深圳中心区某商务中心市场调研报告.docx

深圳中心区捷美商务中心市场调研报告

目 录

第一部分 深圳市宏观市场环境 3
1.2003年经济发展情况 3
1.1 2003年全市综合情况 3
1.2 2004年上半年经济发展情况 6
1.3城市发展特色 10

第二部分 深圳市写字楼市场调研 15
1、深圳写字楼区域分布状况及市场特征 15
2、深圳市写字楼发展历程 17
2.1发展初期： 17
2.2迅速发展期 17
2.3市场淡静期 18
2.4市场复苏期 19
3、深圳市写字楼市场分析 20
3.1深圳市写字楼市场供应及特征分析 20
3.2深圳市写字楼市场需求及特征分析 24
3.3深圳市写字楼市场客户行业分布分析 27
3.4深圳市写字楼客户购买动机分析 31
4、深圳市经典写字楼案例调查 33
4.1经典写字楼项目概况 33
4.2经典写字楼项目租售情况 40
5、深圳市写字楼市场前景预测 42
5.1写字楼大势趋旺 42
5.2供过于求格局短期仍挥之不去 42
5.3中心区和车公庙片区引领深圳市写字楼市场 43
5.4区域定位促成市场热点 43
5.5地铁兴建和城市交通网络的完善，罗湖区写字楼竞争优势加强 44
5.6功能设施灵活完善的甲级小户型写字楼受到市场的欢迎 44
5.7写字楼开发与营销亮点纷呈 44

第三部分 中心区写字楼市场调查分析 46
1.片区概况 46
1.1中心区范围界定 46
1.2片区性质和目标 46
1.3片区规划分析 47
2.中心区写字楼市场SWOT分析 52
2.1片区优势分析 52
2.2片区劣势分析 54
2.3片区机会点分析 55
2.4片区威胁点分析 56
3中心区写字楼市场及车公庙写字楼市场调研分析 57
3.1中心区写字楼市场案例调研 57
3.2车公庙写字楼市场案例调研 77
4中心区写字楼市场特征分析 90
4.1中心区写字楼供应量分析 90
4.2中心区目标客户分析 91
4.3中心区写字楼价格水平 96
4.4中心区写字楼产品分析 98
4.5中心区写字楼销售推广方式与方法 101

第四部分 中心区写字楼市场调研总结 103
1.中心区写字楼市场总结 103
2.中心区写字楼供求关系预测 103
3.中心区写字楼价格趋势预测 104
4.中心区写字楼产品发展预测 104
5.中心区写字楼市场机会点或空白点分析 104
5.1 外资银行进驻 104
5.2 物业管理 107
A. 第一部分 深圳市宏观市场环境
1.2003年经济发展情况
深圳社会经济环境的强势可从以从以下各项指标进行体现：
1.1 2003年全市综合情况
2003年全市实现国内生产总值2860.51亿元，比上半年增长17.3%，创近8年新高。
在深圳市生产总值中，第一产业增加值为１８．１６亿元，同比下降６．０％；第二产业增加值为１６８５．３７亿元，同比增长２２．４％；第三产业增加值为１１５６．９８亿元，同比增长１０．７％。工业比重进一步提高，由２００２年的４９．７％上升为５２．４％。２００３年，深圳三大产业的比重为０．６：５８．９：４０．５。
在多项经济指标中，尤为突出的是五大经济指标突破“1000”，即规模以上工业企业新增总产值（现价）突破1000亿元，达到1020.36亿元；外贸进出口总额突破1000亿美元，达到1173.99亿美元；港口集装箱吞吐量突破1000万标箱，达到1065万标箱，跃居全球集装箱枢纽港第四位；深圳机场旅客吞吐量突破1000万人次，达到1084万人次；金融机构新增存款余额超过1000亿元。制造业、物流业和现代金融业的发展全面迈上新台阶。
1.1.1 工业生产总值及增加值
2003年，深圳工业以强劲增长势头，首次突破5000亿元的产值，达到5100亿元（现价），工业增加值1488亿元，分别较上年增加近1500亿元和400亿元，工业总产值的增幅高达29％，是最近8年的最高增速。
工业对深圳GDP增长的贡献率为69.7%，拉动增长12.1个百分点，比去年高出2.9个百分点。2003年工业增加值占GDP的比重也由2002年的47.7％提高到52.4％，工业已占据深圳经济的一大半，表明深圳的工业化水平有了质的提高。目前，深圳正处于实施新型工业化战略和工业化步伐加快发展时期，工业仍有必要和可能快速扩张，第二产业的GDP比重还有一定的上升空间。
