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禧徕乐家居生活广场物业管理手册

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禧徕乐家居生活广场物业管理手册

物
业
部

管理章程

——目 录——

第一部分: 物业部职责
第二部分: 物业部构架
第三部分: 电工部
第四部分: 安保部
第五部分: 维修部
第六部分: 保洁部
第七部分: 商场装修管理
第八部分: 各项工作表格

第一部分 物业部职责
一、 物业部部门职责
负责商场物业管理的实际操作;
1、 细分现场管理工作( 维护、 清洁、 安全、 消防等) , 并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作。
2、 负责商场消防安全等方面之对外沟通工作。
3、 按照国家相关政策, 依据专业规范、 规程对商场的采暖、 空调、 给排水、 消防、 照明、 电梯、 智能化等系统的配套设备、 设施, 进行日常检查、 管理、 规划、 运行、 等工作。
4、 检查、 管理和规划商场内、 外部的各项日常安全工作。
5、 检查、 管理和规划商场内、 外部的各项日常保洁工作。
6、 紧急事故的应急协调与处理。
7、 年度物业费用收入和支出的预算及监控。
8、 各项中、 长期及短期物业工作计划。
9、 周、 月、 年等工作检讨会议, 并每周和月提交工作计划。
10、 对商场的防盗、 防暴、 防火安全负责, 对公司发生的各类紧急险情和火情能有效控制与处理
11、 对整个商场的公共设施、 设备的及时抢修, 并将抢修情况汇报上报公司主管领导

二、 物业部部门经理职务说明:
物业部经理职务说明书
基本资料
1、 职务名称: 物业部经理 2、 直接上级职位: 总经理 3、 所属部门: 物业部
4、 直线下级: 电工主管、 保安主管、 保洁主管 5、 部门人数: 人 6、 定员人数: 1 人
岗位职责描述
编号
工 作 职 责
权 限
绩 效
备注
1
制定部门的基本管理制度, 严格按照公司的各项管理制度与操作规程, 监督部门执行各项任务
监督、 执行
下属无违反公司规章制度如期完成工作任务

