上半年重庆省房地产估价师案例与分析风险提示考试题.docx

2016年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：风险提示考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布

B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分

C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定

D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分
2、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A：半

B：1

C：2

D：3

E：房地产估价机构必须加盖公章
3、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价格的摊销与回收

C．重置价格的摊销与回收

D．价值的减价修正
4、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
5、在市场细分的__阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。

A．目标确定

B．调查

C．分析阶段

D．归纳总结
6、生地与熟地之间的价格差异（）。

A．仅仅是土地开发费用

B．是土地开发费用、开发商利润和税费等

C．仅仅取决于容积率的高低

D．是开发商利润
7、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。

A：投保人

B：被保险人

C：被保险人和受益人

D：投保人、被保险人和受益人

E：执行层的组织协调
8、商品房现房广告不得涉及的内容是。

A：销售价格

B：装饰装修

C：小区环境

D：升值承诺

E：执行层的组织协调
9、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．7

B．10

C．15

D．20
10、对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过年。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：执行层的组织协调
11、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：2400

B：2580

C：2607

D：2760

E：工业用地的监测点评估价格
12、设立房地产中介服务机构，必须向__申请设立登记，领取营业执照，方可开业。

A．房地产管理部门

B．工商行政管理部门

C．土地管理部门

D．建设管理部门
13、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。

A．±5%

B．±10%

C．±20%

D．±30%
14、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。

A．1.8月

B．2.5季

C．1.8年

D．0.45年
15、高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是__年。

A．40

B．50

C．60

D．70
16、《中华人民共和国物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。

A：15

B：30

C：45

D：60

E：执行层的组织协调
17、结构施工图不是指导的依据。

A：室内外装修设计

B：编制预算

C：施工组织设计

D：施工进度计划

E：执行层的组织协调
18、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。

A．二级资质证书

B．三级资质证书

C．四级资质证书

D．暂定资质证书
19、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。(2008年试题)

A：需求拉动型通货膨胀

B：成本推动型通货膨胀

C：结构失调型通货膨胀

D：预期型通货膨胀

E：执行层的组织协调
20、从2006～2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。

A．100

B．200

C．300

D．400
21、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在h以上。

A：50

B：80

C：100

D：200

E：执行层的组织协调
22、民事法律关系当事人根据本身意愿拍卖其所有的特定标的物是。

A：任意拍卖

B：强制拍卖

C：动产拍卖

D：不动产拍卖

E：执行层的组织协调
23、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。(2007年试题)

A：1.07

B：1.47

C：2.07

D：3.33

E：借款合同
24、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为和金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为万元。

A：521

B：533

C：695

D：711

E：工业用地的监测点评估价格
25、以下选项适于在新区开发的建筑是__。

A．娱乐用房

B．写字楼

C．高级住宅和公寓

D．餐饮用房
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有。

A：未来预期收益变化

B：获得金融机构融资的难易程度

C：政府税收政策的影响

D：土地供给的变化

E：原用于其他方面资金的介入
2、我国现行房地产税包括等。

A：房产税

B：城镇土地使用税

C：土地增值税

D：农业税

E：车购税
3、经济适用房计入房价的企业管理费以__成本因素为计算基础。

A．征地和拆迁补偿费

B．规费

C．教育费附加

D．建安工程费

E．住宅小区基础设施建设费
4、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是__。

A．保险费

B．房产税

C．法律费

D．贷款利息
5、建筑剖面图的内容，不包括__。

A．建筑从屋面至地面的内部构造特征

B．各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室内净空尺寸

C．出入口处的做法及其装修

D．注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明
6、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。

A．1.9%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5%
7、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。

A．-1.33

B．-0.66

C．0.66

D．1.53
8、水污染可分为。

A：海洋污染

B：地下水污染

C：地表水污染

D：承压水污染

E：潜水污染
9、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正确的是__。

A．百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店

B．百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店

C．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店

D．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店
10、下列关于地形图，表述正确的是。

A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图

B：地物一般用等高线表示

C：地物和地貌总称为地形

D：地物指地表面上的固定性物体

E：地貌指地表面高低起伏的形态
11、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。

A．发行企业债券

B．向银行借入信用贷款

C．房地产开发贷款

D．在公开市场上发行股票

E．土地储备贷款
12、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有。

A：可预测性

B：不可控性

C：不可逆性

D：可延期性

E：不可变更性
13、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。

A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为

B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任

C：代理权不得滥用

D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为

E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使
14、住宅专项维修资金的依据包括。

A：《土地管理法》

B：《城市房地产管理法》

C：《物业管理条例》

D：《住宅专项维修资金管理办法》

E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
15、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。

A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

B．对所选用的材料和设备进行质量评价

C．对整个施工过程中的工程质量进行评估

D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判

E．确定质量控制的对象
16、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。

A：平方的离差的算术平均数的平方根

B：离差的平方的算术平均数的立方根

C：离差的平方的算术平均数的平方根

D：离差的立方的算术平均数的平方根

E：执行层的组织协调
17、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。

A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入

B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积

C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化

D．它代表物业实际获取的收入
18、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
19、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。

A：估价对象

B：估价时点

C：价值类型

D：估价方法

E：估价所需材料
20、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。

A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助

C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
21、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。

A．建设部

B．市级房地产行政主管部门

C．省级房地产行政主管部门

D．地方房地产行政主管部门
22、建筑物重置价格的求取方法有等．【2004年考题】

A：单位比较法

B：工料测量法

C：指数调整法

D：分部分项法

E：成新折扣法
23、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。

A．税前现金流=有效毛收入一经营费用

B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息

C．税后现金流=税前现金流一所得税

D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税
24、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值
25、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。

A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性

B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置

C：城市土地区位不包括无形的因素

D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等

E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系