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广东物业公司管理手册

205
2020年5月29日
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广东玫瑰物业管理手册

目 录

第一部分 设备维修
第一章 人员素质要求…………………………………………………………5
一、工程部经理标准………………………………………………………………………… 5
二、综合维修标准…………………………………………………………………………… 5
第二章 物业设备设施的构成…………………………………………………5
一、给排水系统……………………………………………………………………………… 5
二、燃气系统、空调通风系统……………………………………………………………… 6
三、电气工程设备系统……………………………………………………………………… 6
四、智能化楼宇的技术设备系统…………………………………………………………… 7
五、电话通信设备…………………………………………………………………………… 8
第三章 物业设备管理的意义、方式与内容…………………………………9
一、房屋设备管理的意义…………………………………………………………………… 9
二、房屋设备管理的方式……………………………………………………………………10
三、房屋设备管理的内容……………………………………………………………………10
第四章 物业设备的使用与维修…………………………………………… 11
一、维修工程的分类…………………………………………………………………………12
二、房屋给排水系统的管理与维修…………………………………………………………12
三、电力系统的管理与维护…………………………………………………………………17
四、避雷设施的维护…………………………………………………………………………21
五、制冷、供暖系统的管理与维修…………………………………………………………22
六、电梯的管理与维护………………………………………………………………………25
七、电话通讯设备的管理和维护……………………………………………………………26
第五章 规章制度及服务意识……………………………………………… 29
一、管理制度…………………………………………………………………………………29
二、岗位职责…………………………………………………………………………………31
三、服务意识…………………………………………………………………………………33
第二部分 车辆管理
第一章 人员素质要求……………………………………………………… 38
一、驾驶员标准………………………………………………………………………………38
第二章 驾驶技术…………………………………………………………… 38
一、开车标准…………………………………………………………………………………38
二、节省燃油的具体措施……………………………………………………………………38
三、六种情况不能启动发动机………………………………………………………………39
四、正确启动发动机…………………………………………………………………………39
五、对行车突发故障的应急处理……………………………………………………………39
第三章 养护使用…………………………………………………………… 40
一、如何保护车………………………………………………………………………………40
二、如何正确使用轮胎………………………………………………………………………40
三、轮胎的选配与胎温的控制………………………………………………………………40
四、夏季行车如何防爆胎……………………………………………………………………41
五、提高轮胎行驶里程的途径和措施………………………………………………………41
六、起车时如何使用自动变速器……………………………………………………………41
七、倒车时如何使用自动变速器……………………………………………………………41
八、使用自动变速器注意事项………………………………………………………………42
九、如何延长蓄电池的使用寿命……………………………………………………………42
十、汽车走合期应注意的事项………………………………………………………………42
十一、多少里程换机油为好…………………………………………………………………42
十二、仪表上警告指示灯的意义……………………………………………………………43
第四章 维修经验…………………………………………………………… 43
一、发动机大修后的维护……………………………………………………………………43
二、防止轮胎偏离的有效对策………………………………………………………………43
三、汽车常规保修管理………………………………………………………………………44
第五章 行车安全…………………………………………………………… 46
