海棠湾分区规划优秀课件.ppt

SANYA HAITANGBAY,2006,议题二：,三亚海棠湾分区规划及,海棠湾划界协商进展情况汇报,汇报要点：,海棠湾定位与分区规划,规划功能布局与方案,划界协商进展与项目实施操作,开发时序与启动项目,海棠湾定位与分区规划,1.1,海棠湾定位,总体定位,:,“,国家海岸,”,国际休闲度假区,国际品牌,:,世界级品牌的引入,开发理念,:,生态保护与开发建设双赢,划定三区,:,划定北、中、南三区,关于国家海岸,国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公园和国家湖岸公园等。,国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开展对环境影响最小的户外游憩方面。,1,）概念规划,4,个共识：,2006.4,省规委通过概念性总体规划,霍克,同济,阿特金斯,SASAKI,总用地约,100,平方公里；,开发用地,15,平方公里；,总建筑量,550,万平方米；,原规划方案,缺少企业参与，偏于理想，过于强调保护，开发总量偏小，可操作性较差；,多家业主,的强势进入，原规划与企业意愿矛盾大。私有开发边界难于界定，公共资源管控刚性不够；,原定启动区,的前提已经改变，需要应对形势进行调整；,场地特质和主题特色,的解读和把握有待深化；,2,）概念规划,4,个问题：,原概念规划缺乏现实开发的操作性,1.2,分区规划的两大任务,五个问题,开发的法则,分区规划不是替代发展商的规划。作为国家法定规划，在整个海棠湾现实与未来,20,年的动态开发过程中，,既是城市政府的管控法则，也是发展商之间的游戏法则。,利益的支点,面对海棠湾众多强势利益主体的介入，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落实、保障城市公共利益的有效操作平台，,更是城市政府平衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢保障海棠湾健康持续开发的主要支点。,1),分区规划的两大任务：,确立法则,建立支点,总体定位与定量深化,统筹核心项目功能,统筹基础设施与配套,统筹整体景观形象,协调与沟通各利益主体,2),分区规划须解决的五个问题：,统筹核心项目功能,“亚龙湾”品牌酒店（喜来登、万豪等）的引入，整体提升地区价值，最终使其成为“五星地区”。,而“大东海”酒店初期的开发模式，决定了其现在的“星级不高地区,”,角色。,2),分区规划须解决的五个问题：,海棠湾总体定位的深化,海棠湾是国家稀缺资源，区位和场地资源特性决定了他的基本功能必然是热带滨海旅游度假区必须建设成为,国家级、世界级,的旅游休闲度假区，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。,“,国家海岸,”,国际休闲度假区,世界级的度假天堂，国家级海洋科研、教育、博览基地，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区,。,综合型,-,黄金海岸,黄,金海岸,属大型海滨度假区，拥有,长达,70,公里,的冲浪海滩和郁郁葱葱的亚热带,雨林,。是国际文化旅游中心，,運動和大型聚會的首要城市,。