存量房“带押过户”线上自助办理的模型构建与实证研究.pdf

December 2023 36对于存在抵押登记的存量房买卖业务而言，一般需要卖方自行筹款或买方垫资，把该房屋的按揭贷款提前偿还，然后由银行申请办理抵押权注销登记后，买卖双方才能申请办理存量房转移（过户）登记，俗称“先赎楼，后过户”。如果买卖双方缺少足够的资金偿还房屋的按揭贷款，则需要向一些金融公司借款，俗称“过桥”。此类借款的利率一般较高，因此，存在抵押登记的存量房交易成本也相对较高。在房地产市场低迷时，存在抵押登记的存量房自由流通较为困难。2021 年 1 月 1 日实施的民法典第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”虽然民法典规定抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但并未明确抵押财产转让后抵押权人的权益保障问题。因此，抵押权人在与抵押人签订抵押合同时均约定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。所以，存量房“带押过户”的可行性只存在于法律文本中。一、存量房实行“带押过户”的难点（一）存量房过户后卖方贷款银行的原抵押权益难以得到有效保障有人认为，按照民法典第四百零六条“抵押财产转让的，抵押权不受影响”的规定，即使存量房权属转移，原卖方贷款银行的抵押权也不受影响。对于房屋权属转移后的原抵押登记问题，存在两种不同意见。一种意见认为，抵押权是依附在抵押物上的物权负担，与抵押物的所有权人是谁无关。只要抵押物没有发生变化，则无必要对原抵押登记作任何变更，1直接将原抵押登记信息迁移，即抵押人仍是卖方，但房屋所有权人已是他人。另一种意见认为，抵押人与抵押物不可分离，抵押人应随抵押物的所有权人变化而变化。因此，需要办理抵押权变更登记，2抵押人应变更为现实的房屋所有权人，即买方。笔者认为，两种意见均存在纰漏。第一种意见认为可对原抵押登记不作任何处理而直接迁移。暂且不论技术上能否实现，按照民法典第三百九十四条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产”的规定，将自己的财产抵押给债权人的人，即抵押物的权利人，才是抵押人。存量房过户后，卖方已不再是权利人。如果抵押人还是卖方，则显然存量房“带押过户”线上自助办理的模型构建与实证研究 摘要 民法典 为存量房“带押过户”提供了法律依据，但并未明确房屋过户后原抵押权人权益保障的具体举措。在实务中，卖方贷款银行原抵押权益的保障、买方支付购房款的清分、买方与贷款银行抵押权的顺位等问题是存量房推行“带押过户”模式的难点。本文以南宁市为例，构建存量房“带押过户”线上自助办理模型，希望为解决此类问题提供借鉴参考。关键词 存量房；带押过户；交易资金监管；线上自助办理区域房地产文/胡志海 何英昌December 202337不符合法律对于抵押权的定义。第二种意见直接把房屋现权利人变更为原抵押登记的抵押人。虽然民法典等相关法律法规规定，抵押人不一定必须是债务人，也可以由第三人以自己的财产作为抵押物为债务人提供担保，然而，如果存量房的买方没有与卖方及其贷款银行签订相关担保协议，则当卖方不履行债务时，卖方贷款银行以该房屋作为担保物实现担保债权时，仍有可能因缺少担保约定而发生处置房屋的纠纷。综上所述，虽然法律规定抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让后，抵押权不受影响。然而，因缺少相关的配套政策，卖方贷款银行的抵押权益无法得到有效保障。在实践中，大部分银行不同意卖方在未还清贷款、未注销抵押权登记的情况下转让抵押物，尤其是在自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知（自然资发202154 号）印发后，绝大多数银行机构在办理抵押登记时，会向登记机构申请将“存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载于不动产登记簿，从而制约抵押房屋的自由转让。（二）难以保证存量房交易价款优先用于支付卖方剩余贷款如需要卖方贷款银行同意房屋“带押过户”，则必须保证其能顺利收回卖方剩余贷款。“带押过户”模式实际上是卖方无需先行筹款偿还剩余贷款，而是未来使用买方支付的购房款偿还其剩余贷款。买方的购房款一般有两种来源：一种是全部来源于自有资金，俗称“全款购房”；另一种是部分来源于自有资金，俗称“首付款”，部分来源于银行贷款。如果买方是全款购买，则需保证买方支付的购房款优先用于支付卖方的剩余贷款。