1.1.2 社会固定资产投资
2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%，增速比去年提高9.1个百分点，扭转了自2000年以来持续了三年的投资增速低位徘徊的局面。其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%，增速比去年回落11.8个百分点。可见，基本建设投资成为了固定资产投资增长的主要拉动力。
深圳的固定资产投资仍以第三产业为主，三大产业投资比例为：0.3∶22.8∶76.9。从资金来源看，非国有经济投资539.50亿元，占总投资的57%，其中港澳台及外资166.54亿元，同比增长34.3%
全社会房屋建筑竣工面积2233.36万平方米，比上年增长33.9%，其中基本建设房屋竣工面积171.91万平方米，增长32.3%。商品房竣工面积1020.31万平方米。商品房销售面积（含预售，下同）899.89万平方米，增长12.0%；商品房销售额562.92亿元，增长14.0%；商品房平均售价6255元/平方米，增长1.8%。
1.1.3 实际利用外资
2003年，全市实际利用外资50.42亿美元，比上年增长2.9%。其中外商直接投资36.23亿美元，增长13.6%，占实际利用外资的比重71.9%。全年签订利用外资合同2573项，协议利用外资58.29亿美元，分别增长17.4%和12.4%。全年在深圳投资的世界500强跨国公司总数累计达98家。外资进入第三产业的步伐有所加快。
1.1.4 消费品零售额
2003年深圳市消费品市场销售持续畅旺。全市实现社会消费品零售总额801.77亿元，比去年同期增长16.3%，增幅提高3.1个百分点。消费结构升级步伐加快，汽车、通信、电子产品、住房及旅游、文娱体育教育等消费需求旺盛，一些消费热点持续升温，汽车类、家用电器和音像器材类、文化办公用品类的销售总额分别增长150.8%、48.7%和117.1%。
2003年深圳人均GDP达到5.39万元，增长7.5％；居民年平均可支配收入达到2.59万元，同比增长4.0%，扣除物价上涨因素后实际增长3.3%。职工工资水平稳步提高。全年全市在岗职工工资总额325.99亿元，比上年增长15.1%。在岗职工年平均工资30611元，增长8.5%，扣除物价因素，实际增长7.7%。就业者经营净收入增长24％；此外，由于房屋租金收入、利息及股息增加，人均财产收入在2003年增长31.4％。2003年深圳居民人均消费性支出19960元，同比增长5.5%，食品、交通通信和教育文化娱乐服务支出占居民消费支出的前3位。2003年恩格尔系数为27.9%。2003年末居民储蓄存款余额2199.45亿元，比年初增加442.95亿元，增长25.2%。
1.1.5 外贸进出口总额
2003年，进出口贸易保持高速增长。全年外贸进出口总额1173.99亿美元，比上年增长34.6%。其中，出口总额629.62亿美元，增长35.2%；进口总额544.37亿美元，增长33.8%。深圳外贸出口总额连续十一年位居全国大中城市榜首。　　　
1.1.6 地方财政收入
2003年，深圳全年地方财政一般预算收入290.84亿元，按可比口径计算增长15.8%（略低于GDP增速）。地方财政一般预算支出348.95亿元，增长13.4%。
1.1.7 金融存贷款
2003年，全市金融机构人民币各项存款余额6079.48亿元，比年初增加1126.15亿元，增长22.7%；全市金融机构人民币各项贷款余额4525.05亿元，比年初增加893.03亿元，增长24.6%。在各项贷款中，个人消费贷款余额1051.96亿元，比年初增加257.70亿元，占新增贷款的28.9%，其中，个人住房贷款余额932.78亿元，比上年末增加234.90 亿元。

1.2 2004年上半年经济发展情况
今年上半年，深圳市生产总值完成 1525.11亿元，比去年同期增17.4%，高出去年同期增幅1.5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了1996年以来的新高。