,世界十大海岸案例研究,1,公共领域 2,优地优用 3,空间异质 4,生态保育 5,世界品牌 6,有力形象 7,高效交通 8,文化异域,9,田园风光,主要项目,:,1,、,帆船比賽，,骑马,比賽,，其他运动赛事,2,、华纳,電影世界,3,、,海洋世界及,梦幻,世界,4,、剪羊毛表演,5,、沙滩排球、游泳、冲浪,6,、世界珍奇的发光蠕虫所在地,自然桥公园,综合型,-,黄金海岸,1,公共领域 2,优地优用 3,空间异质 4,生态保育 5,世界品牌 6,有力形象 7,高效交通 8,文化异域,9,田园风光,1,公共领域 2,优地优用 3,空间异质 4,生态保育 5,世界品牌 6,有力形象 7,高效交通 8,文化异域,9,田园风光,综合型,-,迈阿密,1,公共领域 2,优地优用 3,空间异质 4,生态保育 5,世界品牌 6,有力形象 7,高效交通 8,文化异域,9,田园风光,综合型,-,迈阿密,巴厘岛属中型海滨度假区，自然与旅游资源丰富，拥有迷人的海滨，以及巴厘传统习俗与社会习俗，是高质量的海滨综合体。,1,、建筑物高度不超过,15,米。,2,、每公顷不超过,20,间客房，密度不超过,25%,。,3,、所有海滨要方便公众进入。,主题型,-,巴厘岛,世界十大海岸案例研究,主题型,-,巴厘岛,主要项目,:,1,、顶级主题酒店,2,、快乐中心,3,、节日公园,4,、高尔夫球场（,2,个）,5,、辅助服务区（会议中心、公园）,6,、全国旅游教育中心,主题型,-,巴厘岛,1,公共领域 2,优地优用 3,空间异质 4,生态保育 5,世界品牌 6,有力形象 7,高效交通 8,文化异域,9,田园风光,普吉岛属大型海滨度假区，是紧邻大陆的海岛，自然与旅游资源丰富。度假区成,组团,集中布置，海滩地带基本维持自然状态，,低密度，低强度，原生态，,建筑为东南亚风格，以低层为主，,强调民族特色，强调建筑与环境的协调,。,主题型,-,普吉岛,1,公共领域 2,优地优用 3,空间异质 4,生态保育 5,世界品牌 6,有力形象 7,高效交通 8,文化异域,9,田园风光,主要项目,:,1.,长臂猿中心,2.,喀比府,3.,梦幻王国,4.,帕通海滩,5.,攀牙湾,6.,普吉梦幻乐园,7.007,岛、神仙半岛。,主题型,-,普吉岛,规划九原则：,1,公共领域,2,优地优用,3,空间异质,4,生态保育,5,世界品牌,6,有力形象,7,高效交通,8,异域文化,9,田园风光,功能十项目：,1,顶级酒店,2,游艇基地,3,高尔夫,4,娱乐中心,5,主题公园,6,会议中心,7,博物展览,8,大型购物,9,特色餐饮,10,教育培训,明确的主题定位和发展规划,国际水准的核心功能与大型旅游项目,高标准的基础设施和公共配套建设,成功案例,共同条件,世界十大海岸案例研究,海棠湾规划建设九原则,1 公共领域,2 优地优用,3 空间异质,4 生态保育,5 世界品牌,6 有力形象,7 高效交通,8 异域文化,9,田园风光,海棠湾规划建设九原则,世界十大海岸案例研究,迈阿密,1,公共领域 2,优地优用 3,空间异质 4,生态保育 5,世界品牌 6,有力形象 7,高效交通 8,文化异域,9,田园风光,海棠湾规划建设九原则,世界十大海岸案例研究,黄金海岸,1,公共领域 2,优地优用 3,空间异质 4,生态保育 5,世界品牌 6,有力形象 7,高效交通 8,文化异域,9,田园风光,南山片区,海坡片区,三亚湾（市区）,大东海片区,亚龙湾片区,海棠湾片区,观光旅游区,目前旅游以一次性消费为主,未来人文旅游和度假区,以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新社区,近三年开始起步，目前配套缺乏,未来发展势头良好,旅游服务基地,行政中心,三亚当地人居住中心,目前配套成熟，但档次低端，环境杂乱,未来发展潜力有限,大众休闲主题的中部城市旅游区,目前配套成熟，但较为杂乱,未来发展空间较小,国际性旅游度假区,目前一期已成规模，但相应配套不足,未来二期待开发，发展潜力大,未来国际性旅游度假区,目前尚未开发,未来发展潜力巨大,功能定位,发展状况,发展潜力,三亚市各主要景区的定位比较,？