一、高速公路的行车规定……………………………………………………………………46
二、保证夜间行车安全的措施………………………………………………………………46
三、雨天、雾天的行车安全…………………………………………………………………47
四、倒车时应注意的事项……………………………………………………………………47
第六章 规章制度及表格…………………………………………………… 48
一、车辆管理员岗位职责……………………………………………………………………48
二、车辆驾驶员岗位职责……………………………………………………………………48
三、机动车辆驾驶员工作管理标准及规定…………………………………………………48
四、车辆肇事处理办法………………………………………………………………………50
五、机动车辆油料管理、车辆维修、车辆保险规定………………………………………51
六、车辆驾驶员工作管理规程………………………………………………………………52
七、表格………………………………………………………………………………………53
第三部分 客房部管理
第一章 人员素质要求……………………………………………………… 63
一、客房部经理标准…………………………………………………………………………63
二、库房管理领班标准………………………………………………………………………63
三、客房部领班标准…………………………………………………………………………63
四、客房部文员标准…………………………………………………………………………64
五、维修班维修员标准………………………………………………………………………64
六、布草房服务员标准………………………………………………………………………64
七、客房清扫员标准…………………………………………………………………………65
八、公共区域保洁员标准……………………………………………………………………65
第二章 操作程序及质量标准……………………………………………… 65
一、钥匙管理制度……………………………………………………………………………65
二、客房计划卫生操作程序…………………………………………………………………66
三、客人异常情况服务程序…………………………………………………………………68
四、接待VIP服务标准………………………………………………………………………70
五、OK、OC、OOO房的清洁服务标准………………………………………………………70
六、客房清扫服务工作标准…………………………………………………………………71
七、客房清扫卫生质量标准…………………………………………………………………73
八、客房日常检查工作标准…………………………………………………………………74
九、客人入住服务质量标准…………………………………………………………………76
十、客人退房离店服务质量标准……………………………………………………………76
十一、开夜床服务质量标准…………………………………………………………………77
十二、留言服务质量标准……………………………………………………………………78
十三、代客开门服务标准……………………………………………………………………78
十四、客衣取送服务质量标准………………………………………………………………78
十五、客衣纠纷处理标准……………………………………………………………………78
十六、饮用品与物品供应服务标准…………………………………………………………79
十七、会客服务与借用物品服务标准………………………………………………………79
十八、擦皮鞋与出外购物服务标准…………………………………………………………79
十九、VOD电视服务…………………………………………………………………………80
二十、客人遗留物品处理工作标准…………………………………………………………80
二十一、客房小酒吧服务标准………………………………………………………………80
二十二、客房设施设备质量标准……………………………………………………………81
二十三、客房用品质量标准…………………………………………………………………82
二十四、客房环境质量标准…………………………………………………………………82
二十五、房间空启质量标准…………………………………………………………………83
二十六、客房安全质量标准…………………………………………………………………83
二十七、清洗地毯操作程序标准……………………………………………………………84
二十八、起蜡、落蜡操作标准………………………………………………………………85
二十九、大堂清洁服务标准…………………………………………………………………86
三十、客用洗手间清洁服务标准……………………………………………………………87
三十一、征求客人意见服务标准……………………………………………………………87
三十二、床垫翻转工作标准…………………………………………………………………88
三十三、房务中心工作标准…………………………………………………………………88
