其余意外情况，从而拖延时间。
　　第七条 友好互助
　　【注释】 是指土地估价师在开展估价业务时应团结互助，尊重同行、尊重客户，讲文明、树新风，提倡平等、互助、共荣，共建友好良好执业气氛。不得因性别、种族、信仰、职位、专业、文化习俗等不一样，在语言、行为等方面表现出歧视、轻蔑、嘲讽等态度。
　　指导示例1：文明用语，礼貌待人。比如，当客户提出违反规程、规范要求时，应说明原因并婉言拒绝；当客户埋怨时，应认真倾听并详细说明情况。
　　指导示例2：耐心说明土地政策影响和作用。比如，在执行国有企业改制项目时，土地政策可能会对改制有所制约。所以，针对划拨土地使用权怎样处置问题，改制企业和评定机构往往会出现意见分歧，土地估价师应依照掌握相关政策要求和各种可选方案，耐心向业务相关方解释说明，争取得到了解和认同。
　　禁行示例1：采取人身攻击方式贬低他人，抬高自己。比如采取“笨、蠢”等欺侮性语言，或其余不文明语言攻击、贬损同事、同行或客户。
　　禁行示例2：在少数民族地域执业时，不尊重当地或该民族特有风俗习惯。比如，在执行寺院相关估价业务时，将个人物品随意放置于佛案上。
　　禁行示例3：歧视残疾人。比如，承接估价业务时，得知客户是残疾人后，用各种理由推托，不接收残疾人委托事项。
　　第八条 敢言正道
　　【注释】 是指土地估价师应勇于批评与自我批评，勇于向有损行业形象、破坏公平竞争规则、损害公众利益现象作斗争。不但自己遵纪遵法，而且能依法揭露估价过程中发觉违规事项和背信弃义、违法乱纪行为。土地估价师、土地评定机构对本机构或行业内执业环境有异议时，应经过正规渠道向行业协会反应，维护本身权益。对行业技术标准中需深入完善地方，提出提议和改进方法。
　　指导示例1：在与客户交流时，宣传土地估价行业在社会经济生活中地位、作用，树立行业良好形象。
　　指导示例2：在执业过程中，碰到客户提出不合理要求，应明确通知相关要求，讲明道理，婉言相拒。比如，对存在产权纠纷土地，应通知客户，依照关于要求和估价规范，应先确权，再进行估价。
　　指导示例3：发觉不按照行业规范和技术标准执业情况，应及时提醒或向协会如实反应。比如，土地估价师未亲自到现场进行查勘，或采取虚假案例进行估价，应及时对其提醒或向协会如实反应。
　　指导示例4：在土地估价汇报中如实披露存在瑕疵和不完善之处。比如，如实披露土地出让协议已签署，但国有土地使用证还未取得；评定标仍处于抵押期内，还未解押等情况。
　　禁行示例1：无标准地迁就客户利益，从而损害他人或公众利益。比如，在国有企业收购项目中有意低估土地价值，损害国家利益。
　　禁行示例2：发觉估价人员与客户之间存在商业贿赂等现象，视而不见，姑息迁就。
　　禁行示例3：为迎合客户，取得不妥利益而刻意隐瞒实情。比如，明知估价对象存在被征收等可能，与客户串通，在估价汇报中刻意隐瞒，不如实进行披露。
第三章  公正执业行为
　　【关键理念】洁身自律 恪尽职守 科学客观 贵在自知
　　第九条 洁身自律
　　【注释】 洁身自律是指土地估价师不得利用执业之便，或利用开展估价业务过程中知悉商业秘密、客户提供数据资料、评定结果和掌握内部信息为本人或所在土地评定机构谋取不正当利益。不得以任何方式接收或向客户索取贿赂或其余好处，也不得经过客户获取服务费之外任何利益。
　　指导示例1：对收到礼品应向上级汇报并退回或上交。比如，某土地估价师在执行业务时，客户送其高档礼品，虽再三推辞，客户仍坚持赠与，某土地估价师只好拿回上交所在机构，并向上级说明当初情况。
　　指导示例2：时刻注意推行为客户保密义务。比如，某土地估价师同学是某开发企业责任人，听说某土地估价师正在开展一项准备挂牌交易估价业务，于是请其吃饭。某土地估价师不知个中原因，欣然赴宴。席间明白同学意在打探关于项目情况，于是坦诚相告，关于项目情况以公告信息为准，包括底价等信息恕不能透露，请予谅解。
