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濮阳房地产市场调研报告

濮阳市住宅市场调研报告提纲
一、 房地产政策概述
1.十八界三中全会房地产政策导向
2.房地产现行政策
3.濮阳房地产市场政策走向预测
二、 濮阳土地市场
1.2012年土地分布图
2.2008-2012年历年土地供应以及成交价格图
3.2013年成交以及挂牌土地分布图
4.2013年挂牌以及成交地块分析
三、 住宅市场调研
(一) 濮阳市房地产市场供应量概况
1.商品房项目板块划分以及项目分布图
2.房地产市场调研明细表
3.房地产市场推盘量以及存量图
4.城中村改造项目分布图以及体量
5.经适房项目分布图以及体量
(二)房地产市场价格调研
1.各版块价格分布
2.各版块价格柱形图
3.濮阳房地产市场2009-2013年价格走势图以及2014年价格预测
(三)房地产市场产品调研
1.住宅市场业态比例
2.建筑风格调研
3.户型配比调研
4.典型项目户型分类展示以及户型特点分析
5.住宅配套特点调研
(四) 房地产市场营销调研
1.典型项目的广告宣传
2.典型楼盘宣传卖点分析：
3.典型项目营销渠道分析
4.濮阳市房地产市场营销总结以及发展预测
(五) 房地产市场总结以及走势
(六) 典型项目分析
1.市区板块（铜锣城中城海斯顿公园城中央）
2.濮北新区板块（棕榈泉建业壹号城邦）
3.油田板块（物华国际成荣域天骄华庭）
4.濮东新区板块（理想城建业桂圆）
5.老城板块（建邺城格瑞斯公园一品）

