酒店管理物业物业总体运营节点及注意事项——集团连锁酒店管理公司2022叶予舜.docx

酒店管理物业 物业总体运营节点及注意事项集团连锁酒店管理公司工作节点工作内容重点关注筹建期注册公司名称确定工商注册税务登记劳动部门等（地址、法人、股份章程、注册范围），当地主管部门对物业的管理规定，争求开发单位的意见，达到配合的目的（注明：如果是分公司成立先从税务-资质-工商登记的流程）物业公司资质办理专业人员和技术人员资料及证件保管，劳动合同（三个月以上）、社保证明物服合同不可与实际签定合同出入太大（暂定、三级、二级、一级）物业服务合同签定管理范围：四围界限、楼宇使用性质、管理的配套内容等管理内容：管理模式等、提供服务的内容、收费细节、甲乙双方的权利与义务、违约责任人员架构商讨：使用人员数量、职位、架构图、福利、合同等重点依法办理合同备案前期介入环境布局景观布局、道路布局，重点考虑道路消防车回转半径、搬家通道、装修通道、道路对整体环境的分隔是否合理等，小区的车行口和人行口的设置、消防通道的设置、配套学校出入口与小区出入口是否存在干扰；项目四周的围合状况功能规划文体、休憩、机房、配电的位置对人文的影响（如人车分流、服务点的设置、垃圾房、公共卫生间、物业用房和配套用房）；涉及有市政强制配套办公场所；商业的餐饮区和非餐饮区分开规划楼宇设计外观、是否易被侵占、潜建、上下排水及顶楼设计，沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。空调位大小、空调水立管等；地下车库和每5层设置一个取水点材料选用外墙、强弱电、内装饰、地坪、消防、通风、立管、景观机电安装安装前的选型、安装记录、调试记录、操作流程、设备的使用合格证书配套设施水电气管线图、小品园林、文体设施布局、各单位联络及负责人维保合同签订参与管线布置所有线路的竣工图纸、转弯、过路、检查口设置、穿墙套管密封和防水等施工质量监理所有与物业使用相关的施工质量，车场、给排水、通风、消防、景观、道路等竣工验收参与竣工验收，对竣工图纸、设备操作流程、使用说明书、应急程序、合格证明等建立台账，维保合同等整体统筹管理在介入期统筹管理项目，分区划定范围（施工区、营销区、商业区、常态区）营销配合服务内容确定管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算、物业宣传和营销人员授课、统一物业口径等水吧服务、样板间服务、形象岗位服务、礼宾车服务、销售大厅的管理、环境配合标准、交通配合、现场软包、VI设置、游艇服务管理标准建议、服装的选型服务实施甲方沟通、建立标准、标准的培训与考核、费用测算，特色及创新、5S管理、准业主的沟通、组织策划业主活动和邻里活动、重点活动的配合（开盘、样板房开放、住交会）、紧急事件处理（业主和工人）、实施方案（培训计划、倒排计划）、VIP的接待（三级接待流程）团队组建架构结合项目品质及服务方需求合理设立管理组织架构、用工方式预算结合收入及支出进行合理的人员配置，预算福利及不可预见费用（薪资需考虑当地水平）人员招聘建立招聘渠道、人员标准、持证上岗、保证质量、系统化面试；人事管理权限（编制、任用、晋升、加薪）考核机制入职、试用、正式签订合同均需要给期明确的工作目标并有考核，与职员建立事事考核共识，杜绝不可量化无考核等现象（量化考核标准）团队建设共同参与、共同决策、让职员参与管理，职员反馈的每一条信息都应该得到最明确的答复，建立与公司及项目实际相结合的项目文化，考评、奖励、处罚、创新、分享，各部门专业培训及公司企业文化竞争上岗、内部讲师、员工关系（沟通、活动）制度人事管理体系前期物业承接验收准备阶段计划承接查验所具备条件、承接验收清单、制订团队组织架构方案、人员招聘上岗培训、准备查验记录表、与政府部门建立联系（街道、消防、辖区派出所）、验收工具物资、签订物业管理协议方案制订承接房屋、设施设备、承担验收实施方案、制订承接验收标准、建立物业档案、设计物业管理模式、制订物业管理制度、物业管理方案、实施阶段流程成立查验小组进行培训模拟演练进行验收工作分类（设备、房屋本体、公共设施）验收图纸资料交接验收验收记录三方确认签字验收不合格项反馈地产复检填写记录确认签字贴验封条钥匙交接方法专用工具仪器验收观感验收实（试）验验收使用验收软件产权资料、工程技术资料（竣工图附属工程及隐蔽管线的全套图纸、红线图、总平面图，房屋分间平面图、房屋及设备资料）地下管网及进户分布水电图、设备运行等资料硬件房屋：（外立面、顶棚、屋面天台、楼地面（卫生间）、门