贵阳——金阳新区房地产消费状况的调研报告.doc

金阳新区房地产
消费状况调研报告

组 长：
组 员：
指导教师：
专 业：电子商务

2013年5月
目录

前言 3
第一章金阳新区房地产消费市场状况分析 3
1.1金阳新区房地产简介 4
1.2金阳新区房产现状的总结 14
1.3对贵阳市房地产消费状况分析 15
第二章金阳新区房地产消费者购买分析 16
2.1消费者构成情况 16
2.2购买动机 16
2.3购买特点分析 17
2.4影响购买信息渠道的分析 18
2.5使用感受分析 18
第三章金阳新区房地产竞争者状况分析 18
3.1金阳新区房地产竞争者状况分析 18
3.2竞争对手的产品销售分析 20
3.3竞争对手的目标市场分析 20
第四章宏观环境对对金阳新区房地产市场的影响 21
4.1人口环境分析 21
4.2经济环境分析 22
4.3贵阳房地产综合分析 23
第五章金阳新区房地产的营销机会和对策分析 24
5.1金阳新区房地产能够获取的市场机会和面临的威胁 24
5.2金阳新区房地产的比较优势和劣势 25
5.3金阳新区房地产应采取的策略 27
第六章总结开展此次调研的目的和意义 28

前言
金阳新区位于贵阳市中心区西北面，距市中心区仅12公里，是与市中心区联系最便捷的片区。金阳是贵阳市锐意开发建设的城市新区，随着金阳政府投入与市场房地产开发的加剧，金阳新区正在被塑造成贵阳的CLD-中央居住区。大量的地产开发商进入金阳新区，经过不断的发展，金阳新区房地产市场将走向高开发，高价位、高品质时代 。
金阳新区房地产市场情况的总体格局：品牌大盘又自造城中城，代表楼盘有世纪城、中铁逸都国际、金阳新世界、中天会展城；资源占有又强调居住品质，代表楼盘有金龙国际花园、观山湖1号、美的林城时代、中渝第一城、西南商贸城；经济适用又突出性价比，代表楼盘有中天帝景传说；其他的小型楼盘，依靠区域或周边利好补充竞争结构。
从金阳新区房地产的发展来看，金阳新区一枝独秀，占据整个贵阳市场的半壁江山，因此可以说明，金阳片区房地产的发展已经逐渐得到消费者的认可，过去所谓的心理距离差异已经逐渐被取代，在金阳新区购房已经成为一种趋势。
我们小组对金阳新区房地产消费状况进行具体调研，主要针对居住房和办公房展开调查分析析，我们小组成员在感觉高兴的同时又深感任务之艰巨，经过大家努力终于完成了这次对金阳新区房地产的调研任务。
第一章金阳新区房地产消费市场状况分析
我们小组通过实地调查可知，金阳新区居住以小高层和高层居住区为主,并设有一个为高新科技工业园服务的一类居住小区。金阳新区房地产比较典型的房地产有十多家，基本上提供的都是居住房和办公房为主，每一个房地产都有自己独特的优势和风格，而房地产的规模和所采取的营销方法各有不同。
1.1金阳新区房地产简介
金阳新区房地产市场情况的总体格局：品牌大盘又自造城中城，代表楼盘有世纪城、中铁逸都国际、金阳新世界、中天会展城；资源占有又强调居住品质，代表楼盘有金龙国际花园、观山湖1号、美的林城时代、中渝第一城、西南商贸城；经济适用又突出性价比，代表楼盘有中天帝景传说。
1.1.1贵阳世纪城简介：
项目名称：
贵阳世纪城
物业地址：
世纪城位于金阳区金阳南路6号
开发商：
贵阳世纪金源房地产开发有限公司
建筑类别：
高层
开盘时间：
2008-1-9
总占地面积：
3330000㎡
总建筑面积：
6000000㎡
绿化率：
30%
居住户：
2000
现均价：
6672元/平米
销售量：
1500套
市场销售增长率：
10%
入住率：
50%
贵阳世纪城紧邻金阳新区主要交通干线金阳大道，同时，项目周边围合321国道、正在施工中的贵金线、北京西路快捷连接贵阳主城中心。贵阳世纪城包括中高档高尚住宅、低密度住宅、大型购物中心、五星级酒店、学校、医院、商业街、写字楼等多种物业类型。该项目建成后的贵阳世纪城将成为贵阳市最大规模的高尚综合社区之一。
贵阳世纪城在交通、配套、规划方面都有很大的优势，尤其在价格方面的优势；在市场定位上，以极高的性价比促成了住宅、商铺、写字楼、车位的持续热销，多次荣登贵阳市商品房住宅销售榜榜首。贵阳世纪城不炒房、不抬价，将节省下来的开发费用让利于消费者。
近几年贵阳世纪城新盘历史报价都在不断增加，在2013年4月贵阳世纪城平均房价是6672元/㎡ 环比上月增长 8.05% ，贵阳世纪城房价分布如下图所示