1.2.1固定资产投资持续增长，增速小于去年
今年上半年，全社会固定资产投资额累计完成 447.14亿元，比去年同期增长16.7%。与去年同期相比，增速下降3.3个百分点。其中，基本建设投资累计完成189.86亿元，同比增长27.6%，增速比去年同期提高9.7个百分点；房地产开发投资额累计完成195.58亿元，同比增长7.9%，增速比去年同期下降2.2个百分点。从投资的内部构成看，基本建设的投资力度加大，增速比去年同期加快；房地产投资的额度保持平稳，增幅下降。
上半年累计完成房地产开发投资195.58亿元，增长7.9%，相比去年同期房地产开发的规模已得到控制。全市商品房施工面积达2556.44万平方米，增长8.4%；其中，新开工面积614.22万平方米，同比下降0.3%；竣工面积324.18万平方米，同比下降28.2%。实际销售及预售面积520.19万平方米，增长33.3%；实际销售及预售额344.48亿元，同比增长55.6%。自2003年国家实施一系列宏观调控政策以来，深圳房地产开发投资的规模得到有效控制，房地产企业通过外部压力和内部体制调整,对深圳的房地产投资更加理性。
1.2.2上半年消费品市场增长较快
今年上半年，社会消费品零售总额累计完成 446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平。从今年上半年的各月表现来看，社会消费品零售总额累计增幅始终保持在14.6%至16.1%之间，反映市场消费平稳增长，波动不大。
1.2.3外贸进出口总额持续快速增长
今年 1－6月，我市累计实现进出口总值639.65亿美元，同比增长26.8%。
其中，出口324.40亿美元，同比增长22.0%；进口315.25亿美元，同比增长32.1%；进出口顺差9.15亿美元。
1.2.4财金保持稳定，存差略有扩大
今年上半年，地方财政一般预算收入累计 158.46亿元，比去年同期增长15.9%，其中，各项税收134.53亿元，同比增长12.2%；地方财政一般预算支出累计158.76亿元，同比增长20.2%，其中，基本建设支出52.20亿元，同比增长31.9%。
金融机构人民币存款余额 6月末为6581.63亿元，比年初增长8.3%，其中，储蓄存款2389.50亿元，比年初增长8.6%；金融机构人民币贷款余额6月末为4859.49亿元，比年初增长7.7%；月末存贷差1722.14亿元，比年初的存贷差增多156.59亿元。
1.2.5市场物价微升，职工居民增收
今年上半年，居民消费价格累计平均总指数为 100.7%，比去年同期上升0.7%。从今年分月的居民消费价格累计平均总指数波动情况看，居民消费价格累计平均总指数维持在100.0%和100.8%之间，波幅0.8个百分点。 我市整体价格水平呈现出比较平稳的态势。
今年上半年，我市在岗职工月平均工资为 2551元/人，比去年同期增长7.2%。据200户抽样调查，今年上半年，我市城镇居民累计人均可支配收入14868元，比去年同期增长8.7%。上半年累计消费性支出9416元，同比增长0.8%。职工、居民收入水平进一步提高。
1.2.6企业景气上升，信心指数提高
今年二季度，深圳市企业景气指数总体比一季度提高 9.43个点，比去年同期大幅提高22.93个点。从分行业的情况看，社会服务业、工业和交通运输仓储邮政业的景气指数提高幅度较大。
今年二季度，深圳市企业家信心指数总体比一季度提高 0.86个点，比去年同期大幅提高17.22个点。社会服务业和工业企业家信心指数比一季度分别提高24.50和4.30个点，与去年同期相比，分别提高40.83和15.38个点。
1.2.7 CEPA的逐步升温带动经济发展
2004年1月1日，CEPA正式实施，经历了短暂的摸索与磨合阶段后，从3月底开始，粤港澳三地的CEAP效应全面升温。
CEPA实施首季，香港1月、2月、3月签发的原产地证书分别为99份、136份、300份，其申报金额分别为4962.4万港元、6066.6万港元、1.27亿港元；澳门的原产地商品申报金额也加倍增长。CEPA项下港澳零关税产品加速涌入广东。至季末，广东海关已成功让香港、澳门270票零关税货物通关，累计金额1.33亿港元，占全国总额的77.3%，实际免征关税733万元人民币。
