房地产估价师案例分析习题汇总.doc

2015年房地产估价师《案例与分析》测试题1
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
答案：
1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;
③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;
④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
2015年房地产估价师《案例与分析》测试题2
某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?
参考答案：
解法一：
拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解类似土地近期
公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租)，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格，再根据《房地产估价规范》，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。
解法二：
1.选用假设开发法和市场法进行估价。
2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。
3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。
4.分析确定土地的最佳开发方案。
5.开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法收益法等预测建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成本费用等;前期费用如建安工程费，专业费等，测算土地价格。
6.选取比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。
7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果。
8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。
2015年房地产估价师《案例与分析》测试题3
某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。
问题：
1.简述评估该酒店的技术路线。
2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?
参考答案：
1.通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择，酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加，据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法，同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。2.大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限较长，所以对未来的收益有较大的不确定性，土地使用年限等也是应考虑的因素。
2015年房地产估价师《案例与分析》测试题4
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
参考答案：
1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;
③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;
④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
2015年房地产估价师案例与分析模拟习题汇总
一、黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。本文来源于中大网校网。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。
问题：这样确定估价结论是否正确?为什么?
标准答案：
这样确定估价结论不正确。
因为：
1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。二、某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于 2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是(　)
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是(　)万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是(　)
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
参考答案：
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
三、甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
问题：
1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
参考答案：
估价程序上应特殊注意：
1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。
2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
四、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
(问题1) 估价人员应根据(　)用途对该两幢房屋进行估价。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列(　)途径。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
答案：1、 B　2、B
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为(　)
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和
B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　)
A.该两幢房屋的正常市场价值
B.该两幢建筑物的重新建造成本
C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
答案：3、 D　4、D
五、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年 6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.
问题：
1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
答案：
1)错误有：
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
2)还应将重置价格减去折旧：
①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
案例6：某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。
问题：
1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?
2、写出估价技术路线。
参考答案：
1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。
案例7：某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
问题：
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
参考答案：
1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。
2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。
3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。
案例8：甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。
问题：
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
参考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。
3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
一、问答题(共5题)
一、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?
【正确答案】：1.现状房地产状况(实物、区位和权益)资料;
2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标);
3.该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金：售价水平)(或经营期的现金流)资料;
4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用);
5.相关税费：
6.贷款利率;
7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平;
8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用;
9.市政配套费用和土地开发费用;
10.该地区土地出让金(地价)的规定和标准。
注：多答合理的可给分。
二、房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么?
【正确答案】：存贷款比率=(固定资产投资贷款+流动资金贷款)/企业存款×100%。
三、房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容?
【正确答案】：房地产投资项目可行性研究报告应包括以下内容：
1.项目总论;2.项目概况;3.项目投资环境分析;4.项目区域环境分析;5.房地产市场分析;6.项目市场定位;7.项目规划与建筑方案;8.项目开发建设进度安排;9.投资估算与资金筹措;10.项目经济效益分析;11.项目风险分析;12.项目社会效益和影响分析;13.项目可行性研究结论与建议。
四、张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：
1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?
【正确答案】：1.应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2.显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3.该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。
五、某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益层对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?