　　禁行示例1：在从事包括上市估价业务时，利用得到内部信息进行证券投资取得利益。比如，包括上市企业增发股票估价项目，得知企业增发计划后，立刻购置其股票，待股票价格上涨后即行抛售，获取不妥利益。
　　禁行示例2：为获取利益，将正在执行业务情况透露给与客户存在利益冲突各方。比如，私自将评定结果通知交易对方，取得礼金等。
　　禁行示例3：向客户暗示假如能得到额外好处，则能够尽力出具其期望评定结果。比如，客户提出是否能够提升或降低评定值时，土地估价师回答这个有难度，可能需要花费更多费用，但我们愿意试试看。
　　第十条 恪尽职守
　　【注释】 恪尽职守是指土地估价师要依照国家法规、行业技术标准，勤勉尽职地开展估价业务，维护各方权益。不偏不倚地对待估价业务中关于利益各方，不以牺牲一方利益为条件而使另一方受益。自觉执行行业要求，负担社会责任，在保障社会公众利益前提下，竭诚为客户服务。
　　指导示例1：对估价相关各种情况进行全方面、详尽、深入调查研究，切实推行应尽责任，维护土地估价师职业声誉。比如，在评定分摊土地使用权价值时，按关于要求合理分摊面积，并说明评定是共用土地使用权价值，其权能与通常土地使用权有区分，产权证也有所不一样。
　　指导示例2：注意专业敏感性。比如，发觉客户提供权属文件存疑，主动向关于方面调查了解，而不是以“客户应提供真实可靠资料”为借口，推脱专业责任。
　　指导示例3：公平对待相关交易各方，不偏袒任何一方，也不损害任何一方利益。比如，交易双方一方希望价值高，另一方希望价值低，土地估价师应客观分析估价对象有利方面和不利方面，在为其中一方提供估价专业服务时说明估价对象市场价值客观合理性。
　　禁行示例1：土地估价师未到现场推行应尽职责就得出估价结论，出具土地估价汇报。比如，土地估价师自认为熟悉现场情况就不实地查勘，仅依照网上或自己掌握相关信息，对估价对象进行估值，出具土地估价汇报。
　　禁行示例2：依照预先设定结果进行估价，并出具土地估价汇报。比如，委托方暗示评定结果为****元/平方米，土地估价师按照这个结果进行估价，并出具土地估价汇报。
　　禁行示例3：在执业中，出现重大遗漏与失误。比如，未如实披露估价对象还未解押，或忽略估价对象存在欠缴部分土地出让金事实。
　　第十一条 科学客观
　　【注释】 是指土地估价师撰写汇报应科学、合理，结果要客观、公正。土地评定机构要建立行之有效内部审核制度，以确保评定过程规范有序，既不受其余单位和个人非法干预和影响，也不得因土地估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判断客观性，更不得接收客户不合理要求，抬高或压低评定价值，出具不真实土地估价汇报。
　　指导示例1：全方面考虑分析影响评定结果原因，而不是只考虑某首先或某几方面原因。比如，抵押评定中除了客观分析估价对象市场价值外，还应分析估价对象变现能力（如是否存在无法分割出售，规划及产业政策限制等）和可能存在优先受偿款对评定结果影响。
　　指导示例2：对影响估价结论特殊事项应在土地估价汇报中如实披露。比如，在评定基准日后汇报出具日前，国家若调整利率等数据，可能对评定结果产生影响，应在汇报中进行说明。
　　禁行示例1：在估价中只采取有利于某一方市场数据或参数。
　　禁行示例2：在估价中使用没有依据和起源、已经失效或者失真数据或参数。比如，直接采取3年前公布基准地价进行估价而未采取必要分析说明。
　　禁行示例3：在估价中随意编造市场数据或参数。比如，土地估价师闭门自行编造地价指数。
