惠州帝景湾四期营销策略报告.pptx

为领耀而来帝景湾四期营销策略报告帝景湾四期营销策略报告谨呈：合生创展东部公司王者历程王者历程l2005年勇夺地王，树立惠州豪宅标杆l2009年-2010年借势市场大回暖，三期耀世登场，市场继续领跑，捍卫王者风范l2011年6月11天劲销8500万，E4开盘狂揽1.2亿，创造惠州销售单月之最帝景湾惠州豪宅标杆，王者风范然而只是惠州的王者帝景湾帝景湾应不只属于惠州应不只属于惠州帝景湾，应该是帝景湾，应该是 世界的帝景湾世界的帝景湾背景下的帝景湾背景下的帝景湾王者印象一：与生俱来王者风范，坐拥惠州地王王者印象一：与生俱来王者风范，坐拥惠州地王n惠州惠州6 6年地王年地王nCBDCBD绝版地段绝版地段n玉带缠腰，东江绵延数千公里，绝佳资源玉带缠腰，东江绵延数千公里，绝佳资源项目项目分析分析帝景湾玉玉带带环环腰腰龙龙脉脉所所在在项目项目分析分析王者印象二：独领王者印象二：独领CBD，铸就御江大宅，豪宅，铸就御江大宅，豪宅典范典范四期，惠州唯一地理坐标为正南望江绝版地段承东江之气度，西湖之灵秀于大成南北通透无敌江景大宅优质生活，完美体现，科学的布局，合理组合四期四期项目项目分析分析王者印象三：城市精英，亿万圈层王者印象三：城市精英，亿万圈层非富，即贵非富，即贵亿万圈层的追捧亿万圈层的追捧精神上追求贵族气质，希望贴上精神上追求贵族气质，希望贴上精英阶层的身份标签精英阶层的身份标签项目项目分析分析王者印象四：惠州王者，霸气不足，已不王者印象四：惠州王者，霸气不足，已不再市场聚光灯下再市场聚光灯下今今年营销推广中，缺乏线上推广力度，市场影响力渐弱年营销推广中，缺乏线上推广力度，市场影响力渐弱无大开盘等重大营销节点，也无报纸、户外等线上推广动作营销起势无轰动全城性大事件形象上无新颖亮点，无法实现形象上无新颖亮点，无法实现市场形象出位市场形象出位而吸引市场关注而吸引市场关注无大动作推广下，始终延续“豪宅”的市场形象，独自呐喊，在魅力瞬然更迭的市场下，形象乏善可称产品展示、现场服务等附加值没有明显改变，市场无法出位帝景湾，还在卖吗？项目项目分析分析王者印象五：竞争王者印象五：竞争对手涌现，对手涌现，市场影响市场影响力无形中被逐渐蚕食力无形中被逐渐蚕食中信凯旋城中信凯旋城（恐龙巡展）（恐龙巡展）方直龙湖湾方直龙湖湾（超大线上推广）（超大线上推广）光耀翡俪港光耀翡俪港（海洋生物季）（海洋生物季）进入2010年，众多高端项目逐鹿惠州市场，这些项目不仅品质较高，而且推广强势而又系统，惠州豪宅在珠三角大市场中也纷纷发出声音，抢夺惠州“金字塔”尖的客户愈演愈烈-面对强势的推广和愈趋挑剔的客户，市场告诉我们：没有强势声音，就没有市场份额王者印象六：产品及附加值无增加，项目王者印象六：产品及附加值无增加，项目价格近年来上涨乏力价格近年来上涨乏力项目项目分析分析光耀翡丽港打造CEO级港区生活、珑湖湾大手笔强势推广、凯旋城中信品牌价值，一步步推高惠州豪宅品质及价格；而帝景湾，仍然延续前期豪宅定位，无市场亮点，产品无重大突破，现有价值体系下，将影响帝景湾影响帝景湾4期在市场期在市场上实现价格的拔高及价值提升，势必上实现价格的拔高及价值提升，势必影响公司实现高额利润的终极目标影响公司实现高额利润的终极目标。光耀翡俪港计划光耀翡俪港计划 7月入市，月入市，预计联排价格在预计联排价格在2.5万万珑湖湾珑湖湾2010年年12月入市，月入市，开盘联排开盘联排24000每平米，每平米，双拼双拼4000每平米每平米凯旋城凯旋城2011年年1月入市，月入市，开盘联排开盘联排13000每平米，每平米，帝景湾均价增长曲线图帝景湾均价增长曲线图近年来，价格上涨乏力项目分项目分析结论析结论优势与劣势并存，如何发挥优势，规避劣势是项目成功的关键：差异化豪宅形象实现市场出位帝景湾帝景湾仍旧是惠州豪宅名片仍旧是惠州豪宅名片地段、资源无与伦比，惠州无二地段、资源无与伦比，惠州无二但是，惠州房地产销售市场上，没有了帝景但是，惠州房地产销售市场上，没有了帝景湾强势的声音湾强势的声音第一豪宅的形象，淹没在风起云涌的市场中第一豪宅的形象，淹没在风起云涌的市场中【宏观视角宏观视角政策调控政策调控】打压政策频出，严打压政策频出，严重抑制了投资性购房，提高了改善性购房门槛，重抑制了投资性购房，提高了改善性购房门槛，客户观望情绪愈趋浓厚，打折促销潮频繁出现客户观望情绪愈趋浓厚，打折促销潮频繁出现市场市场分析分析信贷政策信贷政策政策背景政策背景核心内容核心内容市场效果市场效果20102010年年“4.154.15政策政策”房价快速上涨；市场投资投机行为盛行。