【正确答案】：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告
上海××房地产估价有限公司
封面(略)
目录(略)
致委托方函
×××先生：
受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下：
房地产总价：人民币41600000元
大写：肆仟壹佰陆拾万元整
单位建筑面积均价：人民币5950元/m2
大写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整
上海××房地产估价有限公司
法定代表人：×××
2001年5月31日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件
1.本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：
(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值;
(2)有一段合理交易时间;
(3)在此期间房地产市场保持稳定;
(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。
2.截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有;××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。
3.截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。
4.本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。
5.本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。
1.估价结果报告缺少土地权属状况描述。 2.估价结果报告中估价时点应确定至日。 3.估价结果报告中估价原则缺少估价时点原则。 4.估价结果报告中缺少对估价方法定义的描述。 5.估价技术报告中缺少房屋装修和设备情况的描述。 6.估价技术报告中，对于区域因素的描述缺少针对估价对象的具体因素分析，只有上海和长宁区的因素分析。 7.市场比较法中，案例B并不在估价对象一条路上，且未说明市场情况一致，属于可比案例选择错误。 8.市场比较法中，案例A应做适当朝向修正。 9.市场比较法中，案例B应做适当景观修正。 10.市场比较法中，房型因素的修正系数分子分母颠倒。 11.收益法中毛租金的选取缺乏必要的依据。 12.收益法代理费用应为一次性费用，不能分摊为70年计算。 13.收益法资本化率缺少依据和计算过程。 14.收益法土地使用年限计算错误，应为67年。 15.估价结果确定理由不充分，不能直接给出各占50%的结论。 16.最终估价结果缺少单价。
4.改错题
1
某公司有一工业厂房，建成于2002年6月，建筑结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为9成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。
1.该厂房在2007年12月1日的市场价格。
(1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。
1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元
2)红线内市政费：取建安成本的10%。
120.25万元×10%=12.03万元
3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元
(2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。
132.28万元×7%=9.26万元
(3)不可预见费：取建安费用的3%。
132.28万元×3%=3.97万元
(4)开发成本合计：145.51万元。
2.建设期贷款利息：
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则：
利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元
3.建设单位管理费：取建造成本的5%，则：
管理费=145.51万元×5%=7.28万元
4.开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则：
开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元
5.销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。
6.车间评估价格：
综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为：
X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X
X=178.35万元。
1.建安费用计算错误，应为700×1850=129.50万元
2.利息计算有错误，利息为145.51×7.29%×0.5=5.30万元
3.开发利润计算有错误，利润为145.51×5%=7.28万元
4.评估价格有错误，未考虑成新率，评估价格=0.9X=160.51万元

(一)
××商务楼估价报告
报告封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、委托方：××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方：××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级
三、估价对象
1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)。
四、估价目的：评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间：2003年4月1日
六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价方法：根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果：估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期：2003年3月10日至2003年3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与可出租面积之比分别是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
(1)1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00万元
(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12万元
(3)3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00万元
(4)4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元
(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元
(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元
(7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元;
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43万元
2.估算年运营费用。
(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=75.01万元
(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业接年租金的5%计管理费。则：年管理费=343.43×5%=17.17万元
(3)年维修费：按年租金收入的8%计维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47元
(4)年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43×2‰=0.69万元
(5)年税费：根据××市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10万元
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44万元
3.估算年净收入：
年净收入a=年有效毛收入一年运营费用
=343.43-180.44
=162.99元
4.确定资本化率(现教材已改为报酬率) 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即N=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：
P=a[(1+r)N-1]/r(1+r)N
将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：
P=162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58万元
(二)成本法估价测算过程
1.估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：
土地价格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64万元
2.估算建筑物现值：
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
(1)建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元。
(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年/使用年限
=852.82×(1-0)×2/60
=28.43万元
(3)建筑物现值：
建筑物现值=852.82-28.43
=824.39万元
3.估算估价对象房地产的价格：
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值
=640.64+824.39
=1465.03万元
(三)估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格
的估价结果。即：
估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2
=1682万元(取整数)
估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611
=2544元/m2(取整数)
七、估价结果
经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。
附件(略)
【正确答案】：　1.估价时间用语错误，应为估价时点;
2.缺少估价原则;
3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义;
4.未分析租金水平的变化趋势;
5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响;
6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响;
7.六层有效毛收入计算错，来考虑可出租面积系数;
8.年运营费用的计算结果180.44万元错误;
9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用;
10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算;
11.资本化率(09年教材已改为报酬率)取值未说明理由;
12.可获收益年限错，应为36年;
13.基准地价修正法中，年期修正方法(公式)错;
14.基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年;
15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚;
16.未计算精装修成本费用(建安费);
17.建筑物折旧年限计算错(应2/38);
18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响;
19.成本法中未考虑相关销售费用及销售税费;
20.未说明估价结果确定的理由。
(二)房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险合同?房地产保险估价可分为哪两类?
【正确答案】：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。
房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的估价时点不同。
(三)、请简述居住房地产估价的常用方法，并指出每种方法的适用情况。
【正确答案】：居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法(在建住宅)等。
1.市场法
由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。
2.成本法
成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。
3.收益法
对于出租型的居住房地产(出租的住宅、出租的公寓等)，能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。
4.假设开发法
在建的住宅工程可以用假设开发法估价。
【答案解析】：
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