保障性住房项目实施中的寻租行为及其影响分析.doc

保障性住房项目实施中的寻租行为及其影响分析
——以重庆保障性住房体系为例
摘要
关键词
一、 寻租的概念及寻租行为产生的原因
（一）寻租的概念
寻租是一个经济学的概念。在经济学中，“租”或“租金”最初是指地租，即土地作为一种生产要素而获得的报酬。此后租金的概念不断被拓宽，最终定义为由于不同制度、政策、权力和组织设置而获得的“垄断利润”。寻租行为，广义来看是人类社会中非生产性的追求利益的活动；狭义来看，也是现代普遍的看法，是指追求来源于政府干预导致稀缺所形成的租金行为，它是一种非生产性活动，通过耗费资源对既得的利益重新分配，它包括寻求垄断和特权的游说活动、权钱交换的腐败行为等非生产性的有损社会福利的活动。由此可见，寻租与政府行政管制和垄断密切相关，且这一部分租金并没有产生增值，是社会资源的浪费。
（二）寻租行为产生的原因
在完全竞争的前提下，通过市场机制可以达到资源的最优配置，整个社会经济达到帕累托最优。而在现实市场中并不能实现完全竞争，政府发挥一定的作用弥补市场缺陷。在一定的行业领域政府会充当规则的制定者，或者政府对某行业形成行政垄断，在这个过程中将产生寻租行为。
保障性住房不同于商品房，它是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。由于政府财力有限，住房保障不可能覆盖全部有保障需求的中低收入者家庭，而保障性住房需求者众多，这注定保障性住房是稀缺资源，不仅对于附有使用权性质的廉租房和经济租用房而言如此，尤其对附有所有权性质的保障房如经济适用房和限价房而言则更是成立。既是稀缺资源，那显然“僧多粥少”，出现供求自然不平衡的情况。如果是在普通商品市场，供少求多必然导致商品价格上涨。而保障性住房要体现“保障”的特点，政府自然要限价，于是，在制度执行以及监管不力的情况下，拥有更多分配话语权的人就拥有“权力寻租”的机会。
可见，由于保障性住房是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律等手段，保障国民基本住房需求的制度安排。由此可以推断，由于保障性住房要靠政府去规制，因此在实施过程中难免产生寻租行为。

二、 重庆市保障性住房项目实施及运行体系及可能产生的寻租环节
（一） 重庆市保障性住房项目实施运行情况
重庆市现有保障性住房体系采用的是“5+1”模式，即过去的廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓五种保障方式，与公共租赁房这种新的保障方式并举。包括在主城区一、二环间启动建设500万平方米公共租赁住房；廉租住房建设与城市和国有工矿棚户区改造结合起来，计划新开工廉租住房170万平方米，建成220万平方米；新开工经济适用住房180万平方米；开工建设农民工公寓25万平方米；改造危旧房156万平方米。根据重庆市住建部的文件规定，从2010年开始到2020年，重庆主城将建设2000万平方米的公共租赁房，远郊区县也将建同等面积的公租房。从政策来看，公租房是未来重庆保障型住房项目的主要实施手段。

（二）保障性住房在实施过程中可能产生的寻租环节
　房地产涉及产业众多，其寻租现象也涉及房地产产业链方方面面。

　　其中，土地供应领域的寻租尤为严重。稀缺的土地资源是房地产开发必备的要素之一，房地产开发商拥有了土地，就等于拥有了财富。对土地资源的依赖必然引发开发商不规范运作的冲动，而我国产权界定不清、市场化非常不完善的土地制度也为寻租提供了契机。其突出表现为：中国缺乏土地私有产权基础，集体土地和许多土地的产权往往界定不清；国家垄断土地一级市场；土地供应存在多种供应方式并存和多渠道、无序供应的现象。正是土地的非市场化环境使得土地成为房地产寻租的重灾区。
在重庆的住房体制改革思路中，目标是实现住房保障的"三合一"体系，即将公租房、廉租房和经济适用房三种类型合为一体。可见，未来重庆市的住房保障只有公共租赁房一个品种，然后再根据不同的保障人群，来进行分层次保障。对于重庆保障性住房房的规划、政策、分配和监管等工作，成立了重庆市公共租赁房管理局负责。该管理局的职权主要有保障性住房建设的整体规划、投资测算、资金运行及计划；公租房的建设工程管理，保证项目质量和工程安全，当大量公租房开发完毕后，其职能范围很大一部分将转移到房屋的维修管理上来；公租房建成后，其管理、使用以及租户退出环节的职能；此外，还履行监督职能，即监督租户是否履行租赁合同，并对租户资格进行动态管理。从职能来看，保障性住房在实施过程中可能产生的寻租环节

三、 　保障性住房项目实施中发生寻租行为的影响
1． 寻租行为造成资金和资源的浪费，降低了资源配置效率
寻租者的寻租成本主要包括：行贿资金、游说的时间成本、寻租失败导致可能遭受的惩罚成本以及一些为掩人耳目而支出的其他费用。而潜在巨额租金的存在增强了寻租动力。如图1所示，正常途径下的收益为R，而在寻租行为的介入导致总成本由C上升至C’后，为收回成本，期望收益会由原来的R上升到R’。但是通过寻租形成的垄断在给寻租者带来收益的同时却形成了社会福利的损失。如图2所示，完全竞争下产出为y0，价格为x0，而实施寻租后，形成资源、产品垄断权，产出减少为y1，价格升高到x1，阴影部分为寻租者的垄断寻租收益，三角形FEH则为哈伯格福利损失。
。保障性住房建设过程中房地产商在投标过程中有可能为了中标进行寻租行为；为了加快行政性审批等环节进行寻租；为了维持其长期利益、建立长期合作关系进行寻租；而对于购房者而言，在资格申请时也可能进行寻租。很显然，无论是房地产开发企业还是购房者，其寻租行为都不利于公平竞争，有损市场秩序，不但增加了交易费用、社会成本，而且使得资源配置不尽合理——本该由综合实力比较强的企业开发建设保障性住房，寻租使得其只能望洋兴叹；本该由低收入群体购房的住房，寻租却使其成为了其他阶层的利益来源。
2．
四、 防止寻租行为的对策建议
要严格保障性住房监管，经适房的准入退出以及出售、出租、闲置、出借等置于完全透明、公开的情境下。适时公布申请人的身份信息，让媒体和公众监督。那样谁符合申请的资格，谁不符合，谁违规处置保障性住房就一目了然。
第三，把对管理保障性住房分配官员权力寻租的惩处落到实处，降低保障性住房被浑水摸鱼的概率。
　　只有这样，国家的保障性住房建设才真正能实现为中低收入群体服务的宗旨。普通老百姓一听到国家将要加大保障性安居工程投入，才会高兴。
3、完备的退出机制