1.1.2中铁.逸都国际简介：
项目名称：
中铁.逸都国际
物业地址：
金阳大道北段1号
开发商：
中国中铁置业集团•贵阳中铁置业有限公司
建筑类别：
高层、小高层
开盘时间：
2010-4-16
总占地面积：
18000000㎡
总建筑面积：
2300000㎡
绿化率：
49%
居住户：
16000户
现均价：
6625元/平米
销售量：
2000套
市场销售增长率：
5.56%
入住率：
80%
中铁.逸都国际北临石林路，对面是建设中的奥体中心和石林公园；东临城市形象中轴线—“金阳大道”，与金源世纪城一路相望；南接城市快速干线—北京西路。从长远来看，交通还是十分便利的。
中铁逸都国际在2010年2月被评为2009年度贵阳地产人气楼盘和2009-2010年度贵阳投资价值楼盘（住宅）。中铁逸都国际的绿化率达到49%，在绿化这一方面来说，给人留下最深印象的便是那一片浪漫纯情的薰衣草花海，给人无限遐想的空间。
中铁逸都国际逸境组团三期110-140㎡空中逸馆，交一万抵二万认筹中；逸境组团二期53-80㎡，首付2.8万起；逸郡团购实景现房热销中，购房享98折。
中铁逸都国际2013年04月01日的最新销售报价为 均价5080元/平方米 相比上个销售周期上涨了1.6%。 中铁逸都国际近27个月的销售价格上涨了80元，涨幅为1.6%； 近31个月的销售价格下跌了720元，跌幅为12.4%； 与本项目2010年04月30日第一次对外报出的5500元相比，35个月以来，销售价格累计下跌了420元，跌幅为7.6%。 本月均价：6625元/平米，环比上月上涨了5.56%，同比去年上涨0%
中铁.逸都国际房价走势

1.1.3金阳新世界简介：
项目名称：
金阳新世界
物业地址：
金阳金朱路1号（轻轨二号线）
开发商：
新世界中国地产(贵阳)
建筑类别：
多层 高层
开盘时间：
2007-07-01
总占地面积：
3800000㎡
总建筑面积：
172528㎡
绿化率：
30%
居住户：
1000
现均价：
5100元/平米
销售量：
3000套
市场销售增长率：
20%
入住率：
50%
金阳新世界是新世界中国地产进军贵阳的首个项目，它位于贵阳市未来规划的新城市中心区—金阳新区的一期西北面，为四条市政道路所环抱，东靠金阳大道，南邻金朱路，西毗金西路，北依龙潭路。
金阳新世界雄踞贵阳未来新城中心，是新世界中国地产在贵阳金阳开发，集居住、商贸、娱乐于一体的超大规模的高档次生活社区。紧邻未来商业金融中心，总占地面积3300亩，建筑面积380万平方米，规划居住7万人口。这个百亿巨资锻造的城中之城，以大交通、大教育、大商业、大社区的完善配套和精装优势引领市场，同时还配以国际化物业管理服务，社区功能一应具全，工作、居住、商业、生态、娱乐休闲等都将更为舒适、更具国际品位。以大交通、大教育、大商业、大社区的完善配套和精装优势引领市场，同时还配以国际化物业管理服务，社区功能一应具全，工作、居住、商业、生态、娱乐休闲等都将更为舒适、更具国际品位

1.1.4中天会展城简介：
项目名称：
中天会展城
物业地址：
金阳新区长岭北路1号
开发商：
中天城投集团有限公司
建筑类别：
电梯高层
开盘时间：
2010-04-02
总占地面积：
939136㎡
总建筑面积：
2030000㎡
绿化率：
31.2%
居住户：
15315户
现均价：
5500元/平米
销售量：
3000套
市场销售增长率：
50%
入住率：
40%
中天会展城所在金阳新区是与老城区联系最便捷的片区。金阳大道北段至白云区；金阳大道南段至三桥；观山路至大营坡；贵金线至瑞金北路；白马线至北京西路，道路交通四通八达。2009年9月开始动工的贵阳轻轨站就在贵阳国际会议展览中心，中天会展城业主将是第一批见证并享受到这一城市巨变的市民。
中天会展城九号项目致力打造的临观山湖高档组团，共计792套，共享贵阳国际会议展览中心、轻轨站点、市政府、小区学校等配套、地理位置和交通便捷，目前均价在5500元/平米。
中天会展城价格走势