市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心。1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30；2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至限制。二套房或以上需求受到抑制，市场观望盛行深圳等1线城市房价快速下跌20102010年年“6.46.4新政新政”三部门:按家庭成员拥有住房数认定二套房.住建部、央行和银监会三部门规定商业性个人、住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。二套房认定标准：即认房也认贷。20112011年初年初初出台的“国八条国八条”是中国楼市调控史上的最强音，世联地产研究将其调控要点概括为“三限一保一堵”限购限贷、限价、保障限贷、限价、保障房、堵阴阳合同房、堵阴阳合同各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞阴阳合同产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。世联地产研究认为，在需求未形成明确预期之前，正是开发商促销推货的大好时机，一旦预期明确，可能会像2008年那样，即使降价也未必有成交量。区域区域项目项目1010年存量年存量1111年新增年新增推出时间推出时间面积区间面积区间惠博片区惠博片区雅居乐白鹭湖雅居乐白鹭湖2020年中年中210-230210-230悠兰山悠兰山2929持续持续299-431299-431华基江山华基江山局外局外5050929220112011年年8 8月月奥林匹克花园奥林匹克花园7575年中年中183-230183-230半山半山1 1号号14814820112011年年5 5月月231-578231-578保利山水城保利山水城232317617620112011年年6 6月月220-536220-536佳兆业新城佳兆业新城-16816820112011年年9 9月月117-520117-520陈江陈江-仲恺片区仲恺片区半山名苑半山名苑35358080下半年下半年219-235219-235荷兰小城荷兰小城150150下半年下半年220-260220-260山与山的住区山与山的住区606020112011年年6 6月月100-200100-200红花湖片区红花湖片区万林湖万林湖3232持续持续280-580280-580润园润园2929持续持续313-356313-356山水江南山水江南7 7持续持续256256景亿凤凰谷景亿凤凰谷3333持续持续191-290191-290水口片区水口片区合生高尔夫合生高尔夫9090200200持续持续220-330220-330御湾雅墅御湾雅墅24424420112011年年4 4月月310-420310-420汤普项目汤普项目 大于大于100100套套下半年下半年宝安山水龙城宝安山水龙城 136136年中年中200-260200-260金山湖片区金山湖片区珑湖湾珑湖湾15815820112011年年1 1月月180-240180-240中信凯旋城中信凯旋城28628620112011年年3 3月月220-350220-3502011年年别别墅墅约约1500套套面面积积段段集集中中在在220-3002010年年别别墅墅销销售售约约1122套套市场市场分析分析【宏观视角宏观视角供求关系供求关系】惠州豪宅市场：惠州豪宅市场：20102010年惠城市场总销售量年惠城市场总销售量11221122套套 ,2011,2011年惠州年惠州别墅市场将超过别墅市场将超过15001500套套,高端客户选择多元化高端客户选择多元化备注：以上内容来源于世联地产市场部备注：以上内容来源于世联地产市场部市场市场分析分析【宏观视角宏观视角市场预判市场预判】市场形势不容乐市场形势不容乐观观存在较大的不确定存在较大的不确定性下，性下，1111年调控累年调控累积效应逐步显现，积效应逐步显现，销售遇冷及融资渠销售遇冷及融资渠道的收窄，在道的收窄，在1111年年难有良好表现难有良好表现市场市场分析分析【宏观视角宏观视角豪宅市场豪宅市场】政策调控对于豪宅政策调控对于豪宅市场影响相对较小，置业豪宅是积累财富之道，市场影响相对较小，置业豪宅是积累财富之道，市场存在良好表现机会市场存在良好表现机会PPI高企，CPI居高不下，高通胀压力下，高端客户资产保值增值预期加强以限购限贷为核心的调控政策，显然对于豪宅市场影响力较小，因此房产投资仍将成为首选市场分市场分析总结析总结面对当下市场借调控下豪宅市场依然稳健之势，趁趁惠州豪宅市场初级群雄争霸阶段之机，真正树立帝景湾豪宅标杆，以崭新形象、独特姿态强势推广，领航惠州以崭新形象、独特姿态强势推广，领航惠州豪宅！豪宅！竞争竞争分析分析珑湖湾：珑湖湾：195-287195-287平米联排及双拼别墅，城市中心平米联排及双拼别墅，城市中心地段豪华别墅大社区地段豪华别墅大社区地址地址惠城区金山大道与惠沙堤二路惠城区金山大道与惠沙堤二路交汇处交汇处建筑面积建筑面积450000450000平方米平方米占地面积占地面积138372138372平方米平方米容积率容积率2.002.00套数套数828828套套户型配比户型配比80.55-126.680.55-126.6平米的两房平米的两房116.11-139.28116.11-139.28平米的三房平米的三房140.34-142.19140.34-142.19平米的三房平米的三房 165.95-189.87165.95-189.87平米的三房平米的三房 195-211195-211平米的联排别墅平米的联排别墅238-287238-287平米的双拼别墅平米的双拼别墅国际双语幼儿园33F高层32F高层联排别墅双拼别墅18F楼王11F小高层【VSVS珑湖湾珑湖湾】对比项本项目珑湖湾区位江北CBD老城区，周边为自建房配套江北77万平米后花园，市政配套齐全比邻东江小学、河南岸中心小学等教育配套、沃尔玛、天虹等商业配套、纯粹性全部为高端豪宅（286-500），纯粹性高 别墅、高层混合（80平米左右的洋房混杂其中），降低了豪宅的纯粹性装修情况3000元/平精装毛坯景观一线水景、私家游艇码头公园，占据着他处难以匹敌的湖江资源西枝江、金山湖均价13000元/平米20000元/平米（赠送率100%）竞争竞争分析分析客户部分重叠，与四期产品总价相当，物业形客户部分重叠，与四期产品总价相当，物业形态差异明显，珑湖湾市场强势推广，本项目现态差异明显，珑湖湾市场强势推广，本项目现有市场影响力下无明显优势有市场影响力下无明显优势【VSVS珑湖湾珑湖湾】竞争竞争分析分析【VSVS中信凯旋城中信凯旋城】用地面积用地面积5353万万总建筑总建筑面积面积150150万万容积率容积率0.670.67总套数总套数80008000户（一期户（一期345345户）户）物业类型物业类型一、二期别墅，后期有洋房一、二期别墅，后期有洋房中信凯旋城：金山湖片区大规模项目，以金山湖片区大规模项目，以150万平米万平米别墅加洋房的综合体。别墅加洋房的综合体。一期一期户型户型建筑面积建筑面积套数套数占比占比6 6房房280280平米平米26269%9%5 5房房220 220、250250平米平米26426491%91%中信凯旋城今年全年推货中信凯旋城今年全年推货286286套。将于套。将于4 4月月份推出一期三组团共份推出一期三组团共4949套。套。对比项本项目凯旋城区位上东平区域,交通发达南部新城核心，惠州未来城市腹地配套周边配套有待进一步完善，但5分钟生活圈可辐射东平商圈及江北CBD，日常生活可依靠自身商业配套解决金山湖公园、奥林匹克公园、金融商业中心（待建）、惠州一中、惠州学院，满足一切生活需求纯粹性全部为高端豪宅，纯粹性高 首期10万平米纯别墅群，纯粹性更高装修情况毛坯毛坯产品别墅：送地下室及地上,独创夹层多功能空间，尊贵大气；送阳光花园，自然私密；客厅和餐厅整体挑空处理，可自由变换，赠送面积最高超过100%。