三十四、茶具、杯具清洗消毒服务标准……………………………………………………90
三十五、房间的日常维修、保养标准………………………………………………………90
三十六、清洁浴室服务标准…………………………………………………………………91
三十七、加床、托婴服务标准………………………………………………………………91
三十八、收发布草服务标准…………………………………………………………………92
三十九、房间物品摆放质量标准……………………………………………………………92
四十、公共区域卫生质量标准………………………………………………………………93
第三章 规章制度…………………………………………………………… 94
一、客房部经理岗位职责……………………………………………………………………94
二、库房管理领班岗位职责…………………………………………………………………95
三、客房部领班岗位职责……………………………………………………………………95
四、客房部文员岗位职责……………………………………………………………………96
五、维修班维修员岗位职责…………………………………………………………………96
六、布草房服务员岗位职责…………………………………………………………………96
七、客房清扫员岗位职责……………………………………………………………………97
八、公共区域保洁员岗位职责………………………………………………………………98
第四部分 洗衣房管理
第一章 人员素质要求……………………………………………………… 98
一、洗衣房经理标准…………………………………………………………………………98
二、洗衣房领班标准…………………………………………………………………………98
三、熨烫工标准………………………………………………………………………………98
四、洗涤工标准………………………………………………………………………………99
第二章 操作程序及质量标准……………………………………………… 99
一、洗涤程序…………………………………………………………………………………99
二、衣物熨烫操作程序………………………………………………………………………99
三、洗衣质量检查程序………………………………………………………………………100
四、烘干机操作程序…………………………………………………………………………100
五、洗衣房设备保养程序……………………………………………………………………101
六、工服收发服务标准………………………………………………………………………101
七、手洗衣物操作标准………………………………………………………………………102
八、水洗操作标准……………………………………………………………………………103
九、干洗操作标准……………………………………………………………………………104
十、烫平机操作标准…………………………………………………………………………105
十一、洗衣机操作标准………………………………………………………………………105
第三章 管理工作…………………………………………………………… 105
一、洗衣房管理制度…………………………………………………………………………106
二、洗涤品收发制度…………………………………………………………………………106
三、洗衣房质检制度…………………………………………………………………………107
四、清洗班管理制度…………………………………………………………………………107
五、洗衣房经理岗位职责……………………………………………………………………107
六、洗衣房领班岗位职责……………………………………………………………………108
七、洗涤工岗位职责…………………………………………………………………………108

第一部分 设备维修管理
物业的附属配套设施与设备是物业不可缺少的重要组成部分,特别是现代建筑物,无论是综合性大厦,还是住宅或公寓,都配套有完善、先进的各种辅助设施和设备,以满足生活水平逐渐提高的人们的各种不同的需要。只有这些设备和设施正常运作,房产物业的功能和作用才能充分发挥,真正体现出价值。
因此,物业的设备设施管理是物业管理的重要工作之一,从事管理的工作人员,必须充分认识它的重要性,熟悉、了解并掌握各种设备设施的特性及其管理内容和方法。
以下主要介绍物业设备设施管理的意义、内容,以及物业设备管理的特点、方法和有关的规章制度。

第一章 人员素质要求

一、工程部经理
1、高中以上文化程度,身体健康,年龄不超过五十周岁,懂得工程系统及维运的各项程序,有管理经验,要求男性。
2、工作经验五年以上,有国家认可的技术等级证书。
3、热爱本职工作,能热心为业主服务,理解、执行公司质量方针,能为综合维修工培训。
二、综合维修工
1、年龄不超过四十五周岁,身体健康,中学文化程度。
2、本工种工作经验五年以上,有国家认可的专业工种证书。
3、熟悉各类房屋的结构,公用设施、设备的种类,分布,位置及其使用、养护办法。
