徐州房地产项目可行性研究报告.docx

徐州房地产项目可行性研究汇报
　　第一部分徐州区域特性
　　一、地理环境
　　徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100－XXX米左右，丘陵山地面积约占全市XX.X%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高下不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰，海拔XXX米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市南郊的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南减少，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的XX%，海拨一般在30－XXX米之间。
　　徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。
　　拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、浇灌、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。
　　徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占整年的56％。气候资源较为优越，有助于农作物生长。重要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。
　　二、历史沿革
　　徐州历史悠久，6000数年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起。
　　春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。
　　楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。
　　三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州。
　　魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。
　　隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。
　　唐初，徐州与彭城郡名称多次互易，中后期徐州为节度使驻地。
　　五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。
　　宋元两朝都置徐州，从属和辖领变化较频。
　　明初徐州曾直隶京师，后属南京。
　　清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领1州7县。
　　民国初，府废，徐州府地附郭铜山县，后曾设徐海道，治所在铜山（徐州）。
　　日伪时由铜山县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省。
　　中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同步成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不一样步期辖属有所变化。19XX年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县（市）。
　　三、区划经济
　　徐州市自19XX年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至20__年1月，全市五区六县（市），共有XXX个街道办事处，__个镇政府，XXX个政企单位。
　　图表1徐州市地区生产总值