舒适型双首层联排别墅，舒适型220平米联排别墅，五室二厅五卫、下沉式花园与阳光地下室水平、可以私享阳光花园生活、私家停车位、车库前属于私人位置、首层开间6.6、二层三房设计、三层双露台赠送面积大景观一线水景、私家游艇码头公园，占据着他处难以匹敌的湖江资源社区园林、奥林匹克公园均价未定14000元/平米（赠送面积140-400平米）竞争竞争分析分析【VSVS中信凯旋城中信凯旋城】中信地产在惠州正值大规模投资开发期，惠中信地产在惠州正值大规模投资开发期，惠州品牌影响力及其美誉度明显高于合生品牌州品牌影响力及其美誉度明显高于合生品牌竞争竞争分析分析【VSVS华贸天地华贸天地】地址地址惠城区江北文昌一路惠城区江北文昌一路建筑面积建筑面积710000平方米平方米占地面积占地面积135000平方米平方米容积率容积率4.1套数套数1500户型配比户型配比129-155的三房、的三房、179-183的四房、的四房、225-253的五房，以的五房，以及少量及少量85-95的两房户的两房户型型华贸天地：城市综合体，其中住宅为华贸天地：城市综合体，其中住宅为129-253129-253平米平米三房至五房的超高层建筑三房至五房的超高层建筑对比项本项目华贸田地华贸田地区位江北CBD江北CBD配套江北77万平米后花园，市政配套齐全自有15万建筑面积购物中心，集购物、休闲、餐饮、文化于一体纯粹性全部为高端豪宅（286-500），纯粹性高 都市商业综合体，公寓、洋房、写字楼装修情况3000元/平精装毛坯景观一线水景、私家游艇码头公园，占据着他处难以匹敌的湖江资源体育中心、市民乐园等城市景观，极少部分远眺东江均价13000元/平米17000元/平米竞争竞争分析分析【VSVS华贸天地华贸天地】华贸天地以独一的都市高端商业综合体姿态市华贸天地以独一的都市高端商业综合体姿态市场占位，财富聚焦度高，财富投资吸引力本项场占位，财富聚焦度高，财富投资吸引力本项目处于劣势目处于劣势通过竞争分析，知己知彼，避其锋芒，攻其软肋：拔高项目形象，实现真正豪拔高项目形象，实现真正豪宅占位，以豪宅领导者姿态，宅占位，以豪宅领导者姿态，制造影响力，从而达到销售制造影响力，从而达到销售及高利润的核心目的！及高利润的核心目的！竞争分竞争分析总结析总结 区域典型项目案例客户分析区域典型项目案例客户分析珑湖湾成交客户分析珑湖湾成交客户分析客户类型客户比例客户细分购买用途客户特征项目认可点惠州客户70%私营企业主（在惠州开工厂的老板）自用惠州顶级富豪阶层，极度的财富彰显欲爱面子讲派场注重对资源的自家占有注重居住舒适度项目规模豪宅形象稀缺资源企业高管（TCL、德赛、陈江仲恺高新区的高层管理人员）自用或投资惠州金领阶层，有一定的财富积累重视身份与声誉注重个体的私家独享感有敏锐的洞察力稀缺资源项目规模升值空间公务员自用灰色收入较多，财富积累雄厚注重生活享受不愿意太多暴露财富稀缺资源豪宅形象深圳客户22%与惠州有工作缘或生活缘的客户自用或投资事业有成，有一定的财富积累有很大的惠州情节，渴望在惠州购买高端产品稀缺资源豪宅形象私营企业主（宝安、龙岗、龙华等地开工厂）投资深圳富豪阶层，财富积累雄厚热衷房地产投资，投资眼光敏锐稀缺资源升值空间1.来源区域：来源区域：惠州本地客户为主，地缘关系的深圳客户为辅惠州本地客户为主，地缘关系的深圳客户为辅2.置业目的：置业目的：大部分客户投资兼自住目的，看中项目湖景资源，对别墅豪宅的认同大部分客户投资兼自住目的，看中项目湖景资源，对别墅豪宅的认同3.客户特征：客户特征：位于惠州顶级富豪行列，张扬爱面子，渴望资源的占有位于惠州顶级富豪行列，张扬爱面子，渴望资源的占有客户客户分析分析 区域典型项目案例客户分析区域典型项目案例客户分析中信凯旋城成交客户分析中信凯旋城成交客户分析客户类型客户比例客户细分购买用途客户特征项目认可点惠州客户75%私营企业主（在惠州开工厂的老板）自用惠州顶级富豪阶层，极度的财富彰显欲爱面子讲派场注重对资源的自家占有注重居住舒适度项目规模豪宅形象稀缺资源企业高管（TCL、德赛、陈江仲恺高新区的高层管理人员）自用或投资惠州金领阶层，有一定的财富积累重视身份与声誉注重个体的私家独享感有敏锐的洞察力稀缺资源项目规模升值空间公务员自用灰色收入较多，财富积累雄厚注重生活享受不愿意太多暴露财富稀缺资源豪宅形象深圳客户20%与惠州有工作缘或生活缘的客户自用或投资事业有成，有一定的财富积累有很大的惠州情节，渴望在惠州购买高端产品稀缺资源豪宅形象私营企业主（宝安、龙岗、龙华等地开工厂）投资深圳富豪阶层，财富积累雄厚热衷房地产投资，投资眼光敏锐稀缺资源升值空间1、来源区域：、来源区域：80%为惠州本地客户，少部分为地缘客户为惠州本地客户，少部分为地缘客户2、置业目的：置业目的、置业目的：置业目的在惠州别墅市场上投资目的的份额相比较高在惠州别墅市场上投资目的的份额相比较高3、客户特征：、客户特征：位于惠州顶级富豪行列，看重资产的保值升值位于惠州顶级富豪行列，看重资产的保值升值客户客户分析分析核心客户圈定：核心客户圈定：u惠州本地惠州本地“显豪型显豪型”客户客户-惠州本地及周边惠州本地及周边私企业主，张扬爱面子，喜欢对资源的占有；私企业主，张扬爱面子，喜欢对资源的占有；有惠城原住民及郊区进城人士。