,海棠湾,核心功能,三大国家级和世界级品牌,国际顶级品牌的滨海酒店带,20,30,个滨海高级酒店、国际组织会议中心、,国家俱乐部,世界级的游艇休闲社区,全天候热带游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫,国家级海洋科研与博览中心,世界第一的海洋公园和水族馆、国家海洋研究院,与国际海洋科学中心、国家海洋大学、国家海岸湿地公园,海棠湾必须承担自己的,国家功能,，在从中国从大陆强国向海洋强国迈进的历程中承担和扮演重要的角色。,中国的海洋研究、教育、博览在世界远远落后于世界海洋大国,在,100,平方公里的场地中，用,-,平方公里容纳这一功能是可行的，也是必须的。（,2005,年全国共有普通高等学校和成人高等学校,2273,所，其中本科的海洋、水产大学只有所）,海棠湾开发模式,城市综合型与郊区主题型之间的大型复合性旅游社区,根据,“,国际典型海滩容量分析标准,”,和,“,十大海岸案例比较法,”,推算,海棠湾的常住人口总量控制在,15,18,万人；建筑开发总量控制为,800,万平方米。,（,省规委已批复的原概念规划方案人口总量约,10,万，建筑开发总量为,550,万平方米,）,海棠湾常住人口总量,2.,规划功能布局与方案,2.1,规划结构与功能布局,横向分层,纵向分段,场地特征,横向分层,沙坝地带,滨水腹地,山前地带,横向分层,场地特征,纵向分段,林旺片区,铁炉港片区,龙江塘片区,椰林村片区,椰洲片区,土福片区,场地特征,现状基本数据,2.1,规划结构,:,“,一带三区六片,”,一带：,滨海沙坝带,：,国际顶级品牌酒店带,三区：,南区（铁炉港）：游艇基地、时尚文化,中区（龙江塘）：高端公共设施,北区（椰子洲）：本土与异域文化,六片：,铁炉港片区：国际游艇港、山地高尔夫、会展演艺中心、,Shoppingmall,、山顶雨林度假村,林旺片区：旅游小镇、滨水社区,龙江塘片区：国际活动社区,风塘片区：贸易中心、国家海洋博览城,椰州片区：保护区、旅游小镇、温泉度假,土福片区：异域文化,滨河、滨海度假村，,一带：,沙坝带,：,国际顶级品牌酒店带,2.2,功能布局,核心资源：约,22,多公里的带状沙滩贯穿场地南北，处在海河之间，岸线优美、沙质优良，沙粒洁白均匀，以中沙、细沙为主；,沙坝地带,第一道沙坝地带,沙坝断面,形成过程,主题酒店区,五星级酒店区,七星级酒店区,主题酒店区,国际顶级品牌酒店带,项目安排,五星级酒店区,综合休闲旅憩服务区,高端休闲旅游社区,多元文化旅游社区,三区：三大功能片区,北区：多元文化旅游社区,（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇）,中区：高端休闲旅游社区,(,顶级酒店、国家俱乐部、游艇社区,),南区：综合休闲旅憩服务区,（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假、天堂度假村）,国际游艇港,旅游小镇,海洋中心,椰林沙洲,异域风情,国际社区,六片：六个特色组团,铁炉港片区：,国际游艇港、高档酒店区、高尔夫社区、购物中心、天堂度假村,林旺片区,:,旅游小镇、到访中心、滨水社区,龙江塘片区：,顶级酒店、国际活动社区、滨水社区,风塘片区：,国家海洋科学中心、海洋研究院、国家海洋大学,椰洲片区：,国家海岸湿地公园、特色旅游小镇、山边温泉度假社区,土福片区：,异域风情度假区,2.3,比较方案,方案一,:,