1.1.5金龙国际花园简介：
项目名称：
金龙国际花园
物业地址：
金阳金朱东路与金阳北路交叉口5号
开发商：
贵阳金龙房地产开发有限公司
建筑类别：
别墅、小高层、高层、情景花园洋
开盘时间：
2006-10-28
总占地面积：
133300㎡
总建筑面积：
300000㎡
绿化率：
40.5%
居住户：
2000户
现均价：
8888元/平米
销售量：
2500套
市场销售增长率：
15%
入住率：
60%
项目位于金阳迎宾大道旁，毗邻贵阳行政中心，是贵阳行政中心片区唯一一块居住规划用地。项目分三期开发，一期歌雅花都，产品推出销售即引爆金阳花园洋房居住的热潮；二期高迪尚品正在销售当中，项目三期根据二期的销售进度也将计划推出面市。项目整体以纯正西班牙风情为格调，将西班牙传统文化与现代建筑艺术相互交融发挥得淋漓尽致，自水景入口拾级而上，一路经过太阳门广场，风情梦幻走廊，沿着黄金塔钟楼，每一步都洋溢着浓郁的西班牙建筑风情。
金龙国际花园三期天鹅堡以金阳行政中心为邻，以CBD北段为荣，占据行政中心核心门户，是行政中心区唯一高档住宅楼盘。
金龙国际花园价格走势

1.1.6观山湖1号简介：
项目名称：
观山湖1号
物业地址：
金阳区金阳南路54号
开发商：
贵阳世纪金源房地产开发有限公司
建筑类别：
多层 高层 小高层
开盘时间：
2007-10-01
总占地面积：
139860㎡
总建筑面积：
400000㎡
绿化率：
41.6%
居住户：
2000户
现均价：
6037元/平米
销售量：
1500套
市场销售增长率：
10%
入住率：
20%
观山湖1号是中国水电建设集团房地产有限公司挺进贵州市场的第一步。观山湖1号总占地面积为210亩，规划建筑面积约为40万方。观山湖1号位于金阳新区中央地带，5路交通车将新老城区相连，项目所处的城市已渐成规模。
在最近的销售中，观山湖区不断创新高本月均价6037元/㎡，环比上月下降 3.70%，观山湖1号在2012年09月-2013年05月的房价走势。

1.1.7美的林城时代简介：
项目名称：
美的林城时代
物业地址：
贵阳市金阳新区长岭北路8号（会展城东侧）
开发商：
贵阳市美的房地产发展有限公司
建筑类别：
高层、小高层
开盘时间：
2011-10-16
总占地面积：
700000㎡
总建筑面积：
1500000㎡
绿化率：
39.5%
居住户：
2798户
现均价：
6000元/平米
销售量：
3500套
市场销售增长率：
60%
入住率：
40%
美的·林城时代效果图美的·林城时代总占地1000多亩，总建筑面积150万平米，规划居住人口达约3万余人，由“世界品牌500强”美的集团旗下的美的地产开发建设，秉承“为人类创造更美的生活”理念，注入巨资倾力打造，是贵阳新城央至大规模、配套齐全、环境优美的国际级地标性的宜居高品质楼盘。
在建筑立面上，以全球建筑视野设计，采取新装饰主义Art deco 风格，灵活多变的回纹饰曲线结合挺拔、朗俊的几何外型，使得建筑与环境相得益彰、浑然交融。社区配套规划，涵盖了全功能型国际级生活所需：大型国际风情商业街、逾万平米商业中心、全体系一站式优质教育配套、康体休闲等设施，以国际化高品质社区配套，全方位满足业主所需。同时，在物业管理服务上，邀请国际化知名物业管理公司，为尊贵的业主提供无微不至的人性化关怀服务，全力创造一个省心、舒心、放心、贴心、用心的“五星级”居住环境，打造成贵阳市最具地标性的国际级高品质宜居社区。
美的林城时代价格走势