一次性付款有惠城原住民及郊区进城人士。一次性付款置业。置业。u享受城市价值的惠州公务员享受城市价值的惠州公务员/高管高管2 2次以次以上购买洋房，用于养老自住，或投资保值；上购买洋房，用于养老自住，或投资保值；离不开城市离不开城市CBDCBD一线江景资源价值。一线江景资源价值。核心客户核心客户重点客户重点客户偶得客户偶得客户u辐射至珠三角片区的客户辐射至珠三角片区的客户深圳深圳/广州等广州等其他区域置业别墅客户。其他区域置业别墅客户。u惠州别墅与本项目江景大宅选择之间惠州别墅与本项目江景大宅选择之间想跃进高端圈层置业，需求大户型置业，想跃进高端圈层置业，需求大户型置业，又不想远离市区，又因同样的价格选择的又不想远离市区，又因同样的价格选择的产品类型主管冲突。产品类型主管冲突。升值升值（资产价值）（资产价值）好用好用（居住价值）（居住价值）有面子（人生价值）有面子（人生价值）豪宅客户的普遍需求豪宅客户的普遍需求楼盘本身品质；楼盘本身品质；物业管理；物业管理；安全及私密性安全及私密性地理位置地理位置区域价值区域价值标签标签/认同认同客户客户特征特征客户分客户分析结论析结论在锁定目标客户的情况下，分析客户购买需求最突出点为追求身份标签追求身份标签，因此我们的解决之道即抓住购房者对“精神方面的诉求”置业真正豪宅帝景湾，得以实现“人生价值”使客户对帝景湾趋之若鹜：置业帝景湾，给客户贴上贵族身份标签：使客户得以实现“人生价值”跻身亿万圈层，加冕贵族血统，惠州“亿万客户”成为帝景湾的追捧者项目分析结论：项目分析结论：差异化豪宅形象差异化豪宅形象实现市场出位，发出市场最强音市场分析结论：市场分析结论：以崭新形象、独特姿态强势独特姿态强势推广推广，领航惠州豪宅竞争分析结论竞争分析结论：拔高项目形象，实现真正豪真正豪宅占位宅占位，以豪宅领导者姿态，制造影响力客户分析结论：客户分析结论：置业豪宅，追求身份标签追求身份标签，追求“精神诉求”，使客户得以实现“人生价值”，跻身亿万圈层分析分析总结总结什么样的豪宅能实现市场出位？以何姿态领航豪宅市场？如何满足客户精神气质诉求、体现身份？重新重新占位占位世界级豪宅世界级豪宅世界级豪宅：竖起鲜明豪宅形象，在众多竞争对手中脱颖而出，领航惠州豪宅市场，最大限度满足客户精神追求。纽约中央公园豪宅区上东区UpperEastSide纽约中央公园豪宅区上东区UpperEastSide1873年，随着号称为纽约“后花园”的中央公园建成，诞生了曼哈顿中心地带全新的纽约富人区，成为优质居住和身份的象征。位于纽约曼哈顿中央公园西侧的一所豪华公寓，售价高达5000万美金！这在纽约被称为“最昂贵的成交公寓”。中央公园附近集中了曼哈顿最多的高价豪宅，宋美龄拥有18个房间的高级公寓（过逝之后由前苏富比拍卖公司董事长的儿子威廉陶伯曼高价购得）、著名CEO韦尔奇、总统夫人杰奎琳肯尼迪、联合国总部的外交官们、孔令仪夫妇、巴菲特英国的海德公园英国的海德公园1号号英国的海德公园英国的海德公园1号号英国人在伦敦海德公园打破了自己两年前创造的记录，又推出了一个“伦敦最贵的公寓”：位于伦敦市海德公园旁的公寓小区“海德公园1号”，每平米售价将高达66万元人民币，项目占地不足8000平米。海德公园1号的“楼王”已经以1亿英镑的价格出售出去了，位于该栋公寓的顶层，可以俯瞰海德公园。上海的汤臣一品上海的汤臣一品上海的汤臣一品上海的汤臣一品在陆家嘴中心的滨江大道边，“汤臣一品”的4幢高楼格外引人注目。它位于突出江面的地块上，对面就是外滩万国建筑群，背后是金茂大厦和建造中的环球金融中心。上海知名房产专家蔡为民对记者说，“汤臣一品”处在一个有象征意义的地理位置。北京钓鱼台北京钓鱼台7号号北京钓鱼台北京钓鱼台7号号 钓鱼台七号院位于国家中央政务区核心地带，地处钓鱼台七号院位于国家中央政务区核心地带，地处北北京京西三环内的玉渊潭公园北岸，东侧紧邻西三环内的玉渊潭公园北岸，东侧紧邻钓鱼台国宾馆钓鱼台国宾馆，全国最为重要的全国最为重要的金融街金融街核心区近在咫尺，又与著名的科核心区近在咫尺，又与著名的科技文化区技文化区“中关村中关村”相比邻，相比邻，周边高等学府云集，文化周边高等学府云集，文化氛围浓厚。