如果买方是通过“首付+贷款”的方式支付购房款，则需要保证首付款与贷款的安全，确保优先偿还卖方剩余贷款后，才能将剩余款项交予卖方。现行的存量房交易模式一般都是买卖双方签订存量房买卖合同后，买方将部分房款（全款购房的情形）或首付款支付给卖方，待房屋办理过户后，买方将剩余房款（全款购房的情形）支付给卖方，或在新抵押权登记办结后由买方贷款银行将发放的贷款直接转入卖方账户。按照这种存量房交易方式，无论买方是全款购房还是贷款购房，存量房交易价款都是直接转给卖方的，没有进行统一监管，更没有机构负责对卖方剩余贷款及其最后应得的售房款进行清分。如果不能对存量房交易价款进行合理清分，则卖方不履行偿还剩余贷款义务，或者将售房款挪作他用时，卖方贷款银行的合法权益将无法得到保障，因而银行难以对“带押过户”模式给予支持。（三）买方贷款银行的抵押权顺位不符合银行现行贷款政策的要求民法典第四百一十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。”因此，银行在发放贷款时非常注重抵押权的顺位，绝大多数银行的贷款政策要求必须保证抵押权是第一顺位才发放按揭贷款。然而，卖方贷款银行同意“带押过户”的前提是剩余贷款收回前抵押权不能受影响，即卖方剩余贷款结清前，卖方贷款银行的原抵押权不能注销。按照银行现行的贷款审批流程，买方申请购房贷款必须是房屋过户后，先办理抵押权登记才能发放贷款。因此，在存量房“带押过户”模式下，房屋过户至买方名下时，原卖方贷款银行的抵押权并未注销，此时买方贷款银行办理的抵押权登记只能排在第二顺位，这与目前银行发放贷款的政策要求不符。这是影响存量房“带押过户”模式推行的又一障碍。二、解决存量房“带押过户”存在障碍的对策（一）房屋过户后以买方担保的方式办理原抵押权变更登记，保障卖方贷款银行的权益区域房地产December 2023 38在存量房“带押过户”模式下，卖方尚未还清按揭贷款，因此对卖方贷款银行的抵押权益必须有所保障。如前所述，简单地把原抵押登记迁移，会导致抵押人与实际的房屋权利人不一致，卖方不履行债务时，银行难以以卖方名义申请执行处置该房屋。而直接将买方变更为抵押人的方式，也可能由于买方与卖方、卖方贷款银行之间没有债务担保协议，而导致该抵押变更登记因缺少依据被认定为无效。这两种方式都难以保障卖方贷款银行的抵押权益。因此，笔者建议，在存量房“带押过户”办理前，由买卖双方与卖方贷款银行签订过渡时期的债务担保协议，即在房屋权属转移至买方名下后、卖方贷款银行收回剩余贷款前，由买方以该房屋为卖方的剩余贷款提供担保，办理抵押权变更登记，买方（房屋现权利人）变更为原抵押登记的抵押人，以保障卖方贷款银行的权益。通过签订担保协议，再共同申请办理抵押权变更登记。这符合不动产抵押变更登记的办理要求，也可避免今后发生纠纷时因违反业务办理规定而引发法律风险。（二）将存量房交易价款纳入交易资金监管范畴，由监管账户开户行进行合理清分买方支付的购房款需优先用于偿还卖方剩余贷款。因此，有必要存入由政府部门主导设立的存量房交易资金监管账户，房屋交易完成后由监管账户的开户行进行清分，优先用于支付卖方剩余贷款，然后再将剩余款项转入卖方账户。因此，如果买方全款购房，应在签订存量房买卖合同后将全部购房款存入交易资金监管账户，房屋过户完成后进行资金的清分。如果买方贷款购房，应在签订存量房买卖合同后将首付款存入交易资金监管账户，房屋过户完成后，与其贷款银行一起申请办理抵押权登记，由买方贷款银行将发放的贷款转入交易资金监管账户，由监管账户的开户行进行资金的清分。由此把存量房交易价款纳入交易资金监管账户统一监管。如果在房屋过户过程中发生任何问题，导致房屋过户无法办理，则监管账户开户行会将存量房交易价款原路退回，保障买方的权益。此外，房屋成功过户后，由监管账户开户行对存量房交易价款进行合理清分，也可规避卖方贷款银行剩余贷款无法顺利收回的风险。（三）签订四方协议，有效保障存量房交易各方主体的合法权益买卖双方与卖方贷款银行、买方贷款银行签订四方协议，约定各方的权利与义务，保障各方主体的合法权益。具体做法如下：买方在签订存量房买卖合同后，将首付款存入交易资金监管账户。卖方同意先办理存量房转移预告登记，买方则配合其贷款银行办理存量房抵押权预告登记。买方贷款银行同意在办理抵押权预告登记后向买方发放购房贷款。贷款发放后，买卖双方及时申请办理存量房转移预告登记转本登记。买方同意以该房屋为卖方剩余贷款提供担保并配合卖方贷款银行办理原抵押权变更登记，然后与其贷款银行共同申请将抵押权预告登记转为抵押权登记。买方贷款银行同意其抵押权顺位暂列第二位。卖方同意监管账户开户行对交易价款进行清分时，优先支付卖方剩余贷款，然后再将剩余款项转入卖方账户。卖方贷款银行同意收回剩余贷款后即申请注销原抵押权登记，买方贷款银行的抵押权顺位自动晋升为第一顺位。