　　第十二条 贵在自知
　　【注释】 贵在自知是指土地估价师要对自己专业能力有充分了解和认识，事前不承诺力不能及或不能准期完成估价业务，事后不推诿应负担责任，不能将自己利益置于客户利益之上，应保持谦虚认真、实事求是工作作风。
　　指导示例1：土地估价中包括环境评价、测量等事项，应由相关专业机构或专业人员完成。
　　指导示例2：在引用其余专业机构或专业人员结果时，要进行分析，并正确了解其结论对评定结果影响。比如，高速公路收费站附近农用地，因夜晚受到强光照射，作物生长受到影响，从而造成产量改变，土地估价师应依摄影关专业环境评价汇报数据进行修正。
　　禁行示例1：在不具备相关评定注册资格情况下，承接对应估价或咨询项目。比如，土地估价师承接矿业权估价项目，并以土地估价师名义出具汇报。
　　禁行示例2：明知无法在客户希望时间内完成工作还承接该项目。比如，客户要求在一天内提交汇报，但推行全部程序最少需要3个工作日，仍答应客户表示愿意承接这个项目，并承诺能够“立等可取”。
第四章  应对冲突行为
　　【关键理念】注意查证 抑制私利 保持中立 管理冲突
　　第十三条 注意查证
　　【注释】 注意作为义务，是因为利益冲突在市场经济中普遍存在，土地估价师及土地评定机构与客户及其余相关方可能存在利益冲突，而利益冲突存在会影响土地估价师执业独立性。为了确保评定结果客观公正，以及不损害客户利益，土地评定机构在接收委托之前以及在接收委托后全部过程中，开展业务土地估价师应推行注意义务，有意识地关注与客户及其余相关方是否存在利益冲突；查证作为伎俩，是指在接收委托之前及在接收委托后全部过程中，开展业务土地估价师应对于是否存在利益冲突进行检验、证实。
　　指导示例1：接收委托之前，应查证本评定机构管理人员及土地估价师与客户是否存在亲属、朋友等关系，在委托企业中是否持有股份或参加经营管理。检验以往客户与委托方之间是否存在业务往来或利害关系，以及可能产生利益冲突。
　　指导示例2：接收委托之前，应了解该项目以往是否进行过评定。若发觉近期有重复委托可能性，必须查清利害关系，以防止同一项目、同一时点、同一目标估值利益冲突。
　　指导示例3：应该将查证利益冲突作为估价程序中必要步骤，不论是否发觉利益冲突，都应该将查证利益冲突过程和结果，以书面统计形式保留在估价项目标档案中。
　　禁行示例1：未尽注意义务。在接收委托之前，没有查证土地估价师及土地评定机构与委托方之间，委托方与相关客户之间，以及与评定标之间是否存在利益冲突，即签署评定协议。
　　禁行示例2：只查证部分土地估价师、部分客户与委托方之间是否存在利益冲突。比如，因为机构早期客户档案、项目档案只是纸质存档，没有录入数据信息，机构估价人员亲属资料搜集不全，在承接详细项目、查证利益相关方时，没有进行全方面查证而造成利益冲突遗漏情况。就某一物业，前期曾接收潜在买家交易价格评定委托，一段时间之后，物业业主又委托评定出售价格，如未能查到前期曾接收委托评定，则新委托会造成利益冲突。
　　禁行示例3：只查证却不披露存在利益冲突现象。比如，已接收卖方委托评定土地售价，在接待潜在买方就同一宗土地咨询可能成交价格时，土地评定机构应正当披露已接收卖方委托评定事实而不得隐瞒。
　　第十四条 抑制私利
　　【注释】 是指土地估价师首先要防止作为专业人士能够利用了解交易规则、熟悉市场行情优势取得有利于自己不妥利益，另首先在重视客户利益同时，应同时维护社会公众利益。所以，土地估价师应该明确通知客户，在执行业务中将提供公平公正专业服务。土地估价师及土地评定机构假如认为受托事项存在利益冲突不可调解或无法管理，应该拒绝接收委托。
　　指导示例1：承接一项本机构土地估价师已经核实有瑕疵项目，应该如实通知客户，而不能为了承揽业务而隐瞒事实。