氛围浓厚。整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打造四栋人文建筑，精装造四栋人文建筑，精装100席席300-600平方米湖岸大宅平方米湖岸大宅,沿沿玉渊潭湖面由东向西一字排开，全部南向面湖。玉渊潭湖面由东向西一字排开，全部南向面湖。3.4米豁米豁朗层高，朗层高，7-12米客厅面宽，米客厅面宽，270度瞰景户型，首层复式与度瞰景户型，首层复式与顶层大平层设计，满足客户尊贵生活的需求。顶层大平层设计，满足客户尊贵生活的需求。香港维多利亚港湾豪宅香港维多利亚港湾豪宅瓏璽瓏璽与同系天玺成为与同系天玺成为香港香港维港维港國際國際豪宅地标门廊豪宅地标门廊坐拥西南九龙临海私密地段，临近西九文化区成熟的商业核心地带，黄金购物圈，环绕圆方世界级设计大师Foter担纲，六星级酒店式豪华会所设施地段：地段：都处在城市的黄金地段都处在城市的黄金地段资源：资源：都坐拥稀缺的人工或自然资源都坐拥稀缺的人工或自然资源品质：品质：都有考究的设计、品牌的的传承都有考究的设计、品牌的的传承社区：社区：都拥有高成熟度社区、完善物业服务都拥有高成熟度社区、完善物业服务圈层：圈层：都聚集社会的精英阶层，贤达人士都聚集社会的精英阶层，贤达人士他们的共同特征他们的共同特征大平层豪宅大平层豪宅最大的共同特征：最大的共同特征：世界级豪宅的三个标准：绝版地段，稀缺的城市资源、自然资源充满文化底蕴的建筑成熟的社区 王受之王受之 豪宅迎来大平层时代豪宅迎来大平层时代大平层是大平层是“扁平化扁平化”别墅别墅大平层宽敞的空间布局能让主卧空间、衣帽间、主卫等主人的生活大平层宽敞的空间布局能让主卧空间、衣帽间、主卫等主人的生活空间被强化，并且在舒适度上更加贴合高端人群需求。空间被强化，并且在舒适度上更加贴合高端人群需求。既保证了家既保证了家庭成员适合的交流尺度，又可以做到互不干扰庭成员适合的交流尺度，又可以做到互不干扰，这一切都让居住者这一切都让居住者在拥有私密化生活的同时，也提高了居住的舒适度在拥有私密化生活的同时，也提高了居住的舒适度。大平层受高端客户青睐大平层受高端客户青睐高端客户对交通、景观资源和社区环境以及周边的商业配套等要求高端客户对交通、景观资源和社区环境以及周边的商业配套等要求较高，大平层比一般的别墅项目地段和配套优势更为突出，加上大较高，大平层比一般的别墅项目地段和配套优势更为突出，加上大平层居住的舒适性以及比一般住宅项目好得多的私密性，平层居住的舒适性以及比一般住宅项目好得多的私密性，这一些都这一些都吸引了高端客户的青睐。吸引了高端客户的青睐。福布斯十大最奢侈豪宅大平层占七席福布斯十大最奢侈豪宅大平层占七席有资料显示，福布斯评选出的年度世界十大最奢侈豪宅中，平有资料显示，福布斯评选出的年度世界十大最奢侈豪宅中，平层大宅产品占据了榜上的七席位置。大平层应该是后别墅时代最奢层大宅产品占据了榜上的七席位置。大平层应该是后别墅时代最奢侈的豪宅侈的豪宅。国际豪宅国际豪宅5大元素大元素帝景湾帝景湾4期期1不可取代的城市黄金地段不可取代的城市黄金地段超完善城市配套超完善城市配套+畅达交通畅达交通+繁荣发展繁荣发展不可复制的城市之中自然不可复制的城市之中自然人文资源人文资源面对大海、依傍山峦、面对大海、依傍山峦、林中空地、公园之中林中空地、公园之中超值品质的综合超值品质的综合设计的品味设计的品味+细节的讲究细节的讲究+豪宅血统豪宅血统的传承的传承社区的成熟社区的成熟小区配套小区配套+物业服务物业服务+居住氛围居住氛围社会顶层人士的聚集地社会顶层人士的聚集地城市中轴核心区江北、城市中轴核心区江北、交通配套发达交通配套发达东江转弯之要喉之地，东江转弯之要喉之地，不可复制的绝版江景不可复制的绝版江景合生创展品牌、智能合生创展品牌、智能化住宅化住宅康景物业、五星级酒店康景物业、五星级酒店惠州商业精英、社会惠州商业精英、社会权要人士等聚集地权要人士等聚集地帝景湾帝景湾有着国际豪宅的潜质有着国际豪宅的潜质比肩世界豪宅的要素比肩世界豪宅的要素帝景湾应不仅是显豪人士、特殊客群的帝景湾应不仅是显豪人士、特殊客群的聚集地聚集地帝景湾应成为世界精英的精神领地及价帝景湾应成为世界精英的精神领地及价值归属值归属帝景湾，国际化的占位，提供帝景湾，国际化的占位，提供尊贵感、尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求求，从惠州的帝一号，成为世界的，从惠州的帝一号，成为世界的“第第一号一号”重新重新占位占位帝景湾四期，承载着合生东部公司的梦想，肩负着博取最高利润的企业核心目标。