1.2.8 9＋2的实施加快区域经济发展
2004年6月3日，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南九个省区和香港、澳门两个特别行政区（简称“9＋2”）在内的泛珠三角区域省市共同签订了《泛珠三角区域合作框架协议》。
在此框架下，在经济全球化和区域经济合作加快发展的大背景下，加强泛珠三角区域合作，对于促进港澳经济社会繁荣发展，扩大内地省区对内对外开放，加快全面建设小康社会步伐，增强区域整体实力和竞争力，具有重要的现实意义和战略意义。
1.2.9 CEPA与泛珠三角的共同发展
随着CEPA实施后港澳商人越来越青睐外向型经济和现代服务业有发展潜力的地区及相邻地区，同时由于“泛珠三角”区域合作强调构筑一个优势互补、资源共享、市场广阔、充满活力的区域经济体系，强烈的互补性必将推动内地九省区与港澳的合作，为CEPA效应的进一步放大提供了一个新的平台。
“泛珠三角”概念的提出和实践，意味着这一涵盖中国“东中西”的广大区域将成为未来中国一条高速增长带，“泛珠三角”使港澳产品可以进军更广阔的市场，港澳高新技术制造业可以依托更大量专业人才，港澳服务贸易业能够找到更广泛的服务对象。
结论：2004年深圳经济运行预测
深圳2004年的经济发展有三大利好因素，恰好有助于解决当前深圳经济运行中存在的问题。
第一，2004年1月1日CEPA的正式实施，将带来港资进入深圳的第二次浪潮，为深圳的金融、商贸、物流、旅游、会展、中介服务等行业的发展全面注入新的活力，因而第三产业的增长会有所加快。
第二，国务院2004年1月31日公布的《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，提出要“要建立多层次股票市场体系,在统筹考虑资本市场合理布局和功能定位的基础上,逐步建立满足不同类型企业融资需求的多层次资本市场体系,研究提出相应的证券发行上市条件并建立配套的公司选择机制。继续规范和发展主板市场,逐步改善主板市场上市公司结构。分步推进创业板市场建设,完善风险投资机制,拓展中小企业融资渠道”等。这为深交所发行新股提供了政策上的支持，并为深圳证券市场的发展带来了里程碑式的长期的政策面利好。这会大大改善深圳的金融状况,解决中小企业融资难的瓶颈，开辟深圳创业投资新局面，促进深圳经济的可持续增长。
第三，深圳制定实施了一批带头经济长远发展的重大政策，为深圳经济的进一步发展提供了制度保证。如制定了《关于完善区域创新体系，推动高新技术产业持续快速发展的决定》，提出了加快高新技术产业发展的54条具体措施；出台了《支持金融业发展若干规定》及其实施细则；制定了《关于支持发展产业集聚基地的若干意见》，出台了《关于加快民营经济发展的意见》，制定实施了为大企业提供便利的“直通车”服务制度，加大了清费减负力度。这些都切实降低了企业营商成本，优化了深圳的投资发展环境，深圳吸引外资的能力将会得到进一步的巩固与加强。此外，深圳已经有了坚实的发展基础，而且目前经济增长又处于景气上升阶段，总体发展势头良好。
与内地城市相比，国家宏观调控的措施对深圳经济的影响会较小，相反，国际经济的走势好坏对深圳经济的影响会较大。依照有关国际机构对世界经济的走势预计，调查了 91个国家（包括中国）1204位经济专家关于当前经济发展现状、未来走势及其他相关问题的意见，经济学家预期2004年全球91个国家（包括中国）GDP平均增长3.4%。这一结果预示着今年的全球经济将比去年有显著改善，全球经济仍会有较高的增长，在国际经济环境好转的驱动下，深圳经济的发展也会保持较高的增长速度。
根据上半年深圳市经济运行的状况来看，预计2004年全年本市生产总值为 3312.20亿元以上，同比增长13.4%，其中，工业增加值为1837.81亿元，同比增长19.5%；规模以上工业总产值为6141.00亿元，同比增长19.5%；全社会固定资产投资总额为1088.00亿元，同比增长14.6%；社会消费品零售总额为906.00亿元，同比增长13.0%；外贸进出口总额为1370.00亿美元，同比增长16.7%，其中，出口总额为690.00亿美元，同比增长10.1%，进口总额为680.00亿美元，同比增长24.9%；累计居民消费价格总指数为101.2%，同比增加1.2个百分点。
