房产评估工作参考总结推荐.doc

房产评估工作参考总结推荐
以下是房地产评估工作的总结。我希望我能协助你！
1.根本思路:与同类房地产买卖相比，评估值是通过调整买卖条件、买卖日期、房地产条件等要素获得的。
市场法评估房地产的根本计算公式是:
P=P''×A×B×C
其中:p-估价房地产的估价；
p ' '-可比买卖实例值；
买卖条件的修正系数；
b-买卖日期修正系数；
c-房地产条件要素修正系数。
假如容积率和土地使用期分别修正，计算公式为:P=P''×A×B×C
*容积率修正系数*土地使用期修正系数
2.适用范围:前提是能够找到类似的买卖例如。在同一地区或同一供求范围内的类似地区，类似于被评估房地产的房地产买卖越多，市场规律的适用就越有效。
然而，在以下情况下，市场法往往难以适用:
1.该区域无房地产买卖或房地产买卖较少；
2.一些罕见的房地产或买卖量少的房地产，如古建筑等。
3.难以买卖的房地产，如教堂、寺院等。
4.风景名胜区内的土地；
5.图书馆、体育馆、学校用地等。
3.修正系数的详细内容见教科书P190，应结合实例理解和掌握。
(1)买卖条件的修正:买卖中特别条件和个别要素的修正，大多是定性的。
1.买卖状态的修正
(1)需要修正的情况
(1)具有特别利益的经济实体之间的买卖。
(2)买卖时有一个特别的动机，最典型的是急于买卖。
(3)买方或卖方不理解市场情况，往往使房地产买卖价格更高或更低。
(四)其他特别买卖。假如契税本应由买方承担，它就转给了卖方。
(5)特别买卖方式。如拍卖、投标等。
任何不符合公开市场条件的情况都是需要纠正的。
(2)修正系数的计算公式
买卖的修正正常价格。
=可比案例价格×(正常案例指数/可比案例指数)
=P '×100/100(1×%)(5-15)
注:这与教科书第47页买卖情况的修订一样。
(2)买卖日期的修订:主要通过价格指数，关注价格指数是环比依然固定基数。
(3)房地产情况修正:主要通过现场调查和与参照对象的比拟来确认。
注:(1)待评估房地产的状态指数为100。
(2)房地产情况修正可分为:区域情况修正、权益情况修正、实物情况修正和其他个别要素修正，所有这些都应按这里给出的公式进展处理。然而，应该留意的是，这里给出的公式并没有用于教科书第48页的区域要素的处理，而是通过直截了当使用区域要素的值来计算比例而直截了当获得的。2000年和2004年市场测试中的计算咨询题都说明，要可能的房地产情况需要修正x%，这需要使用这里的公式来完成。
④容积率校正:使用某一区域的校正系数表，留意这是统计结果。
容积率与地价之间的关系不是线性的，需要依照详细地区的详细情况进展分析。
体积率校正能够通过以下公式计算:
体积率修正后的可比例如价格
=可比实例价格x(待估算宗地的容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)(5-17)
注:修正系数不是容积率的比值，而是容积率修正系数的比值。
(5)土地使用条款修订(Land Use Term Revision):在教科书P191和公式5-18中，公式的分子和分母除以R后，K是两种年金现值系数的比值，公式需要经历。
重点介绍② ④ ⑤三个调整因子的计算公式。校正系数调整后，每个参考值获得一个评估值，在消除异常值后综合确定评估值。