窗墙面、电路照明、给排水）公共设施：（照明灯具、道路、沟、井、化粪池、立面排水、空调安装位置及排水、健身娱乐设施、休闲座椅等）供配电系统：（房屋通风、配电箱（柜）原理图、设备元件接地正确完好、发电机、变压器、真空电路器）电梯：（机房通风、轿箱、钢丝绳、照明、设备运行、排水系统、设备保护装置）给排水系统：（房屋通风、设备运行、设备仪表试压、设备保护设施）消防系统：（房屋通风、设备报警装置、设备完好率、应急灯、设备运行）安防系统：（监控室通风、设备完好率、设备运行、探头分布平面图）总结完善阶段人员选配要精干（管理配套要关注）验收立场要明确（产权界定要证明）遗留问题要备案（管理权限要清楚）保修事宜要落实（验收手续要齐全）特殊信息要收集（验收签字要谨慎）收楼入住管理准备阶段现场实际数据：水电表数据和设备的参数实施阶段总结完善阶段制作收楼方案（信件派发（回执存档）、对外的联系（市政单位）、二次通知、人员、岗位设置、收楼地点、流程、费用、物资准备、包装展示、交收方式等）后勤保障，集中入伙前的费用列出，应急突发预案、突发事件处理点，有事前演练并能发现及解决问题，必须有处理突发事件处理的单独场所。指定岗位对公用钥匙进行管理，对钥匙有明确标识，分类保管。钥匙的领借用履行登记手续。对钥匙的试开，对公用钥匙制订管理清单。收集项目销售承诺、遗留问题及周边配套、居住环境等资料，制定常见问题统一回复口径，并进行全员培训及考核（收费标准及流程），开荒保洁、人车动线的设计。装修前的准备提前到达现场，按照演练流程实施，提前早会统一意见，提点重要事项，对各人员到场情况进行检查，确保一切就绪。期间控制突发事件，项目经理必须在场处理，对所有突发事件进行处理，不可激化任何矛盾，针对性的解决问题，减少不必要的纠缠，现场抽奖活动的实施方案。标示的安装，垃圾临时堆放点的设置、临时商业的布点和广告布置，根据需要加设临时卫生间，物业形象的展示，装修标准的拟定、收费标准、服务标准的公示，结合项目特色突出亮点。装修管理手续办理专题专会总结收楼过程中的优劣点，弱项得出整改措施，优点写入收楼方案。并组织各部门进行分项总结(备注：收楼服务流程方案、收楼执行方案、物业管理细则、总结)装修办理流程公示，垃圾处理点、垃圾处理通道、重点位置成品设备保护、垃圾外包单位的确定（费用）、装修垃圾收费标准，装修保证金、装修前特殊作业的审批、消防器械的布置、装修材料的强买强卖，物业人员装修培训，装修前确认、再验收。装修敏感物资的确认及涉及，结合户型特点预估违章的情形。装修管理标准，招商方案、装修活动策划，装修供方（打孔、防盗网、水电）提前开会。施工公司的资格验证，业主委托书，装修审批手续齐全，主要将室内给排水布置、电气线路图必须提供，材料在有必要的情况下需要封存样品（商业装修需消防报批及备案）。装修施工人员入场教育，最少保证对施工现场负责人进行教育，有记录，发放装修管理规定过程监督装修期无破坏周边环境现象，规定装修垃圾在指定时间，搬运到指定地点（路线确认）。提前对可能造成损坏的共用部位（大堂、电梯厅、电梯轿厢、特殊材质地面等）采取防护措施。验收风险点：保险、或免责声明，特殊作业要求持证作业并事先申请。施工人员持证， 经公司审批，与业主、施工单位、特约商户（如装修搬运、摆卖装饰材料等）签订管理协议，明确违约责任、处理措施，并提前公示，商业用途的提前审核，商业用水用电的收费标准及管理界限（代收代缴），商业广告店招的标准。物业总体运营节点及注意事项装修期间的围档，装修监管制度和流程完善，有明确的责任分工和责任人，室内张贴巡查表，单独每户设立装修管理档案，多部门穿插巡查，检查是否按图施工、施工材料是否与要求一致，主管理可参考建设部1号令，装修AB证的管理，搬运工的管理，对违章装修的取证和上报留档，图纸接收，设计施工单位必须盖章，有无违规及装修协议要求的地方，记录问题及整改项目，归档。常态管理期（年）客户沟通基本要求向客户公布24小时服务电话、网站、公共投诉邮箱等投诉渠道制定顾客沟通程序，项目应编制年度客户访谈计划并有效落实。顾客沟通渠道多样化、顾客沟通制度。编制重点客户名录，定期与重点客户沟通并建立良好的关系。制定重点顾客接待制定及流程，重点客户等级（SAB）客户访谈明确各级人员客户访谈要求，项目负责人、部门主管以上人员每月至少与2位客户进行深度访谈。制定访谈计划、根据顾问项目的着重点不同，结合实际情况进行访谈。可以采取多种渠道进行访谈。客户乔迁一周内，物业服务人员上门拜访，恭贺客户并指导客户开通相关服务，了解客户需求及意见。