　　指导示例2：在司法判定评定中，评定标与受托土地估价师及土地评定机构有利益关系，应该申请回避。司法判定评定，往往是原被告双方利益冲突集中表现，假如土地估价师与其中一方存在亲属、朋友等关系，或是涉案标共有权利人，都应该申请回避。
　　指导示例3：客户拟委托评定物业是由关联企业代理，应该向客户披露信息。伴随土地评定机构综合性发展，业务会包括咨询、评定、代理、物业管理等多个领域。假如作为综合性专业服务企业，已经代理了物业销售等业务，委托方可能会依照业务情况，同时委托交易价格、抵押价格评定，土地估价师应该向委托方正当披露针对同一标已经承接相关业务范围。
　　指导示例4：向现在或者以前业主或他们贷款方，提供关于物业评定专业提议，或者向现在或以前业主提供开发方面咨询，应该向委托评定客户正当披露关于信息。比如，针对同一项目，已经为业主提供了项目可行性汇报、项目贷款汇报专业服务，应该向拟委托评定服务客户正当披露相关信息。
　　禁行示例1：接收土地估价师或土地评定机构拥有产权或占有股份物业评定委托，从拟委托评定标中取得可能不妥经济利益。比如，某企业欲转让土地使用权，拟委托评定交易价格，但土地估价师及土地评定机构在委托企业中占有股份，或是交易标共有权利人。
　　禁行示例2：在抵押贷款中既接收估价业务委托，又向贷款方或潜在借款方介绍借贷交易并从中收取费用。
　　禁行示例3：既接收代理客户寻找物业交易委托，又接收该客户对目标物业评定委托。比如，土地评定机构在为客户提供寻找物业服务后，假如又接收对交易标物业评定，为了促成标成交而获取佣金，则难以确保评定结果公平。
　　禁行示例4：参加行业管理土地估价师，利用优势地位，制订不公平规则，垄断业务信息，为自己承揽业务提供便利。比如，土地估价师在行业协会中担任领导职务，担负行业发展和管理职责，有更多机会接触行政主管部门、估价业务需求部门，假如出于本身和所在机构利益，利用职务之便承揽业务，牟取私利，会造成行业内竞争不公平。
　　禁行示例5：土地估价师开展估价业务后，发觉卖家不了解市场行情，预期售价低于正常市场水平，土地估价师以自己或代理人名义低价购置该物业，或将此信息出售给其余潜在买家，以牟取个人利益。
　　禁行示例6：土地估价师凭借了解政府征收计划等信息，在政府公布土地征收决定之前，以取得征收赔偿为目标，购置征收范围内不动产；或在征收范围内承租土地，以取得征收赔偿为目标，加盖建筑物，种植农作物、树木等。
　　禁行示例7：土地估价师在执行包括企业上市、并购、重组，不动产投资信托收购物业等目标估价业务时，当信息还未在公开市场披露前，凭借提前了解到内幕交易信息，买卖交易信息包括股票、基金等，从中赢利。
　　第十五条 保持中立
　　【注释】 保持中立是指当两个或两个以上产生或可能产生利益冲突客户，委托同一家土地评定机构相同或不一样事项时，执行业务土地估价师应保持中立态度，不偏向任何一方。土地估价师应该向每一位客户披露利益冲突性质、产生环境以及其余相关事实。
　　指导示例1：已经承接以拍卖方式进行交易标物底价估价业务，应该拒绝任何潜在买家对于相同标交易价格评定委托，以预防底价信息及拍卖方相关信息在为双方评定过程当中被泄露，无法实现客观公正成交价格，影响交易公平性。
　　指导示例2：在抵押贷款评定中，假如与潜在借方或物业业主有着长久业务关系，应该向贷款方正当披露信息。由贷款方详细判断，这种业务关系是否会影响土地估价师对于评定标独立作出符合市场客观评定结果。假如贷款方认为土地估价师难以不受特殊关系影响而独立判断，则应拒绝委托。
