武汉市房地产市场调研报告.doc

武汉市房地产市场调研报告
一 、武汉市概况
武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。
武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市GDP达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。

二、武汉市房地产市场综述
中国指数研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：本周（2月13日—2月19日）楼市连续两周无新增供应量，市场推盘量也较少，开发商以销售存量为主。成交方面，本周成交商品房2635套，环比增加37.45%；成交面积为24.35万平方米，环比增加30.22%。
本周仍然无新增供应量，最近两周开盘项目均为年前拿到预售许可证，开发商多数以销售存量为主。成交方面，从各区域成交套数来看，青山区和黄陂区成交量较多，分别为350套和300套，但成交面积以东西湖区成交最多，共计3.62万平方米，环比增加77%，主要是因为东西湖区成交较多商业和写字楼，面积偏大。成交面积仅4个区域出现小幅下滑，且有3个区域为远城区。
本周开盘或加推项目累计新推房源790套，成交323套，去化率为41%。本周开盘项目除保利拉菲外，其他三个项目优惠力度均较大，其中大华铂金华府本次推出33-46㎡（70年产权）小户型公寓，不限楼层不限户型不限朝向，一口价，3-11层 7700元/㎡，12-25层8200元/㎡，较之前的80-130平米两房和三房的户型均价下降近1000元/平米。同时此次户型面积小，总价低，二七长江大桥通车后，交通便利进一步得到提升，具有一定的投资价值，开盘当日朝向和楼层较好的户型去化率基本上在90%以上。福星惠誉水岸国际推出沙湖公馆1号楼，打出5万抵10万优惠，折后均价约9300元/平米，较前期下降约700元/平米，加上前期认购一部分房源，1号楼截止到开盘当天去化率在60%以上，较为理想。南湖板块开盘项目保利心语和保利拉菲，保利心语折后均价约7100元/平米，较上次开盘下降约700元/平米，项目主打结婚季婚房，加上赠送面积后均可由两房改三房，户型紧凑实用，同时优惠力度较大，受到年轻夫妇的青睐，开盘当天去化率逾6成，表现不俗。保利拉菲，因前期蓄客较少，折后均价并未出现下调，虽然每种户型均有10平米左右面积赠送，可以一房改两房、两房改三房，但开盘当天去化情况不够理想，主要是在目前的市场环境下，购房者关注项目户型、地理位置和配套等方面的同时，价格为首要考虑因素。从其他三个项目开盘表现也可以看出，优惠力度较大，降价明显的项目去化率较高。

表1 武汉房地产市场一周数据
城市
商品房新增供应
商品房成交数据
面积（万平方米）
环比变化
面积（万平方米）
环比变化
套数
环比变化
武汉
0
0%
24.35
30.22%
2635
37.45%
数据来源：CREIS中指数据、

表2 武汉各区一周房地产数据
行政区域
批准上市情况
完成交易情况
面积
（平方米）
与上周同比
套数
（套）
面积
（平方米）
与上周同比
武汉总计
0
0%
2635
243469.10
30%
江岸区
0
0%
112
12464.54
0%
江汉区
0
0%
78
6918.07
53%
硚口区
0
0%
183
15952.24
3%
汉阳区
0
0%
231
23305.18
161%
武昌区
0
0%
157
15529.96
-2%
洪山区
0
0%
247
22748.25
28%
青山区
0
0%
350
23610.91
22%
东西湖区
0
0%
293
36194.25
77%
东湖高新开发区
0
0%
194
16347.24
49%
经济技术开发区
0
0%
62
6246.33
168%
江夏区
0
0%
250
18465.77
88%
黄陂区
0
0%
300
27561.17
-1%
蔡甸区
0
0%
52
4796.45
-30%
新洲区
0
0%
74
7512.91
7%
汉南区
0
0%
52
5815.83
-22%
数据来源：CREIS中指数据、

三、市场交易情况
图2 武汉商品房市场销售走势

四、武汉各区域住宅市场发展概况

　　中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

　　(一)中心区
　　2008年上半年中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
　　从上半年中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
　　出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
　　武汉的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于武汉内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
　　预计不久的将来，武汉内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个中心区的加快建设。
　　(二)古田片区
　　2008年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
　　从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
　　从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
　　政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

　　(三)后湖片区
　　2008年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
　　从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
　　令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

　　(四)东西湖片区

　　2008年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
　　从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
　　虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
　　多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
　　和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
　　东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