一、 房地产政策概述
1. 十八界三中全会房地产政策导向解析
2013年11月，中共十八届三中全会将在北京召开，此次会议的主要议程是研究全面深化改革重大问题。而此前曾被全国热议的楼市调控长效机制、以房养老等议题，都显示房地产行业的长远健康发展，将是此次会议的重要内容之一。说明国家调控政策不放松，十八届三中全会强调继续推行相关房地产调控政策，逐步完善完善税收机制，遏制房价。
1) 系统化调控方案或初步表态
2013年2月的“国五条”对于房地产带来的“需求释放意义”大于”稳定房地产市场”的意义已经成为定论，而有关房地产整体调控思路的表态，在新一届政府上台后鲜有表述，而7月份新华社旗下媒体关于“长效机制”的概念则成为舆论最关注的热点。
2) “新型城镇化”或被重新定义
中国城镇化应是“农民转为市民”的城镇化；是缩小“农村与城市之间、沿海与中西部之间、大中城市与小城市之间的三大差距”的城镇化。而城镇化要真正成为转变中国经济增长方式、扩大居民内需的动力和活力，需要从户籍制度、中国土地制度以及改变当前中国经济“房地产化”的政策等三大方面进行改革。
3) 房产税时代或将正式来临，经济手段调控力度加强
与长效机制一样，房产税也是最近半年来的一个高频词汇。据报导，中国财政部财政科学研究所所长贾康在一个金融会议的间隙表示，三中全会肯定会讨论财政体制改革问题。
《环球时报》总编辑胡锡进最近表示，如今的房地产正在经历“最后的疯狂”。我提醒北上广一线城市的投资者，如果房价接着涨，高额房产税一定会来，最后投资购房者必将输得很惨。所以只买住的房，不用房投资，共同反对投机购房，给真正需要买房住的人机会，这样一线城市的房地产才能软着陆。
4) 房企再融资或将开闸，刺激房地产发展
今年8月份，房地产企业一度密集地抛出融资预案，“房企再融资”也再度燃起了房地产市场的一把火。随着新一届政府不断加强运用“看不见的手”，无论是从金融秩序正常化，还是从房地产调控市场化，房企融资开闸从方向上来说是必然的。
华远地产董事长对此表示，三中全会以后地产再融资或放开。“我不认为中国在未来的发展中依然会用这种错误的政策调整市场，也可能三中全会以后就允许在境内再融资了。”任志强表示，“到时候所有的地产企业都会冲上去，华远地产也不例外。”
5) 住宅产业化或有望全国范围展开
据报道，在此前被广泛热议的楼市调控长效机制中，住宅产业化将是其中重要内容，而且可能在保障房建设领域先行试水，最快或在明年以地方试点的形式推出。
今年以来，住建部曾多次开展调研，探讨住宅产业化的相关技术问题和制度建设。作为住宅产业化的一部分，《工业化建筑评价标准》目前正由住宅产业化促进中心、中国建筑科学研究院及相关院校共同编制，计划明年出台。而据住宅产业化促进中心副主任文林峰透露，在房屋设计环节，设计标准化是住宅产业化下一步的重点工作。
6) 保障房制度或被重新设计
关注意义：保障房将真正实现“保障”功能
保障性住房是我国政府一项重要的民生工程，“十二五”期间，全国计划新建保障性住房3600万套。但从以往的经验来看，目前我国保障性住房的建设和推进还处于探索阶段，还存在不少矛盾和问题，包括工程质量问题以及分配监管问题。
另外，在大规模的建设要求下，传统的建设方式带来的效率低下、成本高昂、资源浪费严重、管理维护难度大等种种问题，显然已经难以满足需要。因此，这些问题将很有可能在此次三中全会上得到更充分的讨论。
7) 养老地产业或将迎来春天
9月份 国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中一项“以房养老”一度引发全国大讨论。实际上，进来养老地产行业已经风生水起，但与此同时，受制于体制、经济、观念等多重因素的影响，养老地产行业并未真正发展起来。
财经炒股名博神仙看盘就表示，三中全会的最大炒作亮点在于土改和养老，快速老龄化的中国，养老产业却还处于摸索阶段，市场理念和盈利模式大多不成熟，今后如何养老，成为当下热议的主题，中国的养老事业潜力巨大，十八届三中全会或引热议。
8) 住房信息联网或迎“政治考验期”
从2013年11月算起，距离2014年6月底前要出台并实施的《不动产统一登记制度》仅剩8个月时间，而相对从2010年下半年开始，至今仍停留在公布推进城市数字“住房信息联网”，在8个月内完成住房登记制度，对于涉及到的国土部、住建部、法制办、税务总局等部门压力不可谓不小。
而从2013年新政府对于军队房地产严查，舆论层面接二连三的“房叔”、“房姐”被曝光，可以看出全国上下一体对于住房信息联网的要求迫切，作为对未来五年中国发展最重要的“十八届三中全会”，如果提及房地产，如果提及房地产，相对于长效机制以及已有前例的房产税，住房信息联网具有更大的“前提意义”。
2. 濮阳房地产现行政策
濮阳作为三四线城市，受到国家宏观调控的影响较小，尤其是行政政策关于较小，濮阳房地产市场受到“金融政策”的影响较大
濮阳市执行政策如下：
1) 实行紧缩的货币政策，提高提高贷款门槛；
2) 差别化的信贷政策：首套房首付比例为40%，二套房为60%；
3) 濮阳房地产市场信贷受到影响较大，贷款门槛逐步提高，现行贷 款月利率为0.5%
4) 濮阳市保障房建设规模很大，共计73.05万平方米
3. 濮阳房地产市场政策走向预测
1) 随着国家房地产掏空政策的逐步加强，以及新一届领导班子对房地产重视，濮阳市相关行政部门会逐步加大对房地产市场的监管力度，打击违建、违法集资、五证销售等现象；
2) 随着相关政策的完善，市政单位监管力度的加强，濮阳房地产越来越成熟，收到金融、经济等宏观调控的营销会越来越大；
3) 小城市金融部门缩紧银根，银行信贷门槛的逐步提高，开发商融资成本提高，客户贷款额度下降；
二、 濮阳房地产土地市场
1. 2012年成交土地挂牌土地分布图