　　指导示例3：在抵押贷款评定中，假如近期参加了包括该物业市场交易评定或代理了包括该物业市场交易，应该向贷款方正当披露信息。由贷款方详细判断，前期交易价格评定或代理行为，是否会影响到此次抵押目标评定结果，以及是否影响到贷款安全性。
　　禁行示例1：同时分别接收一项物业买方和卖方评定委托。通常情况下，对于同一标，买方和卖方价值取向一定是相反，买方希望以最低价格购置，而卖方希望以最高价格出售，在这种情况下，假如土地评定机构同时分别接收买卖双方委托，极难在双方不一样要求下保持独立、客观。土地评定机构不应是在买卖双方之间斡旋、平衡双方利益交易代理，而是以市场价值为标准，进行独立、客观、公正估价专业机构。
　　禁行示例2：同时为两家或更多客户竞争同一标提供评定服务。比如，以公开拍卖方式交易标物，包含土地拍卖、涉案标拍卖，会吸引众多买家参加竞拍。如竞拍者直接交易标是公开拍卖标，竞拍者之间是竞争关系，存在显著利益冲突，每一位竞拍者都有自己底价、期望价和最高价以及竞价策略，当土地估价师为一位竞拍者提供服务后，会了解该客户竞价信息，若再接收其余竞拍者委托，对前一客户难保公平，对后一客户难保机密。
　　禁行示例3：既接收委托评定土地招拍挂底价，又接收该地块潜在买家评定委托。土地招拍挂成交价格中包含了政府作为土地全部者收益，土地出让方会期望表现社会公共利益土地收益得以保障，而土地竞买者则希望以最低价格拍得土地，假如土地评定机构接收土地招拍挂底价评定委托，又接收该地块潜在买家评定委托，执行业务土地估价师不论有意无意，一旦泄露了底价，会影响社会公共利益。
　　禁行示例4：既接收司法部门委托司法判定评定拍卖底价，又接收该物业潜在买家评定咨询委托。此种情况因为会将底价泄露给委托评定潜在买家，而对竞争同一标其余买家不公平，同时也会损害拍卖方利益。
　　禁行示例5：为获取新委托协议，而向新客户隐瞒过去曾为与其利益冲突客户提供服务信息。比如，对于竞争同一拍卖标，已为一潜在买家提供评定服务，再有客户拟委托对同一标评定，如通知新客户已为竞争对手评定过同一标，新委托方势必担心自己竞标信息可能泄露而不再委托，受利益驱动，土地估价师可能会向新客户隐瞒存在利益冲突信息。
　　第十六条 管理冲突
　　【注释】 是指在土地估价师推行注意义务，查证发觉存在利益冲突情况下，依照查证发觉利益冲突性质，土地估价师及土地评定机构应判断是否有能力管理利益冲突。对于本身能力难以管理利益冲突，应该明确拒绝委托。但在具备管理利益冲突能力前提下，经过查证冲突、书面披露、订立协议、建立隔离墙等一系列管理方法，能够接收委托，为原本具备利益冲突各方提供服务。
　　指导示例1：土地评定机构应该建立利益冲突管理档案，包含企业管理者、土地估价师亲属姓名、工作单位及职务，在其余机构入股或担任管理职务，已服务客户名单、已评定过不动产及权利人等信息。
　　指导示例2：土地评定机构在接收委托前，应由执行业务土地估价师专门进行利益冲突查证，并将查证过程和结论以书面形式存于估价档案当中。
　　指导示例3：经查证发觉土地估价师及土地评定机构与客户之间，或客户与客户之间存在或可能存在利益冲突，应该向每一位客户披露利益冲突性质、产生环境以及其余相关事实。
　　指导示例4：对于无法调解或管理冲突，应以书面形式通知客户，拒绝接收委托。比如，对于委托双方是同一物业买卖双方、竞争同一拍卖物业双方、征收方和被征收方，这些利益冲突双方往往矛盾尖锐，难以调和。
　　指导示例5：对于能够调解或管理冲突，应该以书面形式通知委托方接收委托条件。委托方同意并相信土地评定机构提议管理利益冲突方法并明确要求土地评定机构接收委托，订立书面协议。
　　禁行示例1：在接收委托之前，不去注意并查证与客户之间存在或可能存在利益冲突。
　　禁行示例2：接收无法调解利益冲突双方委托事项。比如，同一物业买卖双方、竞争同一拍卖物业双方、征收方和被征收方。