美的林城时代楼盘评分，如下图所示，结果是综合评分 79.63/100，如下图所示

1.1.8中渝第一城简介：
项目名称：
中渝第一城
物业地址：
贵阳金阳新区金珠东路399号
开发商：
贵阳中渝置地房地产开发有限公司
建筑类别：
多层、高层
开盘时间：
2012年8月18日第2次开盘
总占地面积：
360000㎡
总建筑面积：
1070000㎡
绿化率：
35%
居住户：
3600
现均价：
5200元/平米
销售量：
2000套
市场销售增长率：
35%
入住率：
2%
贵阳中渝置地以107万方的世界级生态中央商务综合体紧紧围绕着CBD核心需求来精心规划，以国际视角还原本土精粹，中渝第一城为城市繁华加注生态砝码，打造前所未有的优质生活，领衔生态CBD。耗巨资倾力打造中渝第一城，将世界最前沿的居住理念引入贵阳，为肩负城市发展的社会中坚力量,提供比肩全球的优质生活配套。项目内有独立商业街、高级商务写字楼、高品质住宅、时尚酒吧街、餐饮旗舰街、精品商务酒店、三大主题公园等等，打破了传统地产单一开发模式，构筑一座国际化、生态化、多元化的“理想生活城邦”。中渝第一城未来的物业价值潜力不可限量。
中渝第一城的营销模式与其他金阳新区的房地产都不相同，2012年中渝第一城主要销售花园洋房，虽然所能提供的都是期房，但是在2012年花园洋房基本已经销售完，在2013年该房地产主要销售别墅、高层和写字楼，以及公园场地销售，由于所销售的对象不是很热门，最近房价呈现降低趋势。
中渝第一城价格走势

1.1.9西南商贸城简介：
项目名称：
西南商贸城
物业地址：
观山湖贵阳市金阳新区百花湖路
开发商：
贵阳西南国际商贸城有限公司
建筑类别：
商铺
开盘时间：
2012年11月24日开盘
总占地面积：
3002000㎡
总建筑面积：
2206000㎡
绿化率：
20%
商铺量：
36000
现均价：
8000元/平米
商铺销售量：
15000
市场销售增长率：
2%
使用率：
80%
为认真贯彻落实贵州省委、省政府“加速发展、加快转型、推动跨越”的要求，贵阳市委、市政府决定在观山湖区规划建设西南地区乃至全国具有一定影响力的大型综合性商贸批发市场—贵阳西南国际商贸城。贵阳西南国际商贸城，位于贵阳市观山湖区西南部，规划面积约10平方公里，投资总额600亿元，总建筑面积约1420万平方米，是一个集市场经营、国际贸易、现代物流、电子商务、次级CBD于一体的大型综合性商业集群。
西南商贸城近期的价格，如下图所示
记录时间
最高价
均价
最低价
贵阳西南商贸城价格描述
2013-5-30