由上图可知：2012年，濮阳房地产土地登记30宗，共计土地面积为311106.54㎡；为其中商住用地18宗，住宅用地12宗，其中市区16宗，油田14宗。
2. 2008年-2012土地供应量以及成交价格表

由上表可以看出：
Ø 2008-2012年期间，濮阳房地产市场土地出让后面积呈逐年增加的趋势，尤其是2012年，土地让面积约为1650亩；
Ø 从近五年的土地成交价格可以看出，土地价格呈逐年递增的趋势；2011年10月28日首次公开拍卖，全部流标，后于2011年12月8日二次公开拍卖，成功拍出3块地，其中以濮地2011-C-30号宗地由北辰置业有限公司竞得，成交单价达到每亩475万元，创造濮阳地王纪录
3. 2013年土地供应明细分析
1) 2013年成交与挂牌土地分布图
黄河东路
油田
濮东产业集聚区
濮北新区

由上图可知：2013年，共计挂牌土地12宗，共计1109亩；成交3宗，共计约为428.96亩；其中濮北新区成交2宗，黄河东路成交1宗；濮阳土地供应趋向新区与郊区化，土地成交面积趋向大地块化；
2) 2013年成交与挂牌土地明细表（红色阴影部分为成交土地地块）
序号
编 号
土地位置
土地面积（M2）
土地用途
规划控制指标要求
出让年限（年）
竞买保证金
（万元）
挂牌
日期
容积率
建筑密度
绿地率
1
濮地2012-C-31号
中原路北、新东路西
62531.1
商住用地
2.5-3.0
20％-28％
35%-40%
50
6500
2013-3
2
濮地2012-C-43号
黄河路南、大庆路西
7856.44
商住用地
3.6-4.6
50％-60％
5％-10％
50
1460
2013-3
3
濮地2012-C-12号
经一路东、中原路南
22448.02
商服用地
2.5-3.0
30％-35％
30％-40％
40
1600
2013-2
4
濮地2013-C-09号
开州路西、五一路北
71250
商住用地（城市综合体）
4.0-4.5
25％-30％
35%-40%
50
10300
2013-4
5
濮地2012-C-52号
黄河路北、濮清南渠西
143563.84
商服（酒店、旅馆）用地
0.8
25％-30％
45％-50％
40
6600
2013-4
6
濮地2013-C-11号
中原路北、濮水路东
71174.68
批发零售用地
1.3-2.0
35％-45％

15％-25％

40
5100
2013-4
7
濮地2013-C-14-1号
昆吾路东、卫都路南
25602.1
住宅用地
2.0-3.0
35％-40％
35%-40%
70
3600
2013-5
8
濮地2013-C-14-2号
开州路西、开德路北
140000.2
商住、商业用地
住宅
2.0-3.0
商业
4.0-5.0
住宅
20%-25%
商业
35%-40%
35%-40%
住宅70
商业40
21000
2013-5
9
濮地2013-C-57号A
开州路西、绿城路南
108061.85
商住用地（城市综合体）
4.0-4.5
25％-40％
35%-40%
50
15600
2013-8
10
濮地2013-C-57号B
开州路西、尚和路南
54388.01
商住用地（城市综合体）
4.0-4.5
25％-40％
35%-40%
50
7800
2013-8
11
濮地2013-C-15号
开德路北、卫河路东
14049.19
商业用地
1.0-1.8
≤30％
≥40%
40
1800
2013-8
12
濮地2013-C-18号
中原路北、开州路东
18299.15
商业
4.0-4.5
≤40％
≥20%
40
4500
2013-11

3) 2013年成交地块明细
宗地编号
濮地2013-C-09号
宗地面积
(㎡)
71250
宗地坐落
开州路西、五一路北
出让年限
50年
容积率
4.0-4.5
建筑密度(%)
25%-30%
绿化率(%)
35%-40%
建筑限高(米)