　　禁行示例3：在存在利益冲突却没有订立记载利益冲突条款协议情况下，接收估价委托。书面协议应该记载对于相关利益冲突描述，通知委托方情形，委托方接收通知依然同意委托说明。这些必要协议条款，对于土地估价师来说是有效保护，一旦因利益冲突产生纠纷，书面协议是土地估价师及土地评定机构免责主要依据。
　　禁行示例4：土地估价机构内部办公条件或管理水平不足以建立隔离墙，却假借隔离墙概念，接收利益冲突双方委托。
第五章  业务承接行为
　　【关键理念】资格正当 能力胜任 执业独立 风险可控
　　第十七条 资格正当
　　【注释】 是指土地估价师承接、开展业务应该具备土地估价资格。首先，估价人员必须是执业土地估价师，在技术上具备土地估价基本技能和水平；其次，估价人员只能在所注册执业土地评定机构从业，该机构应该具备从事对应土地估价业务执业资格。
　　指导示例1：受到行业协会“暂停执业”处罚土地评定机构和执业土地估价师，在处罚期限内应主动整改，主动争取行业协会帮助整改。处罚期满后，经土地估价行业协会检验核实该机构确已完成整改，才可开展估价业务。
　　指导示例2：受到行业协会“暂停执业”处罚土地评定机构和执业土地估价师，在处罚期限内，客户主动委托其进行土地估价，应通知客户现在处于整改期，待处罚期满整改合格后，才可开展估价业务。
　　指导示例3：受到行业协会“暂停执业”处罚之前接收土地估价委托业务，土地评定机构和土地估价师应主动通知客户接收行业协会整改事实，主动争取客户了解，延缓出具土地估价汇报时限，或者终止客户估价委托。
　　指导示例4：土地估价师继续教育五年不少于100课时，每年不超出35课时。
　　禁行示例1：未经执业登记成为执业土地估价师，签署土地估价汇报。
　　禁行示例2：未在土地估价行业协会注册机构，开展土地估价中介业务或出具土地估价汇报。比如，在其余专业评定汇报中夹杂土地估价内容；以“整体资产评定”或“房地产”等名义出具资产评定汇报或房地产评定汇报，而实质上进行土地估价；或者未经土地评定机构同意，私自引用土地估价汇报结果等。
　　禁行示例3：受到行业“暂停执业”处罚土地估价师及土地评定机构在处罚期限内承接估价业务，或出具接收处罚之前受理未完成估价业务土地估价汇报。比如，某机构受暂停执业6个月处罚，在处罚期间内承接土地估价业务，或出具处罚之前承接估价业务土地估价汇报。
　　禁行示例4：土地估价师以个人名义或其余土地评定机构名义开展土地估价业务。
　　禁行示例5：执业土地估价师变更执业注册机构后，或者其个人主要登记信息发生改变后，未按要求及时办理相关手续便从事土地估价业务。
　　第十八条 能力胜任
　　【注释】 是指土地估价师经过专门教育和培训后，能够熟悉土地自然属性和经济属性；能够充分掌握待估宗地四至、权属、法定用途和土地取得方式等信息；能够对对应土地市场情况、未来发展趋势和区域规划进行充分调查了解；具备对应土地估价专业能力和业务处理经验等。土地评定机构拥有足够土地估价师，且他们估价专业技术水平能够胜任所受托估价业务。
　　指导示例1：在接收估价业务委托前，土地估价师必须明确所面临估价问题和难点，准确评价自己知识经验，判断其注册执业土地评定机构是否能够派出估价业务所需要足够专业人员，而且在签约前向客户说明估价所需推行估价程序、估价作业时间和估价计划，以确定是否能够胜任该估价业务。
　　指导示例2：在接收土地估价业务时，客户对于完成估价业务时间有要求，而土地评定机构暂时不能派出足够能够胜任该估价业务土地估价师，应主动通知客户实际情况，以期赢得客户了解，延长完成估价业务工作时间。如客户不能接收，则应主动放弃该估价业务，而不能先接收委托估价，派出估价水平和经验不足估价人员，降低估价标准。