　　国民经济持续健康发展，综合实力深入增强。初步核算，20__年实现生产总值1XX.X亿元，比上年增长XX.X%，增幅提高0.8个百分点。其中，第一产业增长值XX.X亿元，增长XX.X%；第二产业增长值XX.X亿元，增长XX.X%；第三产业增长值XX.X亿元，增长XX.X%。人均生产总值16XXX元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元。产业构造逐渐优化。高新技术产业增速加紧，老式产业在改造中提高，现代服务业发展明显加速。三次产业增长值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，调整为12.7∶51.9∶35.4，第二、三产业比重提高1.3个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达XX.X%，比上年提高0.3个百分点。都市化深入发展。20__年末全市都市化水平达XX.X%，比上年提高1.5个百分点。初步核算，20__年1—11月份，实现生产总值1XX.X亿元，合计比上年同月增长XX.X%，是近十年来的新高。
　　市场物价总水平小幅上扬。据市记录局调查显示，20__年10月份，居民消费价格涨速继续加紧，当月都市居民消费价格比上年同月上涨XX.X%，涨幅较上月提高0.9个百分点，月度涨幅再创年内新高。与上月相比，十月份都市居民消费价格基本稳定，食品价格有所回落，鲜菜、猪肉等肉禽制品、蛋类价格小幅下降。受换季影响，保暖内衣等服装价格上涨，多数消费品价格仍保持平稳，住房贷款利率、液化石油气等服务项目价格有所上涨。
　　就业和再就业工作扎实开展。实行积极的就业政策，坚持城镇统筹就业，加紧农村劳务输出，加大城镇就业再就业工作力度。20__年徐州市劳动就业和社会保障凸显四大亮点：就业总量不停扩大，养老金、失业金原则提高、城镇居民医保覆盖率到达80％以上，最低工资原则又有增长。
　　扩大就业：20__年全市城镇新增就业9.XXX万人、下岗失业人员再就业3.XXX万人，城镇登记失业率为3.01％，新增农村劳动力转移9.XXX万人，失业人员再就业实现“技能”与“岗位”的对接，农村劳动力转移就业实现由“体能就业”向“技能就业”的转变。
　　完善社会保障体系：在强力扩面的同步，提高养老金、失业金原则。
　　四、固定资产投资
　　固定资产投资平稳增长。20__年1－10月份，全社会固定资产投资完毕XX.X亿元，比上年同期增长XX.X%。规模以上完毕投资XX.X亿元，增长XX.X%，城镇投资完毕XX.X亿元，增长XX.X%，房地产开发投资XX.X亿元，增长XX.X%，规模以上工业投资XX.X亿元，增长XX%。
　　图表220__
　　　　年全社会固定资产投资
　　全社会固定资产投资1-10月份重要指标
　　指标绝对量(亿元)增长(%)
　　全社会固定资产投资820.4731.97
　　规模以上投资655.532.37
　　城镇投资552.3330.79
　　房地产开发70.2449.41
　　规模以上工业投资391.9232
　　投资构造继续优化。在规模以上投资中，第一产业投资XX.X亿元，20__年比上年增长XX.X%；第二产业投资XX.X亿元，增长XX.X%；第三产业投资XX.X亿元，增长XX.X%。工业投资XX.X亿元，增长XX.X%，其中原材料工业投资XX.X亿元，机械电子工业投资XX.X亿元，轻纺工业投资XX.X亿元，分别增长XX.X%、XX.X%和XX.X%。第三产业投资中，批发和零售业投资XX.X亿元，增长XX.X%；房地产开发投资XX.X亿元，增长XX.X%。
　　重点建设项目投资状况良好。20__年全市160项重点项目完毕投资XX.X亿元，占全市城镇固定资产投资的XX.X%，徐州天成氯碱、芭田复合肥、福润禽业、天璐纺织、金凤凰家俱、跃进正宇、美驰车桥、徐州发电厂扩建工程1号机组、徐塘发电厂扩建工程6号机组、坝山电厂、矿大南湖校区等一批重点工程竣工投入使用。
　　固定资产投资成效明显。20__年整年规模以上投资建成投产项目1XXX个，项目建成投产率为XX.X%；新增固定资产XX.X亿元，固定资产交付使用率为XX.X%。
　　五、人口生活
　　人口总量保持低速增长。20__年末全市常住人口872.XXX万人，比上年末下降XX.X%。整年人口出生率为10.51‰，提高0.XXX个千分点；死亡率为6.99‰，提高0.XXX个千分点；人口自然增长率为3.52‰，提高0.XXX个千分点。年末全市户籍人口934.XXX万人（见表4）。比上年末增长9.XXX万人，增长XX.X%，其中非农业人口320.XXX万人，增长4.XXX万人，增长XX.X%。
　　图表3徐州市20__年1-11月份都市居民家庭收支状况
　　指标1－11月绝对量（元）增长（%）
　　都市居民人均可支配收入13520.5015.5
　　工薪收入9328.4313.9
　　都市居民人均消费性支出9004.5718.2
　　食品3137.1616.2
　　衣着835.918.0
　　家庭设备用品及服务803.5599.0
　　医疗保健552.8510.1