土地用途
其他普通商品住房用地
投资强度

保证金（万元）
 10300
成交价(万元)
17100
场地平整

基础设施

起始单价
 1446元/平方米
成交单价
2400元/平方米
加价幅度
 954元/平方米
备注
该地块于2013年4月18日挂牌，于2013年5月28日成交，成交价达160万\亩。
宗地编号
濮地2012-C-52号
宗地面积
(㎡)
143563.84
宗地坐落
黄河路以北、濮清南渠以西
出让年限
40
容积率
0.8
建筑密度(%)
25％-30％
绿化率(%)
45％-50％
建筑限高(米)

土地用途
商服（酒店、旅馆）用地
投资强度

保证金（万元）
6600
成交价(万元)
10982.6338
场地平整

基础设施

起始单价
459.73元/平方米
成交单价
765.0元/平方米
加价幅度
305.27元/平方米
备注
该地块于2013年4月28日挂牌，于2013年6月8日成交，成交价达51万\亩。
宗地编号
濮地2013-C-11号
宗地面积
(㎡)
71174.68
宗地坐落
中原路北、濮水路东
出让年限
40
容积率
1.3-2.0
建筑密度(%)
35％-45％
绿化率(%)
15％-25％
建筑限高(米)

土地用途
批发零售用地
投资强度

保证金（万元）
5100
成交价(万元)
8540.9621
场地平整

基础设施

起始单价
716.55元/平方米
成交单价
1200.0元/平方米
加价幅度
483.45元/平方米
备注
该地块于2013年4月28日挂牌，于2013年6月28日成交，成交价达80万\亩。
4) 濮阳市城区2013年国有建设用地供应计划宗地表（商业、住宅）
序号
面积(㎡)
土地坐落
使用权类型
土地用途
登记时间
1
43920.6
苏北路北、文化路东
出让
住宅用地（含商住用地、城镇住宅用地、经济适用房用地）
一季度
2
15065.9
胜利东路南、大庆中路东
出让
一季度
3
43920.6
苏北路北、文化路东
出让
一季度
4
43920.6
苏北路北、文化路东
出让
一季度
5
3343.6
中原东路北、大港路东
出让
一季度
6
1590.48
绿城路北、历山路西
划拨
一季度
7
5431.91
绿城路北、历山路西
划拨
一季度
8
2449.28
绿城路北、开德路南
划拨
一季度
9
119007.44
开德路南、绿城路北
划拨
一季度
10
1641.87
绿城路北、历山路东
划拨
一季度
11
1334.26
绿城路北、历山路东
划拨
一季度
12
37986.13
绿城路北、历山路东
划拨
一季度
13
60066.72
澶水路西、绿城路北
出让
一季度
14
68345
石化路南、长庆路西
划拨
一季度
15
16375.6
人民路北、金堤路西
出让
一季度
16
33234.7
中原东路南、新华街西
出让
一季度
17
9007
黄河东路南、东濮路西
出让
二季度
18
14601
建设东路南、玉门路西
出让
二季度
19
6179.55
五一路南、规划路西
出让
二季度
20
816.15
马颊河东、五一路北
划拨
二季度
21
10771.7
人民路北、濮上路东
出让
二季度
22
5553
人民路南、卫河路东
出让
二季度
23
6185.8
人民路南、濮上路东
出让
二季度
24
20250
建设路北、卫河路东
出让
二季度
25
2146.89
胜利东路南、长庆路西
出让
二季度
26
698.1
五一路北、文化路东
划拨
二季度
27
15692.12
五一路北、卫河路西
划拨
二季度
28
22837.4
五一路北、卫河路西
划拨
二季度
29
20682.03
尚河路南、卫河路东
划拨
二季度
30
17602.45
五一路北、卫河路东
划拨
二季度
31
15065.9
胜利东路南、大庆中路东
出让
二季度
32
64692
五一路北、东濮路西
划拨
二季度
33
9866.3
南海路南、茂名路西
出让
二季度
34
25290.2
南海路南、茂名路西
出让
二季度
35
13653.9
胜利路北、茂名路西
出让
二季度
36
1611.11
建设西路南、开州南路西
出让
二季度
37
1740
开州中路西 ，绪村路南
出让
二季度
38
318.74
中原东路南、玉门路西
出让
二季度