1.3城市发展特色
1.3.1总体区域概况
深圳市包括罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗共六个区，深圳行政辖区内土地总面积共2020平方公里。它东临大鹏湾；西连珠江口；南与香港“新界”山水相连；北靠东莞、惠州两市；是华南重要的区域中心城市。2003年末，深圳市总人口达557万人。
1.3.2 城市发展战略
2003年1月，深圳市委三届六次会议提出建设国际化城市定位，具体目标包括建设高科技城市，现代物流枢纽城市，区域性金融中心城市，美丽的海滨旅游城市，高品位的文化和生态城市。
2003年6月，深圳市委召开工作会议，研究如何抓住机遇、加快发展、推进国际化城市建设问题。首次提出建设区域性的、偏重于经济的国际化城市。要求集中精力研究和做好加快发展、率先发展、协调发展这篇大文章，坚定地朝着建设国际化城市的目标迈进。
关于如何建设国际化城市，市委提出六个方面的工作：一是树立新的发展观，即集约发展观、开放发展观、可持续发展观、全面发展观；二是大力推进制度创新；三是全面提升开放水平；四是加快产业结构调整；五是加大科技创新和人才高地建设力度；六是加快城市规划建设管理。
2003年12月，深圳市委召开三届八次全会，提出建设国际化城市要以加快推进现代化为基础，要以提高国际竞争力为核心，形成强大的城市综合实力，要努力形成中国特色、中国风格、中国气派的国际化城市。这次会议首次提出深圳建设国际化城市的时间进度，即用20年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。
1.3.3 政务环境改善促进经济发展
2003年7月，长达半年的深圳第二届文明机关创建和民主评议活动拉开帷幕，机关办事效率和服务质量明显提高。7月，以“净化城市环境，畅通城市交通，安宁社会秩序”为目标的“净畅宁”工程启动，交通堵塞明显缓解，汽车尾气污染、恶性刑事案件和“两抢”等得到有效遏制。7月下旬，启动了新一轮行政审批制度改革，将现有395个审批事项再减30%，审批时限缩短30%，推进了政府职能转变，从源头上防止腐败。9月，出台了《关于加强和改进舆论监督工作的意见》，要求各单位自觉接受舆论监督。12月，《政务公开暂行规定》出台，行政机关的政务信息必须及时公开，违反规定的机关会被通报批评，相关领导也有可能受到纪律处分，保证政务大事让民知。
政务环境的改善，促进了深圳市招商引资工作，引资总量创出历史新高，引资质量不断提高，2003年全年实际利用外资50.42亿美元，世界500强已有98家落户深圳。
1.3.4 投融资体制改革加快
2003年，深圳市对4家大型公用事业企业开展国际招标，引入了新的投资主体。龙岗区先后有2家污水处理厂采用BOT、TOT方式，向社会资本出让特许经营权，有效推进了污水处理的社会化和产业化进程。制定《深圳市交通运输业投融资体制改革若干意见》，决定开放交通运输市场，取消非国有资本的投资限制，多渠道引进国际资本、国内民间投资和金融资本，建立新的交通运输业投融资体制。
2004年，深圳市政府更加积极地推进投资主体多元化和融资方式多样化，缩小政府投资范围和领域。放开投资限制，除涉及国家和地区安全的项目外，其余领域都可向社会资本放开。开放高速公路、港口、机场、电力、轨道交通、自来水供应、污水处理、垃圾处理等经营性基础设施和教、科、文、卫、体等经营性社会事业领域，使社会资本成为投资主体。采用“建设-经营-转让”(BOT)、“移交-运营-移交”(TOT)、“资产-抵押-证券化”(ABS)等多种融资形式，多渠道筹集建设资金，争取在发行地方政府建设债券、建立产业投资基金、改革社保基金运营方式等方面开展试点工作，千方百计扩大全社会固定资产投资规模。健全职能完备、权责一致、专业高效、运作透明的公用事业监管体制，加强对政府投资项目的跟踪监控，确保政府投资效益最大化。
1.3.5 CEPA顺利实施将加快深港一体化进程
