房产泡沫不是价格泡沫.doc

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　　2004-12-29 11:26:10 　　浏览人数：215
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房产泡沫不是价格泡沫 挤压泡沫不是挤压房

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房产泡沫不是价格泡沫？

　　2004-12-29 11:26:10 　　浏览人数：215
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房产泡沫不是价格泡沫 挤压泡沫不是挤压房

    实际上，“房价高和泡沫”不存在对立关系，房价高甚至不能看成是造成泡沫的直接原因，将房地产泡沫当作价格泡沫是一种严重的误解和误导。房地产泡沫不是价格泡沫，而是市场泡沫，是“需求泡沫”。

    当投资需求为了追逐短期利益而来时，它就成为市场上的虚假需求，这就是泡沫。这部分需求在交易时候是真实的，但是交易之后却是不确定的，易变的和危险的。一旦分散在千家万户手里的空住房和空关房一起抛向市场，“隐形杀手”的狰狞面目即刻显现。财富效应是产生市场泡沫的根本原因，也是衡量泡沫大小的重要尺度。财富效应是房价高和产生泡沫之间的传导机制，也是理论上分析房价高和产生泡沫之间的核心点。挤压泡沫就成为挤压财富效应，与房价涨跌没有直接关系。

    现在很多人将房地产泡沫认定为价格泡沫。在他们看来，房地产存在泡沫就是因为价格太高了，因此房地产泡沫就是价格泡沫。他们将房价高和泡沫划等号，完全看成是一回事，从而得出价格高了就有泡沫，低了就没有泡沫，越高泡沫越大，越低泡沫越少的结论。有些人甚至十分明确地提出“价格虚高”的概念。他们认为泡沫就是房价上增加了虚假的一块。这部分是由于发展过快过热，开发商提价，炒房团炒作或者政府提高土地批租价格等原因被人为抬高了的价格。比如说每平方米１万５千元房价中，１万２千元是真实价格，３千元是虚高价格，虚高就是泡沫。其他房价按比例类推。或者认为在结构性矛盾造成的泡沫中，结构问题严重的高档房子虚高程度高一些，不太严重的中低档房屋虚高程度低一些或者就不存在虚高。

    “价格泡沫论”认为要消除泡沫就要降低房价，剔除虚高价格；如果房价没有下降，说明泡沫依旧存在。按此推理打压泡沫就成了打压房价，打压房地产市场。他们将房价高低看成是衡量泡沫大小和判断泡沫有无的标杆，将打击房价看成是打击泡沫的途径和手段。这些人看来，上海杭州北京南京，几乎所有沿海城市的房价都要全面下降，否则泡沫就将继续存在和发展，最终可能导致破裂。这样的理解和推论理所当然地遭到“无泡沫论”的强烈反抗。“无泡沫论”认为价格高有其合理性，中国房地产方兴未艾还有至少２０年大发展，房价至少还要翻几番，因此坚决否认泡沫存在。争论泡沫问题就成为争论房价问题，争论房价为什么会高还是低，与国际相比是高是低的问题。保卫房地产发展来之不易的大好形势就成了保卫高房价，还要继续大发展就成了还要继续保持高房价的严重对立。实际上，“无泡沫论”的反驳也是建立在“房价高和泡沫”的对立关系上。

    实际上，“房价高和泡沫”不存在对立关系，房价高甚至不能看成是造成泡沫的直接原因，将房地产泡沫当作价格泡沫是一种严重的误解和误导。房地产泡沫不是价格泡沫，而是市场泡沫，是“需求泡沫”。房地产是真实资产，不是股票发行（资本渗水），不是虚拟资产，任何房地产价格（交易价格）都是真金白银打造的，没有人为和客观，虚假与真实的区分。价格有可能背离价值，但是价格不仅围绕价值波动，而且是价值唯一的体现。在理论上人们可以讨论价值，但是一离开理论，在市场上和交易中，人们只能认价格。价格是由当时市场上的供求关系决定的，不管是不是合理，或者说即使是不合理的价格也是真实和有效的价格。房价高不能等同于泡沫。前一段时间粮价高了，油价高了并没有被人们称为泡沫。世界上比中国房价高的地方有很多，中国今后房价一路还要高上去，难道都能称为泡沫？

    房地产泡沫不是出在价格上，而是出在市场上，出在需求上。泡沫是投资品领域的专用名词。当房地产这种投资品价格上涨而且持续迅速上涨后，市场上就会出现财富效应。财富效应表明这个时候投资房地产赚钱容易赚钱快。这时，房价高了就不仅仅是房价高了，房价高了引发的财富效应问题比房价高本身深刻和严重得多，财富效应才是出现泡沫的根本原因，这时候房价高只是表面现象。财富效应一旦出现，它就获得了一种比自身能量大得多的效应，使得市场中的虚假成分，虚假需求，即所谓的泡沫急剧扩大，蔓延和积聚。

