商务大楼投资经营分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,古荡商务大楼投资经营分析汇报,.07.02,商务大楼投资经营分析报告,第1页,项目经济效益评定,项目概况及定位,目 录,业态规划,商务大楼投资经营分析报告,第2页,项目概况及定位,商务大楼投资经营分析报告,第3页,一、项目基本情况：,所 属 商 圈：城西商圈,项 目 名 称：古荡综合商务大楼,地 理 位 置：位于古墩路与莲花街交叉处，古墩路以西，南面为古荡工业园区、,北面为嘉绿景苑住宅小区。,总用地面积：,25774,m,2,总建筑面积：,95846,m,2,地 上 面 积：,64436,m,2,商业面积：,1-4,层群楼为商业建筑，面积,17288,m,2,办公面积：,5-11,层为办公建筑，面积,47148,m,2,地 下 面 积：,31410,m,2,车 位：,434,个,工 程 进 度：当前大楼已经结构封顶,交 付 时 间：大约在明年年初,商务大楼投资经营分析报告,第4页,商场,名称,地理,位置,商场,规模,功效划分及经营种类,主要品牌,经营,情况,经营,档次,经营,特点,西城广场,文新,路紫,荆花,路口,5,层,总面积,5.5,万,平方米,地下层是物美大卖场和大型停车场,GF和1F是生活名店街,2F、3F 美食荟萃,2F 主题餐饮城集中了七家各具特,色主题餐厅,3F 美食城、神采飞扬游乐公园，,包含了四大主题娱乐空间：淘,气乐园、极限天地、网络赛点、,狂欢世界,4F UME 西城电影大都会,5F 时尚动感娱乐中心,周大福、,美地亚、,VEROMO,DA、哥弟,、阿卡佩,拉、SINO,、Letoto,、埃爵、,SWATCH,、阿迪达,斯、耐克,、KAPPA,SALEW、,ORCHEST,RA、芭布,芭卡、丽,婴房等,经营,情况,日益,转好,中高,等,档次,以频繁促销活动和折扣优,惠吸引西区人气,主力商家,品牌商家,点评：主力商家作用显著，,品牌商家历经洗牌,二、,莲花街区域主要竞争商业项目调研分析（商业综合体）,商务大楼投资经营分析报告,第5页,商场,名称,地理,位置,商场,规模,功效划分及经营种类,主要品牌,经营,情况,经营,档次,经营,特点,印象,城,古墩,路,588,号,5.3,万平,方米,首层：食品、烟酒、滋补品、药,品、小五金、化装品、日用具,2层：男女士衣饰、休闲服装鞋,类、皮具、手袋,3-4层：沃尔玛超市,4层：美食、家用电器、影视音响、,音像制品,5层：通讯器材、体育用具、,文具、床上用具等,外婆家、味千,拉面、棒约翰、,齐秦创建餐,饮品牌齐辣、,满记甜品、,KFC、韩国,料理品牌韩,村等；服装、,配饰类有,Only、,Vero Moda、,rafter、,Levis、lee,等；化装品,有丝芙兰、,万宁；大型,娱乐品牌神,采飞扬、早,教中心金宝,贝等等。,经营,情况,普通,中高,等,档次,一站式百货,点评：以大型超市为主力店，传,统百货经营备受考验,主力商家,品牌商家,商务大楼投资经营分析报告,第6页,商场名称,地理位置,商务楼规模,发展情况,联合大厦,紫荆花路,2,号,建筑面积：0,入驻良好,西城新座,古墩路,98,号,主楼十四层，地下二层，裙楼,二层，三至十四层为写字楼。,总建筑面积,20978,平米,已入驻,绿城金桂,大厦,古墩路与文新路,交叉口西北角,总建筑面积约,3.3,万平方米（含地下室面积）。