三、构建存量房“带押过户”线上自助办理模型近年来房地产市场低迷，二手房交易成本较高，成交量明显萎缩。各地为了促进房地产市场的健康发展，纷纷出台利好政策，包括降利率、退税、降费等措施。存量房“带押过户”是落实降费措施的一种方式。南宁市不动产登记部门通过走访调研，召开金融机构座谈会，设计保障存量房交易各方主体权益的“带押过户”线上自助办理模型。（一）存量房“带押过户”线上自助办理的业务流程业务流程如下：1.房源信息核验;2.在线签订存量房买卖合同;3.买方将首付款存入交易资金监管账户;4.买卖双方办理存量房转移预告登记;5.卖方申请赎楼，买方申请贷款;6.买卖双方与卖方贷款银行、买方贷款银行签订四方协议;7.卖方贷款银行同意“带押过户”;8.买方贷款银行审核贷款申请;9.买方与其贷款银行签订抵押合同;10.办理存量房抵押权预告登记;11.买方贷款银行发放贷款并转入交易资金监管账户;12.买卖双方申请将存量房转移预告登记转为本登记;13.买方与卖方贷款银行申请办理抵押权变更登记;14.买方与其贷款银行申请将存量房抵押权预告登记转为本登记;15.卖方贷款银行确区域房地产December 202339认赎楼款数额;16.监管账户开户行对交易价款进行清分;17.卖方贷款银行收到赎楼款后申请抵押权注销登记;18.买方贷款银行的抵押顺位晋升至第一顺位;19.监管账户开户行将剩余款项转入卖方账户。（二）存量房“带押过户”线上自助办理模型卖方或已经备案的房地产经纪人登录“南宁市不动产登记综合服务平台”（以下简称“综合平台”），选择“存量房带押过户”业务类型，输入待交易存量房的产权证号及权利人名称，系统自动对房源的真实性与是否存在查封登记及其他限制处分信息进行核验。如果交易房屋存在查封登记或其他限制处分信息，则该业务流程中止，反之则进入下一步。卖方或房地产经纪人录入买方姓名、成交价格等存量房买卖合同必填信息，经买卖双方签字确认后，在线签订电子版的存量房买卖合同。合同签订后，买方按照约定将部分购房款或首付款存入存量房交易资金监管账户。监管账户开户行收到款项后通过接口向综合平台反馈资金到账信息，同时综合平台向买卖双方发送短信，提醒其在线申请办理存量房转移预告登记。买卖双方登录综合平台，对将要办理的存量房转移预告登记信息进行确认，经确认无误并完成人脸识别后，系统自动办理该房屋的存量房转移预告登记，并向买方颁发不动产登记电子证明。卖方向其贷款银行申请“带押过户”，买方凭不动产登记电子证明向银行申请购房抵押贷款。买卖双方与卖方贷款银行、买方贷款银行签订四方协议。四方协议签订后，卖方贷款银行登录综合平台确认同意该房屋办理“带押过户”业务。买方贷款银行以不动产登记电子证明作为权属依据，对买方的抵押贷款申请进行审核，审核通过后与买方签订抵押合同，并登录综合平台共同申请办理存量房抵押权预告登记。系统对双方申请的抵押权预告登记进行自动审核，并向买方贷款银行颁发不动产登记电子证明。买方贷款银行凭该不动产登记电子证明向买方发放贷款，并将贷款转入交易资金监管账户。监管账户开户行收到款项后，通过接口向综合平台反馈资金到账信息，综合平台向买卖双方发送短信提醒其缴纳税款并在线申请办理存量房转移预告登记转本登记业务。买卖双方登录综合平台进行在线缴税。买卖双方完税后，税务系统通过接口向综合平台推送完税信息，买卖双方对该存量房转移登记信息进行确认，确认无误并完成人脸识别后，系统自动办结该存量房转移登记业务，买方缴纳登记费后自动生成不动产权电子证书。如买方需要纸质证书，可在线下发证窗口申请打印。存量房转移登记办结后，买方按照四方协议与卖方贷款银行一起在线申请办理抵押权变更登记，然后买方与其贷款银行在线申请办理存量房抵押权预告登记转本登记业务。卖方贷款银行通过接口向监管账户开户行发送卖方剩余贷款（赎楼款）数额信息，监管账户开户行收到信息后将赎楼款转入卖方区域房地产贷款银行指定账户。卖方贷款银行收到赎楼款后登录综合平台，申请办理原抵押权注销登记业务。卖方贷款银行的抵押权注销后，买方贷款银行的抵押权顺位自动晋升为第一顺位。监管账户开户行将剩余款项全部转入卖方指定账户。至此，存量房“带押过户”业务全部办结。存量房“带押过户”可省去原来由“卖方筹款或买方垫资，然后卖方去银行还贷，再解除抵押”的繁杂流程，为存量房交易节省大量成本。此外，通过签订四方协议，约定买卖双方与卖方贷款银行、买方贷款银行的权利与义务，并将存量房交易资金纳入政府主导的监管账户实行统一监管，使存量房交易涉及的各方主体权益都能得到有效保障，促进存量房自由有序地流通。（作者单位：南宁市不动产登记中心）参考文献1 石晨谊.已抵押不动产转让的，是否要变更抵押人 J.中国不动产,2021(11).2 虎吉祥.不动产抵押登记若干问题分析 J.中国不动产,2021(09).