单元平台,方案二,:,海上花开,方案三,:,丝路图景,.,海棠湾规划建设九原则,方案一,:,“,场地单元,”,场地开发单元,场地自然流线,场地单元,场地生态单元,设计原则,沟通原有水系,强化场地肌理,合理利用地形,空间载体,“,单元,+,场地,”,单元：,开发单元与生态单元,场地：,操作平台与管控平台,方案特点,结合场地开发单元，便于管控,结合场地开发主体，便于实施,交通结构,外围交通,铁路：规划高铁线,公路：高速与国道,内部交通,三纵十横,三纵：,组团间联系道路、沙坝联系道路、滨海观光道路,十横：,高速公路联络线、海榆东线联络线,水上交通,内河交通、海上交通,空间意向：场地单元,动画：场地单元,国际游艇港,国际游艇港,高尔夫社区,铁炉港：,国际游艇港、高档酒店区、高尔夫社区、购物中心、雨林度假村,雨林度假村,项目安排,国际游艇港,铁炉港：,国际游艇港、高档酒店区、高尔夫社区、购物中心、雨林度假村,山地度假区,湖心度假村,高尔夫社区,滨港休闲带,会展,演艺中心,滨水社区,国际游艇港,游憩公园,高档酒店区,游艇社区,高尔夫社区,居住示范社区,国际游艇港,旅游小镇,林旺片区：,现代旅游小镇、海洋公园、游客到访中心、滨水社区,旅游小镇,旅游小镇,旅游小镇,海洋公园,海洋公园,海洋公园,国际活动社区,龙江塘片区：,顶级酒店、国际活动社区、滨水社区,滨水社区,滨水社区,顶级酒店,国际活动社区,海洋科博,风塘片区：,国家海洋科学中心、国家海洋大学、滨海度假酒店、海上水族馆,海上水族馆,国家海洋大学,海洋科学中心,椰洲片区：,国家海岸湿地公园、海棠半岛特色旅游小镇、温泉度假区、水库观光,综合观光度假,国家海岸湿地公园,海棠半岛特色旅游小镇,海棠半岛特色旅游小镇,温泉度假区,土福片区：,异域风情度假酒店、国际主题度假社区、古船博物馆,异域风情度假区,异域风情度假酒店,国际主题度假社区,古船博物馆,方案二,“,海上花开图,”,人间童话：迪拜政府的世界第八奇迹计划,海洋中的童话,世界地图工程,“,世界地图,”,计划是由迪拜的总设计师、迪拜王储、阿联酋国防部长谢赫,穆罕默德,本,拉希德,阿勒马克图姆提出的。,这一计划的主要内容是在距迪拜海岸,5,公里的海中建成大约,300,个人工小岛，并按照世界各个大洲和各个国家的样子组成一幅世界地图。计划,2008,年完成。,尽管是世界各国的,“,复制版,”,和,“,迷你版,”,，但迪拜人希望以这个构思巧妙的方案来吸引世界各地的富豪和开发公司，他们可以在,“,世界地图,”,上买下任何一个自己喜欢的,“,国家,”,，同时，全球的游客也会慕名来看看这个有趣的,“,世界地图,”,群岛。,与此前一度震惊世界的,“,棕榈树岛,”,相比，,“,世界地图,”,项目更为独立浪漫，因为建成的这些岛屿都不与大陆相连接，只有乘船才能到达。,“,世界地图,”,项目的总面积将达,6000,万平方英尺（约合,557,万平方米），是迪拜大力发展旅游业的几大计划之一。这个巨大的工程已经于,2003,年开始动工，第一期工程为填海，预计,300,座岛屿全部完工要到,2008,年。据悉，,“,世界地图,”,上的每个小岛都是为有钱投资的人们精心打造的，售价从,350,万英镑到,2000,万英镑不等。目前，已经有,30,座小岛售出，其中,27,座为公司和开发商购买，,3,座为私人所有。据介绍，一位富有的美国人现在正打算买下,“,法国,”,，价钱也是,1800,万英镑。