　　指导示例3：针对需要一些特殊类别专业知识和相关执业经验土地估价业务，土地评定机构能够在保持独立执业前提下，聘请关于教授帮助其开展土地估价业务，但要明确各自职责。外聘教授帮助估价工作，应该在土地估价汇报中披露教授资格能力和教授工作内容。如在土地估价司法判定中,必要情况下可聘请律师参加工作，使估价程序和资料交接等符合司法诉讼程序和要求；在港口码头用地估价业务中，应聘请航运、港口管理等行业教授，以帮助土地估价师对该类用地利用方式、收益水平等内容进行愈加专业、客观地分析。
　　禁行示例1：土地评定机构和执业土地估价师即使具备相关资质，但缺乏对基准地价评定、土地估价司法判定、港口码头用地估价等一些特殊类别土地估价专业知识和相关执业经验，却独自接收该类土地估价业务委托。
　　禁行示例2：土地估价师因欠缺相关知识和经验，不能在客户要求时间内推行完必要土地估价程序，却接收该土地估价业务委托。
　　禁行示例3：土地评定机构和土地估价师对其专业胜任能力和执业经验进行夸大、虚假和误导性宣传。如对客户宣称企业业绩包含实际未参加过基准地价评定等业务，或仅参加重大项目标次要工作但对外宣称其工作为该项目标主要部分。
　　第十九条 执业独立
　　【注释】 执业独立是指从接收土地估价委托到交付土地估价汇报估价全过程，土地评定机构和土地估价人员执业活动保持形式上和实质上独立，未受到来自土地评定机构内部和外部不妥干预。
　　指导示例1：土地评定机构股东（合作人）或者高级管理人员之外其余估价人员，与委托方或土地估价汇报潜在使用者存在利害关系，应主动通知客户，客户继续委托估价，相关人员应该回避。
　　指导示例2：土地估价师和其余估价人员在从事估价业务全过程当中，应该与委托方、其余土地估价汇报使用者和估价业务相关当事人保持恰当关系，在资料交接、现场查勘和日常沟通交流当中，务必保持估价形式上和实质上独立，并进行独立价值判断。比如，在土地估价司法判定业务中，土地估价师需要产权人和相关当事人提供必要估价资料，应将估价所需资料清单经过人民法院转交给关于当事人，并从人民法院取得该估价资料。
　　指导示例3：对于来自行政或委托人干预，土地估价师应及时与主管部门或委托方、相关当事人沟通交流，如不能化解干预并影响土地评定机构和土地估价师独立执业，应及时终止估价工作，放弃该土地估价业务，并向土地估价行业协会汇报。
　　禁行示例1：土地评定机构与会计、审计、工程造价、法律服务等其余专业服务机构有股权、高管重合等关联关系，具关于联关系会计、审计、工程造价、法律服务等其余专业服务机构已经为某客户提供专业服务，接收该客户与上述专业服务相关土地估价业务委托。
　　禁行示例2：土地评定机构高管和其余管理人员，超越正当管理权限干涉执业土地估价师独立执业活动，对其独立价值判断进行不妥干预。比如，土地评定机构主管和其余业务个人，不能因为招揽业务需要而干涉土地估价师独立分析和价值判断。
　　禁行示例3：土地评定机构和土地估价人员在从事土地估价业务过程中，受到委托方、土地估价汇报使用者和其余外部第三人不妥干预影响，背离其估价价值判断独立性标准。
　　禁行示例4：对于特殊司法判定评定等土地估价业务，土地评定机构和土地估价人员在估价工作期间，包含估价资料交接、现场查勘等估价程序全流程中，与关于当事人单方接触。
　　禁行示例5：在从事土地估价业务全过程当中，土地估价师和其余估价人员接收客户或估价业务其余利害关系人提供估价合约约定评定费和接待方案以外其余费用和好处。
　　禁行示例6：为股票发行出具土地估价汇报土地评定机构和人员，在该股票承销期内和期满后六个月内，买卖该种股票。
　　第二十条 风险可控