其中写字楼可售面积约,2.2,万平方米，商铺面积近,3000,平方米,已入驻,点评：商务楼为主，底部以服务配套型商业；,三、,莲花街区域主要竞争商业项目调研分析（商务楼）,商务大楼投资经营分析报告,第7页,莲花街,三 产品规划,四、周围地段租金价格参考,文三西路,本案,竞,舟,路,古,墩,路,地段,标示颜色,租金水平,莲花街,53-70,元,/,文三西路,76-128,元,/,古墩路,66-142,元,/,竞舟路,80-120,元,/,商务大楼投资经营分析报告,第8页,五、项目周围同类个案租金水平参考,西城广场,印象城,个案,区位,租金水平（月,/m,2,）,西城广场,负一层,120-139,一层,110-123,二层,90-107,三层,70-96,四层,50-79,个案,区位,租金水平（月,/m,2,）,一层,114-147,二层,100-123,三层,127-173,四层,70-91,五层,47-77,印象城,商务大楼投资经营分析报告,第9页,联合大厦 租金,2.5,元,/,天,/,商务大楼投资经营分析报告,第10页六、项目租金定价,依据上述对项目周围商业项目租金价格分析，加以市场经验分析，得项目首层,评定租金均价幅度,以下：,项目名称,莲花街,文三西路,丰潭路,竞舟路,西城广场,印象城,租金水平,53,70,73,128,66,142,80,120,120,139,114,147,评定租金,首层临街铺位,85,125,单位：元,/,月,商务大楼投资经营分析报告,第11页,提升最终销售时,良好商场租金,提升古荡区政府,客户满意度,获取良好而稳定,租金收益,最大程度上,吸引人流,凸现古荡区政府,特色品牌文化,差异化特色经营，,挖掘空白消费点,定位依据,七、项目定位,商务大楼投资经营分析报告,第12页,区域高端商业综合体,集生活配套、城市休闲、健康美食、娱乐文化、休闲娱乐消费,为一体小区型高品质生活商业中心,古荡高端住宅,项目商业综合体,缺乏高端、文化性,主导商业,该区传统裙楼商,业经营惨淡,消费劲旺盛，可挖,掘高端消费群体,项目功效定位,商务大楼投资经营分析报告,第13页,项目功效,区域商业中心,高级生活配套,健康、文化消费,休闲娱乐消费,西溪商业综合体,时尚,健康,沃尔玛品牌,独特,眼球,高档,形象表现点,以,时尚大城市,为主导形象树立本项目独特经营方向，实现差异化经营特色；同时以健康形象示人，也能同企业形象实现很好融合。,项目整体形象：,商务大楼投资经营分析报告,第14页,业态规划,商务大楼投资经营分析报告,第15页,三 产品规划,我们按照古荡商务大楼规划定位所需，经过了解其本身所需基础上，结合商家需求和连带效应，为为日后招商和经营提供帮助。,主力店,沃尔玛,次主力店,物美 世纪联华,餐饮类,高端餐饮,玉麒麟 连锁快餐,必胜客 咖啡饮品,一茶一坐,娱乐休闲,KTV,：唛歌、银乐迪 健身中心：舒适堡、青鸟 电玩桌球：神采飞扬,服装衣饰类,高档成衣,雅戈尔 时尚品牌,杰克琼斯 休闲品牌,美特斯邦威,杭派代表,秋水伊人 时尚鞋品,百丽 时尚饰品,自然美,一、规划标准,商务大楼投资经营分析报告,第16页,大型超市,（沃尔玛）,商务型餐饮,（两岸咖啡）,（一茶一坐）,中大型娱乐中心,（台球,|,电玩,|,）,大型健身中心,（舒适堡）,量贩,KTV,(,唛歌,),连锁品牌专卖等,特色餐厅,项目业态组合,商务大楼投资经营分析报告,第17页,类型,品牌,租用面积,超市,沃尔玛,1-0,世纪联华,8000-15000,餐饮,（,12,家）,KFC,350-400,必胜客,380-450,一茶一坐,350-400,豪尚豪,300-500,哈根达斯,120-150,待定,100-200,待定,20-50,待定,200,PUB1127,500-800,天绿,250,玉麒麟,来伊份,200-300,服装,（,45,家）,三福,500-600,森马,300-500,高邦,200-300,二、筹备商家资源,商务大楼投资经营分析报告,第18页,类型,品牌,租用面积,服装,（,45,家）,佐丹奴,250,唐狮,250,美特斯邦威,250,以纯,250,卡宾,100,埃古,待定,ONLY,待定,VERO MODA,待定,G-STAR,待定,OASIS,100-250,马克华菲,100-250,汤尼维尔,100-250,顺美,100-250,巧帛,80-150,粉蓝,80-150,商务大楼投资经营分析报告,第19页,类型,品牌,租用面积,服装,（,45,家）,衫国演义,50-80,MISS