三、 房地产商品房市场调研
(一) 濮阳市住宅市场供应量概况
1. 商品房项目板块划分以及项目分布图（红色部分为即将入市项目）

由上图可知：根据项目集中分布的特点，濮阳城区房地产板块分为5大板块，分别是濮北新区板块、市区板块、油田板块、濮东产业集聚板块、老城板块；其中濮北新区板块16各项目，其中9个入市项目，7个未入市项目；市区板块18个项目，大部分为入市项目，市场竞争激烈；油田板块25个项目；濮东板块7个项目，新入市项目较多，是城市商品房发展重要方向；老城板块为此次市调的补充板块，共计8个项目，基本上以尾盘项目居多，市场供应量相对较小；

2. 市调分析表
区域板块
项目名称
占地面积
（亩）
建筑面积
㎡
物业形态
面积区间
价格区间
销售概况
市区
板块
濮上名家
57.13
12万
高层；10栋，24-26F
36-150
均价4900
一期基本售罄，二期销售中
墨香苑
15.59
3.74万
高层，2栋，26F
80-126
4800-5800
均价5000
尾盘
大化新城
206
40万
高层，20-26F
95-170
未定
前期咨询
铜锣湾
50.97
15万
高层，11栋，22F
39-199
均价6500
11月23日5万抵10万开盘
容金国际
100
23万
高层，19栋，19-26F
31-207
均价5400
95%左右
颐和明珠