2
部门年度预算的制定与实施, 部门年度的工作计划方案的制定与实施
监督
预算方案科学, 工作计划、 整体绩效显著

3
负责监督完成商场的物业管理工作任务, 执行各方案的操作完成, 拟定各阶段的工作任务并下达给本部门
监督、 执行
优质高效完成

4
细分现场管理工作( 维护、 清洁、 安全等) , 并计划和安排合适人选和人数负责部门各项工作。
监督
将工作落实到部门负责人

5
负责商家进场装修申请的审核
执行
确保商场装修安全

6
负责物业部人员培训工作
执行
提高员工的工人工作能力

7
协调各部门之间的沟通, 监督各工作环节正常运行, 定期向上级领导汇报情况, 做好总结工作。
执行
保证与各部门沟通顺畅, 让上级领导理能随时掌握工作进展

8
完成上级安排的其它工作任务
执行
按时按质按量完成

第二部分: 物业部构架图

一、 物业部架构图物业部

经 理

保洁部
维修部
安保部
电工部

主管
消防主管
保安主管

保结主管

保洁公司公司主管
班 长
班 长

消防员
保安员
电 工

维修工
保洁员

第三部分 电工部
一、 电工部部门职责:
1、 负责制定空调、 电梯、 用电设备月度和年度的保养计划和备件的采购计划, 并定期报物业部审核。负责组织、 安排维修、 保养计划的实施及工程质量的监督。
2、 督导下属严格执行设备操作程序, 坚持设备维修、 保养制度和例行检查制度, 定期编制”设备运行、 维修、 保养状况一览表”, 提交物业部经理。
3、 设备发生故障时, 及时组织处理, 做好技术把关工作。当重要设备发生故障影响正常营业时, 要迅速赶到现场组织处理, 并及时上报物业部经理。
4、 要亲临现场督察厂家展位装修中电路、 消防、 通风口等设施检查工作, 做到早发现问题, 早处理, 减少浪费, 控制、 验收厂家装修的电、 消防、 通风等设施的安全质量, 发现问题及时纠正。
5、 对门店各展位的用电量及装修线路审核要严格把关, 杜绝电量超负荷运载, 对临时用电要加强管理, 减少安全隐患。
6、 负责强电和弱电的调试、 保养、 维修工作。
7、 建立齐全的展位各厂商的装修档案( 包括电气施工图、 立项通知单、 装修单、 装修验收单等其它厂商装修所必备的文件资料) 。
8、 建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案( 包括每月电费抄表读数记录表、 月度、 季度、 年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料) 。
9、 对配电间所有有关记录资料进行建档保存, 包括停、 送电时间记录、 高低压配电框电气仪表, 每小时抄表数据记录, 交接班工作记录、 所有操作、 检修工具的报关、 年检、 更换记录、 日常各项巡查、 检修、 保养工作记录, 季度、 年度停电检修工作记录等。
10、 楼层电工必须保证分管楼管日常照明灯具的按时启闭、 完成及时更换 维修工作, 确保分管楼层过道、 公用大厅照明率达100%, 而且要求制定出相应的维护计划。
11、 楼层电工必须在每月5日前完成本楼层所有厂商上月电字、 电话费抄录工作送交财务部。
12、 严格遵守空调、 高低压配电间相关的操作规程, 按照有关规定和程序进行操作, 绝对禁止违章操作。
13、 值班电工每季度完成一次配电间停电检修工作, 包括电缆沟杂物清理, 所有电气设备除尘, 接线部位电缆杆坚固, 故障电气及仪表设备更换等。完成空调换季的检修和保养工作。
14、 值班电工必须完成对配电间所有电气仪表、 电气开关、 电气设备的数据记录、 巡视检查、 维修保养工作、 电气仪、 空调系统每小时抄表记录一次, 数据必须真实准确, 电气开关、 设备维修保养必须详细记录, 留查备案。
15、 在确保系统安全正常运转的情况下, 争取创新, 节省能源消耗。
16、 每周招开一次工作会议, 总结一周来工作, 并对下一周工作提出建议和安排。
17、 完成上级交办的其它工作。

二、 电工部职务说明:
电工部主管职务说明书
基本资料
1、 职务名称: 电工主管 2、 直接上级职位: 物业部经理 3、 所属部门: 物业部
4、 直线下级: 电工班长、 电工 5、 辖员人数: 人 6、 定员人数: 1人
岗位职责描述
编号
工 作 职 责
权 限
绩 效
备注
1
制定部门的基本管理制度, 严格按照公司的各项管理制度与操作规程, 监督部门执行各项任务
监督、 执行
下属无违反公司规章制度如期完成工作任务

2
部门年度预算的制定与实施, 部门年度的工作计划方案的制定与实施
监督
预算方案科学, 工作计划、 整体绩效显著

3
负责监督完成商场用电管理工作任务, 执行各方案的操作完成, 拟定各阶段的工作任务并下达给本部门
执行
优质高效完成

4
领导部门做好商场用电管理与电力设备维护工作
监督
优质高效完成

5
负责商家进场装修用电方面的审核管理
执行
优质高效完成

6
设备发生故障时, 及时组织处理, 做好技术把关工作。当重要设备发生故障影响正常营业时, 要迅速赶到现场组织处理, 并及时上报公司领导。
监督执行
优质高效完成

7
对配电间所有有关记录资料进行建档保存, 包括停、 送电时间记录、 高低压配电框电气仪表, 每小时抄表数据记录, 交接班工作记录、 所有操作、 检修工具的报关、 年检、 更换记录、 日常各项巡查、 检修、 保养工作记录, 季度、 年度停电检修工作记录等
执行
优质高效完成

8
完成上级安排的其它工作任务
执行
按时按质按量完成

电工班长职务说明书
基本资料
1、 职务名称: 电工班长 2、 直接上级职位: 电工主管 3、 所属部门: 电工部
4、 直线下级: 电工、 5、 部门人数: 15人 6、 定员人数: 1人
岗位职责描述
编号
工 作 职 责
权 限
绩 效
备注
1
负责强电和弱电的调试、 保养、 维修工作。
监督、 执行
优质高效完成

2
建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案( 包括每月电费抄表读数记录表、 月度、 季度、 年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料) 。
执行
优质高效完成

3
对配电间所有有关记录资料进行建档保存, 包括停、 送电时间记录、 高低压配电框电气仪表, 每小时抄表数据记录, 交接班工作记录、 所有操作、 检修工具的报关、 年检、 更换记录、 日常各项巡查、 检修、 保养工作记录, 季度、 年度停电检修工作记录等。
监督、 执行
优质高效完成

4
要亲临现场督察厂家展位装修中电路、 消防、 通风口等设施检查工作, 做到早发现问题, 早处理, 减少浪费, 控制、 验收厂家装修的电、 消防、 通风等设施的安全质量, 发现问题及时纠正
监督
优质高效完成