　　交通和通信974.0514.3
　　教育文化娱乐服务1441.6925.0
　　居住866.05－2.0
　　图表420__年户籍人口重要构成状况
　　指标年未数（万人）比重
　　全市总人口934.73100.0
　　市区人口187.1120.0
　　农业人口613.9765.7
　　非农业人口320.7634.3
　　男性481.4651.5
　　女性453.2748.5
　　18岁如下206.8522.1
　　18－35岁257.5827.6
　　35－60岁338.0236.2
　　60岁以上132.2814.2
　　六、都市建设
　　都市建设成效明显。近几年，徐州每年都围绕新城建设、山水亮丽、道路畅通、商贸繁华、环境提高等，集中资金建设一批重点城建工程，使这座历史文化名城的景绿了、水清了、都市更美了。尤其是徐州着力实行园林绿化精品工程，绘就了一幅幅绚丽的画卷：风景秀丽的小南湖景区、古黄河公园、九里湖生态湿地公园、玉带河风光带、秋韵园，花团锦簇的居住区，绿树掩映的林荫道，色彩丰富的绿化带,伴随一项项重点工程的竣工，古老的徐州在一每天变美，一每天变得年轻。20__年顺利完毕68条主次干道的维修和46条小街巷的综合整改任务，新建公共绿地50公顷，新增和更新路灯2864盏。年末拥有公共交通运行车辆1708辆，运行线路网总长度3899公里，运送乘客23XXX万人次；出租车运行车辆3357辆，比上年增长404辆。水厂综合生产能力49.6万立方米/日；年供水总量12XXX万立方米。年末人均拥有道路面积12.8平方米。建成区园林绿地面积4760公顷，绿地率XX.X%；绿化覆盖面积5466公顷，绿化覆盖率XX.X%，上升1.XXX个百分点；公共绿地面积1096公顷，人均公共绿地面积8.24平方米。
　　七、财政总收入
　　徐州市财政收入一直保持迅速增长。20__年1—10月份，全市实现财政总收入XX.X亿元，超过去年整年XX.X亿元，增长XX.X%，同比提高XXX个百分点；其中一般预算收入XX.X亿元，增长XX.X%，增幅同比提高13.4个百分点。财政支出对应增长。1—10月份全市财政一般预算支出到达XX.X亿元，与去年整年基本持平，增长XX.X%，同比提高XXX个百分点。
　　第二部分徐州市房地产市场行情分析
　　图表520__.1—20__.7徐州市住宅预售面积与交易状况登记表
　　季度同意预售面积交易面积交易套数交易额均价价格涨幅
　　20__-127.321.7819XX4.0881877-------
　　20__-239.8530.7832285.6381832-XX.X%
　　20__-323.9124.1422574.47618XX.X%
　　20__-411.6151.3557539.71518XX.X%
　　合计102.67128..921868-------
　　20__-125.4719.4216443.97520XX.X%
　　20__-283.0528.4526756.22821XX.X%
　　20__-334.8717.6016704.01822XX.X%
　　20__-474.2133.1430547.81423XX.X%
　　合计217.698.619XX322.04223XX.X%
　　20__-151.9639.0833289.2523XX.X%
　　20__-235.845.50380512.14266XX.X%
　　20__-339.0632.9127859.0627XX.X%
　　20__-457.3349
　　　　0618.17316XX.X%
　　合计174..62278XX.X%
　　20__1-7月149.7666.7220.83118-XX.X%
　　XX.X%
　　备注：
　　1、同意预售面积和交易面积单位均为万平方米，交易额为亿元；
　　2、以上数据不包括二手房和商业及办公房；徐州市商业和办公房交易额之和一般为商品住宅的XX%—XX%，二手房交易额一般为商品住宅的XX%—XX%，交易相对还是比较活跃的。
　　从上述数据的分析可以得出如下结论：
　　一、徐州市房地产市场交易的季节性比较强
　　徐州市房产交易一般在第二季度和第四季度交易比较活跃，这和徐州的季节变换有明显的关系，一季度天气比较冷，三季度比较热，由于居民出行重要交通工具为公交车（空调车很少）和自行车，居民在较冷和叫热的季节都不愿出行，导致冬季和夏季交易量明显下滑。徐州的房交会一般在五一和十一举行，这2个月也是房地产销售的黄金季节。
　　二、房价持续三年大幅上涨并将持续上涨