2.4万
高层，1栋，11F
57-103
5200-6200
一期基本售罄
赛博新都汇
8.02
2.5万
高层，1栋，20F
37-79
5700-6400
20%
海斯顿公园
220
62万
高层，18栋
86-200
5000-7000
均价5500
一期推出500余套，销售近80%，元旦加推房源
城中央
80
20万
高层；11栋，26F
39-136
均价5500
一、二期基本售罄，三期即将认筹
城中城
24.5
10万
高层，4栋，26F
89-170
均价7000
70%
龙城名郡
10
3万
高层，1栋
88-160
均价7500
-
巴黎春天
45
12万
高层，8栋，19F
40-138
5078-5300
均价5200
50%
慧竹丽景
80
12万
多层，小高层；
110-140
均价5300
一二期基本售罄，一期已入住，三期销售中
88号公馆
10.87
1.49万
高层，2栋
35-146
均价5500-6000
30%
富华新天地
18.53
3.6万
高层
不详
-
-
天龙市场
52.29
20万
高层，8栋
不详
未定
未入市
油田
板块
正大金域湾
22
7万
高层，3栋，31F
81-139
5000-5500
均价5300
60%左右
瑞璞新时代
20
3万
多层、高层，1栋21F，2栋5F
107-126
5000-6900
均价5300
尾盘
瑞祥学苑
7
1.7万
高层，3栋，18F
38-116.6
均价5800
50%
和枫雅居
15.85
3万
高层，3栋
90-120
均价5100
销售70%
华清御园
100.4
19.7万
高层，10栋，18F
106-117
均价5400
8、9、10号楼1万抵两万认筹中
城上城
50
18万
高层，6栋，26F
78-140
均价7600
住宅80%，小公寓排号中
恒丰时代广场
280
75万
高层，14栋，26-29F
80-159
预期均价
公寓4500
住宅5800
前期咨询
华阳国际
12.95
2.7万
高层，1栋，23F
41-127
均价5500
尾盘
崛起时代
11.8
5.45万
高层，4栋，23F
39-90
5200-5800
80%
万利现代城
10.1
3万
高层，1栋，16F
34-70（LOFT）
5500-6000
60%
物华国际城
302
48.68万㎡
高层，住宅27栋，22-33F
90-140
5800-6500均价6000
一期推售房源基本售罄
君恒熙园
51
12万
高层，10栋，18F
74-173
均价6000
尾盘，即将交房
上海城
102
23万
高层，18栋
115-126
均价5300
尾盘
中央城
50
11万
高层，5栋，23-26F
47-206
6000-6500
均价6300
11月24日开盘
认筹600余号
新天地
17.5
4.5万
高层，3栋，20F
43-80
均价5400
80%
荣域
35
8.5万
高层，6栋，19-23F
30-246
均价6300
85%
绿景华庭
76.6
9.1万
多层，高层；6-22层
90-130
预计5500-6000
已推出4栋，基本售罄，现排号中，认筹500余组
瑞泰花园
26
9万
高层，6栋，22-26F
34-153
4800-5300
均价5100
80%
清怡花城
73.58
17.2万
高层，13栋，19-23F
77-142
均价5200
以推出5栋，销售至70%左右
天骄华庭
22
6万
高层，4栋，18-22F
79-136
5000-5500均价5400
70%
公园里
45
12万
高层，5栋，18-26F
95-135
均价4300
90%
龙城国际
800
15.4万
高层，一期13栋，27-33F
86-128
均价4750
一期销售60%
天筑达园
17
3.3万
高层，2栋，19F
-
-
未入市
中房·天龙苑
43
12
小高层、多层，6-13F
-
-
未入市
金龙湾
53.23
10.57万
-
-
-
未入市
濮北
板块
棕榈泉
468
108万
高层；一期9栋，二期8栋，30F
85-145
5000-5300
均价5100
一期基本售罄，二期一批11月17日开盘
建业壹号
城邦
1200
200万
超高层；共100余栋，一期6栋，二期4栋，33F
85-173
4200-5600
均价5000
一期基本售罄，二期一批开盘当日销售270余套
凤凰城
355
42万
高层；一期11栋，22-26F
82-151
预期均价4500-5000
12月1日认筹
英皇国际
100
24万
高层；17栋，17-26F
80-206
4800-6300
均价5100
一期基本售罄，二期认筹中
盛荣国际
142.2
20.87万
小高层；11F
-
-
售楼部装修中
龙湖华苑
56
13万
高层；共10栋，2栋16F，8栋26F
106-136
未定
团购中
梧桐树
42
10万
高层；7栋，22-26F
107-224
5700-6100
均价6000
内部认购100余套
滨湖湾
300
30万
-
-
未定
团购中
香榭里
90.1
18万
-
-
内部认购均价5760
内部认购
龙湖方舟
180
39.6万
-
-
未定
团购中
龙之光
107
24万
-
-
-
未入市
容金豪庭
42
9.8万
-
-
-
未入市
现代商贸大厦
438．04
52.38万
-
-
-
未入市
东湖一品
47.47
13.6万
高层；7栋，18-26F
-
-
未入市
罗浮公馆
90.493
18万
-
-
-
未入市
瑞园
20
4万
高层；5栋，17-22F
-
-
未入市
濮东
板块
丽景尚品
311
52万
小高层、高层；13栋，9-24层
80-174
4190-5100
均价4300
一批推出340套左右，基本售罄
建业桂园
87
20万
高层；12栋，26F
86-170
5500-5900
均价5700
11月23日开盘，推出584套，售出360余套
理想城
46
11万
高层；6栋26F
87-142
预计均价5000-5500
11月30日认筹
四季果岭
150
23万
多层、小高层、高层；43栋
23-140
均价5200
尾盘，剩余多层130㎡以上户型
东城溪苑
17.17
3.19万
高层；2栋18F
39-122
均价5100
销售75%
天润华庭
95.49
16．6万
小高层、高层；11-26F
87-129
均价2660
未入市
兴龙湾
1500
180万
别墅，小高层；
-
-
未入市
老城
板块
建业城7期
学树界
75亩
16万㎡
9栋18层高层
87-160㎡
主力123-136㎡
4200-4500
均价4400
已销售75%
一品名家
80亩
19万㎡
7栋多层
9栋高层
87-120㎡
主力101-120
——
预计2014年入市
龙城印象
50亩
7万㎡
8栋11层小高层
69-121㎡
主力88-118㎡
3300-3800
已销售90%
盛世佳苑
40亩
8万㎡
13栋高层
92-117㎡
主力102-117㎡
3400-3800
已销售80%
格瑞斯小镇
3期
90亩
25万㎡
3期2批
8栋多层5栋高层
92-127㎡
主力92-118㎡
3600-4200
3期2批正在排号，销售30%
公园一品
85亩
19万㎡
16栋高层
78-143㎡
主力98-119㎡
3500-4100
已销售85%
自然水岸
137亩
21万㎡
21栋高层
85-136㎡
——
未入市
龙溪地
365亩
33万㎡
41栋栋多层7栋高层
87-132㎡
主力95-125㎡
3500-4000
已销售95%