5
督导下属严格执行设备操作程序, 坚持设备维修、 保养制度和例行检查制度,
执行
优质高效完成

6
负责电工日常工作的管理
执行
优质高效完成

8
完成上级安排的其它工作任务
执行
按时按质按量完成

二、 电气规范:
电气作业人员职业道德规范
为了加强电气作业人员的精神文明建设, 提高整体综合素质, 结合社会主义职业道德要求, 特制定本规范。
一、 树立安全用电的责任性:
电气安全工作是直接关系到广大用电人员的安全健康, 关系到整个企业的经营能否正常进行的问题。实践证明, 事故出于麻痹, 安全来自警惕, 我们每个电气工作人员要热爱本职工作, 忠于职守, 以高度的安全用电责任性和对同事、 对客户、 对企业极端负责的精神, 做好电气安全工作, 提高安全警惕, 反对麻痹大意, 冒险操作, 坚持做到”装得安全, 拆得彻底, 修得及时, 用得正确”的职业要求。
二、 发扬团结互助的协作性:
电气作业是建立在分工协作的基础上, 往往是几个人同时进行操作, 还牵涉到上下、 左右、 前后及各部门之间的关系。如果彼此之间缺少联系和协调, 我行我素, 各干各的, 不但工作任务无法顺利完成, 而且容易发生事故。因此每个电气作业人员都应发扬团结互助的协作精神, 相互关心、 相互爱护、 相互支持、 相互配合。在同事之间, 对老员工有一个传、 帮、 带的要求, 对新员工有一个学、 用、 改的要求, 在部门之间有一个协调、 配合、 反馈的要求。新老员工及各部门之间随时随地互相关心、 团结互助、 取长补短、 互相监督, 就能够防止电气事故的发生, 促进企业经营不断发展。

三、 掌握事故发生的规律性:
电气事故往往都是突然发生的, 似乎是不可捉摸的, 但如果我们每个电气工作人员处处为集体着想, 把自己作为企业的主人, 对已发生的事故多作分析,
其实是能找到一定规律性的。如触电事故: 事故多发的场所为潮湿、 高温、 多尘、 有腐蚀性气体等场所; 事故多发的季节为梅雨季节、 高温季节、 台汛季节、 防寒保暖季节; 事故多发的电气设备为没有可靠的漏电保护、 接地或接零保护及外壳、 引线、 插头有损坏的电具; 事故多发的作业区和通道为人体容易触及带电体而没有采取绝缘、 屏护、 间距等安全措施的地方。这样, 掌握了事故发生的规律, 就能够加以防范。
从事故发生的季节规律来看, 大多数触电事故集中在6-9四个月, 这是因为这段时期空气潮湿, 天热多雨, 降低了电气设备的绝缘性能, 同时, 这段时期人的衣服穿得少, 身体外露部分比较多, 汗水又多, 这就增加了触电的可能性, 因此雷雨季节是防止触电事故的重要季节。
四、 坚持执行制度的严肃性:
电气作业人员的职业道德则集中体现在”遵章守纪、 安全第一”上。遵章守纪的一个具体要求就是遵守电气安全各项制度, 它是电气作业人员在长期安全工作经验和无数”血”的教训的基础上制定出来的。做为电气作业人员, 除了要遵守行业上的各项电气安全制度, 还要遵守制定的各项电气安全制度, 无论新老员工都必须严格遵守, 不但要牢记在心上, 而且要落实在行动上。
电气作业人员要坚持执行电气安全各项制度, 它包括以下内容:
1、 岗位责任制: 在自己所管辖的范围内, 保证设备和电气线路的完好, 设置必要的安全保护装置, 防止她人乱摸乱动造成事故。
2、 安全教育制度: 电工是一种特种工种, 必须持证上岗、 定期复审。同时要养成用电安全宣传和教育的习惯, 对周围所有人都要随时随地进行用电安全宣
传和教育。
3、 安全检查制度: 要积极参加各项电气安全检查活动, 如日常巡视检查、 定期检查的互查及不定期的专项重点检查等, 发现隐患及时整改。
4、 事故分析制度: 凡发生电气事故都要认真分析事故原因, 找出防止事故的对策并加以实行, 分管部门要督促检查其整改情况。
5、 安全作业制度: 是电气安全管理的重要内容, 主要包括停电检修安全工作制度、 不停电及带电工作安全制度、 倒闸操作安全制度等。
6、 安全验收制度: 装修工程往往是安全隐患的产生地, 安全要预防为主, 对装修工程要全程进行监督和验收, 杜绝安全隐患的产生, 主要包括装修管理制度、 工程规范制度等。
五、 消除事故隐患的及时性:
隐患是产生电气事故的土壤, 电气维修人员在对电气设备及线路进行日常巡视检查中, 应能及时发现隐患, 及时加以整改。
要及时发现电气设备及线路的隐患, 必须开展经常性、 季节性和专业性的安全检查, 而消除隐患要突出一个”勤”字, 做到勤检查、 勤保养、 勤维修, 要主动找问题, 消除不安因素。对于潮湿、 高温、 有导电性粉尘、 腐蚀性气体和金属履盖面较大的场所, 是安全用电工作的重点。对这些场所的电气设备的绝缘性能, 漏电保护装置和保护接地或保护接零措施, 更要加强检查, 及时消除隐患。
六、 掌握先进技术的进取性:
随着当今社会的发展, 各个领域对广泛采用先进技术的要求也越来越迫切。因此, 努力学习科学文化知识和安全技术知识, 刻苦钻研专业技术, 精通
业务, 不但是完成任务, 提高工作效率的需要, 而且也是搞好安全用电工作的必要前提, 这同样是关系到与员工相关的切身利益。
电气操作是一项专门技术, 在电气操作时又会与周围的事物发生密切联系。作为一名电气作业人员不但要掌握电气安全技术知识, 而且要了解与电气有关的安全技术知识。比如: 电气操作要登高作业, 就要懂得预防高处坠落的知识; 要防止电火花引起火灾, 就要懂得各种物质的理化性质、 燃烧条件等特性; 要采用漏电保护装置, 就要懂得它的结构、 原理、 性能等。只有掌握了这些知识, 不断提高自己的技术业务水平, 才能切实保证电气工作的安全性。因此, 要求每个电工应该做到”四懂”、 ”三好四会”和”四个过得硬”。”四懂”就是懂原理、 懂构造、 懂性能、 懂工艺流程。”三好四会”就是对设备要用好、 管好、 修好, 会操作、 会保养、 会维修、 会排除故障。”四个过得硬”就第一要设备过得硬。即要熟悉各种设备、 工具和安全装置的用途; 第二要操作过得硬。即要动作熟练不误操作; 第三要质量过得硬。即要符合要求不留隐患; 第四要在复杂情况下过得硬。即要能判断和预防事故, 做到防患于未然。