4、热爱本职工作,能热心为业主服务,理解并执行公司质量方针。

第二章 物业设备设施的构成

在现代建筑中,综合性的多功能智能大厦越来越多,即使是民用建筑,在建设概念与配套功能上也与过去有了很大的不同,除了满足居住的需要外,还要求居住得舒适、安全,这样,房屋建筑的附属设备设施就成了房屋建筑的一个不可分割的重要组成部分。只有这些配套设备设施与其它工程协调一致,紧密配合,才能充分发挥建筑物的整体功能和作用,满足人们各方面的需要。一般的物业设施设备主要由以下各系统构成。
一、给排水系统
物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工作设施的总称。它包括:
1、 供水设备、设施。
是指用人工或自动方法提供水源,以解决市政供水水压不足,满足房屋使用人正常见水的设备和设施。按照整个供水环节来看,它能够划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。
2、排水设备、设施。
是指用来排除生活污水和房屋雨、雪水的设备和设施。它包括:排水管道、排污管道、通气管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。根据纳污(废)性质,建筑物中的排水管道能够分为生活污水管道、生产废水管道和雨水管道。
3、房屋卫生设备。
物业内附属的卫生设备和设施包括:浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶、面盆等不同种类。
4、热水供应设备。
物业内热水供应设备和设施包括:沐浴器、热水管道、热水表、加热器(电热、气热或锅炉等)、循环管、冷水箱、疏水阀、自动温度调节器、减压阀等。
5、消防设备。
物业内用于消防的设备和设施包括:喷淋系统、消防栓、灭火器、灭火瓶、消防龙头、消防泵和配套的消防设备,如烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明等。
二、燃气系统、空调通风系统
1、燃气系统
煤气系统包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。
2、空调、通风系统
空调、通风系统包括供暖设备、供冷设备和通风设备。
3、供暖设备。
供暖设备有热水供暖和蒸汽供暖之分,包括锅炉、蒸汽喷射器、输热部分(热量的输送管道等)、散热部分(热量散发的设备,如散热器、暖风机、辐射板等),以及一些辅助设施,如鼓风机、水汀片、回水泵、膨胀水箱、去污器等。
4、供冷设备。
指能够使屋内空气流动,降低室内温度,给住用者带来凉爽感觉的部分,它包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。
5、室内通风设备。
即室内通排风换气的设备,包括通风机、排气口及一些净化除尘的设备等。
三、电气工程设备系统
电气工程设备系统是指物业供电、照明及电器控制服务设备设施,房屋运输设备,防雷及接地装置。
1、供电及照明设备。
包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。
2、电器服务设备设施。
包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用无线及电视监控设备和电脑设备等。
3、房屋运输设备。
即建筑物内运载人或物品的垂直运输设备,包括电梯和扶梯。
(1)电梯
电梯一般由传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备组成。
按用途分有:客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯;
按速度分有:速度在2米/秒以上的高速电梯、速度在1.0~1.5米/秒的低速电梯,当前大多数住宅客梯选用低速电梯,少数超高层住宅选用快速电梯;
按电机拖动方式分有:交流双速电梯、直流快速电梯和交流调速电梯;
按控制方式分有:信号控制电梯、集选控制电梯、微机程序控制电梯和简单手柄控制电梯。
(2)自动扶梯
自动扶梯主要用于相邻楼层的人流输送,能够在很小空间运送大量人员,常见于大型商场、酒店、娱乐场所,以及火车站、机场候机厅等。自动扶梯在构造上与电梯有些相似,但在许多方面比电梯简单,它一般由驱动装置、运动装置和支撑装置组成。
4、防雷及接地装置
不同用途的房屋建筑(构筑)物,有不同的防雷等级要求。
　　(1)防雷等级的划分
　　凡存放爆炸物品,或经常发生瓦斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物,因电火花能发生爆炸,致使建(构)筑物损坏和人员伤亡的为一类建(构)筑物;凡贮存大量易燃物品的房屋(构筑物)或具有重要政治意义的民用建筑物为二类建(构)筑物;凡不属于一、二类范围,而需作防雷保护的建筑物为三类建(构)筑物。
(2)防雷装置的一般要求
一般建筑物的防雷设施要求装有避雷针、避雨网、避雷带、引下线和接地极。避雷针可分为单支、双支及多支保护等形式。避雷针、避雷带、引下线和接地极等防雷部分必须按照规范的具体要求装设,才能达到防止雷击的危害。
