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国土资源报数字报：土地出让年限未满不能申请续期
土地出让年限未满不能申请续期
《法制周刊》编辑部：
1993年，两房地产开发商以出让方式取得了一宗国有土地使用权，使用年限为70年。因经济纠纷，2007年剩余的56年土地使用权被法院拍卖，竞得人m公司开发了房地产项目并开始出售。购房人认为该宗国有土地使用权年限应从2007年开始计算，否则就少了14年的使用期限，开发商m遂向我局申请想再补交14年的土地出让金。我局在处理此事时并没有找到相关的法律依据，请问，能为其办理续期手续吗。
XX省XX县区国土资源局
XX省XX县区国土资源局：
你局提出的问题中，开发商m想将土地使用权年限续期至最高年限，这种想法表明开发商m有维护商业信誉的诚意，但根据目前的法律规定无法操作。
国有土地使用权依法是可以转让的，法院拍卖也是转让的一种方式，每一次转让都是转让剩下的年限的土地使用权，每一次的竞得人都会变更土地使用权人。但《国有土地出让合同》所载土地使用权有效期截止时间是不变的，这是由《国有土地出让合同》性质决定的。
《国有土地出让合同》属于行政合同的一种，行政合同不受《合同法》的调整。《国有土地出让合同》是土地行政管理部门履行土地管理职责，实现土地管理目标，与管理相对人经过协商一致所达成的协议。《国有土地出让合同》具备以下特征：一是合同双方地位是不平等的，土地行政管理部门既是合同的一方，又是合同的管理者；二是行政合同是行政管理的一种方式，目的是执行行政管理公务，是行政管理文书；三是合同双方协商一致后，该合同是行政管理部门作出具体行政行为的体现，内容不得更改；四是只有行政管理部门有权根据管理需要单方解除或变更合同，管理相对人如开发商m则没有解除行政合同的权利；五是行政管理部门不能随意解除或变更合同，只有当合同的履行无法达到行政管理目的时，才能单方解除合同，这体现了合同的严肃性。因此，本案中，行政管理部门有单方解除行政合同的权力，但必须以法定的“公共利益的需要”为由。不满足这一要求，是不能单方解除行政合同的，否则就是违法。
本案中，开发商m要求续期只能等待国有土地使用权出让合同约定的使用期限届满，因为国有土地使用权出让年限只有上限没有下限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，居住用地土地使用权出让最高年限是70年。该《条例》第四十一条同时规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。本案中，续期申请应当自国有土地使用权出让合同约定日期开始计算，即1993年开始的70年之后，现在无法申请续期。
由于从1990年国有土地使用权进行出让到现在，居住用地土地出让合同已经到期的现象还没有发生，几十年以后土地使用权续期的出让价格怎么确定，以及业主的房屋折旧、拆迁等问题尚未出现，这些也都是无法预期的，现在还不可能提前出台相应规定。
此外，按照《土地登记办法》第八条的规定，两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。就本案而言，该宗土地使用权是所有业主共同共有，所有业主应该持有相同截止日期的国有土地使用权证书。由于房屋出售不是一次卖完的，从开始出售房屋到全部卖完可能要持续很长一段时间，如果每一个业主都要求房屋与土地使用权最高年限保持一致，会造成国有土地使用权证书截止日期不同。这样一来，土地使用权届满后业主无法统一拆迁或者统一申请续期，开发商和土地管理部门将无法应对，对开发商、土地管理部门和业主都不利。
本刊特约顾问陈战杰
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