SIXTY,100-250,H&M,250,生活几何,200,JACK&JONES,1200-1500江南布衣,欧时力,红袖,800-900,浪漫一身,JC5,雅格施丹,400,COCOON,100-200,秋水伊人,100-250,菲妮迪,250-500,G,150-300,商务大楼投资经营分析报告,第20页,类型,品牌,租用面积,租用层数,服装,（,45,家）,AZONA,80-150,一层或一拖二,A02,100-200,一层或一拖二,E-BASE,250,一层或一拖二,巴拉巴拉,100-250,一层,361,度,100-200,一层,奥扉,250,一层或一拖二,MOCANO,SIEGO,优衣衣饰店,50,一层,报喜鸟,300,一层或一拖二,浪比时,300,玖姿,300,内衣,（,2,家）,喜爱,80,一层,HELLO KITTY,45,待定,鞋,（,8,家）,热风,250,一层,商务大楼投资经营分析报告,第21页,类型,品牌,租用面积,鞋,（,8,家）,安踏,800,乔丹,法国公鸡,百丽,250,COEY,80-150,康奈,300,圣大保罗,150-200,书吧,（,2,家）,万象书屋,700,待定,30-50,饰品,（,3,家）,石头记,80-150,流行美,50-100,PUCCA,50-150,电器,(1,家）,国美,1500-2500,化装品,(2家）,屈臣氏,300,待定,50-60,商务大楼投资经营分析报告,第22页,类型,品牌,租用面积,美容院,（,1,家待定,600,其它,（3家）,待定,400,精益眼镜,300,维纳斯婚纱,600-800,商务大楼投资经营分析报告,第23页,三、业态布局,负一层,/,量贩大卖场,负二层,/,停车场,1F/,国际品牌区,2F/,时尚前沿区,3F/,都会家世界,4F/,时尚生活区,北楼,5-11F/,商务酒店,南楼,5-11F/,高端商务楼,中心商业,停车,酒店,商务办公,约,20700,平,约,10066,平,约,15000,平,约,28670,平,商务大楼投资经营分析报告,第24页,项目经济效益评定,商务大楼投资经营分析报告,第25页,（,1,）押金：,万元；,（,2,）配套设施：,4500,万元；,（3,）年支付租金：,3200,万元，每,3,年递增,6%,；此租金可由商,场（或超市）租金支付，标准上不需要前期投资。,（,4,）财务、营销及其它不可预知费用：,200,万,-300,万,一、前期投入,商务大楼投资经营分析报告,第26页,二、项目各层商铺租金定价（第一年）,楼层,租金均价幅度,地下一层（沃尔玛）,1.1,元,/,天,首层（除沃尔玛外）,4.2,元,/,天,二层,3,元,/,天,三层,2.7,元,/,天,四层,2.4,元,/,天,南楼五至十一层（平均价格）,1.5,元,/,月,北楼五至十一层（平均价格）,2,元,/,月,商务大楼投资经营分析报告,第27页,沃尔玛,Wal-Mart,主推商家,辅推商家,负一层,/,业态分布,量贩购物区,三、各区块第一年规划租金收益,15000,平,1.1 365=,6022500,元,商务大楼投资经营分析报告,第28页,负一层至一层部分,以“杭州沃尔玛东新园店”为例,以杭州沃尔玛东新园店为例，国际品牌超市主力店引入，带来区域商业档次、品牌、价格,飞涨！