七、 坚持全心全意的服务性
作为电气作业人员, 必须本着诚信原则, 提倡用服务代替管理, 严格执行各项文明服务规范, 坚持全心全意的为部门、 所有客户提供优质服务。
每一位电气作业人员都要以企业主人翁的态度和责任感, 发扬发奋进取的精神, 勤奋学习, 以适应当今社会经济和技术的高速发展, 共同把部门工作做好。

三、 机房管理
中央空调及辅助设备机房管理制度
一、 中央空调操作人员必须持证上岗, 工作应认真负责, 服从领导安排, 严格遵守中央空调运行管理规程, 确保机组及辅助设备的正常运行。
二、 操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查, 做好开机前的准备工作。
三、 经过对主机、 冷热媒水泵、 冷却水泵、 冷却塔、 燃料供应系统、 新风机、 变风量机组、 风机盘管等的检查、 维保, 确认设备正常后, 方可按正常程序开机。
四、 按时查看各设备运行参数, 填写设备运行记录, 记好工作日记。
五、 如果设备运行参数出现异常, 应及时采取相应措施, 重大问题及时向相关领导汇报, 并及时通知维保单位来人处理。
六、 做好设备管理台帐, 如实记录设备使用状况。
七、 新风机、 变风量空调机组的机房要求通风良好, 卫生清洁, 确保机组的正常运行。
八、 机房内禁止吸烟, 禁止堆放杂物及易燃易爆物品, 禁止动用明火。
九、 机房内按规配置各类消防灭火器材, 并放置于明显处。
十、 设备运行期间每周清洁设备; 设备停用期间每月清洁设备。保持设备表面无油垢、 无灰尘。
十一、 机房钥匙由专人保管, 无关人员不得随意进入机房。
十二、 设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、 安全检查。停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、 安全检查。
高低压配电设备机房管理制度

一、 配电值班电工必须持证上岗, 工作认真负责, 服从领导安排, 严格遵守配电运行管理规程, 确保配电设备正常供电。
二、 配电设备由配电值班电工执行24小时操作、 监控、 记录。严禁不合理的超负荷运行。
三、 认真执行交接班制度, 发现问题及时解决, 并详细填写交接班记录。
四、 非工作人员进入配电机房, 须经分管主管批准后, 在值班电工或楼层电工陪同下方可入内, 并按规填写人员出入登记表。
五、 机房应保持良好通风及照明, 门窗应开启灵活。
六、 机房内按规配置各类消防灭火器材, 并放置明显处。
七、 配电机房内禁止吸烟, 禁止堆放杂物及易燃易爆物品, 禁止动用明火。
八、 不得擅自更改配电机房内各配电设备线路, 如需更改则必须经过相关领导同意后, 方可实施。
九、 保持配电机房清洁卫生, 地面、 墙壁、 门窗、 设备无积尘、 无水渍、 油渍。
十、 每周组织一次机房及设备的卫生、 安全检查。