从2004年1月1日起，香港273种税目的商品零关税进入内地、18个服务行业进入内地及通关便利化的实施，深港之间将迎来前所未有的人流、物流、资金流、信息流，深圳人可以在当地直接买到便宜的香港金银首饰、进口化妆品、进口高档服装和进口药品，可以在深圳享受港式医疗、港式教育、港式理财、港式保险和港式各项服务。 随着深港经济进一步融合，深港社会融合必将拓宽和加深，港货一条街，港人在深圳置业、经商、开店、就业、上学、居住将出现一个新高潮。据市外商投资协会的一项调查显示，26%的港资企业计划在深圳增加生产型业务，24%的港资企业计划增加营销型业务，13%的港资企业计划增加研发型业务。在回答CEPA后吸引港资企业落户的因素时，53%的港资企业回答是深圳生产成本低。
随着CEPA今年实施、皇岗口岸24小时通关、个人赴港澳游启动、深港西部通道开工,以及“一地两检”通关新模式、深圳地铁四号线二期由香港地铁公司承建与运营，深港经济、社会、文化、生活等各方面的融合将进入一个新的历史时期，这对于促进深港共同发展、深圳国际化城市建设、深港都会区形成、珠三角一体化、泛珠三角经济区形成，都将具有巨大的推动作用。
1.3.6大力发展资本市场
2004年6月，中小企业板块登陆深圳市场，7月，深圳市出台了《关于加强发展资本市场工作的意见》，明确提出了力争用3至5年的时间，使资本市场的总体规模和实力再上一个台阶的目标。
该措施的提出，强化了深交所现有主板市场的融资功能，全力协助深交所办好中小企业板块，全力支持深交所发展壮大，同时，还将积极吸引境内外资本市场中介服务机构和机构投资者落户深圳；该意见将鼓励资本市场中介服务机构引入战略投资者，大力促进深圳资本市场与货币市场、保险市场的对接，并积极引进香港资本市场专业人才和经营机构，加强深港资本市场信息交流，加大上市资源培育力度，支持本地优质企业利用资本市场加快发展；支持市属国有控股上市公司创新资本运作模式，迅速发展壮大；鼓励本地上市公司进行实质性并购重组，努力为深圳基金业和资本市场发展提供良好的空间环境。
1.3.7文化立市战略将提升深圳文化品位
2004年3月，深圳市委三届八次会议提出文化立市战略，建设高品位文化强市。文化发展的目标是：到2010年，基本建立起适应社会主义市场经济要求、达到国际先进水平的城市文化发展格局、文化管理体制及运行机制，使深圳广大市民综合素质普遍提高，文化繁荣、科技实力雄厚。具有先进配套的文化设施、充满活力的文化体制、一流的文化精品、强大的文化产业、繁荣有序的文化市场、独具特色的现代化的海滨城市文化形象、丰富多彩的群众文化生活，文化产业成为新的经济增长点、文化发展主要指标全国领先、文化综合实力和国际竞争力达到国际先进水平。
这将意味着深圳市民整体文化素质的提升，文化精品产量会增加，文化人才会增多，文化标志性基础设施档次会提升，文化产业所占GDP的比例会提高，市民享受文化权利的机会会增多，公共文化行政体制的运行效率会提高，文化国际知名度和美誉度会提高。今后深圳将迎来文化大发展的机遇期，文化体制改革力度、文化事业投入力度、文化产业对经济贡献率都将增大，国际性的大型文化节庆活动、国内外文化交流会、国际大型文体赛事都将增加，文化普及和高雅文化都将获得较大的发展，大教育大培训体系将逐步建立起来，从而为市民终身学习和构建学习型城市提供良好的平台。
1.3.8宝安、龙岗两区城市化，结束深圳二元社会结构
2002年10月30日，深圳市委市政府启动宝安、龙岗的农村城市化，决定到2004年12月，撤销两区的镇和村居民委员会，设立街道办事处和居民委员会，把27万农民一次性转为城市居民，将农村集体所有的土地依法转为国家所有，这是深圳历史上的第二次城市化。
可以预见，随着宝安和龙岗城市化进程推进，深圳将结束长期以来城乡割裂、一市两法、一市两策的二元社会结构的局面，特区内外将走上共同发展、相互促进的良性发展轨道，城市发展空间的有效整合，将促进产业结构调整、交通规划、城市基础设施布局和城市管理。
1.3.9会展业的大力发展
深圳的会展业呈现出高科技展会和传统展会并存的特色。在深圳举办的各种展览会，可以分为两类：一是与传统产业相适应的各类展览，如钟表展、家具展等；二是与新经济和高新技术发展相适应的有关会议、展览，如高交会、国际互联网展等。