8000元/㎡
西南商贸城一期商铺最低价格8000元/㎡
2013-4-18

8000元/㎡

2013-3-5

8000元/㎡
一期商铺最低价格8000元/㎡
2013-2-22

8000元/㎡
一期商铺热销中，最低8000元/㎡
2013-1-22

8000元/㎡

1.1.10中天帝景传说简介：
项目名称：
中天帝景传说
物业地址：
金阳区金阳大道7号（金阳2号站）
开发商：
中天城投集团欣泰房地产开发有限公司
建筑类别：
多层 小高层
开盘时间：
2008-09-12
总占地面积：
386000㎡
总建筑面积：
755000㎡
绿化率：
39.2%
居住户：
815
现均价：
4200元/平米
销售量：
25000
市场销售增长率：
3%
使用率：
85%
中天帝景传说是中天城投集团欣泰房地产开发有限公司开发的大型德国精工洋房住宅区。项目位于贵阳市金阳新区金阳南路7号，地处金阳新区体育文化中心。1000米范围内覆盖了金阳医院、省奥体中心、盆景园、石林公园、榕树公园、贵州大学城、贵阳一中等市政设施。在建的贵阳新城区主要交通干道贵金线、北京西线铁路线以及贵广线轻轨项目都临近该地产。
项目总占地面积为38.6万方，总建筑面积为75.5万方，容积率为1.39，绿地率达到30%。整个小区采用环抱分布、南北朝向、整体围合的观景布局，建筑形式以“6+1”的多层和“11+1”小高层相结合，建成之后将拥有4708户精品单位，按照一家三口的比例可容纳近一万四千多人。中天帝景传说房地产开发比较早，现在所剩的房子比较少，价格一直稳定在4200左右。
1.2金阳新区房产现状的总结
金阳新区居住区规划和建设遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设方针，办求创建便捷、高效、安全、舒适的园林式可持续发展的社区。
我们小组通过问卷调查和在金阳新区实地考察，知道金阳新区房地产开发投资保持高速增长，在2012年1—10月房地产开发投资达210.52亿元，较2011年同期增长1.97倍。其中，商品住宅投资149.69亿元，占总投资的71.10%；办公楼投资9.29亿元，占总投资的4.41%；商业营业用房投资14.09亿元，占总投资的6.70%；其他投资37.45亿元，占总投资的17.79%。
据调查了解，从2010年开始，金阳新区固定资产投资完成总量和增长速度都位居全市之首，改善型购房需求稳中有升。同时，现代服务业升级和楼宇经济的发展，都带动了公建需求的增加。此外，随着金阳新区各项配套设施的完善，结婚购房、外来人口购房以及较大的安置房需求也在不断增长。
金阳区2011年价格较为平稳，保持在6500元/㎡左右，2012年4月大幅提升，价格上涨至7400元/㎡，2012年4月-6月，价格持续回落到6500元/㎡水平，目前金阳房产的价格也保持在6500元/㎡水平。
1.3对贵阳市房地产消费状况分析
贵阳地处西部，城市规模不大，属经济欠发达地区。实体经济主要来自矿藏和传统制造业，导致经济基础差，人均收入不高。总的来说贵阳经济基础薄弱，人均可支配收入不高 ，但是贵阳的消费高，在房地产上的消费也不例外。贵阳人普遍收入在安乐的消费形态中被透支。
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、利润高，周期久、供应链长、对银行的依赖性强，地域性强的特点。近年来，贵阳市房地产业抓住经济持续发展、城市化进程加快推进、人民生活稳步提高和区位优势日益凸现的机遇，获得了长足发展。房地产开发投资连续多年保持快速增长，房地产开发队伍发展壮大，企业经济效益提高，建设了一大批名优楼盘和住宅小区，居民住房条件得到不断改善，城市面貌日益美化。房地产业在我市经济发展中对全市GDP增长作出一定贡献，房地产业增加值由2004年的15.76亿元增加到2008年的27.18亿元，年均增长14.5 %，与GDP的平均增长幅度持平。 