交付后半年内，须对所有已办理交付手续的客户进行一次上门或电话访谈；以后，每年至少对所有已办理交付手续的客户进行一次上门或电话访谈。所有访谈应保留记录，对访谈中客户提出的建议和意见制定整改措施并落实。客户满意度调查每年至少进行一次客户满意度调查，对调查结果进行统计分析，作为管理效果分析依据。依据客户满意度调查结果，制定客户满意度提升计划并有效落实。客户恳谈会项目至少每年至少召开一次业主恳谈会。组织开展“真诚互动”、“小区安全一对一上门沟通活动”、“社区安全大家谈”、“片区管家现场办公”、“节假日惊喜送家门”等形式多样的客户面对面的沟通活动项目负责人主持恳谈会，可参照上期工作总结、下期工作重点、需全体业主关注与配合事项的形式汇报工作并听取客户意见，会后制定改进计划，并在服务区域内公示。物业服务报告每季度首月以管理服务报告的形式向客户公布上季度物业服务和财务收支情况（包干制项目除外，有合同约定的从其约定），公布前经公司审核，有业委会的项目应先征询业委会意见。结合管理服务报告分析总结，纳入绩效考核。公共物业项目，须在每月完成上月物业管理工作简报的编制，经公司审核后呈报委托方。通知通告建立文件资料管理制度，明确对客户发布通知、通告的格式、字体及审批权限等。通过项目公告栏、电子显示屏、紧急广播等方式向客户发布信息，必须经项目负责人审批。投诉管理总要求应建立客户投诉处理程序，明确处理流程、处理时效、各层级职责、监督与回访等要求并有效落实。投诉应急处理流程。建立24小时电话接听制度，24小时受理客户报修、求助、投诉等。公司、项目有专人负责客户投诉处理，对与物业服务相关的投诉及时跟进处理。受理与回复项目现场受理的投诉，应及时作好记录，并根据投诉类别通知责任岗位处理；重大、热点和重要投诉应及时填写客户投诉处理记录表发送公司投诉管理部门和公司管理层。公司受理的信函、电话、传真、电子邮件方式的投诉，由公司投诉管理部门负责跟进处理与反馈客户。网络投诉须在投诉产生或收到转发后小时内回复；其他形式的在投诉产生或收到转发后1个工作日回复。对于共性的、涉及公共部位和公共利益的投诉，每月5日前整理汇总处理措施和结果，由项目负责人确定是否公示、公示张贴区域范围等，如公示应避免出现客户的房号、姓名等。所有投诉应在物业服务管控软件上有完整记录，并由投诉受理部门统一回复客户。处理与回访投诉处理过程中保持与客户沟通，投诉处理进度、处理情况应及时向投诉客户反馈。对投诉问题每日小结、采取递进式方法使之客户感觉投诉有效性。所有投诉均须有完整的处理记录，并建档保存；重大、热点和重要投诉处理完毕后应形成专项报告，单独立卷保存。所有投诉处理完毕后，应进行100%回访（联系不上或不便回访的除外）。统计与分析项目每月须对当月所有客户投诉（包含向项目、物业公司、地产公司、集团、媒体的投诉及网络投诉等）及其处理结果进行统计汇总，将其中典型投诉整理成案例（外接公共物业由各公司自行确定）。在允许的情况下公司分部进行专项案例培训，达到其他项目有效杜绝及及时采取有效措施。每季度须对各项目客户投诉统计分析，提出改进措施；重大、热点、重要投诉及其他典型投诉整理成案例。社区文化公司应编制社区文化工作指引，每年编制年度社区文化建设计划。每季度至少开展一次社区文化活动，每次活动前应编制活动方案，并提前告知客户。结合小区居住人员特点进行多样有效的社区文化活动。最好可以找到相关的赞助商进行赞助。常态管理期（年）社区文化对项目内社团组织做好引导、扶持工作，并纳入项目社区文化建设计划，建立对外联系机制，可请商家赞助，达到双赢局面。每次社区文化活动结束后须对活动效果进行评估，对存在的问题制定落实改进措施。大型社区文化活动应制定相关应急预案，并组织培训/演练；组织客户外出活动应购买人身意外保险。客户信息管理制定客户信息和档案管理制度，明确管理原则和要求，对内做好保密协议，对外余业主商议如有信息变更，及时联系修正。客户档案由专人管理，非资料管理员查阅、借阅须登记并经过项目负责人审批同意，留存记录。客户信息的电子文件须设置查阅权限或密码，建立电子文件的相关制度流程。商户管理商铺根据项目情况建立商户管理程序，规范商户管理，维护服务区域内的经营秩序。与商铺业主和使用人签订商铺管理服务协议与商铺消防安全管理责任书，明确与商户间的责权关系与消防安全责任。规范特殊商铺隔油池、烟道的处理（餐饮），所有商铺有义务协助物业做好招商引资工作。商户进驻经营后三个月内完善商户管理档案，包括营业执照复印件；商铺负责人的身份证复印件、照片及联系方式,从业人员基本资料等；经营特种行业或政府有要求的特殊项目，还必须查验政府部门批准的相关证明，留存复印件。