　　从20__年下六个月开始，徐州房价开始步入迅速上升通道，通过六个月的补涨阶段，在20__年下六个月上涨幅度放缓，但20__年仍比20__年上涨了XX.X%，由于房价的飙升，20__年的交易量比20__年明显下滑，居民购房意愿放缓。由于国家出台了稳定房价的有关宏观调控措施，居民开始持币观望，从20__年第二季度开始，徐州房价又直线上升，这重要潜在购房居民通过六个月的持币观望后，并没有看到房价下跌或涨幅放慢的局面出现，房价反而加速上涨，于是出现了非理性的恐慌性购房，导致20__年二季度和四季度到达2位数的高速上涨，这都是居民看到国家宏观调控措施并没有到达他们所但愿的房价下跌的局面，2次非理性的恐慌性购房导致的。20__年徐州房价涨幅到达了XX.X%的历史新高。20__年年1-7月，徐州市房价比20__年均价已经上涨XX.X%，根据目前房价走势判断，整年涨幅估计将到达XX%以上，年终均价已达3600—3XXX元/平方米。
　　20__年，徐州市gdp已突破1XXX亿元，财政收入突破XXX亿元，人均gdp已到达1400美圆，20__年上六个月全市gdp已到达XXX亿元，比上年同期增长XX%以上，经济高速发展，土地价格高速上涨（徐州市土地价格年均涨幅在XX%以上）居民收入稳步提高，可以估计，在此后很长一段时间内（乐观估计5—8年），徐州市房价上涨的趋势将延续，房价在未来2—3年内仍将高速上涨，均价在未来2—3年内将突破5XXX元/平方米，随即上涨幅度将逐渐放缓。
　　三、国家宏观调控措施对房地产市场和房价的影响有限
　　从20__年开始，国家每年都出台了一系列稳定房价的宏观调控措施，但都没有影响徐州房价的上涨趋势，每次政策出台，潜在购房居民在短时间的持币观望后，出现了恐慌性的购房潮，反而加速了房价的上涨，这首先源于徐州经济的高速发展，另首先源于成本拉动型的房价上涨，近些年来，土地实行招、拍、挂等制度，土地成本大幅上涨；各项制度的实行，如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环境保护等规定的提高，尚有建筑材料价格的上涨，使楼盘的开发成本逐渐提高，这些原因都导致房价的上涨。因此，国家宏观调控措施对徐州市房地产市场和房价难以产生主线性的影响。
　　第三部分徐州项目规划要点
　　一、地块阐明
　　项目位置
　　该地块位于____南侧，地块的最北边距__南边线近来距离为__米，未来在此地建成的住宅小区，业主较难容忍的是____x，同步受到影响的尚有市委、市政府和__周围新建的各小区（如意家园、惠民小区、御景湾等）；不过，徐州市已将____提到了议事日程，__x的迁建估计在不远的未来就有眉目；据理解：徐州市已于20__年12月份成立了____迁建办公室，重要进行__迁建的协调工作。该地块经____x测算：地块的净空限高为__x米。考虑到与周围环境的协调，初步把该地块的限高控制在__米以内。该地块南边线距四号公路约__x米，有一条____相连，路况较差，需重修。XXX米宽的故黄河风光带围绕项目所在地，规划中的主干道从该地块南侧通过（见上图）。
　　二、地块重要规划技术指标
　　第一期
　　用地面积：81400平方米；（按照XXX亩计算）
　　容积率：≤1.54；
　　建筑面积：125000平方米；
　　建筑密度：≤XX%。
　　第二期
　　用地面积：141400平方米；（按照XXX亩计算）
　　容积率：≤1.55；
　　建筑面积：218000平方米；
　　建筑密度：≤XX.X%。
　　第三期
　　用地面积：86700平方米；（按照XXX亩计算）
　　容积率：≤1.79；
　　建筑面积：155000平方米；
　　建筑密度：≤XX%。
　　图表6本案距重要目的的方位和距离
　　序号参照目的方位（度）距离（米）备注
　　1市政府办公大楼1172973以第一期内的__中心点作为测算点。
　　2训练基地大门3082622
　　3食品城会展中心27919XX
　　4四号公路与__x交汇点160783
　　阐明1、本案的区域界线距规划道路XXX米；
　　2、第二期北边线距__南边线近来距离为__米；
　　3、本案的净空限高为__米。
　　第四部分徐州项目的地块价值
　　一、土地挂牌信息（20__年）
　　图表7采集日期20__年1月
　　编号土地坐落土地面积
　　（平方米）规划用途容积率起始价
　　（万元）挂牌时间备注
　　20__-XXX号（轻工路西侧地块）轻工路西侧86390.5a、b地块批发零售；c、d地块城镇住宅≤2.3（其中a地块≤2.2）1050020__年1月18日至20__年2月1日10时止一、20__-44、XXX号地上项目建设投入赔偿额按审计成果确定，由竞得人另行向润东企业支付。