第二章金阳新区房地产消费者购买分析
我们小组对金阳新区房地产的市场调查，得出了金阳现阶段的主要消费者具有以下情况:
2.1消费者构成情况
金阳新区房地产住宅销售情况主要分为中低档住房、中高档住房和高档住房三类消费对象。首先金阳新区高档住宅主力消费者是市区富裕人群，这类消费者主要年龄在30/50岁之间，三代同堂的家庭结构，而他们的职业性质大多是政府官员、企业老板、大型企业高层管理等高收入人群，这类消费者收入除了自身的工资来源外，他们的主要收入还有来自与投资所带来的利益，他们的平均年收入可达30万元以上。本着享受生活，和家人一起幸福地居住在理想的舒适住宅的购房理念让他们选择了高档的住房。其次是中高档住宅，主要是针对的消费群体是政府公务员、私营企业主、教师的企事业单位的工作人员，这类消费者都有一定的积蓄，家庭收入稳定，工资年收入在5-10万元之间，他们的购房情况主要在于改善居住条件，或是因为子女的上学问题，或是工作单位迁入金阳，需要一个距离工作单位附近的居住场所。他们希望的居住环境是大社区，未来的公共设施配套齐全，附近有良好的教育资源。最后是中低档住房，这类消费客户群大多是职员、事业单位职员、啃老族等中低收入人群。此类消费者购房理由是为了改善居住条件，而他们对住房的要求是价格因素，客房的特点和周边环境等问题。
2.2购买动机
经过几年的发展，金阳新区从不为人知到户户皆晓，这个历程证明了金阳作为贵阳市经济、城市面积扩张的战略是成功的。所以在金阳新区购买房产的主要动机有一下几点：
政策上，金阳一直是优越于其他区域而发展的，从开发、市政规划、人口、交通、金阳新区正逐渐成为贵阳市的浦东，将逐渐金融、文化、居住、办公的中心板块。
在交通上，贵金线、北京西路等多条道路的开通以及开始施工的轻轨1号线和规划中的2号线，无疑是将金阳与中心城区的距离尽可能的缩短，使消费者在心里距离上得到最有效的拉近；同时随着这几条主干道的竣工，金阳新区将成为贵阳市最重要的交通枢纽。
供需关系来看，随着居民收入的逐渐提升，换房置业将成为一种趋势，而贵阳市作为省会城市，必然有一种向心力去吸引其他区域的消费者，“形成一种地州看贵阳、贵阳向金阳的趋势”。就目前供给需求来看，09年供应量为1673652平米，占全市供应量的48.1%；而成交量为2214470平米，60多万的存量房消化量足以证明金阳市场住房需求存在供不应求的局面。
从土地供应来看，金阳无疑是贵阳市场土地供给的主要区域，中心区在未来土地基本没有存量，而贵阳市作为省会城市，随着外来人口和常住人口的逐渐增加，不到30平方公里的中心城区已经无法再容纳近360万人口的正常居住，而金阳新区在前期规划的17平方公里中已经吸纳了大部分的中心城区的人口和地州外来人口，并且这种趋势将越来越明显。
有了以上几点分析，所以很多消费者愿意选择在金阳购买房产，这样既符合了贵阳将来的发展趋势，而且从长远的利益来考虑目前金阳的房产还是具有不小的前景，政府对金阳的发展是给予大力的支持，希望通过金阳新区的发展来拉动内需，从而促进经济的发展，同时也减轻贵阳市中心的巨大压力。广大消费者选择在选择金阳的同时，也是选择了金阳便利的交通条件和其公共基础设施的完备，也是选择金阳广大的发展愿景。
2.3购买特点分析
在金阳购买房产的消费者中，存在着各种各样的消费者，但是按其支付情况来看，可以将其分为两种消费者，一种是一次性付清的消费者；另一类消费者就是先首付，后期陆续付清房款的消费者。当然在金阳购房的消费者也不有购买居住房的，同时存在着大量的企业、公司也在金阳购买办公场所楼层。所以金阳的房产具有复杂多样的购买特点。贵阳市30岁-45岁的客户是购房的主力，其中企事业单位人员、个体工商户占绝大比例；购房者年收入多在5-7万之间，居住区域与工作区域主要是在云岩区、南明区；贵阳市购房客户希望购买的物业依次为小高层、电梯小高层、高层，其置业的目的依次为第一次置业自住、第二次置业改善居住；购房需求面积为90-130㎡，希望的售房单价为3499元/㎡以下与3500-3800元/㎡，接受的总价为15-30万之间与36-40万之间（客户购房面积、希望单价、接受总价多为主观因素）；影响购房者购房的最主要因素分别为：地理位置、房屋单价、房屋质量、周边配套设施。
2.4影响购买信息渠道的分析
影响消费者购买的信息渠道主要有四类：商业广告渠道，如广告、销售员、批发商、包装物、商品展示等；个人间渠道，如家庭成员、朋友、邻居、熟悉的人等；公共渠道，如大众媒体、消费者评价组织等；个人体验渠道，如展示，试用产品、租用产品等。金阳新区的房地产销售主要是靠商业广告渠道和公共渠道。在金阳的房地产落成时都会举办一次大型的展销活动，为房产做推销广告，让广大消费者了解房产的各种情况，促进住房的签约成功率。
2.5使用感受分析
金阳房地产的使用情况，从金阳新区建立以来，金阳的变化速度是日新月异的。公共基础设施越来越完善，居住条件也越来越好，经济的发展速度迅速，人民的生活水平普遍提高。金阳新区的交通相比贵阳市中心，显得宽裕很多，让广大消费者感受到了交通的便利。同时金阳新区房地产公司对广大消费者采取的售后服务也是可以让我们消费者所能承受的。总之，消费者在购买住房之后，随着金阳的发展，消费者看到周边的环境的变化，是可以给自己带来方便的。