,海上花开,富贵满堂图,美丽的海棠花瓣,漂浮的海棠花朵,海棠湾之,空间载体,碧水,+,海棠花,碧水,承载海上与水上活动的南海海面、铁炉港泻湖以及内陆水系,海棠花,漂浮碧水中锦簇华团,设计原则,重建内陆水道,连结水体成岛,提升腹地价值,营造大地景观,方案特色,浪漫性,塑造大地景观,整体性,注重整体结构,意向性,紧扣场地意向,海上花开图,交通结构,外围交通,铁路：规划高铁线,公路：高速与国道,内部交通,两线多环,两线：,沙坝联系道路,滨海观光道路,多环：,组团联络线,通海联络线,水上交通,内河交通,海上交通,方案创意,海上花开，富贵满堂图,“,花,”,开满堂,个碧波荡漾、海棠飘浮、枝叶繁茂,的海上盛景,空间意向：海上花开图,空间意向：海上花开图,空间意向：海上花开图,动画：海上花开图,方案三,再现,“,海上丝路图景,”,海上丝路图景,海上丝绸之路,自汉至明，达致鼎盛,进出商品，香料丝绸,浩荡船队，海洋强国,商贸之旅，和平之旅,“,水,”,场地的精神,再现,“,海上丝路图景,”,海、河、湖、溪,南北内河水系的变化,(1990,2000,2006),1990,年,2006,年,2000,年,空间载体,“,一链多岛,”,链,沟通南北的内陆水系、重要的水上游线、复合的功能走廊,岛,体验东南亚、南亚、西亚风情的大小岛屿以及半岛主题区,设计原则,打造复合水道,营造多元景观,强化片区特色,体验航海之旅,方案特色,故事性,强调叙事特征,主题性,结合片区设计,市场性,注重市场开发,丰富性,多样旅游体验,海上丝路图景,方案创意,海上丝路图景,“,水,”,的传奇：,一个充满故事、异域风情,的体验之旅,图景一：,东南亚之旅,（岛屿风情图）,图景二,：,南亚之旅,（印巴图画）,图景三,：,西亚之旅,（一千零一夜图）,图景系列,海上丝路图景,古城港,（中南半岛风情）,爪哇港,（爪哇风情）,苏门答腊港,（苏门答腊风情）,渤泥港,（加里曼丹风情）,图景系列一：,东南亚之旅,（岛屿风情图）,海上丝路图景,锡兰港,（斯里兰卡风情）,古里港,（印度风情）,马累港,（马尔代夫风情）,图景系列二：,南亚之旅,（印巴图画）,海上丝路图景,阿丹港,（阿拉伯风情）,阿巴斯港,（波斯风情）,霍尔木兹港,（红海风情）,图景系列三：,西亚之旅,（一千零一夜）,海上丝路图景,空间意向：海上丝路图景,动画：海上丝路图景,一个充满故事、异域风情的体验之旅,动画：海上丝路图景,一个充满故事、异域风情的体验之旅,方案三,再现,“,海上丝路图景,”,方案一,“,场地单元,”,“,花,”,开满堂,个碧波荡漾、海棠飘浮、枝叶繁茂的海上盛景,方案二,“,海上花开图,”,“,水,”,的传奇,一个充满故事、异域风情的体验之旅,单元,一个开发单元与生态单元,;,场地,一个操作平台与管控平台,小结,3.,划界协商进展与项目实施操作,（刚性与弹性原则）,开发地块划界,公共资源控制,安置区与建设,基础设施配套,3.2,公共资源控制,（刚性原则）,海洋沙滩与第一道沙坝,湖泊：铁炉港、龙江塘,水系：南北内河,岛屿：椰子洲岛、蜈支洲岛,山体：薄尾岭、铁炉港四周山体,特殊预留地,保证区域总体定位与核心功能的落位,;,重大基础设施和公共性资源的共享,;,良好生态环境的保证和总体容量的控制要求,.,基础设施廊道、生态敏感区域、灾害易发区域、文物、自然核心保护区以及重要的景观控制点等确定为禁止建设区。,确定总体管控规则,生态系统适宜性评价,场地条件分析,确立规划原则,形成限制性条件,海域,控制要点：,要点,1,：海域划分为：港口区、航道区、旅游用海区、生态保护区、禁渔区。,要点,2,：杜绝船舶油污染，实施对污染物总量控制，保证海水环境质量，保证航道和海底管线的安全，潜水活动不得破坏珊瑚生态系统。,操作主体：,政府,实施途径：,途径,1,：依照国家法律，由政府制订严格的海域监管条例。,途径,2:,由政府在海棠湾设立海域安全监管机构，实施严格的管理。