　　二、商服40年，科教用地50年,居住70年。
　　20__-XXX号（印染厂地块）迎宾大道东、故黄河西侧36415商服用地、文化娱乐≤1.45500
　　20__-XXX号（科技园二期地块）中国矿业大学北侧，东至道路、南至科技园一期71282商务金融、
　　科教用地≤2.210800
　　　　20__-XXX号（三环东路北侧地块）三环东路北侧，杨庄村东侧9495.6商服用地≤0.6720
　　20__-XXX号（三环东路西侧地块）三环东路骆驼山铁路立交桥南侧路西11502.4商服用地≤0.631220
　　二、土地成交信息（20__年）
　　图表8采集日期20__年1月
　　编号地块位置面积用途成交价方式竞得人成交日期
　　20__-40铜沛路南侧8400平方米商住XXX万元挂牌徐州市九里区房产开发有限企业20__-1-7
　　20__-39南临徐海路，西接一号路575100平方米商住17XXX万元挂牌徐州城置有限企业20__-1-7
　　20__-38煤港路西侧,朱庄村南侧41679平方米商住18XXX万元挂牌徐州市广达铁路工程有限企业20__-11-20
　　20__-33新城区商住综合地块500.1亩综合38XXX万元挂牌江苏中茵置业有限企业20__-10-15
　　20__-31新城区办公e地块XXX亩办公XXX万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任企业20__-9-28
　　20__-29新城区办公c地块XXX亩办公1XXX万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任企业20__-9-28
　　20__-28新城区办公b地块39.5亩办公1XXX万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任企业20__-9-28
　　20__-25铁路西，迎宾大道东290.5仓储物流7XXX万元挂牌徐州源洋商贸企业20__-9-11
　　20__-23郭庄路与三环东路交叉口16.4亩商住4XXX万元挂牌徐州盈佳贸易有限企业20__-9-3
　　20__-22三环东路西侧、鼓楼法院南13.XXX亩商业XXX万元挂牌江苏远方汽车工贸实业有限企业20__-9-3
　　三、徐州土地市场分析（20__年）
　　据徐州市国土资源局最新公布的消息，20__年前三季度，市区已挂牌出让土地33宗，面积4XXX亩，挂牌价XX.X亿元。其中，已成交32宗，面积2592.XXX亩，成交总额XX.X亿元。总体来看，展现三个特点：一是参与地块竞争的单位越来越多。不仅有当地开发商，外地开发商较往年也有明显增长。并且，某些中小地块的竞争十分剧烈，常常是多家单位历经数十轮竞价后才能成交。如20__—7号淮海服装厂地块，共有包括天润、鑫宝、新华、建美等XXX家单位参与竞拍，创下了土地市场建立以来，参与竞拍单位数量最多的纪录；二是新城区地块的出让数量明显增长。20__年新城区共出让3宗地块，而20__年前三季度新城区已经有8宗地块出让，阐明新城区开发的步伐正在加紧；三是出让密度较往年提高。20__年前三季度共出让32宗地块，较20__年整年的27宗多出5宗。前三季度地块均价约合XXX万元/亩，比20__年整年地块均价XX.X万元/亩略低。这重要是由于新城区出让地块比例偏大，新城区尚处在起步阶段，地价水平相对较低，在很大程度上拉低了市区土地平均价格。
　　根据以上有关资料，我们可以得出如下结论：土地出让面积的大幅增长必然会导致此后2-3年内房地产市场新增楼盘增长，可售面积大幅增长，供应大幅增长，会导致竞争非常剧烈，唯有通过差异化的竞争手段，才能赢得市场。每块土地出让面积的提高，金额的提高，将众多的小开发商排除在房地产市场的门外，这项措施加速房地产行业的洗牌速度，能存活并能好好发展的开发商必然是融通资金能力强、有关键竞争力的企业。根据部分地块的挂牌信息，如部分地块规定开发商的注册资金到达6XXX万元以上，或者有其他方面的规定，这些都在提高中小型开发商的进入土地市场的门槛，从此外一种角度看，是在为某些大型开发商获得土地增长筹码。
　　四、徐州项目的土地价值判断
　　项目地处滨临风景优美的新城区风景区，南靠大龙口湖，西望淮海食品城，故黄河风光带围绕项目处地，规划中的道路从中穿过，区位优势十分明显。根据徐州市新城区发展目的，至，该地区将成为以现代区域交通为依托，以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的都市新区，本宗地具有极大的发展潜力。