项目应指定专人对商铺周边的环境卫生、是否占道经营进行日常监督，对违反商铺管理相关规定的行为及时纠正。对商铺消防、电器设施和使用情况进行监控，要求各商户配置足够的消防器材，并定期维护电器设施,每季度进行商铺消防设施检查。商铺空调机位统一进行规划，污水统一排放，道道整齐美观。铺面整齐，无乱悬挂、乱张贴、乱摆卖，广告、霓虹灯、招牌整洁统一美观，无安全隐患或破损等。特殊垃圾如医用、餐饮等的处理符合国家规定。排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质。特约商铺签约按程序审批后方可进驻，双方权责利约定明确，并有监督管理措施。建立特约商户档案，资料齐全（营业执照复印件、产品合格证、促销人员身份证明等）。特约商户经营行为不影响客户正常居住和生活。每半年组织一次商铺安全培训。业主大会与业主委员会按流程进行申报，需要有关部门参与，建立筹备业主大会、选举业主委员会程序，具备条件的项目，积极协助业主大会、业主委员会依法成立和运作。（新项目与老项目的区别）与业主委员会建立规范的沟通机制和计划。业主委员会提出的意见或建议制定整改措施，并跟踪落实，定期反馈。每季度（或按合同约定）就管理服务报告、公共设施设备重大改造、管理疑难问题及涉及业主共有权益的事项与业主委员会沟通，会后形成会议纪要，经公司审核，业主委员会主任审批后，向全体客户公布。业主大会、业主委员会与公司、项目之间的往来资料应单独立卷保存。公司管理层每年至少与分管项目业委会主任沟通一次，并针对其提出的意见或建议制定整改措施并落实。设备设施管理岗位要求基本条件具有高中或技校以上文化程度；持有主管部门颁发的特种作业操作证，具有本专业初级技术等级证书。 负责二次供水设施清洗的人员应持有效的健康证明并在项目存档复印件。居家维修服务服务礼仪入户提供维修前，维修服务人员应携带工具箱或工具包、鞋套、工作地垫、有偿服务价格公示表及派对单，针对携带维修工具，动火前提前开具临时动火作业证户提供维修时，按门铃或敲门三声（敲门声音应适中），然后退至离门正前方1米处，面向大门，右手放在左手上交叉与腹前。等候客户应答。若无应答，应等候5-秒钟左右进行第二次和第三次按门铃或敲门。客户应门后微笑行礼（鞠躬30度）并自我介绍，征得客户同意后穿戴鞋套进入。入户维修时与客户确认服务内容，告知维修服务方案和收费标准，获得客户认可后使用工作地垫后，开始维修作业。入户维修完毕后，清理现场，告知客户维护完毕，请客户验收并讲解注意事项，同时询问客户是否还有需要协助事宜，由客户书面确认维修事项与收费金额。应急处理基本要求对于正常上班时间出现的如水管爆裂、关键部位漏水、室内返水、停电等紧急情况维修人员须保证在15分钟内到达现场并处理。其余时间，应保证合同约定到达现场并处理。突发性（包括市政）停水、停电、停气、停机、停止供热必须及时到场查明原因，确定恢复时间，统一客户回复口径并张贴书面情况说明。计划性停水、停电、停气、停止供热的，市政原因的在接到通知后当天通知客户，非市政的必须提前3天通知客户并做好解释与提醒工作。施工作业管理现场要求开展施工作业时，规范操作作业工具，进行电焊、氧焊、切割等危险作业时，现场须放置或悬挂提示标识，可能发生伤害或火灾的，应做好隔离保护措施，配戴安全防护用具，作业完毕后做到 “工完场清”。 外来单位进入小区施工作业时，施工现场设置警示与提示（施工内容、范围、期限）标识，使用切割工具或机械疏通管道等易影响过往人员人身安全作业时应设置围栏护板，督促施工方做好“工完场清”。常态管理期（年）施工作业管理现场要求外来单位进行外立面及搭架高空作业时，应做好作业前的防护设施检查，现场设置围栏与警示性标识，督促作业方配备监护人员；作业过程中明确安全防护检查周期；作业完毕后做好“工完场清”。非抢修类作业，如存在噪音干扰客户时，应调整作业时间。日常运行维保房屋本体维护根据房屋实际使用年限与设备设施运行使用状况，年底以前编制房屋本体年度维修养护计划与设施/设备年度检修计划，成立业委会的提交业主委员会，依据业主大会的决定，开展维护检修工作；无业主委员会的，向全体业主公示（或依据当地规定执行）并留存公示依据后按计划开展工作并完善记录。实施维修前张贴通知知会相关客户，内容包括工程名称、施工范围、时间、对客户可能产生影响及拟采取的措施等。房屋本体、楼道设施、天台每月至少进行一次全面巡查，每日巡查 1 次公共门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，发现问题及时处理并留存维修、巡查记录。