电梯设备机房管理制度
一、 电梯工作人员必须有高度责任感, 工作认真负责, 忠于职守, 服从领导指挥、 安排, 严格遵守电梯运行管理规程, 确保电梯正常、 安全使用及运行。
二、 开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查, 做好开机前的准备工作。
三、 经过专业人员及仪器对电梯进行检测、 调试, 由权威机构确认正常并发证后方可使电梯投入运行。
四、 电梯维保、 检修、 检测时应设置明显的维修标识, 以示提醒。
五、 按规定填写设备运行记录。
六、 电梯出现异常应及时采取相应措施, 重大问题及时向领导汇报, 并
及时通知维保单位来人处理。
七、 做好电梯设备管理台帐, 如实记录电梯使用状况。
八、 机房设备每周清洁一次, 保持设备表面无油垢、 灰尘。轿箱、 层站门、 扶梯、 招唤每日清洁, 保持光亮、 洁净。
九、 电梯机房应通风良好、 卫生洁净、 温度适宜, 保证电梯的正常运行。
十、 机房及轿箱内禁止吸烟, 禁止堆放杂物及易燃易爆物品, 禁止动用明火。
十一、 机房内按规配置各类消防灭火器材, 并放置于明显处。
十二、 电梯各处应做到标识齐全、 明显, 应急报警系统完好无损。
十三、 机房钥匙由专人保管, 无关人员不得进入机房。
十四、 每周组织一次机房、 设备、 轿箱、 扶梯的卫生、 安全检查。

电话、 音响设备机房管理制度

一、 播音员、 电话转接人员、 维修人员必须对工作认真负责, 忠于职守, 服从领导安排, 严格遵守各项管理制度, 确保程控电话、 音响系统的正常工作及相关活动的顺利进行。
二、 机房应保持良好的照明, 电源线路整齐, 设备插接线整齐、 插接合理。
三、 机房内应保持环境整洁, 通风良好, 室温适宜。
四、 每日清洁设备及机房, 保持设备表面无灰尘、 机房清洁无杂物。
五、 做好设备使用记录, 做好设备管理台帐, 如实记录设备使用状况。
六、 机房内禁止吸烟, 禁止堆放杂物及易燃易爆物品, 禁止动用明火。
七、 机房内按规配置各类消防灭火器材, 并放置于明显处。
八、 维修人员应做好设备维保工作, 并按规定详细填写维修记录。
九、 电脑程控系统必须由专人管理, 其它无关人员不得动用程控系统电脑及电脑程序。
十、 机房钥匙由专人保管, 无关人员不得进入机房。
十一、 每周组织一次机房、 设备, 卫生、 安全检查。

文明机房标准
一、 硬件部分
㈠、 机房门窗:
1、 机房门应能上锁, 机房门上必须张贴醒目的”机房重地, 闲人免进”的警示标识。
2、 机房环境必须干净、 整洁。
3、 机房门窗必须符合”三防一通”的要求: 即防汛、 防尘、 防小动物、 通风。
4、 机房窗户必须保持清晰、 明亮。
㈡、 机房设施:
1、 机房内只允许整齐放置与设备有关的、 必须的物件( 设备配件、 油料、 工具箱等) 。
2、 配电面板必须安全、 规范, 裸露线桩必须有保护, 并注明电压等级, 线路及设备插接线整齐、 安全。
3、 临时电源用后必须立即收回, 用电器具的插头必须完好, 符合移动电具安全规范。
4、 消防设施必须齐备, 放置在明显、 易拿位置。各机房按相应使用要求配置灭火器、 沙桶2 –5只。
5、 机房内的环境温度应保持在10℃—30℃之间。
6、 机房内的设备等应涂刷油漆的部位要定期检查, 如有脱落应及时补漆。
7、 设备、 设施、 控制屏等应保持整洁, 不得有积灰。