　　根据20__年-20__年土地成交状况记录，从新城区土地综合用地每亩地价已升至55－XXX万元、办公用地每亩地价已升至XXX万元的市场行情来看，土地成交价格仍然有一定的上涨空间，该宗地的开发运用价值较高。
　　第五部分徐州项目竞争个案分析
　　一、如意家园
　　所属区域:新城区
　　开发商:徐州中川房地产开发有限企业
　　代理商:自销
　　楼盘热线：85556666，85559999
　　地址/交通:迎宾大道旁（食品城正对面)/5、14、23、59、60、64、116、602、603、81、83、801、803、808、810、832、58附、801附、803附等近二十于条公交路线/售楼处地址：欧洲商城一楼（苏宁电器东侧）
　　主打价位:XXX万(总价)
　　物业类型:多层住宅
　　开盘时间:20__-06-21
　　上房日期:“约”为20__年10月1日前
　　占地面积:173420平方米
　　建筑面积:20__00平方米
　　容积率:1.2
　　绿化率:XX%
　　楼房状况:纯多层
　　停车位:1：3
　　业主qq群:46117730
　　施工企业:徐州昱诚建筑企业
　　物业收费:未制定收费原则
　　监理单位:徐州市宏大建设有限企业
　　项目简介
　　如意家园与如意广场项目位于城区东南，紧临新城区，在迎宾大道与欣欣路交会处，总占地面积约XXX亩，如意广场，一改以街为市，自发形成的老式商务模式，以高度集中都市配套资源（住宅，商务和商业以4:1:1的比例分布），从而优化居住区生活构成，时间效率与空间构成互相作用及整合到达极致。周围有5、14、23、59、60、64、116、602、603、81、83、801、803、808、810、832、58附、801附、803附等近二十于条公交路线，中国矿业大学、工程学院等高等学府环伺周围，商业气氛浓，交通便利，环境优美，是闹中取静的优雅起居生活场所和经商场所，是“三区”（老城区、新城区、铜山新区）的必经之地。
　　目前61栋楼全面封顶，估计可全面准期上房（11月29日）。
　　一期楼体的外立面均已所有展现出来，如意家园近期主推面积为105平米的户型。且一期将于20__年4月底左右上房，其他将在20__年10月1日前上房（1月9日）。
　　二、苏商御景湾
　　项目名称:
　　所属区域:泉山区
　　开发商:徐州苏商实业发展有限企业
　　代理商:徐州新景祥房地产投资顾问有限企业
　　楼盘热线：83107777,83107778
　　地址/交通:御景路1号（徐州工程学院东XXX米）
　　主打价位:XXX万(总价)
　　物业类型:多层住宅、小高层住宅、别墅
　　开盘时间:20__-12-28
　　上房日期:20__年3月
　　占地面积:316825平方米
　　建筑面积:900000平方米
　　容积率:1.2
　　绿化率:XX%
　　楼房状况:别墅、多层、小高层
　　停车位:XX%
　　业主qq群:34210122
　　施工企业:江苏苏中建设
　　物业收费:0.5元/月·平方米
　　监理单位:徐州市科苑建设工程监理有限企业
　　项目简介
　　苏商御景湾是由徐州苏商实业有限企业倾力打造的大型综合
　　　　小区项目。有着前瞻性的地理位置优势，地处徐州老城区、新城区和铜山新区三区关键位置，东依迎宾大道和淮海食品城，西邻徐州工程学院新校区，北接XXX亩的都市公共三角绿地，南靠通往铜山新区的欣欣路。项目北侧以项目名称命名的御景路西连南三环路，东接往新城区的黄金大道——迎宾大道。
　　项目占地XXX亩，总规划建筑面积XXX万平米，由国内一流建筑规划设计单位浙江大学担纲设计，预算投资XXX亿元（人民币）。
　　项目以“独立、交流、融合"的现代化、多功能、开放式、综合性的统一规划基调；庄严大气的建筑环境风格旋律；高层、小高层、多层、连排别墅组合错落有致的立体空间；主次干道、通幽小径、休闲广场、个性花园、蜿蜒水景、阶梯绿地构成疏密相间的平面布局、1.20低容积率（商办部分容积率为3.0）形成绿化景观分类区域组合的园林化生态环境。集居住、购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育等特性为一体的人文生态环境特色，构筑了徐州市一流的XXX万平米国际街区生活城--苏商御景湾。
　　突出“绿色生态”主题，体现“住宅与商业共融、居住与生活共生”的规划理念宗旨。建筑与景观设计围绕“绿”与“水”展开，将建筑空间、商业空间、道路空间、步行空间、景观水体空间有机的融合于一体；结合自然形成的高下落差较大的地形现实状况，创意构思为具有运动特色的坡地景观带；充足运用现实状况水系资源、坡地、山脉景观素材构成以月牙湖中央公园为关键的生态环境空间；贯穿典雅、悠闲、时尚、私密的布局理念，以景观为主线将建筑分为不一样特色的建筑组团，发明充斥人文自然特色的居住环境。