楼道及公共部位地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落渗漏现象。冬、雨季及汛前，对天台、小区沟、渠、井、池等排水设施进行全面检查，并留存检查记录。防雷系统应每年进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，确保接地体的可靠接地，除锈刷漆留存记录。小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。公共区域内设施公共照明灯具完好无损，照明系统（含泳池周边照明）设置独立开关控制并配备漏电保护装置。金属栏、杆、桩、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施，表面油漆无明显脱落、无明显锈迹，安装牢固。路面无明显污迹、破损，各类沟、渠、井、池盖安装平稳牢固无破损。 用于固定单（摩托）车库（棚）的支架应牢固、整齐、美观。公园椅等休闲设施油漆无明显脱落、无腐烂、无倒塌、断裂等安全隐患。儿童娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落，表面无锈蚀、无安全隐患，现场设置警示标识与使用说明。各种门、杆、柱、扶手、围栏、雕塑无倒塌、断裂等安全隐患 ，功能良好，油漆无大面积脱落；水景、易攀爬的设施有禁止行为警示标识。空调架安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损、或污迹。各类公共设施、通道、管道井的门挂锁开启便利。公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通1次。雨水、污水井每半年检查、清掏1次。雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通。化粪池每年清掏1次，每季度检查1次，防止外溢。检查、疏通工作留存清晰记录，有异常堵塞物的，需要拍照存档。共用设备日常运行维护设备房内要求 设备房内应配置消防对讲或内线电话，便于紧急情况联系，无人值守的设备房上锁管理，控制中心留存所有设备房的钥匙。 设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、整洁，无积尘，设备表面无油污；噪音和振动可能影响客户的设备房应符合国家相关环保要求。 设备房应配备应急灯、灭火器，灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置，灭火器设置稳固、标识朝外。 墙面悬挂操作作业指导书、维修作业指导书及必要的应急处理预案。设备房中重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。控制中心应配置双回路电源。天台或地下设备房内的控制室入口处应有防止水浸的措施。设置集水底坑的设备房，应保持排水通畅，安装超高水位报警装置，信号引至控制中心或就近固定岗位处。设备房内配备专用消防设施的，应安装防止误动作启动装置，并有保障紧急情况下的正常启用的措施。设备维护要求项目应建立设备（工具）汇总表和设备管理档案，记录除开关场并处理设备、检修及重要零部件更换情况，并在物业服务管控软件中记录。对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，项目应建立最低存量清单，做好原备件或替代备件的适量储备，确保突发故障的及时处理。各类设施设备明确责任人，建立各类设施设备的运行档案，记录齐全；对可能发生的各种突发设备故障编制应急预案常态管理期（年）共用设备日常运行维护标识要求设备房门上应有“责任人姓名、相片、证书编号”、“严禁烟火”“机房重地，非请勿进”标识。设备房名牌责任人，开门划画，在机房设置黄线标示设备房内的开关、阀门“常开常闭”等要有明显的状态标识。管道要有流向标识；操作有危险的设备、部件要有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识。机房门口设置挡鼠板多台同型号、配备主/备用的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称与用途标识。