四、智能化楼宇的技术设备系统
现在一般以楼宇所配置的自动化设备来作为智能建筑的定义。在智能化楼宇中,主要的技术设备有以下几种:
1、计算机监控设备
以楼宇自动化系统来说,它包括能源监控系统、安全管理系统、消防及火警系统、给排水管理系统、交通管理系统等。这些控制系统经过传感器对被控制对象进行检测,然后将检测到的信号输入计算机。例如,楼宇内的照明和温度变化情况会被相应的传感器感知并输入计算机,计算机即将当时楼宇内的照明度和温度与外界的日光和气温加以比较,并按设定的要求,将相应的调控指令送到照明系统中的调光装置及空调系统中的加热或冷冻装置,从而完成调控的目的。
2、综合布线系统。
要将楼宇自动化系统、办公自动化系统等许多系统连接成一个整体,就需要经过一个物理实体来实现,这就是智能化楼宇的结构化综合布线系统。
3、计算机信息管理技术设备。
主要是指楼宇的办公自动化系统,其中包括资料档案管理、多媒体信息查询、电视会议、财务计划、人事管理以及电子数据库(EDI)系统等。
4、计算机网络与现代通讯技术设备。
在智能化楼宇中,通讯自动化系统是一个中枢神经系统,包括以数字式程控交换机为中心的通信系统,以及经过楼宇的结构化综合布线系统来实现计算机网络、卫星通信、闭路电视、可视电话、电视会议等系统的综合,从而达到楼宇内、市内、国内以及国际间的信息沟通与共享。由于通信与计算机的结合愈来愈密切,而且传输的媒体也从话音、数据发展到图像及动画,因此,计算机网络及结构化综合布线的作用和优点就更为突出。
所谓计算机网络,就是指将有关计算机及其子系统经过联网集成起来。无论是楼宇自动化系统,还是办公自动化系统,它们都是由许多计算机子系统所组成的。一个子系统往往就是一个局域网,要将这些局域网连接起来,就需要有一个高速主干网,能覆盖到楼宇的各个楼层,连接各个楼层内的局域网和其它联网的办公设备,还应该与外界的网络实现联网。
五、电话通信设备
　　电话通讯设备的主体是电话交换机,电话网内各电话总机及各用户之间的各种信号的交换、接待以及电话总机向用户提供的各种电信特殊服务功能(如电话语言系统等),都是经过交换机来完成的。电话交换机已由最初的步进制交换机逐步发展为旋转制交换机、纵横制交换机和程控交换机。程控交换机把电话的呼叫编成计算机操作的程序,赋予必须的数据,由计算机程序逐条操作,把所持续的呼叫接通。由于它具有传输与交换速度快、正确率高、使用新业务方便等特点,因此,当前已被普遍采用。
用户程控交换机主要由硬件和软件两部分组成。
1、硬件
是指计算机及机器等外围设备,具体有:
(1)公共设备
　　交换网络处理器(CPU)、收号器、音信号、电源[工作电压、-48V(DC直流)或-24V(RG铃流)];
(2)中继/分机设备(用户/线架设备)
用户电路、出入中继、会议电话板、话务台[由显示屏、拨号盘、环路键(又称路由键,包括外线呼入键、回叫呼入键、内线呼入键)、性能键(大部分能够编程,非常性能可用代码代替)、告警批示灯(有电源告警和中继线告警两种)等组成];
(3)辅助设备
交电装置、蓄电池、充电器、保安器、稳压器、配线架、空调器、打印机、维护终端(用于对交换机进行维护操作、故障排除等日常操作)。
2、软件
是指电脑程序与数据库,具体有:
执行管理程序(操作系统);
呼叫处理程序;
系统监视和故障处理程序;
故障诊断程序;
维护和运行程序。

第三章 物业设备管理的意义、方式与内容

一、房屋设备管理的意义
物业管理的基本内容包括管理和服务两个方面。
所谓管理,指的是对物的管理,也就是要做好建筑物和设备等方面的管理、运行、维修和保养工作。由于现代建筑配套设施设备的先进性和复杂性,因此,要求对物的管理要靠专业的知识、规范的程序、严格的标准和高超的性能。即以一定的科学管理程序和制度,按照一定的技术管理要求,对各种物业设备的日常运行和维修,进行有效的管理。如果设备不能正常运行或经常损坏处于瘫痪状态,房屋就不能很好的发挥其住用功能,更谈不上保值或升值。因此,房屋设置的运行和维修管理是物业管理工作的重要内容之一。
1、房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。
房屋设备不但是人们生产、生活、学习正常进行所必须的物质基础,也是影响工业、商业发展和人们生活水平提高的制约因素。房屋设备的运行和维修管理的好坏与否,直接影响到房屋的住用水平,影响到人们生产、生活、学习的正常进行。没有良好的设备运行和维修管理,就不可能提供安全、舒适、可靠的生产、生活、学习环境,就不能使人们安居乐业。因此,良好的房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。
2、房屋设备管理是延长设备使用寿命,保障设备安全运行的保证。
良好的房屋设备管理,能够保证设备在运行中的安全和技术性能的正常发挥,并能延长其使用寿命。这是因为,房屋设备会因长期使用、自然作用或使用不当等原因而发生磨损、毁坏,如果加强了设备的日常运行管理,就能够避免因设备使用不当引起的损坏,并保障其安全运行;加强设备的维修管理就能够提高设备性能,排除运行故障,避免事故发生,从而延长设备的使用寿命,提高设备的使用效益,不但为企业和业主节约了资金,提高了生产经营效益和居民的生活居住水平,也为实现物业的保值、增值打好了基础。