二、 软件部分
㈠、 员工须知:
1、 操作、 维修人员必须着工装上岗。
2、 工作态度应热情、 诚恳, 使用文明礼貌用语。
3、 各机房工作人员应维护企业形象, 展示公司的最佳精神风貌。
4、 遇客户参观或领导巡视, 现场工作人员应微笑、 点头示意并继续工作。
5、 对客户或领导的询问, 现场工作人员应根据实际需要给予满意的回答。
6、 机房内严禁吸烟。
三、 机房标识及其它
1、 机房内的标识必须粘贴在相应的位置上, 如有脱落应及时补。
2、 机房管理中必要的文本要放在机房内醒目的位置上, 及时填写并保持整洁。
3、 机房必须配备对外通讯的工具: 如电话、 对讲机等。

变风量和新风机组的运行管理规程
一、 风量和新风机组运行前的准备工作:
1、 检查电机的绝缘电阻, 检查风机叶轮转动是否灵活。
2、 有传动皮带的机组, 应检查机组传动皮带松紧及磨损。检查轴承润滑情况, 应及时加油、 换油。
3、 检查密封条是否老化或损坏, 风机软接头是否破损, 如有破损, 应及时维护更换。
4、 检查空气滤网、 冷、 热媒水过滤器、 冷凝水接水盘是否清洗干净; 检查机房内是否有杂物, 机房、 机组是否卫生干净。
5、 检查换热翅片上污垢、 油污情况, 必要时清洗。
6、 检查各管路系统连接处的紧固和严密程度, 不允许有松动、 泄漏现象。
7、 检查供配电系统, 用电动方式检查风机转向是否正确。
8、 检查各电气安全保护装置是否完好, 工作设定值是否在要求范围。
9、 检查各地脚螺栓有无松动。
10、 检查并对冬、 夏季转换开关, 进行运行方式转换。
二、 变风量、 新风机组的启动操作:
1、 先开启冷、 热媒水出口阀、 再开启冷、 热媒水进口阀。
2、 为防止风机启动时其电机超负荷。启动风机前, 有风道阀门的应先关好风道阀门。
3、 启动一台机组, 待风机运行起来后, 再逐步打开风门。
4、 一台机组的风机运行正常后, 才能再启动另一台机组。
5、 全部设备启动完毕后, 应仔细巡回检查, 观察各设备运转是否正常。
三、 变风量、 新风机组的运行管理:
1、 定期巡查各机组的运行情况。
2、 巡查机组冷、 热媒水的供水流量情况。
3、 根据机组制冷、 制热情况调节冷、 热媒水流量。
4、 巡查空气过滤网是否堵塞。
5、 巡查冷凝水排放情况。
6、 巡查风道系统是否有漏风现象。
7巡查电机的运转电流、 电压是否正常。
8、 巡查风机及电机运行声音是否正常, 有无异常震动。
9、 巡查风机及电机在运行中有无异味。
10、 巡查风机及电机轴承温度是否正常, 是否缺油。
11、 巡查机房及机组卫生情况并及时清理杂物。
四、 变风量、 新风机组的停机操作:
1、 关闭冷、 热媒水进口阀。
2、 关闭冷、 热媒水出口阀。
3、 停风机。
4、 有排风阀的机组要关闭排风阀。
5、 检查冷凝水排放情况。
6、 长期停机要排空机组内冷、 热媒水。

冷却塔的运行管理规程
一、 冷却塔运行前的准备工作:
1、 检查电机的绝缘电阻, 电机的防潮措施是否符合要求。
2、 检查减速箱内油位是否保持在油标规定位置上。
3、 盘动风扇看叶轮旋转是否灵活及有无松动现象。
4、 检查布水器上的喷头是否堵塞。
5、 检查冷却塔内的填料是否有损坏。
6、 检查集水槽、 集水池是否积存杂物。
7、 检查进风百叶窗上是否有塑料布、 塑料袋等污物堵塞进风。
8、 检查集水池内水位是否达到最高标高, 所有管路中是否都充满了水。
9、 检查集水池有无渗漏现象。
10、 检查供配电系统, 用点动方式检查叶轮转向是否正确。
11、 检查各电气安全保护装置是否完好, 工作设定值是否在要求范围。
12、 检查各地脚螺栓是否紧固。
二、 冷却塔的运行管理:
1、 运行中经常检查、 清除管道、 布水器上喷头处的结垢、 污垢及杂物。
2、 每半月清洗集水槽、 集水池, 清刷过滤栅网, 严防堵塞现象发生。
3、 每半月清理一次冷却塔, 注意布水装置的布水均匀性, 发现问题及时调整。
4、 保持冷却塔减速箱中油位正常, 每年检查油的颜色及粘度, 若有变化, 及时更换。新装冷却塔减速箱润滑油在运行一个月时要更换。
5、 电机和联轴器内轴承中润滑油脂, 每年更换一次, 不允许出现硬化现象。经
常观察风机轴承的温度, 温升不大于35℃, 最高不可超过70℃。
6、 及时清除叶片、 进风百叶窗等处的附着物, 及时更换腐蚀坏了的叶片, 以减少风机运行时的震动及噪声。
7、 并联风机为节省能源, 可根据不同情况适当减开风机。
8、 要注意风机轴、 尾部和接线盒的密封情况。