,平均租金上涨率高达,200%-300%,商务大楼投资经营分析报告,第29页,杭州沃尔玛东新园店,开业前 对面商铺图,商务大楼投资经营分析报告,第30页,杭州沃尔玛东新园店,开业三个月后 对面商铺图,开业一年后 对面商铺图,商务大楼投资经营分析报告,第31页,沃尔玛,Wal-Mart,国际连锁餐饮,（一拖二）,珠宝,/,玉器,化装品,品牌衣饰,1F/,业态分布,国际品牌区,品牌衣饰,运动衣饰,名表,/,皮具,鞋帽,银行,化装品,西饼店,摄影,3747,平,4.2 365=,5744151,元,商务大楼投资经营分析报告,第32页,1F,品牌落位,（主力商家）,品牌类别,总面积（,m2,）,品牌,1,品牌,2,品牌,3,品牌衣饰,3626,hugo boss,burberry,versace,运动衣饰,耐克,阿迪达斯,匡威,珠宝玉器,周大生,通灵,老凤祥,化装品,ONLY,雅诗兰黛,欧莱雅,国际连锁餐饮,麦当劳,肯德基,必胜客,皮具,LV,Guccio,YSL,摄影,丽致龙,龙摄影,维纳斯,西饼店,哈根达斯,元祖,八喜,银行,汇丰,建行,工行,商务大楼投资经营分析报告,第33页,2F/,业态分布,前沿品牌区,咖啡,/,茶馆,国际连锁餐饮,（一拖二）,高端名媛,淑女衣饰,国际时尚名品衣饰,内衣品牌,品牌专卖店,国际运动品牌衣饰,鞋帽,/,皮具,8376,平,3365=,9171720,元,商务大楼投资经营分析报告,第34页,2F,品牌落位,（,主力商家）,品牌类别,总面积（,m2,）,品牌,1,品牌,2,品牌,3,咖啡,/,茶馆,8376,两岸咖啡,一茶一坐,上岛咖啡,国际连锁餐饮,与一层同,高端名媛淑女衣饰,秋水伊人,浪漫一身,古木夕阳,国际时尚名品衣饰,千baidu贝纳通,黛贝妮,国际内衣品牌,黛安芬,安莉芳,华歌尔,国际运动品牌衣饰,李宁,特步,361,品牌专卖店,美特斯邦威,班尼路,步森,鞋帽皮具,红蜻蜓,奥康,犀牛王,商务大楼投资经营分析报告,第35页,3F/,业态分布,都会家世界,电器,小家电,家居床品,工艺品、艺术品等,儿童天地,文化精品,特色产品,8152,平,2.7365=,8033796,元,商务大楼投资经营分析报告,第36页,3F,品牌落位,（,主力商家）,品牌类别,总面积（,m2,）,品牌,1,品牌,2,品牌,3,电器,8152,两岸咖啡,一茶一坐,上岛咖啡,小家电,九阳,帅康,爱仕达,儿童天地,天线宝宝,Disney,丽婴房,家居床品,水星家纺,富安娜,罗兰,文化精品,丝绸,文房四宝,天堂伞,特色产品,楼外楼,临安山核桃,龙井茶,工艺、艺术品,字画,收藏品,大师作品,商务大楼投资经营分析报告,第37页,4F/,业态分布,时尚生活区,运动健身,KTV,瑜伽馆,休闲娱乐,高档休闲餐饮,名媛淑女馆,8516,平,2.4365=,7460016,元,商务大楼投资经营分析报告,第38页,4F,品牌落位,（,主力商家）,品牌类别,总面积（,m2,）,品牌,1,品牌,2,品牌,3,运动健身,8516,青鸟健身,一兆韦德,万年青,KTV,银乐迪,好乐迪,麦歌,瑜伽馆,玛娅瑜伽,天瑜伽园,梵音瑜伽,名媛淑女馆,国色天香,窈窕淑女养生馆,御美道养生馆,高档休闲餐饮,外婆家,心源茶楼,青藤茶馆,休闲娱乐,国艺堂,大足神农,佳优子,商务大楼投资经营分析报告,第39页,北楼,5-11F/,业态分布 商务,酒店区,南楼,5-11F/,商务办公区,酒店,商务楼,酒店：,10066,平,2365=,5511135,元,办公：,20700,平,2.5365=,1511100,元,商务大楼投资经营分析报告,第40页,三、第一年整年全额招租收益数据：,59,244,318,元,10066,平,1.5365=,5511135,元,20700,平,2365=,15111000,元,8516,平,2.4365=,7460016,元,8152,平,2.7365=,8033796,元,8376,平,3365=,9171720,元,3747,平,4.2 365=,5744151,元,15000,平,1.1 365=,8212500,元,大型超市,一层剩下,二层,三层,四层,酒店,办公,商务大楼投资经营分析报告,第41页,四、年增加收益数据,1租赁价格年度递增：,3%,（第四年起每年递增）,2房屋空置率：,5%,（第一年度为30%、第二年度为20%、第三年度开始正常5%）,3,租赁期为,15,周年，开始日期在古荡综合商务大楼项目工程完工后。