实现目标，我们需要重新定位帝景湾：帝景湾重新定义真正豪宅帝景湾重新定义真正豪宅,立足惠州立足惠州,成就经典成就经典属性属性定位定位国际化住区国际化住区世界级豪宅世界级豪宅无须解释帝景湾6年沉淀成就世界级豪宅世界级豪宅重新重新占位占位国际化住区国际化住区世界级豪宅世界级豪宅都市都市CBD核心地段核心地段绝版城市、自然资源绝版城市、自然资源塔尖亿万圈层，跻身城市贵族塔尖亿万圈层，跻身城市贵族旗舰商业旺地，龙脉资源旗舰商业旺地，龙脉资源科技智能住宅理念，低碳环保科技智能住宅理念，低碳环保生活倡导先行生活倡导先行核心核心价值价值 在如此特质下，再来看我们的目标：帝景湾四期帝景湾四期合生创展东部公司压轴大作,品牌大旗插上珠峰8848地王中的帝王，博取更高的利润四期374套，销售目标20亿2011年销售目标3亿锁定锁定目标目标解决解决之道之道世世界界级级豪豪宅宅市市场场占占位位树立世界级豪宅的市场形象，高举高打，发出强势声音世世界界级级豪豪宅宅名名副副其其实实价值支撑：现场展示、科技低碳特色、物管附加值世界级豪宅实现价值世界级豪宅实现价值推售策略核心策略核心策略策略策略执行执行建议案名：帝景湾帝景湾天玺台天玺台建议广告语：献给影响世界的惠州人献给影响世界的惠州人世界级豪宅市场占位策略策略执行执行现场展示：建立豪宅标签科技智能豪宅：打造国际化、超前感、时尚感的鲜明特质物管附加值：增加豪宅文化品位，客户尊贵身份认同世界级豪宅名副其实 创造价值支撑展示攻略展示攻略建立豪宅标签建立豪宅标签工程配合非常重要工程配合非常重要展示是提升项目价值的最有效手段l欧式古典主义建筑风格，体现贵族特质l用材考究，细节到位l园林、通道、样板房等展示到位l服务展示到位：销售人员、物业服务人员A、顶级精装修展示橱柜：Bulthaup崇尚极简主义设计风格整体橱具：Gaggenau功能至上的品牌宗旨A、顶级精装修展示冰箱品牌：SUB-ZERO品质和革新造就神话洁具品牌：Hansgrohe使人身心都达到放松自由A、顶级精装修展示顶级豪宅的选择凯旋门凯旋门幸福里幸福里贝沙湾贝沙湾红树西岸红树西岸珑玺珑玺B、皇家礼遇式看楼流程展示最尊贵的接待流程最尊贵的接待流程恰恰是让客户忘记自己在看楼，从而在不恰恰是让客户忘记自己在看楼，从而在不经意间领略项目的魅力经意间领略项目的魅力分批接待，一对一服务分批接待，一对一服务迎宾区迎宾区接待区接待区休息区休息区洗脑房洗脑房项目沙盘项目沙盘用材展示区用材展示区圈层体验馆圈层体验馆顾客在车行入口下车，安保人员询问其姓名顾客在车行入口下车，安保人员询问其姓名后，由专人为其停车，并换乘后，由专人为其停车，并换乘“老爷看楼车老爷看楼车”前往售楼处，充分体现尊贵感；前往售楼处，充分体现尊贵感；同时，安保人员通过对讲机将顾客姓名传达同时，安保人员通过对讲机将顾客姓名传达给会所服务人员，让其做好迎接准备。给会所服务人员，让其做好迎接准备。礼宾司尊贵迎宾礼宾司尊贵迎宾迎宾区迎宾区接待区接待区休息区休息区洗脑房洗脑房项目沙盘项目沙盘用材展示区用材展示区圈层体验馆圈层体验馆顾客到达会所顾客到达会所门口时，专业门口时，专业礼宾司上前为礼宾司上前为其开启车门，其开启车门，并将其引导到并将其引导到会所入口，充会所入口，充分体现其尊贵分体现其尊贵的地位。的地位。归家式私享礼遇归家式私享礼遇迎宾区迎宾区接待区接待区休息区休息区洗脑房洗脑房项目沙盘项目沙盘用材展示区用材展示区圈层体验馆圈层体验馆专业门童为客户开门，随之管家热情的专业门童为客户开门，随之管家热情的上前迎接，将客户带到休息区，如有小上前迎接，将客户带到休息区，如有小孩或宠物，可设专门的托管中心。孩或宠物，可设专门的托管中心。进入会所后，首先邀请客户到休息区，进入会所后，首先邀请客户到休息区，享用精美的茶点，让客户彻底放松身心，享用精美的茶点，让客户彻底放松身心，感到归家的亲切与温暖。感到归家的亲切与温暖。光影展示光影展示迎宾区迎宾区接待区接待区休息区休息区洗脑房洗脑房项目沙盘项目沙盘用材展示区用材展示区圈层体验馆圈层体验馆运用数字投影沙盘、环幕影院展示，讲解运用数字投影沙盘、环幕影院展示，讲解项目区位，给顾客留下的震撼的视听效果项目区位，给顾客留下的震撼的视听效果体验，成功塑造醒目的高端形象。