上半年岳阳市房地产市场分析报告.doc

2010年上半年岳阳市房地产市场分析报告 注：本报告中“全市”是指包括六县市五区的范围，其它未注明范围的数据为市区（含 五区）的统计数据。本报告中市区数据主要来自商品房网上备案系统，仅作内部分析使用，未经许可，不得擅自使用或转载。 今年上半年，在市委、市政府的正确领导下，通过部门密切协作，加大“拆违控建”力度，严厉打击无资质开发经营行为，房地产市场整治取得明显成效。我市房地产市场延续去年的良好发展态势，开发投资稳步增长，土地供应增加，商品房供应充足，销售持续火热，价格稳步上涨，整个房地产市场出现一片繁荣景象。一、岳阳市房地产市场运行情况（一）开发投资持续增长，建设规模继续扩大 据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资25.42亿元，同比增长31%，其中商品住房投资22.08亿元，同比增长18.2 %。房屋新开工面积139.15万m2，施工面积640.33万m2，竣工面积81.30万m2，同比分别增长61.3 %、87.5 %、120.9 %。住房竣工面积 74.62万m2，同比增长152.8 %。全市共有在建房地产开发项目193 个，同比增长70.8%。截至6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。（二）土地成交有所增加，地价随量快速上扬 国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积75.1万m2 。土地实际成交15宗其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积16.04万m2，成交金额2.19亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、45.7%、256%、150.6%。（三）资金来源增幅较大，购房能力有所增强 上半年，全市房地产开发企业资金来源47.07亿元，同比增长83.2%。其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为22.47亿元、5.91亿元、9.94亿元，同比分别增长75.4%、123%、15.6%。 市区共办理房地产抵押登记 3329 起，抵押面积70.55万m2，抵押金额22.58 亿元。其中，办理个人预购商品房抵押1953起，抵押面积23.66万m2，抵押金额5.84亿元；共办理在建工程抵押50起，抵押面积22.4万m2，抵押金额 3.87 亿元 。（四）新增上市大幅增加，市场库存略有减少 1-6月，商品房上市面积50.59万m2，同比增长48.7%；其中商品住房上市面积48.06万m2，上市套数4495套，同比分别增长80.1%、86.3%；商业营业用房上市面积为1.85万m2，同比下降68.4% 。截至6月底，市中心城区商品房累计可售面积为95.97万m2，其中商品住宅累计可售套数为5300套，面积为 62.29万m2，市场供应比较充足。（五）商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛 1-6月，商品房成交面积47.03万m2，成交套数4029套，成交金额13.71亿元，同比分别增长26.4%、29.3%、64.5%；其中商品住房成交44.57万m2，3758套，成交金额12.28亿元，同比分别增长27.4%、33.8%、70.7%；商业营业用房成交2.25万m2，236套，成交金额1.36亿元，同比分别增长0.68%、-21.3%、19.9%。 6月，商品房成交13.55万m2，1186套，成交金额3.92亿元，环比分别上涨69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面积为13.33万m2，同比增长67.5%，环比增长75.7%；成交套数为1167套，同比增长94.8%，环比增长81.2%；成交金额3.75亿元，同比增长127.3%，环比增长73.1%。本月商品房放量成交，创历史新高。（六）商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨 1-6月商品房成交均价2915元/m2，同比上涨30.2%。其中商品住房成交均价2755元/m2，同比增长34%；多层成交均价2346元/ m2，同比上涨36.4%；高层成交均价2869元/ m2，同比上涨21.4%。商业营业用房成交均价6044元/m2，同比上涨19.1%。 6月，商品房成交均价2892元/m2，环比下降2.8%，同比增长27.1%；其中商品住房均价2834元/ m2，环比下降1.5%，同比增长35.7%，住房均价比上月略有下降。（七）供销总量基本平衡，供销结构基本合理 1、1-6月，商品房供销比（期间商品房上市面积:期间商品房销售面积）为1.076:1，其中商品住房供销比为1.078:1，商业营业用房供销比为0.823:1。上半年商品房供销基本平衡，住房市场供需两旺。 2、商品住房供需以90 m2-144m2为主。数据显示，上市商品住房中，90 m2以下的占1329套，90 m2-144 m2的占2897套，144 m2以上的占179套，分别占比30%、66%和4%，普通住房供应占比达到了96%。成交商品房中，90 m2以下的占686套，90m2-144 m2的占2574套，144 m2以上的占498套，分别占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比达87%。 3、我市商品住房成交价格以2000-3000元/m2为主，占比达46%，其次是3000-4000元/m2，占比33%；价格在2000元/m2以下的占18%，高于4000元/ m2的占3%。这反映我市住房需求以中等价位为主，同时注重住房品质的的需求增加。（八）二手房市场窄幅波动，交易量本月有所回落。 1-6月，二手房成交面积27.79万m2，成交金额3.21亿元，同比分别为-1%、8% 。其中二手住房成交面积23.35万m2，成交套数2259套，成交金额2.42亿元，同比分别为6%、-3 % 、42% 。 6月，二手住房成交面积4.06万m2，环比下降21.2 %，同比下降18% ；成交411 套，环比下降14.2%，同比下降14% 。二、房地产市场运行特点 1、房地产开发投资稳步增长。上半年，我市房屋新开工面积、施工面积、竣工面积增幅较大，同比分别增长61.3%、87.5%、120.9%，住房竣工面积超去年同期2.5倍。我市优越的地理环境、城市配套设施的不断完善、五创提质活动的开展，有效加强了我市综合竞争力，开发企业的投资信心进一步提升。 2、商品房交易持续活跃。楼盘品质不断提升、刚性需求逐步释放、户型结构合理调整以及打击无资质开发的力度加大，促进了商品住房消费。 3、商品房价格理性上涨。地价上涨、楼盘品质提升、小区环境优化推动了商品房价格的上涨，此外，岳州帝苑、天邦珍珠湾等高品质楼盘的定价带动了我市整体房价的上涨。上半年，商品房均价涨幅超过30%，商品住房均价超过34%。 4、二手房市场有所降温。由于二手房信贷优惠政策取消，且今年上半年新建商品房供应充足，处于期房状态的新建商品房和二手毛坯房价格相差不大，购房者优先选择新建商品房，二手房市场有调整的趋势。三、今年下半年房地产市场预测 虽然国家出台多项大的房地产调控政策，但因为我市房价较低，房地产市场一直较为稳定，新政对我市房地产市场影响不大。 1、新建商品房供应将继续增加 数据显示，房地产开发投资增加，房屋新开工面积、施工面积、竣工面积迅速扩大。下半年，将有福隆巴陵尚都、湘岳兰庭后续项目以及滨水新境界三期、凯旋城、威廉城邦、龙腾华府、巴陵壹号等项目的商品房进入市场，预计下半年我市商品房供应将进一步增加，但由于一些大型房地产开发项目未能按计划动工，商品房供应增幅将可能放缓。 2、商品房销售出现两极分化。 受国家抑制投资投机性住房需求的影响以及消费者的购房理念逐步由“安居”向“宜居”转变，上半年，地段好、户型优、规模大的楼盘以及多层住宅销售火爆，如：天邦珍珠湾、岳州帝苑、富兴华城、华盛佳园等，而相比之下，规模较小、环境不优或户型结构不佳的商品住宅销售相对人气较低，预计下半年这一现象仍将持续。 3、商品房价格涨幅放缓 我市房价在全省以及同等城市中处于较低的水平，随着楼盘品质不断提高，生活配套、物业管理的不断完善，预计我市商品房价格将仍呈上升趋势，但涨幅将有所放缓。