水泵的运行管理规程
一、 水泵运行前的准备工作:
1、 检查电机的绝缘电阻。
2、 有联轴器的水泵要进行手动盘车, 检查叶轮运转是否灵活。
3、 点动水泵查看正反转。
4、 检查润滑油情况, 应急时加油、 换油。
5、 检查压盖松紧, 查看水泵是否有泄漏现象。
6、 检查水系统中水压情况是否达到要求, 系统中是否有空气。
二、 水泵的启动操作:
1、 生活水泵应先开进口阀, 冷却水泵、 冷热媒水泵应将进出口阀门打开( 不得在断水状态下运转) 。
2、 启动水泵。
3、 生活水泵开出口阀。
4、 检查各泵出口压力及运转电流、 电压稳定情况。
5、 检查管路排气系统, 进行排气。
6、 检查水流量情况。
三、 水泵的运行管理:
1、 巡查水泵的运行情况。
2、 巡查水泵的供水流量。
3、 巡查电机运转电流、 电压是否正常。
4、 巡查水泵运行声音是否正常, 有无异常震动。
5、 巡查电机运行中有无异味。
6、 检查水泵是否缺油、 轴承温度是否正常。
7、 巡查相关阀门是否有异常震动、 是否失灵。
风机盘管的运行管理规程
一、 风机盘管运行前的准备工作:
1、 检查电机的绝缘电阻, 检查鼠笼式叶轮转动是否灵活。
2、 检查轴承润滑情况。
3、 检查空气滤网是否干净。
4、 检查水过滤器是否堵塞。
5、 检查清理冷凝水接水盘及冷凝水排水管。
6、 清除盘管、 翅片之间的灰尘, 清除鼠笼式叶轮、 叶片间的灰尘。
7、 检查盘管有无泄漏现象。
8、 利用旁通管冲洗供、 回水管路。
9、 检查管道、 阀门的保温是否完好。
二、 风机盘管的启动操作:
1、 检查并将风机盘管进出口水阀打开。
2、 启动风机, 如风机是多挡控制, 应先开小挡, 等风机运转正常后, 再转到所需挡位。
三、 风机盘管的运行管理:
1、 巡查风机盘管的运行声音是否正常。
2、 经常检查空气滤网, 定期检查水过滤器。
3、 检查盘管与翅片之间、 鼠笼式叶轮与叶片之间有无明显灰尘。
4、 巡查冷、 热水的供水流量情况。
5、 根据各风机盘管制冷、 制热情况合理调节冷、 热水流量。
6、 巡查冷凝水排放情况。
7、 巡查风机盘管及管路、 阀门有无泄漏情况。
四、 风机盘管的日常维护工作:
1、 检查风机风量, 确保风机处于正常工作。
2、 检查电机温度及轴承情况并进行维护。
3、 监听运行声音是否正常, 对异常声音进行处理。
4、 检查空气滤网的清洁程度并定期清洗。
5、 检查水过滤器的清洁程度并定期清洗。
6、 检查冷凝水接水盘及排水管的堵塞情况并进行清理。
7、 检查盘管及相关阀门、 管道有无泄漏现象并进行处理。
8、 检查并清除盘管翅片之间的灰尘。
9、 检查并清除鼠笼叶轮、 叶片之间的灰尘。
10、 检查相关阀门、 管道的保温情况并进行处理。