　　以人为本的建设配套。占总量18％的商办建筑和幼稚园、小学的设置，为居住人提供了最为完善便捷的生活基础设施；采用新材料、新技术，全面提高小区的安全、智能化、环境保护、节能系统。
　　优越的地理位置、便利的交通、完善的配套、庄严大气的建筑风格、错落有致的建筑天际线、人文自然浑然一体的生活空间，为以居住环境享有生活为意愿的人们提供了高端的居住新天地。
　　第六部分徐州项目的销售价格
　　一、徐州新城区总体概况
　　徐州新城区选址在京福高速和连霍高速两大交通干线的交汇点，东北紧临规划中的京沪高速铁路客站，东南距观音民航机场仅20余公里，距离老城区市中心也仅8公里，具有极为便捷的区域迅速交通条件。同步，新城区依托大龙湖和故黄河风光带，西靠拖龙山脉，东南紧临吕梁山风景区，山水天全、自然风光秀美，加上良好的地势和工程地质条件，以及开阔的发展空间，将使其成为面向区域、服务周围、独具特色和魅力的现代化都市新中心。
　　按照国务院审批的徐州都市整体规划，新城区规划50平方公里，目前与老城区的重要干道已经竣工通车，行政办公中心已正常运行。作为新城区的第一种生活居住区——惠民花园（重要安顿新城区拆迁四个自然村的村民），具有优美的居住环境和完善的配套服务设施，20__年4月首批居民已入住。
　　徐州市具有良好的区位优势，是新亚欧大陆桥东端第一种区域性中心都市和淮海经济区中心都市，是江苏省重点规划建设的四个特大都市和三大都市圈关键都市之一，同步也是东陇海产业带的支撑点和陆港经济的产品集散地，必然需要一种能为整个区域提供强大的服务功能、区位优越、设施完备、环境优美的关键地区。
　　按照徐州市新城区发展目的，至，该地区将成为以现代区域交通为依托，以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的都市新区，同步也是徐州市新的“门户”和“窗口”，是徐州市对外联络的口岸，是徐州市作为区域型中心都市对外服务的重要都市组团。起步区作为新城区建设的起点，肩负着沟通老城联络、建立基础设施、汇集人气资源、确立形象定位等重要责任和功能，起步区建设直接影响着新区建设的质量和速度，是整个新城区建设的关键和突破口。
　　二、徐州市近期房屋成交状况（20__年）
　　图表9采集时间：20__年1月9日
　　成交播报合计成交状况今日实时成交状况
　　成交套数成交面积成交套数成交面积
　　行政分区
　　鼓楼区
　　云龙区119XX1
　　泉山区XX6131592
　　九里区
　　经济开发区175619XX00182
　　合计成交状况今日实时成交状况
　　地理分区成交套数成交面积成交套数成交面积
　　中心区12359
　　东区112950
　　南区1080972
　　西区691028
　　北区48
　　三、徐州新城区近期房屋成交价格（20__年）
　　图表10采集时间20__年1月
　　记录时间均价最低价最高价价格描述
　　★★如意家园--历史价格
　　20__-01-103XXX元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
　　20__-12-103XXX元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
　　20__-11-053XXX元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
　　20__-08-242XXX元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
　　20__-06-062XXX元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
　　20__-03-272XXX元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
　　20__-03-172XXX元/平方米2XXX元/平方米元/平方米一房一价
　　20__-01-212XXX元/平方米20__元/平方米元/平方米一房一价
　　20__-12-132XXX元/平方米元/平方米一房一价
　　该楼盘从20__年11月的均价2XXX元/平方米涨到20__年1月的均价3XXX元/平方米，在XXX个月期间房价涨幅XXX元/月。
　　★★苏商·御景湾--历史价格
　　记录时间均价最低价最高价价格描述