各出线电缆应悬挂出线标识，标电缆的型号规格、用途、去向标识；各电缆线端螺帽应用红油漆漆封；各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。环境要求设备房内配置通风设施，悬挂干湿温度计、环境温度控制在40以下，相对湿度80%以下，严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品及器具摆放整齐。设备房必须配备消防系统：推荐新型消防配置（S型气溶胶灭火装置），传统消防配置（推车式或手提式二氧化碳灭火器），设备房具备应急照明装置。设备房配置灭火器并进行定位管理。安装空调，张贴系统图，管理制度上墙，定期定时有专人设备巡检。供配电高压环网柜必须上锁管理，每把钥匙标识清晰；环网柜上标有各柜编号、环出位置、进线号以及该线号所在供电部门联系电话；每个环网柜，必须配备能够分辨高压柜运行状态的指示灯。低配室入口处应配置不低于50CM的防鼠板（刷黄黑禁示线），电缆进线口应做好封堵。在固定位置放置有效的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手，配备“严禁合闸”等标识，墙面悬挂与实际情况完全相符的供配电系统图，开关状态、接线标注正确。有正规操作票处理流程变压器超温报警信号到控制中心或就近固定岗位；变压器上端（防水处理，无给排水管道）无照明等悬挂物；变压器设置独立隔离网，确保手无法伸入，并上锁管理；对于未使用的变压器，应断开电源并悬挂标识。设置防爆灯，夏季增加巡查频次变压器低压柜主断路器整定值需要张贴在该开关柜内，并配备失压延时脱扣器，防止高压闪断停电。配电柜前后柜应有符合要求的绝缘胶垫，配电柜、控制箱固定螺栓无松动，指示灯完好，内部元器件无异常声响、无焦糊气味；电流值在额定范围内。定期检查及测试室外低压配电柜、控制柜（箱）上张贴设备编号、用途标识；各出线电缆应悬挂出线标识，标明电缆的型号规格、用途、去向标识。安装在非设备管理人员可能触及位置的配电箱（柜）必须上锁管理，钥匙应编号，在控制中心留存备用钥匙。设备运行管理责任人必须要有相关资格证和设备运行管理经验,设备责任人应持有设备房、配电箱（柜）钥匙，清洁卫生工作由设备责任人负责。设备责任人每日对供配电系统进行两次巡视检查并记录。配电柜每年进行一、二、三级保养。未使用开关或线路有人作业时，应将开关置于“关”位置并悬挂“严禁合闸 线路有人工作”标识。 尚未抄表到户、需缴纳基本电费的项目，配置有多台变压器的，需评估负荷合并措施的可行性，尽量减少变压器的开启数量，降低基本电费的支出。发电机每周至少进行一次全面巡查，机油油质无发黑，油位在L-H之间接近H处；冷却水清澈，无杂质，水位正常；启动电池电压正常，连接端子牢固，无爬碱现象。根据项目情况每月或每季度测试一次发电机运行，并在发电机房建立消防沙池及配套工具。配备一主一备两组启动电池，启动电池配置浮充充电器；电池表面张贴启用时间，两套蓄电池至少每月轮流切换，配备具有防止同时闭合或断开互锁装置的切换开关。经常检查电池的电压，保证发电机的正常启动。柴油箱室安装防爆灯，箱底有消防沙，油箱应有采用透明玻璃管并加装阀门的油位标识，油箱油位在80%位置，储油量不超过100升，满足 8小时连续运行，油箱上有透气管，油箱、油管无渗漏。正常情况下，发电机控制开关应处于自动状态，每月启动试运行一次，每次运行时间为8-12分钟，并做好记录。当月已经正常运行超过12分钟的可不做试运行。并对温度进行设施检测在配电柜上安装模拟市电停电试验开关；操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作。双电源切换柜应配备电气及机械互锁装置，防止向电网反供电。发生停电5分钟内，发电机必须能够自动启动，启动后各部件无异常声响，无异常震动，柴油发动机转速稳定，发电机输出电压、频率符合标准；排烟风机能够与发电机联动并具备延时停止功能，延时设置不低于分钟，但须保证灭火装置启动时，排风机停止运转。排烟水箱进水阀改为手动，防止水溢倒灌。排烟过滤系统应设置自动补水装置，安装水位标识，排烟应不影响小区环境。给排水采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在核定范围内，变频器控制多台电机的，电机需交替启动。排水系统有自动启动装置；排水系统故障后可能引起其它损失的集水坑应安装超高水位报警装置。水箱（池）加盖上锁，钥匙由控制中心统一管理；在通气口和溢流口安装防虫网。