3. 2013年商品房市场各区域板块当前推盘量以及存量图

由上图可知：五大板块中间，濮北新区以及濮东板块为濮阳房地产市场未来发展方向，存量房源较大；濮阳商品房市场未来供应量预约为378.07万方，未来存量约为1400.79万方，未来3-5年市场竞争将为更加激烈；
4. 城中村改造项目分布图以及体量预估
城中村改造项目是濮阳房地产市场未来3-5年内重要开发方向，由于城中村改造项目开发体量较大，会对濮阳商品房市场造成严重的冲击影响；

5. 经适房项目分布图以及体量（其中红色部分为竣工项目）
经济适用房是政府行为，2013年濮阳经适房有55项目，共计约为88.49万方，对市场也会造成一定的影响；

(二) 住宅市场价格调研

1. 各版块价格分布

老城板块
价格区间3200-4500
濮新区东板块
价格区间4200-5500
油田板块
价格区间4800-7500
市区板块
价格区间4700-7200
濮北新区板块
价格区间4500-6200

由上图可知：5大板块，市区与油田板块房地产市场发展较为成熟，是濮阳房地产市场价格梯度与制高点，均价基本维持在5000-7000之间；濮北濮东板块，作为新区，是城市房地产市场发展的未来方向，由于区位以及配套对应的不足，价格相对较低，基本维持在4500-6000；老城板块作为县城，价格区域为3200-4500；
2. 各版块价格柱形图
“市区油田核心板块价格最高点，整体均价接近6000，最高价突破7500”，价格梯队基本形成，房地产市场逐步成熟与完善；

3. 濮阳房地产市场2009-2013年价格走势图以及2014年价格预测

由上图可知：濮阳房地产市场2009年到2013年价格逐年提高，但涨幅成逐年下降趋势；预计2014年的濮阳房地产市场均价为“5800元/㎡”；

(三) 商品房市场产品调研
1. 住宅市场业态比例
“高层一统江山，业态成多极化发展趋势”，别墅、花园洋房等高端业态所占比例主笔扩大；

2. 建筑风格调研
濮阳房地产市场建筑风格以现代简约为主，约占比例为50%；其中artdeco建筑风格所占比例近年来呈上涨趋势，为城市房地产建筑风格未来发展方向；