第三章金阳新区房地产竞争者状况分析
3.1金阳新区房地产竞争者状况分析
我们小组通过问卷在贵阳市区和金阳新区调查，已经通过网上数据收集分析，总结出以下对金阳新区房地产竞争者状况的分析。
首先，就金阳新区自身区域拥有楼盘小区106个，排在前面的前十位有：金华世家、美的林城时代、金阳世纪龙城壹号、世纪城龙城庄园、观山湖一号、中铁·逸都国际、金阳新世界山临境、金龙国际花园、远大生态风景、世纪城龙泽苑；这些楼盘小区单位平均售价都在5000～6000元之间。而这些楼盘小区都处在环境优美，人口稀疏的整体环境中，拥有很大的空间资源。
对于金阳新区的建设主要是：解决贵阳市城市中心面积狭小、人口密度过大、空间超负荷承载问题的战略需要；新区建设使贵阳跳出 “山间坝子”局限，跳出 “摊饼式”的传统城市发展思维。以“园林式、生态型、数字化、循环经济”为主题的高起点规划，高标准规划新区。金阳板块呈现大兵团开发局面，汇聚全国诸多一线品牌。如，福建世纪城、保利、绿地、中天、中铁、新世界等全国著名品牌，其中世纪城总建面积610万平米，新世界380万平米，形成金阳一头一尾双城记，其它楼盘开发体量也能达到60-70万平方。入驻率低，竞争激烈。
我们小组对金阳新区房地产竞争对手进行分析，主要有贵阳乌当区房地产，云岩区房地产，花溪区房地产，南明区房地产，白云区房地产。鉴于这些是主要的竞争者对手，我们就这几个区域，对一些城市楼盘进行深入浅出的分析：
南明区共有426个楼盘小区，大多数处于城市中心繁华地带，就其中十个楼盘小区作为竞争楼盘区，做一个简单的比较，这十个楼盘区分别是：浙江商城、华坤发展大厦、懿府、盛世花城、林城花都、金岸玉都、万象国际、中天商务港、华亿大厦、亨特国际，这些楼盘单位售价平均在7000~9000元，相对于对价格要求的消费者来说，竞争较小，但是对于对质量和位置，交通等其他涉及便捷因素的消费者来说，是一个很强大的竞争对手区域。
云岩区共有529个楼盘小区，和南明区相似，不但具有数量庞大的楼盘小区，而且也是处于贵阳市的中心地带区域，在交通和地理位置上都具有其他区域不能相提并论的强大优势，比如云岩区区域内的十个楼盘小区：祥源大厦、金宇紫林广场、黔灵半山、紫金庄园、中央公园、银海元隆广场、鸿基文昌苑、保利·云山国际、智慧龙城、贝地卢加诺，这十个楼盘小区均是新楼盘区，其中大多数楼盘单位售价达到8000元以上，少数几个在5000~8000以内，从单位售价就可以看出，这个区域内的房价相对金阳新区总体价格来说不具有一般的竞争优势。
花溪区共有61个楼盘小区，在贵阳市定位是：大学城板块。正在进一步开发的准热点板块；拥有生态、环境、旅游及亟待大规模开发的新生力量板块，前景较好的优势；当然，有它的劣势，就是离主城区相隔距离较远。话虽如此，这个区域也是一个强劲的竞争对手，就环境来说，和金阳有得一比。
乌当区共有92个楼盘小区；白云区共有100个楼盘小区；小河区共有125个楼盘小区；这三个区暂且不做详尽介绍。
3.2竞争对手的产品销售分析
分析：仅就金阳新区相对花溪区、云岩区、南明区三大区域的销售模式进行对比。
首先，就云岩区与南明区的销售热点在于地理位置处于人口密集区域，而花溪区和金阳新区在人口密集额成都问题上来说，相差不是很大。
其次，正因为云岩区与南明区处于黄金地段，因此总得单位平米的价格较为高昂，而花溪区域金阳新区因为没有处于黄金地段，人口相对稀疏，却拥有天然的自然资源作为售楼的亮点，因此各有千秋。
最后，在品牌包装评价方面，云岩区，南明区主要以城市入住豪华，繁华为主，而花溪区，金阳新区主要以静谧，清新独享自然美好园林公园模式为主。
3.3竞争对手的目标市场分析
分析： 金阳新区与花溪区在环境、地理位置上有不尽的相似点，因此所欲同类竞争，在目标市场、销售对象都相差不大；云岩区与南明区在环境和地理位置上与金阳新区属于异类，因此利于金阳新区房开商采取差异化竞争手段。
综合三个区域与金阳新区的市场比较，金阳新区可以采取差异化的途径，并在与花溪区风格凹异的途径发展自己独树一帜的售点来击败竞争对手。4、竞争对手的营销战略与策略分析。
分析：就云岩区、南明区而言，他们的营销目标是大多数喜欢繁华都市的消费群体；而花溪区的营销目标是喜爱环境优美，对绿色天然，空气清新方面有较高要求的额消费群体。
对于这三个区域的营销者来说，“一个相对差异，一个绝对差异”可以来形容。当金阳新区也选择走差异化路线时，竞争相对降到最小，但仍有不可避免的威胁。