水箱（池）有液位显示，箱体表面张贴总容积标识；水箱（池）设置有高、低水位报警（楼顶水箱根据实际需要确定）引至控制中心或就近固定岗位；水箱（池）每年清洗两次（或依据当地规定执行），水质符合国家要求并附有检测报告。各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落；软连接未老化，无裂纹，采取防止软连接破裂后水喷射到控制柜的防护措施。常态管理期（年）共用设备日常运行维护给排水各类水泵运行无异常声音、抖动，机油位正常，未混入水分；电动机运行电流在额定范围内，温升符合要求，水泵轴无泄漏。止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门能正常工作；管道压力表指示正常，控制压力表能正确动作，表内未进水。雨水泵、污水泵每年进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并记录。室内消防给水系统应与生活给水系统分开独立设置。室内消防给水管道应布置成环状。高层建筑消防给水系统应采取防超压措施。消防控制中心值班人员负责监控室内消防设备24小时运行情况，填写运行监控记录；防火服、消防工具、有效防毒面具必须按指定位置摆放，表面完好并保持清洁、整齐，标识清晰。值班人员的消防上岗证、志愿消防队伍名单、消防应急流程等上墙，按照流程处理真假火警信息项目应编制烟感、温感地址码清单，并与实际情况一致，同时编制消火栓管网和喷淋管网阀门清单，明确各阀门的分布位置，消防管阀门每月检查1次并记录，阀门应处于正常状态。消防栓、喷淋泵每月试运行1次，每月手动盘车试验（30KW以下手动盘车，30KW以上进行点动测试），并对控制部分进行联动测试，保证手/自动转换正常，每季度使用试验消火栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱并记录。与专业消防维保公司签订消防维保合同。消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全。每两个月应利用末端试水装置对水流指示器进行试验。灭火器每月检查1次，送风阀、排烟阀、防火卷帘门、防火门、送风与排烟风机每季全面检查1次；报警与联动装置、水流指示器、CO2自动灭火系统、消防对讲、紧急广播等至少每半年测试1次，保障正常功能,并与地址码图保持一致，消防烟、温感，每半年检验，每次抽检比例不少于50%，全年覆盖1次并记录。项目应建立消防应急处理预案, 编制灭火作战示意图、消防设备设施清单，每年至少开展1次演习并记录。建立消防设施设备月检制度并规范日常记录高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过0米时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于规定值；当建筑高度超过0米时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于规定值。稳压罐无漏气漏水现象，压力显示正确。火警发生时，控制中心能对消防泵、喷淋泵、防火卷帘门、送风/排烟风机等设备进行控制并具有防止误动作措施；报警控制器配备备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示。项目技术人员熟悉消防设备位置、用途和操作方法，控制中心人员掌握在发生火警后应急处理措施与注意事项。高层大厦各楼层张贴疏散图，消防通道设有应急照明与疏散指示，应急照明在停电后能保障使用时间不低于30分钟。小区内结合器应标明是供应消火栓还是供应喷淋，明确具体的控制区域。采用泳池作为消防储水池的消火栓和喷淋系统，在泳池清洗换水和维修停用期间，应有其他备用取水的应急措施。电梯电梯运行平稳，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱无明显晃动，箱门无晃动而产生的撞击声，电梯门开启闭合灵活，无卡、擦声音。轿厢通风风机无异常噪音，轿箱内照明良好，设有监控探头的从控制中心能看清乘客面孔。 轿箱内张贴有效期内电梯年检合格证，紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰。电梯运行出现故障（困人）后，救援行动由专业人员在15分钟内（或按合同约定）到场实施救助，非专业人员禁止实施救助；控制中心人员熟悉安慰被困人员的基本方法和紧急救助预案；能够安慰被困人员的同时有效指挥救助。