　　【注释】 是指土地估价人员在承接、开展估价业务过程中，要有风险评定和风险防范意识。土地估价师在承接估价业务之前，应该进行风险评定，对于估价业务风险大、无法有效控制，应该拒绝该估价业务委托；在估价业务开展过程中，应对估价业务进行风险控制，如实施估价程序存在困难和障碍，或者价值判断受到不妥干预，应及时与委托方协商沟通，重大事项应向估价行业协会汇报，不能妥善处理，应该放弃该估价业务。
　　指导示例1：土地评定机构和土地估价师在承接估价业务之前，应该进行风险评定，对于风险较大而且无法有效控制估价业务，应该拒绝该估价业务委托。
　　指导示例2：在估价业务开展过程当中，应对估价业务进行风险控制，如实施估价过程中发觉新情况或新信息，需要对估价范围、估价时点等主要事项进行调整，应该中止开展估价业务。与委托方就此进行协商沟通后不能妥善处理，应该终止估价工作，放弃该估价业务。
　　指导示例3：土地评定机构可经过建立执业风险基金 <>管理制度，于每年年末依照本年度估价业务收入按百分比提取风险金，或购置执业责任保险，提升抵抗执业责任风险能力。
　　指导示例4：估价时点唯一、估价目标明确、估价对象和估价范围清楚等是界定土地评定机构和土地估价师执业责任主要内容，需要在合约当中预先给予明确。不然，不利于土地评定机构和土地估价人员自我保护。
　　指导示例5：估价合约应明确估价范围，土地评定机构在签约时，应与客户达成一致并在合约中载明。另外，假如在估价过程中发觉了新情况，土地估价师需要重新考虑估价范围时，应该及时与委托方沟通并修订估价合约。比如，合约订立早期估价范围仅指估价对象所在整个宗地土地使用权，估价过程中土地估价师调查发觉部分宗地上商品房已销售，应及时与客户沟通，依照详细情况，考虑是否将估价范围调整为估价对象所在宗地土地使用权部分权益。
　　指导示例6：估价合约应说明土地估价汇报对外公布限制性条款和授权条款。任何对该土地估价汇报复制或公开引用，都需要有土地评定机构书面同意。
　　指导示例7：估价合约当中宜明确暂停估价、终止估价情形及其处理方法，以及对应估价费用支付方式，不然，极易造成事后估价纠纷。比如，估价合约中约定委托方假如中途中止委托评定请求，土地评定机构和土地估价师工作已经过半，委托方则应付给土地评定机构全部评定咨询服务费；土地评定机构和土地估价师工作还未过半，委托方则应付给土地评定机构部分评定服务费，或已预付定金和评定服务费不予退还等等。
　　指导示例8：估价合约中能够约定，恪守相关法律、法规和相关估价规范和行业准则，具备对应专业能力，对估价对象在估价时点特定目标下价值进行分析、估算并发表专业意见，是执业土地估价师责任；提供必要估价资料并确保所提供资料真实性、正当性、完整性是委托方责任；委托方和土地估价汇报正当使用者均应恰当使用土地估价汇报，超出土地估价汇报使用期或者不按估价目标使用土地估价汇报，土地评定机构和估价人员不负担任何责任。
　　指导示例9：出现估价依据天然缺失、必要估价程序不能推行，或者估价对象宗地使用人不配合估价人员现场查勘工作等情形，委托方仍坚持要求进行估价，土地评定机构和土地估价师能够书面通知委托方。土地评定机构和土地估价师在这种情况下接收委托，并开展宗地价值判断关于咨询工作，工作结果宜以咨询汇报来反应；假如估价程序或估价依据不完备，并非土地估价师主观过失造成，则委托方不得按照估价要求对咨询工作瑕疵提出质疑。
　　指导示例10：土地估价师能够依照估价业务估价目标、估价范围等详细情况，合理确定估价方案繁简程度，但其所涵盖估价业务流程应符合估价行业规范基本要求。
　　指导示例11：在编制复杂或大型业务土地估价方案当中，土地评定机构应该建立一个协调和督导小组，负责内部和外部协调工作，负