第四章宏观环境对对金阳新区房地产市场的影响
4.1人口环境分析
1.1.1人口数量　　
研究表明，房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。金阳新区人口在20万人左右，而且这个数量在未来必定会持续增加，许多外地人在金阳落户上班，他们中很多人将会在金阳选择买房，这会导致了金阳新区房地产价格的上涨。　　
1.1.2人口素质　　
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。金阳新区不仅是一座园林式、生态型、数字化、循环经济和可持续发展的城市新中心，而且也是未来贵阳城市旅游的目的地和游客的集散地。作为森林之城，它将给人们提供回归自然的绿色生态的享受；作为网络之城，它将让现代的信息流连接五洲四海；作为科技之城，它将使人体会到新技术的无穷魅力；金阳得天独厚的区位优势，通过四通八达的交通网络，把贵州众多的A级、B级、C级的旅游景点串珠结网般的连缀起来，使旅游之城以自然景观、人文景观、历史文化和民族风情为主的传统旅游资源，平添了文化含量、科技含量和现代化品位。在这个对知识要求程度越来越高的社会，人们对知识的要求也随之提高。金阳作为一个新区，公共服务设施日益完善和普遍，人口素质也较高，这些都推动了金阳房地产价格的上涨。
1.1.3家庭结构　　
这里所说的家庭结构，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
4.2经济环境分析
市场规模的大小是由社会购买力决定的，而经济环境决定着社会购买力的大小。经济环境分析是宏观营销环境分析的重要内容。影响社会购买力的经济环境因素很多，主要有：　　
4.2.1经济发展水平——人均GDP
随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。在满足基本的吃穿等消费后，他们会有着强烈的购房需求，然而由于短期内房地产价格缺乏弹性，所以短期内需求的增加必定会带来房地产价格的上升。 改革开放后，随着经济的发展和收入分配政策的调整，我国居民的人均收入持续增加。同时由于城市化进程的加快，最终导致对住房需求的增加。而由于短期内土地市场和房地产开发市场不能对此做出及时的反应，所以短期内居民收入的增加肯定会使房地产价格上涨。 金阳新区的人均GDP
国内生产总值常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标，它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。GDP的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。
4.2.2物价水平
物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数（CPI）体现。在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的：房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。
4.2.3利率
利率对我国房地产市场的影响主要是通过对贷款利率的调整来实现的。一方面，贷款利率的增加会加大开发商的成本，压缩利润空间，从而使开发商减少投资，这就意味着住房供给的减少，从而导致房地产价格的提高。另一方面，贷款利率的增加会增加购房者的还贷压力，打击他们购房的积极性，造成需求的减少，使房地产价格下降。综合起来，利率的高低对房地产价格的影响取决于对哪一方的影响更大。
4.2.4汇率
汇率是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。近年来，由于我国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差，人民币升值压力越来越大。由于受人民币升值的影响，国际上的热钱也开始涌入了中国。同时，由于改革开放后，中国金融市场的逐步开放和国际资本流入的程度加大，吸引了更多的外资进入了中国。外资进入中国实体经济后，首先选择的就是高利润的房地产行业作为他们投资的对象，以获取高额的利润。众多外资的进入都会导致房地产价格的进一步上涨。
4.3贵阳房地产综合分析
现实中，我国房地产价格受众多因素综合影响。贵阳市房地产主要受经济发展水平、物价水平、利率和汇率的影响。当前，随着中国劳动生产率的提高，中国连年贸易顺差，贸易顺差的不断扩大无形中给人民币的升值带来了压力。同时由于国际社会对人民币升值存在较大的预期，热钱纷纷涌入了中国。为了赢得良好的外部环境和维持人民币汇率的相对稳定，政府不得不投放大量的货币减轻人民币升值的压力。如此，使得流通中的货币大大超过了现实中的货币需求量，造成一定的通货膨胀，引起房地产价格的上涨，贵阳市也不例外。由于社会对通货膨胀存在一定的预期，进一步加剧了物价的上涨，造成房地产价格居高不下。同时由于我国特殊的国情，土地资源的稀缺和人口的膨胀，房地产价格在长期内会是不断增值的。高房价已经严重威胁到普通居民的生活质量和社会经济发展的稳定性，所以迫切需要我国政府对房地产市场进行宏观调控。
金阳新区是贵阳市锐意开发建设的城市新区，将金阳新区建成完整的生态环境与高效的城市服务相结合的新理念、新形态的现代化城市，满足未来信息社会对城市空间载体的各种需求，城市建设与经济建设、环境协调有序发展，环境优美，设施现代化、服务高水平，人员高素质，人与自然完善结合的可持续发展的园林式、生态型、集行政办公、文化科研、高新技术产业和居民住宅于一体的城市新区，这些的政策都为为金阳新区房地产提供了