    市场中的虚假成分，虚假需求就是过度投机。当财富效应出现并且比较明显的时候，“买房子能够赚钱容易赚钱”的财富示范作用吸引着越来越多的人模仿跟风。这时候，投资需求急剧增加。但是在投资量急剧增加的同时人们持有房子的平均时间却大幅度下降，交易频率加快。因为在房价迅速上涨的时候，人们可以用比较短时间赚到过去（房价上涨比较慢，财富效应比较不明显的时候）必须要用较长时间才能赚到的钱。长线（以租养房）或者中长线（买进期房等到现房卖出）变的“没有必要”，短线（一年甚至几个月内就有一次买进卖出）或者超短线（转卖“房号”）炒作却能“频频得手”。“住房不如养房，养房不如炒房，炒房不如炒号”的“歪风邪气”弥漫整个市场，打击和制约了市场中的真实需求。

    财富效应达到一定程度后，就会更加迅速地推动房价上涨，而房价上涨又造成了更大的财富效应，会进一步推动房价上涨。财富效应和房价上涨互为因果，形成不可退却和逆转之势。由于预期房价将进一步上涨，更多的人涌进市场，供需矛盾的进一步紧张和恶化，将价格推向更高。虽然在这时候，有人会跑出来大喊“狼来了狼来了”，但是还没到破裂的最后一刻“狼是不会来的”，市场还在继续上升。结果那些胆小的先逃出市场的人却发现自己“踩空了吃亏了”，后来的胆大的赚到的钱更多。于是更多的人掉转“枪头”，以更快的速度更大的决心冲进市场，造成新一轮更大的泡沫和房价上涨。

    当投资需求为了追逐短期利益而来时，它就成为市场上的虚假需求。这部分需求在交易时候是真实的，但是交易之后却是不确定的，易变的和危险的。这部分房子，比如说１０万套１０００万平方米，作为需求（投资需求）暂时被消化了，但是它并没有像自住需求和租赁需求那样得到最终消化。这些房子，除了改变追逐短期利益的初衷外，唯一和最终的出路就是“抛”向市场，从“需求”又回转到“供应”。如果慢慢和分散地“抛”，市场还有一个消化吸收的过程。如果短时间集中和大量地“抛”，对市场的杀伤力和破坏力是极其巨大的。这时候市场上的需求不仅因为投资需求急剧下降而大量减少，而且投资需求减少短期内势必带动真实需求的下降。而与此同时原来已经“消化”掉的“空住房”和“空关房”则迅速“加盟”供应量，造成供应量急剧增加，“红军（需求）脱下红装就成蓝军（供应）”，与减少了的需求量“作战”。这“一增一减”使市场上的供需关系瞬息间可能发生根本性的变化，造成价格大幅度下降和市场大幅度波动。由于投资需求逐利的本质是一样的，触发抛售的外部原因是一样的，不再值得持有的“底线”也是一样的，因此分散在千家万户手里的“空住房”和“空关房”没有先来后到的顺序和任何制约，可能一起抛售，“隐形杀手”的狰狞面目即刻可现。

    财富效应是产生市场泡沫的根本原因，也是衡量泡沫大小的重要尺度。财富效应是房价高和产生泡沫之间的传导机制，也是理论上分析房价高和产生泡沫之间的核心点。抓住财富效应这个关节点，房价高和泡沫就没有直接的对应关系，挤压泡沫就成为防止房价上涨速度过快，防止短时间里财富效应过大，防止过度投机和虚假需求。挤压泡沫就成为挤压财富效应，与房价涨跌没有直接联系。换句话说在房价依然高企的情况下，只要上涨幅度下降了，只要控制了虚假需求，泡沫就会受到削弱，这与房地产继续保持大发展没有任何矛盾和冲突。消除孩子肚子里的蛔虫必须对症下药。如果以为只有让孩子不吃不喝，影响甚至阻止正常发育才能消灭蛔虫，那是极其荒谬和可笑的。

    实际上，在中央和地方采取一系列宏观调控政策和加息措施之后，今年五月份以来上海杭州等城市的房价上涨速度已经放慢，财富效应减弱，炒作和恶性炒作的风气基本消除，虚假需求较少，泡沫受到挤压。同时在进一步加息压力，进一步加强土地和资金管理以及房地产市场管理之后，不确定因素增加，成本和风险增大，财富效应的传导机制将进一步受到制约，尤其是造成前一段时间市场上炒作成风的某些客观和历史的原因已经彻底消除，“一去不复返”。所以上海杭州等城市房地产市场泡沫最危险的时期已经过去，而且近期泡沫程度超越前期的可能性几乎为零。虽然目前上海杭州等城市的房价由于惯性继续冲高，但是销售速度放慢，交易量明显减少等都可以证明投资需求和投机需求得到有效的遏制。因为比起自住需求和租赁需求来，投资需求和投机需求永远更加经不起“风浪”。（价值杂志  俞坚）
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