体验，成功塑造醒目的高端形象。观赏顶级豪宅影片，可以在生观赏顶级豪宅影片，可以在生光影的高科技展示中充分体验光影的高科技展示中充分体验项目的高端感觉。项目的高端感觉。“吧台式吧台式”模型讲解模型讲解迎宾区迎宾区接待区接待区休息区休息区洗脑房洗脑房项目沙盘项目沙盘用材展示区用材展示区圈层体验馆圈层体验馆由销售代表带领顾客观看项目模型，由销售代表带领顾客观看项目模型，并进行专业、细致的讲解。并进行专业、细致的讲解。项目模型独有的人性化设置，将沙盘项目模型独有的人性化设置，将沙盘制作成弧形，并降低高度，使顾客可制作成弧形，并降低高度，使顾客可以坐在周围的吧台上看盘选房。以坐在周围的吧台上看盘选房。项目品质展示项目品质展示迎宾区迎宾区接待区接待区休息区休息区洗脑房洗脑房项目沙盘项目沙盘用材展示区用材展示区圈层体验馆圈层体验馆由专业人员讲解展示项目的用材用料、工艺细节、高科由专业人员讲解展示项目的用材用料、工艺细节、高科技元素运用等，让顾客充分体验到项目的品质感。技元素运用等，让顾客充分体验到项目的品质感。顶级奢侈圈层生活体验顶级奢侈圈层生活体验迎宾区迎宾区接待区接待区休息区休息区洗脑房洗脑房项目沙盘项目沙盘用材展示区用材展示区圈层体验馆圈层体验馆带领顾客到顶级奢侈品限量版展示区与艺术品鉴赏区参观，并通过销售带领顾客到顶级奢侈品限量版展示区与艺术品鉴赏区参观，并通过销售代表与之进行情感交流，推介项目能够带来的顶级圈层生活享受。代表与之进行情感交流，推介项目能够带来的顶级圈层生活享受。奢华奢华是从未有过且难以被超越的是从未有过且难以被超越的绝对技术领先绝对技术领先科技智能豪宅科技智能豪宅增加国际豪宅特质增加国际豪宅特质先进舒适的公共系统先进舒适的公共系统绝对技术领先绝对技术领先公共系统公共系统 A A排水系统排水系统。污废分流、污废分流、同层排水同层排水，降低排水，降低排水噪音和渗漏水几率噪音和渗漏水几率，减少干扰；并且保证减少干扰；并且保证卫生安全、防止臭味、卫生安全、防止臭味、异味出现异味出现 B B消防系统消防系统。公共区域配置。公共区域配置烟感和温感报警系统烟感和温感报警系统，电梯大堂设置消防栓、电梯大堂设置消防栓、手提灭火器及自动喷淋手提灭火器及自动喷淋装置，保证灭火需要。装置，保证灭火需要。D D 电气系统。电气系统。配电设备配电设备采用采用火灾漏电报警系统火灾漏电报警系统，避，避免因配电设备和线路老免因配电设备和线路老化等原因导致的漏电火化等原因导致的漏电火灾。灾。C C烟道。烟道。专设烟道用于排专设烟道用于排放厨房油烟，放厨房油烟，配置止配置止回阀，确保油烟不倒回阀，确保油烟不倒灌灌排水系统排水系统+消防系统消防系统+烟道系统烟道系统+电气系统电气系统高效隔热减噪环保节能设施高效隔热减噪环保节能设施绝对技术领先绝对技术领先隔音、隔热节能玻璃隔音、隔热节能玻璃窗户使用世界第一品牌窗户使用世界第一品牌德国旭格窗配置窗户德国旭格窗配置窗户，从隔音、隔热到节能、保温，以顶级标准升级居从隔音、隔热到节能、保温，以顶级标准升级居室品质、给业主带来体贴入微的舒适享受。室品质、给业主带来体贴入微的舒适享受。恒温、恒湿、恒氧制冷系统恒温、恒湿、恒氧制冷系统恒温、恒湿、恒氧恒温、恒湿、恒氧毛细管辐射制冷系统毛细管辐射制冷系统。将高科。将高科技管材系统铺设于墙壁之下，仿造植物叶脉的毛技管材系统铺设于墙壁之下，仿造植物叶脉的毛细管，柔和的调节居室冷暖。营造出前所未享的细管，柔和的调节居室冷暖。营造出前所未享的恒温、恒湿、恒氧环境。恒温、恒湿、恒氧环境。新风及调湿技术新风及调湿技术自动调节居室的湿度与空气质量自动调节居室的湿度与空气质量，让夏季不再潮，让夏季不再潮湿、冬季不再干燥。彻底告别传统空调的噪音和湿、冬季不再干燥。彻底告别传统空调的噪音和灰尘污染。灰尘污染。“全方面净化系统全方面净化系统，创造一个洁创造一个洁净舒适的居住环境净舒适的居住环境I.I.中央吸尘系统中央吸尘系统，引进全新的清洁方，引进全新的清洁方式中央吸尘系统，由吸尘主机、吸尘管网及刷头等式中央吸尘系统，由吸尘主机、吸尘管网及刷头等组成，业主只需将吸尘软管插入插座，吸尘刷就可组成，业主只需将吸尘软管插入插座，吸尘刷就可将深藏室内死角的细菌、灰尘、螨虫病菌等彻底清将深藏室内死角的细菌、灰尘、螨虫病菌等彻底清除。不