　　20__-01-143XXX元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
　　20__-12-153XXX元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
　　20__-11-233XXX元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
　　20__-10-053XXX元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
　　20__-09-103XXX元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
　　20__-08-093XXX元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
　　20__-07-232XXX元/平方米元/平方米元/平方米三期均价（一房一价）
　　20__-06-132XXX元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
　　20__-05-252XXX元/平方米元/平方米元/平方米一房一价
　　20__-01-052XXX元/平方米元/平方米元/平方米二期均价（一房一价）
　　20__-10-122XXX元/平方米2XXX元/平方米2XXX元/平方米
　　该楼盘从20__年10月的均价2XXX元/平方米涨到20__年1月的均价3XXX元/平方米，在XXX个月期间房价涨幅近XXX元/月。
　　四、徐州市房价走势的调查（20__年）
　　20__年的房房地产市场真可以用
　　　　“硝烟弥漫、风起云涌”来形容。首先伴随都市建设步伐的加紧，居民投资理财意识的增强，拉动了徐州市房地产市场不停增长；另首先多项政策的出台，也吸引了众多关注的目光，房产市场逐渐回归理性。重点对如意家园、御景湾、绿地世纪城、等多家开发企业界进行深入调查，记录数据显示，20__年徐州市新建商品房均价每平方米3XXX元，同比上年增长XX%，成交均价日益攀升，同步数据显示，在多次加息和提高第二套房贷首付等政策的影响下，成交量展现出下降趋势。
　　东区：以自住为主
　　东区是一种比较经典的区域，位于徐州“东进西拓”都市发展规划中的云龙区。伴随经济飞速发展、国内著名房地产商的入驻、大型生态园林公园的建成、都市交通的便利、各项配套设施的完善，必然会给东区的房价带来更大的发展空间。
　　20__年东区的住宅均价为3XXX元/平方米左右，20__年均价为2XXX元/平方米左右。与去年相比有所上涨。
　　东区二手房购置者重要以自主房需求为主，购置力仍然旺盛，因此房价较长时间内不会下降。成交状况反应了购房者日趋成熟的购房心理，理性地选择一种合适居住的环境，实现拥有自己住房的目的。
　　南区：涨幅最大
　　南区，一直是徐州房地产业炙手可热的区域。周围依山傍水，环境优美，学府林立，文化气息浓郁，伴随近几年交通业的大力建设，超市餐饮等公共生活设施的不停完善，该区已成为全市最合适长期居住的高密度住宅区。
　　20__年的住宅均价为3XXX元/平方米，20__年的住宅均价为2XXX元/平方米，相比上涨XX%。该区域居住环境很好，项目规模较大，购房有效需求较多，加上近年来“往南走”的思想现已深入人心，导致南区的房价格一直居高不下。
　　该区房价几年来一直是房价涨幅最大的区域。但伴随东北西区等住宅项目的大力开发和环境整改，人们的购房选择正逐渐走向成熟化，估计该区域的住房价格后期将有小幅上涨，不会有大幅的波动。
　　西区：供应充足
　　凭借云龙湖得天独厚的自然环境，西区以其便利的交通，优越的位置，完善的生活设施及日益浓郁的商业文化，集百家宠爱于一身，备受地产商的关注。该区域新增住宅项目较多，项目规模较大，住宅供应充足，市民有了更大的选择余地。
　　20__年西区的住房均价为2XXX元/平米左右，20__年均价为3XXX元/平米左右，与上一年相比有所上涨。
　　以上资料充足显示，西区凭借其自身优势，房子受到更多消费群体的青睐。
　　北区：最具购置力
　　伴伴随生态环境的建设与改善，北区的房地产开发也如火如荼地建设起来。据记录，20__年该区住房均价为2XXX元/平方米左右，与上年相比上涨40％，户均面积已达78平方米。而徐州市区的商品房均价为3XXX元/平方米，价格“补涨”的空间为东西南北中五大区域里最大的一种区域。
　　从近期市场看，北区房价由于总价相对偏低，交通较为以便，尤其受到新婚或初次置业的年轻人青睐。