3、房屋设备管理是城市文明建设和发展的需要
现代化的城市要求房屋建筑能达到适用、经济、卫生的要求,避免环境污染,达到人的生存与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装置在房屋建筑物内的设备管理,这些不同种类、不同功能的房屋设备经过科学技术发展的水平,而且标志着城市文明的程度。因此说,为了城市文明卫生建设和发展的需要,也要搞好房屋设置管理。
4、房屋设备管理能强化物业管理企业的基础建设
由于房屋设备管理是一种开放型管理,因此,它的好与坏直接能够显示出物业管理的行风好坏、管理服务质量的优劣,以及技术水平的高低,从而反映出物业管理企业形象。因此,搞好房屋设备管理,能够促使物业管理企业及时抓住和纠正不良的行风苗子,不断提高管理服务质量和技术水平,从而强化物业管理企业和行业的基础建设,促使物业管理更好地发展。
二、房屋设备管理的方式
设备管理工作一般由房管单位和物业管理公司的工程部门主管,并由专人负责。基层管理有分散性管理方式和集中的专业化管理等各种方式。
设备管理主要由维修管理和运行管理两大部分组成。维修与运行既可统一管理,也可分别管理。
设备的维修比起房屋建筑本身的维修,一次性投资大,设备使用年限短,灵敏度、精确度要求高。维修工作的好坏,直接影响着设备在运行中技术性能的发挥。因此,加强对设备维修工程的管理,将是一个越来越重要的工作环节。具体的管理措施主要有:
1、建立设备管理账册和重要设备的技术档案;
2、建立设备卡;
3、建立定期检查、维修、保养制度;
4、建立房屋设备大、中修工程的验收制度,积累有关技术资料;
5、建立房屋设备的更新、调拨、增添、改变、改造、报废等方面的规划和审批制度;
6、建立承租户保管房屋设备的责任制度;
7、建立每年年末对房屋设备进行清查、核对和使用鉴定的制度,遇有缺损现象,应采取必要措施,及时加以解决。
三、房屋设备管理的内容
不同的房屋设备有不同的特点,因此,房屋设备管理的内容也各不相同。一般包括以下内容:
1、房屋设备的基础资料管理
房屋设备的基础资料管理的主要内容是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。
(1)设备原始资料档案管理。
设备在接管后均应建立原始资料档案。这类档案主要有:
验收文件:包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议记要等;
建立设备卡片:应记录有关设备的各项明细资料,如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特征、附属物所在地点、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值和预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等等。
(2)重要设备维修资料档案管理。
①报修单
每次维修填写的报修单,每月统计一次,每季装订一次,物业修管理部门负责保管以备存查。
②运行记录
值班人员填写的设备运行记录每月一册,每月统计一次,每年装订一次,由物业管理企业设备运行管理部门保管好,以备存查。　　　　　　　　
③考评材料
定期或不定期地检查记录奖罚情况、先进班组、个人事迹材料,每年归纳汇总一次并装订保存。
④技术革新资料
设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料,由设备管理部门汇总存查。
　 2、房屋设备的运行管理
房屋设备运行管理的主要内容是:建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求(标准)及文明安全运行的管理,并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中,对于设备安全管理,除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外,还要建立安全责任制和对住(用)户进行安全教育,向住(用)户宣传一些危险设备(如电梯)的安全使用知识。
3、房屋设备的维修管理
房屋设备的维修管理是指根据设备的性能,按照一定的科学管理程序和制度,以一定的技术管理要求,对设备进行日常养护和维修、更新。

第四章 物业设备的使用与维修

由于物业配套设备设施类型较多,因此,物业管理公司工程部一般分设几个班组,分别负责各项设备的运行、养护和维修,如强电组、弱电组、水暖组和综合组等。强电组主要负责发电、配电、供电系统及相应电器的维修保养;弱电组主要负责电梯、消防系统、电视监控系统、通讯系统及广播系统的线路和相应设备的维护、修理;水暖组主要负责供水、排水、供暖、供冷及相应设备管理的运行、维护和维修;而综合组主要负责泥水、水器等综合维修工作。