,年份,空置率,年度递增,租赁收入,第一年,30%,41471023,第二年,20%,47395454,第三年,5%,56282102,第四年,5%,3%,57970565,第十五年,5%,3%,商务大楼投资经营分析报告,第42页,五、项目其它稳定收入分析,1,、物业费年收入：,64436812=6185856,元；,2,、地下车位收入：,43430012=1562400,元；,3,、外垟广告收入：前期暂不计。,此项累计第一年：,77482560.6=,4648953,元,此项累计第二年：,77482560.8=,6198605,元,此项累计第三年：,77482560.9=,6973430,元,商务大楼投资经营分析报告,第43页,六、项目未来动态收支测算（以5%增加率计算：元）,收入,支出,盈亏,年份,押金,-,配套设施,4500,-4500,租金及物业费等,4686,2400,2286,租金及物业费等,6288,3400,2888,租金及物业费等,7284,3400,3884,租金及物业费等,7648,3592,4056,租金及物业费等,8030,3592,4438,租金及物业费等,8432,3592,4840,租金及物业费等,8432,3796,4640,租金及物业费等,8432,3796,4640,租金及物业费等,8432,3796,4640,租金及物业费等,8432,4012,4420,租金及物业费等,8432,4012,4420,租金及物业费等,8432,4012,4420,2022,租金及物业费等,8432,4241,4191,2023,租金及物业费等,8432,4241,4191,2024,租金及物业费等,8432,4241,4191,2025,累计,118,256,62,623,55,645,商务大楼投资经营分析报告,第44页,投资估算：经测算，项目固定投资5500万元，动态投资62623万元；其中押金1000万元，前期装修景观灯4500万元；按照第一年租金3200万，每三年递增6%计算动态租金加15%运行成本预算。内，总投资68123万元。,经营收入估算：在经营期内，商业、酒店、办公、物业、车位等总经营收入约为118256万元。,利润及利润率：毛利润总额为50133万元，所得税按照25%计算，净利润为37600万元。平均年毛利为：3342万元；平均年净利润为：2506万元。,投资回报率:总投资回报率：430%；,依据上述实际租金回报情况分析，项目标动态回收期为：2.2年。,七、物业经营效益综合分析,商务大楼投资经营分析报告,第45页,序号,项目,金额（万元）,备注,1,经营收入,118256,2,固定成本,5500,以纯投资计算；可按每年平摊,3,动态租金成本,62623,以3200为起点，每三年增加6%计算。,4,税前利润,50133,5,所得税,12533,6,净利润,37600,7,总投资利润率（税后）,430%,8,动态投资回收期,2.2年,表：项目利润估算表,商务大楼投资经营分析报告,第46页,汇报提议：,经过以上数据分析、从前期投入数据、与动态市场数据来看，项目整体投资回报率较高，值得投资！,请领导主动考虑、慎重决议！,商务大楼投资经营分析报告,第47页,谢谢大家,!,商务大楼投资经营分析报告,第48页,策划人介绍：解强华，男，一个习惯用笔来思索，用文字去表示人。简单平静而又充满梦想与激情，生长在风雪塞北，求学在烟雨江南。冷静而奔放，细腻而耿直。酷爱文学而又钟情体育，常夜读古卷以自省，亦汗洒绿茵以激志。秃笔信手涂鸦，心与长天共渺。人生信仰：击石原有火，不击乃无烟。平生不学无术，中学迷恋上文字，大学见报于校园，毕业涉足于设计，而后发功于企划，现为,房地产,资深营销策划人,，与方块字有欲说还休关联。年届而立、不成气候！作品散见于长三角一带街头巷尾。,抛砖引玉，愿与众多同行交流、合作。人在杭城,二十四小时待命，请电：,15867118977,QQ：35451363,商务大楼投资经营分析报告,第49页,