,海域,海南省海洋功能区划,三亚市海洋功能区划,蜈之洲岛海域规划,海域规划控制要点,沙滩,控制要点：,要点,1,：保持沙滩的公共性，严禁任何形式的沙滩私有化,要点,2,：沙滩为禁建区，严禁破坏沙滩和使沙滩退化的行为，沙滩上只能放置遮阳伞等临时用品。,操作主体：,政府与市场,实施途径：,途径,1,：签订协议，各家经营单位必须保证沙滩的公共性,途径,2,：政府主导,管理部门监控,对可能破坏沙滩和引起沙滩退化的各种活动必须事先作可行性研究（如沙坝开口，修建港口、码头）,第一道沙丘和沙坝,控制要点：,要点,1,：最高潮水位线退后,100,米区域为禁建区，只能安排休闲度假旅游附属设施和绿化。,要点,2,：保护禁建区内沙坝原生植被及防护林带，不得破坏第一道沙丘。,要点,3:,开辟足够多的至沙滩的公共通道。,操作主体：,政府与市场,实施途径：,途径,1,：政府主导,规划部门监控,多方共同操作实施,2:,市场运作，各家经营单位服从统筹安排。,湖泊：铁炉港、龙江塘,控制要点：,要点,1,：保持、修复自然的湖岸线，港口、码头不得设置硬岸；保持大龙江塘的淡水特性。,要点,2,：保持环湖滨湖区域的公共性和通达性；,要点,3,：湖底清淤，清理湖中的水产养殖。,操作主体：,市场与政府,实施途径：,途径,1,：政府主导,规划部门监控,多方共同操作,途径,2:,市场运作，各家经营单位服从统筹安排,水系：南北内河,1990,2006,2000,沟通南北内河,高铁,南北内河,：,控制要点：,要点,1,：沟通南北内河，开辟水上公共游览廊道。,要点,2,：内河两岸应采用自然生态护岸处理，形成良好的景观环境。,操作主体：,市场与政府,实施途径：,途径,1,：政府主导，规划部门监控,多方共同操作实施。,途经：政府负责主干水系，市场运作。,澳大利亚黄金海岸,：,西班牙阳光海岸,：,岛屿：椰子洲岛,椰子洲岛,是区内唯一的原生态湿地岛屿，作为北区中的唯一绿心，其高价值不仅仅体现在景观，更是因为它的保护会使其周围土地获得极高价值（沙源、地价、品牌与题材）。因此，我们,建议完整保护好椰子洲岛，并申请成为,“,国家海岸湿地公园,”,。,经营途径：,1,、国家湿地公园：政府通过周边土地拍卖，获取经营收益，保护原生态。,2,、主题公园：政府制定严格管控条理，采用市场机制运做经营管理。,动画：椰洲国家海岸湿地公园度假区,“湿地公园”不同于自然保护区，也不同于一般意义上的公园，它兼有保护、科研、教育、旅游观光等功能。国家湿地公园能在发挥湿地的三大效应：,生态效应：,即保护生态环境，保护湿地生态系统的生物多样性；,社会效应：,学生们特殊的“课堂”，公众的“博物馆”，人们可以学到有关湿地生态系统生物多样性、文化多样性等多方面的知识；,可持续利用效应：,处理保护与合理利用关系上作出示范。,关于国家湿地公园,2005,年,2,月，杭州西溪湿地被命名为全国首个国家湿地公园,目前国内只有两个国家湿地公园，杭州西溪国家湿地公园和江苏溱湖国家湿地公园,杭州西溪湿地位于杭州城西，距西湖仅,5,公里，面积,10,平方公里，目前开放的第一期景区，约,3.2,平方公里，它是目前国内唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的首个国家湿地公园。,关于国家湿地公园,江苏溱湖国家湿地公园,溱湖国家湿地公园是,国家,AAAA,级景区,，江苏省重点旅游开发项目。景区规划总面积,26,平方公里，区内的湖泊、河流等合占景区总面积,37%,左右,故素有“水乡明珠”之称。,现已初步形成以溱湖为主体的水环境景区，以,麋鹿故乡园,为品牌的湿地生态景区，以溱湖温泉资源综合开发而形成的温泉休闲度假区，以及以溱潼古镇、中国姜堰,溱潼会船节为代表的湿地文化景区。