3. 濮阳房地产市场典型项目户型配比调研表
Ø 户型配比调研表
区 域
户 型
项目
一房
两 房
三 房
四房以及复式
面积
比例
面积
比例
面积
比例
面积
比例
濮北新区
建业壹号
城邦
-
0.00%
85-91㎡
26.94%
118-142㎡
46.73%
166-243㎡
26.33%
棕榈泉2期
-
0.00%
85-90㎡
17.08%
97-138㎡
67.48%
143-163-260㎡
15.44%
凤凰城
-
0.00%
82㎡
26.67%
102-131㎡
67.14%
152㎡
6.19%
梧桐树
-
0.00%
107㎡
21.36%
142-175㎡
53.40%
186-224㎡
25.24%
市 区
城中央2期
36㎡
4.6%
78-98㎡
27.9%
102-135㎡
65.1%
256㎡
2.3%
海斯顿公园
-
0.00%
87㎡
12.0%
105-138㎡
83.0%
143-200㎡
5.0%
铜锣湾
39-73㎡
39.2%%
86㎡
3.0%
108-148㎡
45.8%
199-232㎡
12.0%
慧竹丽景
-
0.00%
74-88㎡
85.7%
-
0.00%
163
14.3%
城中城
-
0.00%
86㎡
19%
113-130㎡
71%
160㎡
10%
容金国际3期
31-39㎡
45.46%
75㎡
36.36%
96-105㎡
18.18%
-
0.00%
油 田
荣域
29-40㎡
20.30%
76㎡
13.00%
83-137㎡
62.50%
167-198㎡
4.2%
物华国际城1期
-
0.00%
92㎡
36.4%
111-140㎡
63.6%
-
0.00%
上海城
-
0.00%
76-85㎡
21.4%
94-143㎡
78.6%
-
0.00%
中央城
45㎡
16.14%
84-88㎡
35.70%
969-35㎡
45.96%
239㎡
2.20%
金域湾
-
0.00%
81㎡
25.44%
96-129㎡
62.28%
139㎡
12.28%
天骄华庭
-
0.00%
78-82㎡
15.52%
103-136㎡
84.48%
-
0.00%
公园里
-
0.00%
-
0.00%
94-140㎡
100%
-
0.00%
濮东新区
建业桂园
-
0.00%
85-89㎡
46.15%
135-140㎡
38.46%
168㎡
15.39%
理想城
-
0.00%
86-88㎡
40.32%
111-142㎡
59.68%
-
0.00%
丽景上品1期
-
0.00%
81-89㎡
20.46%
116-135㎡
55.64%
143-181㎡
23.90%
东城溪苑
39㎡
6.21%
80㎡
12.41%
96-121㎡
81.38%
-
0.00%
合计
642
6.45%
2413
24.23%
5932
59.56%
972
9.76%

区域
板块
项目
名称
1房
2房
3房
4房以及复式
面积
比例
面积
比例
面积
比例
面积
比例

老城
板块
建业城7期
-
-
87㎡
24.1%
123-136㎡
64.8%
166㎡
11.1%
格瑞斯3期
-
-
84㎡
19%
103-137㎡
81%
-
-
一品名家1期
-
-
-
-
102-120㎡
100%
-
-
盛世佳苑
-
-
92㎡
22.1%
103-118㎡
78.9%
-
-
公园一品
-
-
78㎡
25.3%
97-139㎡
70.8%
162㎡
3.9%
Ø 产品面积段房型所占比例

非普通住宅
普通住宅

140㎡

比例增大
主力面积段

130㎡
150㎡
240㎡
230㎡
210㎡
190㎡
170㎡
110㎡
90㎡
70㎡
50㎡
30㎡

由上图可知：三房依然是主力户型，四房以及复式等高端产品比例有所增加，客户生活诉求正在不断提高；

4. 典型项目户型分类展示以及户型特点分析
l 一房精品户型展示

l 两房精品户型展示

l 三房精品户型展示

l 精品四房户型展示

5. 住宅配套特点调研概述
濮阳房地产项目的社区配套以“幼儿园、会所、商业、物业”为主，基本解决社区居民基本生活需要问题，配套设施相对较为落后，高端精神诉求配套较为稀少；
(四) 房地产市场营销调研
濮阳市房地产市场营销概述
为了进一步评估濮阳房地产整体营销水平现状，特此通过推广线、渠道线、活动线、展示线四个方面对濮阳房地产市场典型项目进行分析对比，进行总结，提炼出濮阳房地产市场的营销特点；
1. 典型项目的广告宣传
板块
项目
宣传语
生活理念诉求

濮北新区
建业壹号城邦
繁盛的王者城邦
新区一号作品
棕榈泉
代言新区 璀璨绽放
慰此一生 唯此一城
凤凰城
上演一种时代风帆
都市新贵范 智能生活区

市区
铜锣湾
一生只搬一次家
城市中