电梯、 货梯的运行管理规程
一、 电梯、 货梯运行前的准备工作:
1、 检查拽引机是否安装完好、 可靠( 包括检查拽引电机、 蜗轮、 蜗杆、 制动器、 拽引绳轮、 机座等) 。
2、 检查拽引钢丝绳是否有断股, 连接轿箱、 平衡对重是否坚固可靠。
3、 检查平衡对重侧重量与轿箱重量比例是否符合指标范围, 对重块是否用压板压牢等。
4、 检查导向系统的安装、 导轨的固定与连接情况是否良好。
5、 检查导轨加油情况及加油盒中的油量。
6、 检查轿箱情况, ( 包括轿箱、 安全钳、 安全窗、 导靴、 自动开门机、 平层装置、 操纵箱、 轿箱内指层灯、 警铃、 应急电话等) 。
7、 检查电梯机械安全装置( 包括限速器装置、 安全钳装置、 限速钢丝绳装置、 限速钢丝绳张紧装置、 各层厅门门锁、 极限开关、 缓冲器装置、 安全窗装置、 人力拽引轮、 安全触板、 超载装置、 速度控制联动机构等) 。
8、 检查电力拖动系统, ( 包括电梯电机拖动系统、 变频变压调速系统) 。
9、 检查电气控制系统, ( 包括自动门开关线路、 轿箱指令控制与厅外招换控制、 指层线路与定向控制、 电梯的启动加速与减速平层控制、 超载控制、 消防运行等) 。
10、 检查电气安全装置, ( 包括电气安全保护系统、 终端越位应急系统、 中途停止应急系统、 报警系统、 照明系统、 应急电源等) 。
11、 检查清理机房、 机组、 轿箱、 底坑卫生, 底坑要防止有水进入。
12、 检查电梯及机房各标识位置, 检查盘车工具是否完备。
13、 检查机房通风、 防尘、 降温、 地面处理情况是否符合要求。
二、 货梯的运行管理:
1、 经常巡查电梯性能是否安全可靠, 有司机的货梯要严格控制载重量及防止超长超高货物进入而损坏货梯, 观光客梯严禁载货。货梯载货货物质量较大时, 应将货物放在轿箱的中央位置, 防止轿箱倾斜。
2、 经常检查电梯自动开门、 关门控制, 检查门槽地沟有无杂物堵塞, 经常清理门槽。
3、 经常巡查电梯的内、 外招换控制, 检查其各点动作是否正常。
4、 经常检查制动减速控制、 平层停车控制。
5、 巡查电梯的安全保护系统, ( 包括超速断绳保护、 层门锁保护、 电梯门的安全保护、 上下端站的减速保护、 上下方向限位保护、 缺相和错相保护, 有司机货梯应由司机控制电梯上下试运行数次, 观察并确定电梯的开门、 启动、 运行、 选层、 换速、 平层停靠开门、 上下端站限位装置、 安全触板、 信号登记和消号等性能) 。
6、 检查拽引轮、 拽引钢丝绳、 限速器、 限速钢丝绳情况。
7、 按时填写运行记录、 报表及运行日记。
8、 做好轿箱、 轿箱门及其它可见部分的卫生工作, 做好电梯机房的通风与清洁工作。

自动扶梯的运行管理规程
一、 自动扶梯运行前的准备工作:
1、 检查梯级是否完好无损, ( 包括梯级踏板、 踢板、 主辅车轮、 轮轴、 支架等) , 有无杂物、 大量灰尘。
2、 检查牵引链条及链轮有否损坏( 包括主牵引链条、 链轮、 扶手驱动链条链轮及连接减速器中间传动环节的驱动链条、 链轮) 。
3、 检查驱动装置及轴承, ( 包括电动机、 减速装置、 制动器、 驱动主轴及中间传动环节等部件) 是否完好、 是否缺油。
4、 检查扶梯的骨架结构各接点是否紧固、 是否扭曲。
5、 检查梯级导轨, 看导轨工作表面是否光滑平整耐磨。
6、 检查扶手装置有无问题, ( 扶手装置包括扶手栏杆及装饰、 扶手传动系统、 扶手胶带等) 。
7、 检查上、 下端梳齿板有无损坏, 如有损坏及时更换。
8、 检查电气系统是否正常、 供配电是否正确。
9、 检查安全保护装置动作是否正确( 包括运行过电流保护装置、 限速器、 紧急制动器、 牵引链条安全保护装置、 扶手断带保护装置等) 。
10、 检查扶梯上、 下端及当中检修窗、 检修通道内的紧急停车按钮与警铃是否有效。
11、 清洁、 打扫扶梯, 特别是清扫梯级、 梳齿板及机箱内的杂物灰尘。
二、 自动扶梯的运行管理:
1、 根据自动扶梯运行管理时间, 按时开停扶梯。
2、 巡查扶梯在运行中有无异常声响。
3、 巡查运行中有无杂物卡在梯级、 梳齿板等处。
4、 巡查梯级、 梳齿板是否完好。
5、 查看扶手带是否存在问题, 扶手传动链条是否完好。
6、 查看牵引链条及链轮是否有断裂、 损坏情况。
7、 查看梯级轮轴轴承、 链轮轴承是否损坏, 是否缺油。
8、 查看驱动装置及驱动主轴轴承情况及是否缺油。
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