,关于国家湿地公园,岛屿：蜈支洲岛,控制要点：,要点,1,：,保持公共性、防止过渡性度假开发。,要点,1,：,限制游客容量和游览区域，保护岛上物种多样性，,操作主体：,政府、市场,山体：薄尾岭,控制要点：,加强原生性，不得在上面进行建筑和农业开发，予以绝对保护。,保证公共性，将薄尾岭开辟为观光公园，设置少量服务设施和标志性眺望点。,操作主体：,政府,实施途径：,政府主导，提升港区周边土地价值。,山体：铁炉港四周山体,控制要点：,严格执行三亚市相关管理规定，修复破坏的山体环境。,停止铁炉港南部山体的采石活动并进行修复。,操作主体：,政府、市场,实施途径：,途径：南部开挖的山体通过在其上建设山地全石别墅筹集资金予以修复，或者开辟为空中热带雨林公园。,特殊预留地,控制要点：,要点,1,：建设海洋公园和世界最大的海上水族馆，作为国家、国际顶级原创品牌。,要点,2,：博览、科研、教育相结合“三位一体”的开发模式。作为海棠湾的国家级旅游吸引物之一。,操作主体：,市场、政府、国家,实施途径：,途径,1,：政府引导、市场主导、科技先导。,途经：采用市场机制运做。,途径：经营单位服从政府、国家引导。,海洋公园与海上水族馆,3.3,安置区与建设,村落分布,：,三个居委会，,25,个村委会。,人口结构：,总人口,38365,人，其中城镇人口,9074,人，农业人口,29291,人。,用地规模：,占地约,738,公顷，占总用地的,7.5,民族分布：,黎族主要分布在铁炉港西北侧的铁炉村、青田村和湾坡村，汉族主要分布在中北部大部分地区,现状基本情况：,安置原则：,就近安置、节约用地、统筹就业；,安置区选择：,在北部海棠镇区、中部林旺镇镇区、南部青田村设置三处集中安置区；,保留村庄,：,保留小渔村，发展旅游业（椰子洲旧市村、铁炉港龙坡村）。,村庄的搬迁：,拆迁安置区域人口、用地统计表,林旺,藤桥,青田,现状分布：,在村落外围及沙坝等高岗地带，规划范围内共有坟地约,2,万多座，总面积约,403,公顷，占总用地的,3.99,。,规划选址：,在高速公路西侧山前坡地上选择风水好、又不影响度假区景观的地段集中布置。,建设形式：,可采用公墓或塔林形式。,坟地搬迁,安置点,1,安置点,2,安置点,3,农民就业三种途径：,景区内部就业,通过各种免费专业技能培训，在酒店业、餐饮等服务行业中解决部分人就业。据测算，该区共可安置,10000,左右原住民就业。,旅游小镇就业,规划中在海棠湾镇及林旺镇发展一些作坊式旅游工艺品加工业及旅游服务业，让原住民融入海棠湾旅游业。,生态农业就业,保留在高速公路与国道之间的以及高速以西的农业用地，发展观光型生态农业。为旅游区提供花卉、蔬菜、水果。,藤桥镇,传统温泉渡假小镇,特色城镇建设,功能：,旅游特色服务、温泉度假、农产品贸易,项目：,温泉度假、热带农产品贸易中心，特色商业街，文化娱乐设施，教育设施、医疗设施、消防队,建筑风格：,低层、多层为主，强化街道公共空间，营造充满人气的市井风情,林旺,现代旅游服务小镇,功能：,旅游特色服务、旅游小商品加工,项目：,酒吧街、商业街、文化娱乐设施、教育设施、医疗设施，消防中心,建筑风格：,低层、多层为主，热带建筑风格、不夜镇,青田,民俗旅游示范社区,功能：,黎苗族特色旅游观光居住社区,项目：,有社区旅游文化中心，旅游者可进入，展现黎苗载歌载舞的民俗文化，以及黎苗健康美食,建筑风格：,依山而建，小高层为主，民族建筑风格,3.4,基础设施配套,（刚性原则）,预留用地：,各开发单元根据规划要求必须预留基础设施发展控制用地。,同步建设：,市政管线建设必须与道路建设同步进行。