电梯维修保养合同完备（包括年度检修计划、紧急救援时间要求约定），对供方的工作及人员有有效的监督管理制度。电梯维保公司提供检测报告机房内配置盘车专用工具一套。控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁，电器表面无积尘现象；主回路接触器无打火碳化迹象。各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。曳引机电动机轴承温度应不高于80，电动机连接紧固，无晃动，电机无异常声音；减速器内润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相磨擦现象。制动系统工作可靠，无不正常的撞击声。曳引机电动机至少每年添加轴承润滑脂，箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密无漏油。减速器运行时无不均匀的噪声或撞击声。螺栓无松动，无锈蚀。钢丝绳表面无明显积垢、锈蚀、断股，平层线标识清晰。常态管理期（年）共用设备日常运行维护弱电安防每年对有内线电话系统的DP箱或交换机出线与实际吻合的地址编码图进行核查1次。控制中心配备监控镜头分布、重点镜头及每个显示器循环的监控镜头清单；无线对讲信号能覆盖项目除地下室以外区域；控制中心内显示器、矩阵主机、电脑每月进行1次清洁保养；控制中心与客户间、单元门与控制中心对讲通话清晰。设备责任人每周对居家报警系统主机清洁保养1次，居家对讲（可视、非可视）、无线对讲系统主机每周清洁保养1次，每月对单元门、苑门对讲分机与控制中心间通话效果测试1次；防火门、单元门禁系统、电动苑门每月检查1次。周界红外线报警配备监控镜头的，在触动报警时能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进行1次检查，测试灵敏度。每季度对视频接口进行检查保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等设备进行保养，检查录像带或硬盘录像的效果。录像留存时间不低于15天。每季度设备责任人对监控设备进行功能检查，由安全主办确定监控位置，监控范围，技术员配合调整镜头。大门、单元门运行稳定，无异常噪音，开门停留时间合理；电子锁灵活、失电状态能顺利开门；刷卡器标识清晰。停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆下方装有防撞胶垫。道闸旁边有防止行人通行的警示标识。门禁与车场授权、安防软件数据库每月定期备份，防止数据库资料丢失，每季度对门禁、车场的授权、挂失情况进行核查。安全管理员工管理岗位基本要求入职1个月以上的安全员熟悉项目物业管理组织架构,责任区域内的楼栋号、路口、安全死角；水、电、气暖的总阀、总表位置；熟悉责任区域内的物防、技防以及消防设施的位置、控制范围和使用方法。上岗3个月以上的门岗安全员，对所负责门岗的进出客户（面貌）认知度超过70%（开放式的出入口除外）。控制中心监控岗入职时间在3个月以上熟悉责任区域自动消防系统及各种消防器材的性能，并掌握其使用方法；熟悉责任区消防安全通道和消防器材的摆放位置；熟悉消防重点部位，掌握火灾报警控制器的自检、消音、复位功能以及主备电源切换功能。入职6个月以上的安全员，熟练掌握各类突发事件的处理方法。内部管理业务检查接管项目数在10个以下的，公司级夜间查岗每月不少于1次；接管项目数在10-20个之间的，公司级夜间查岗每两个月不少于1次；接管项目数在20个以上的，公司级夜间查岗每季度不少于1次。检查须覆盖所有接管项目。项目负责人夜间查岗每月不少于1次，项目安全负责人夜间查岗每周不少于1次，每次在检查到的岗位值班记录本上需要签名。夜间值班从23：00至次日6：00之间，监控中心岗位或其他授权岗位每半小时用对讲机呼叫各岗位，检查值班状态。安全员紧急集合每季度至少2次（含1次消防紧急集合）。方案策划与评估新项目交付前1个月，根据物业安全模式完成项目安全管理方案策划，并对方案进行评估。项目至少每半年对安全管理方案的适宜性、有效性进行一次评估，公司至少每年对各项目安全管理方案进行一次评估。发生入室盗窃事故后，应及时针对此安全管理漏洞建立台风暴雨等恶劣天气、技防或物防设施损坏时居家安全防范应对方案，明确各种异常情况下安全防范措施交接班建立交接班制度，交接班列队进行，程序规范。接班人未到岗或未办理完交接班手续，交班人不下班离岗。交接事项完整、明确，交接物品数量准确，注意事项记录清晰