五、市场未来走向
我国房地产市场的未来走向和当前的经济形势息息相关。2003年 以来，我国宏观经济运行正处于经济周期的上升阶段。随着经济增长速度的提高，也出现了一些不稳定、不健康的因素，特别是某些部门的盲目投资、低水平重复建 设问题严重，引发了宏观经济局部出现过热现象。针对这一情况，为了保持宏观经济的持续快速健康发展，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的宏观调 控措施。到目前为止，此次宏观调控取得了重要的阶段性成果。宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展。当前我国经济正处于回升期，仍有一定 上升空间，世界经济将保持温和复苏态势。全社会固定资产投资2004年和2005年将分别达到68330亿元和78650亿元，实际增长率分别为17.1%和10.8%，名义增长率分别为24.0%和15.1%。从国内经济形势看， 在 近年来扩大内需、调整经济结构、深化经济体制改革的基础上，我国经济已经摆脱了持续回落的状态，进入了全面回升的阶段。主要表现是：固定资产投资过快增长 的势头得到初步控制；消费市场稳中趋旺；以改善住、行条件为代表的新一轮消费结构升级开始启动；由消费升级带动的高成长产业成为产业升级和经济增长的主要 动力；企业的市场竞争力和自主发展能力增强，经济效益有所提高；城市化进程明显加快的同时土地市场治理整顿取得重要进展；民间投资正在加速启动，市场化的 投融资活动相当活跃，市场导向的产业集聚效应日趋明显。这种由市场主导的、以消费升级和企业自主投资为基础的新一轮经济快速增长，具有较强的可持续性。从 宏观经济的几个主要方面看，经济增长率比上年提高，国内需求迅速扩大，总量矛盾基本缓解；主要商品的供求格局基本平衡，物价总水平较低且相对稳定；进口增 长快于出口增长，外商直接投资继续快速流入，外部资源供给比较充裕，国际收支状况良好。总体看，经济稳定回升并未出现全局性经济“过热”， 宏观经济运行状况基本健康。未来经济增长仍有较大潜力。我国银行存差仍然较大，外汇储备雄厚，资金供给比较宽裕；劳动力近乎无限供给，人工低成本优势将长 期保持；技术供给也不存在明显约束。现有要素供给条件，有利于扩大市场对产品供给的调节空间。同时，我国居民收入稳定增长，城镇储蓄水平持续提高，收入和 支出预期趋好，消费环境和消费政策逐步完善，居民消费结构升级持续推进，消费需求有望保持较高水平的稳定增长，潜力很大。在消费升级拉动下，产业升级步伐 将相应加快，并将带动投资持续较快增长。这些条件将使我国经济上升的态势得到保持。
　　 从长期来看，中国房地产业无疑是前景光明的，但就目前和今后几年来说，楼市由“高位放量”的“上升筑顶”阶 段转入到价格缓慢下跌阶段。近年房价上升速率过快、商品房供应结构不合理、银行房贷高速增长等现象，如果得不到及时调控必将成为新一轮住宅开发的风险积聚 过程。楼价的上升应该是盘整式或呈波浪式、螺旋式缓慢上升，不经过小幅盘整而直线上升是不扎实的，否则楼价的大起必然隐含巨大的风险，况且房价的对比要考 虑通货膨胀、科技含量、装修成本（全装修）、公建市政文化教育配套、生态环境改善及利息（贷款）等因素，不能简单论之。因此，笔者判断，未来几年我国房地产住宅产业的发展将步入一个高位盘整到缓慢回落的阶段，随着旧区改造节奏的适度调节，轨道交通网络的健全和延伸，中低价住宅供应的增加和住宅结构的日趋合理，以及房地产贷款政策的调整等，房地产住宅将逐步步入一个理性发展期。我国楼市将出现分化，不管房地产市场怎样运行，楼市普遍上涨的格局将一去不复返了。随着市场行情的退潮，将会出现价格调整。武汉房地产市场会逐步出现分化，不同产品极有可能出现冰火两重天的不同市场礼遇。其销售不畅、房价下跌现象的 出现只是时间的早晚问题。就总体房地产住宅的价格而言，随着其内在品质的提高将稳中微升，但其内在结构必定是有升有降。除部分价格和价值相符的物有所值的 高档商品房及大量中低价位住宅因存在广泛需求而价格坚挺外，相当一部分中高价楼盘将面临市场竞争的洗礼。

林尤嘉
2012.2.28