,污水处理,:,项目开发要高度重视污水处理，力争做到零排放,避免对水环境的污染，近期根据启动项目分散配套建设污水处理设施，政府修建尾水收集管道，统一排放；远期分片集中处理，采用深度处理措施，中水回用；,供水、供电、电信,:,根据启动项目满足发展需求，结合通海道路建设延伸配套；,燃气,:,近期采用瓶装液化气方式，中远期根据发展情况配套天然气管道。,基础设施配套,高标准、高起点、零排放、无污染,4.,开发,时序与启动项目,（刚性与弹性原则）,开发时序与分区管制策略,政府前期项目投入,区片启动项目设置,开发地块设计条件,总体开发策略,整体规划，统筹协调区内各类公共资源、项目功能、基础设施以及形象与特色，不专门设置启动区，采用品牌项目带动，分片同步启动实施。,4.1,开发时序与分区管制策略,北区开发策略：,项目带土地，滚动开发；,中区开发策略：,整体规划，集中式开发；,南区开发策略：,规划统筹下的分片区集中式开发，点面结合；,4.2,政府前期项目投入,（刚性原则）,交通设施,市政设施,水系整理,公共,服务设施,林旺联络线,已明确的启动项目：,高速林旺联络线；,近期可能启动的项目：,两条林旺联络线延伸到沙坝；,藤桥出口改造为互通式，修建至沙坝的联络线；,国道至沙坝的主要联络线；,沙坝上道路根据项目进展可以分段实施；建议在沙坝后内河东岸各向中、南两区内先修一段滨海观光路；,蜈支洲岛码头,建议搬迁至中部海洋公园位置,高铁站,建议选址在藤桥镇附近,交通设,施：,建议蜈支洲岛码头位置,建议高铁站位置,至国道联络线,沙坝上道路,区域外围交通设施,:,高铁、高速、国道。,高铁,高速,国道,动画：,高速林旺联络线（高速出入口,-,海洋公园,-,蜈支洲）景观通道,林旺联络线,建议蜈支洲岛码头位置,建议高铁站位置,国道联络线,沙坝上道路,高铁,高速,国道,沟通南北内河,高铁,沟通内河：,沟通南北内河,开辟水上交通廊道,操作主体：,市场与政府,实施途径：,途径,1,：政府主导，规划部门监控,多方共同操作实施。,途经：政府负责主干水系，市场运作。,高速,国道,供水：,近期利用青田水厂，远期在藤桥新建一座水厂；,污水：,近期各启动项目分别配套污水处理措施，远期分片集中设置污水处理厂，进行中水回用。,电力,:,近期扩建林旺变电站，远期新建三座变电站；,燃气,:,近期采用瓶装液化气方式，中远期根据发展情况配套天然气管道。,电信,:,林旺和海棠湾镇电信支局扩容，各片区设置模块局；,市政设施,：,青田水厂,规划藤桥水厂,污水处理厂,污水处理厂,污水处理厂,污水处理厂,南田变电站,铁炉港变电站,林旺变电站,林旺电信支局,海棠湾镇电信支局,高铁,公共服务设施：,教育：,旅游职业学校,医疗：,藤桥医院、,林旺急救中心,商业：,藤桥老街改造,文化：,民俗表演中心,旅游职业学校,藤桥医院,林旺急救中心,百年老街,民俗表演中心,4.4,开发地块设计条件,（刚性与弹性原则）,为了实现开发目标，作为管理者的政府要有完整的开发理念和一整套管控规则。海棠湾规划的目标就是为开发管理形成完整的理念和制定一揽子的管控规则包。,1,）开发管控规则,开发单元,1,开发单元,2,总体管控,规则包,。,开发地块管控规则包,2,）管控过程,开发单元划定,确立总体管控规则,开发单元管控规则,发展商规划方案,设计指导与审查,项目的实施,城市政府,规划局,规划师,相关业主,设计团队,核心功能,公共资源,生态保护,总量控制要求,开发地块,管控规则包,总体定位,3,）总体管控规则,生态保护,公共资源,公共设施,总量控制,形态控制,开发地块,管控规则包,核心功能,4,）,分区管控规则,汇报结束，请指正！,