一、维修工程的分类
当前对房屋设备维修工程的分类尚无统一规定,一般可分为以下几种:
1、设备大修工程。
是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部件的全面检修工程。
2、设备中修工程。
是指对房屋更换少量零部件、进行正常的和定期的全面检修。
3、设备更修和技术改造工程。
是指设备使用到一定年限后,其效率低、耗能大、年使用维护费提高或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题严重,为使其技术性能得到改进提高,降低年使用维护成本而进行的更新改造。
4、设备日常零星维修保养工程。
是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障而进行修理。
二、房屋给排水系统的管理与维修
1、给水系统
建筑物给水方式有多种:一般平房和多层楼房均由城市供水管网供水;高层建筑则需进行二次供水,因为城市管网的水压无法满足高层供水需要,多采用加压水泵和高位水箱向高层供水。
(1)管理范围的界定
物业管理公司对给水系统的管理范围,各地市政部门都有规定。一般居住小区内供水设备的管理职责如下:高层楼房以楼内供水泵房总计费表为界,多层楼房以楼外自来水表井为界。界限以外(含计费水表)的供水管线及设备,有供水部门负责维护、管理,公安消防部门负责监督检查;高、低层消防供水系统,包括泵房、管道室内消防拴等,由物业管理公司负责维护、管理,并接受公安消防部门的监督检查。
(2)给水系统的管理
应做到:
①防止二次供水的污染,对水池、水箱定期消毒,保持其清洁卫生。
②对供水管道、节门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查,确保供水安全。
③发生跑水、断水故障,应及时抢修。
④消防水泵要定期试泵,至少每年进行一次;保持电气系统正常工作,水泵正常上水,管道节门水龙带配套完整,检查报告应送交当地消防部门备案。
(3)给水管道的养护
①给水管道的检查
维修养护人员应十分熟悉给水系统,经常检查给水管道及阀门(包括地上、地下、地下、屋顶等)的使用情况,经常注意地下有无漏水、渗水、积水等异常情况,如发现有漏水现象,应及时进行维修。
②保温防冻工作
在每年冬季来临之前,维修人员应注意做好水表箱、阀门井、消防拴、栓井以及室内外的管道、阀门、消防栓等的防冻保温工作。应根据当地气温情况,分别采用不同的保温材料,以防冻坏。
③对冻劣事故的处理
对已发生冰冻的上水管道,宜采用浇以温水逐步升温或保温材料的方法,让其自然化冻。对已冻劣的水管,可根据具体情况,采取电焊或换管的方法处理。马铁铸成的水嘴和阀门若被冻裂,则应予以更新。
(4)给水管道的维修
漏水是给水管道及配件常见的主要毛病。明装管道沿管线检查,即可发现渗漏部分;对于埋地管道,首先进行观察,对地面长期潮湿、积水、和冒水的管段进行听漏,同时参考原设计图纸和现有闸门箱位,准确地确定渗漏位置,进行开挖修理。
渗漏管道的维修,常有以下两种方法:
①哈夫夹堵漏法
用铅楔或木楔打入洞眼内,然后垫以2—3毫米厚的橡皮布,最后用尺寸合适的哈夫夹夹固。
②换管法
对于锈蚀严重的管段则需进行更换。地下水灌的更换有时需据短管子的一头或两头,在截取长度合适的新水管,用活接头予以重新连接。
2、排水系统
(1)管理范围的界定
室内排水系统由物业管理公司维护管理。道路市政排水设施管理职责如下:以3.5米路宽为界。凡道路宽在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施检查,井盖的维护、管理;道路宽在3.5米以下的,由物业管理公司负责维护、管理。居住小区内各种地下时间检查,井盖的维护、管理,由地下设施检查井的产权单位负责,有关产权单位也可委托物业管理公司维护、管理。
(2)排水系统的管理
①定期对排水管道进行养护、清通。
　　②教育、约束住户不要把杂物投入下水管道,防止堵塞。下水道堵塞应及时清通。
　　③定期检查排水管道和节门等是否有生锈和渗漏等现象,发现隐患及时处理。
　　④室外排水沟去应定期检查和清扫,清除淤泥和杂物。
(3)室内排水管道堵塞
管道堵塞会造成流水不畅,排泄不通,严重的会在地漏、水池、马桶等处漫溢外淌。造成堵塞的原因,多为使用不当。如有的是硬杂物进入管道,停滞在排水管中部、拐弯处、排水管末端;也有的是在施工过程中,砖块、木块、砂浆等进入管中。修理时,可根据具体情况判断堵塞物的位置,在靠近的检查口、清扫口、屋顶通气管等处,采用人工或机械疏通;如无效时,则采用尖物等疏通,或采用”开天窗”的办法,进行大开挖,排除堵塞。
(4)室外排水管道的维修
①管道坡度搞反形成倒返水
此类故障常见于新建的房屋中,原因大多是未按图纸要求放坡,或沟底未做垫层,加上接口封闭不严,管道渗漏而造成不均匀下沉,致使排水不畅,严重的则会引起倒流,污水外溢。维修方法是按原设计图纸和规范要求返工重做。
②管道堵塞
维修时,首先应将检查井中的沉积物用钩勺掏清,随后用毛竹片进行疏通,在用中间扎有