1999年10月，国家对外贸易经济合作部、科学技术部、信息产业部、中国科学院和深圳市联合主办的首届“中国国际高新技术成果交易会”在深圳举行。这是继广州出口商品交易会、厦门贸易与投资洽谈会后的第三个国家级的交易会。
在传统产业展览中，深圳钟表展已成为全球第三大钟表专业展，家具、珠宝首饰等产品的展会也日趋规模化、国际化。高交会诞生后，在高交会的带动下，深圳展览业发展势头迅猛，2000年共举办各种展览189次，其中商业性展览96次，总成交额折合人民币1215亿元，比1999年的总成交额猛增90％。
同时，深圳会展业的硬件设施以及与会展有关的城市配套功能不断完善，除设施先进、配套优越的高交会馆早在1999年就已建成并投入使用外，总投资25亿元、占地22万平方米、总计建筑面积28万平方米的深圳会议展览中心将于2004年竣工，新的会展中心设计有总容量为6000个国际标准展位的展厅8个，最大的展厅面积为30000平方米。在硬件设施不断改善的同时，会展业的管理水平也在不断提高，高交会馆率先通过ISO9002国际质量认证，前不久又出台了《深圳市会议展览业行规》。会展强市的格局已初步形成。
2002年，深圳共举办各类商业性展览69个，参展商现场成交额达1706.5亿元，从而带动了与会展业相关行业的发展。
以深圳展览业目前的综合优势和竞争实力，再抓住加入CEPA的机遇，与香港会展业的深度合作，深圳将在不太长的时间内进入中国会展业的“四强”之列。

B. 第二部分 深圳市写字楼市场调研
1、深圳写字楼区域分布状况及市场特征
罗湖区：
罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过20年的发展，形成以国贸为中心和以地王为中心辐射周边地区的商务办公区。
以国贸为中心的商务办公区，由于写字楼基本都是深圳80年代的建筑，所以大多立面陈旧、内部设施落后。但是，该地带离罗湖口岸近，出入关方便，仍是很多香港公司首选的办公地。随着深圳整个城市发展的西移，这一带写字楼物业租售逐渐减少，在“眷恋罗湖”的扼腕疾呼中，总让人感受到“夕阳无限好，只是近黄昏”的无奈。
地王大厦是深圳90年代建筑的代表，至今仍是深圳的标志性建筑之一。以地王大厦为中心，深圳证券交易所、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目，共同组成了蔡屋围商务办公区。该区域是深圳目前商务办公环境最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区。
在深圳设立分支机构的跨国公司、本地大型实力公司，大都集中在本区域内，如美国友邦、深圳太太药业，就在地王大厦办公。本区域内的写字楼物业，随近年整体经济的复苏，目前租售情况较好。

福田区：
深圳城市发展的西移，继罗湖之后，福田区不断崛起。目前福田区的写字楼主要集中在华强北—上海宾馆、中心区、车公庙三个地带。
华强北—上海宾馆片区，集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素质写字楼。由于该区域内拥有深圳最大的电子、通讯市场，如爱华电脑市场、赛格电子市场、远望数码城等，所以，写字楼租售客户中，电子、通讯类公司占有相当比例。
福田中心区，是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域。特别是南片区CBD中央商务区，更将是未来深圳高档写字楼集中的地带。在市政六大工程建设的带动下，中心区已成为整个市场关注的热点。 
虽然，目前中心内的配套设施还非常不完善，区域内正在发售的写字楼项目，由于大力炒作中心区概念、CBD概念，都取得不错的销售业绩。国际商会大厦、江苏大厦即是如此。但是，中心区未来两年写字楼总供应量将超过100万平米，这必将使中心区成为深圳写字楼激战的战场。
传统的车公庙片区是一个以工业厂房为主，兼有少量办公楼的工业区。近年来，该片区兴建了大量的写字楼项目，由于该片区的写字楼仅有工业厂房的使用年限，所以租金、售价便宜，吸引了大量的设计类、贸易类、装修类公司积聚其中办公。但是，天安数码城的建立，创新科技广场一类高档次写字楼的兴建，带动该片区写字楼整体档次的提高，也吸引了一些科技创业型公司的进驻。

南山区：
南山区远离罗湖区、福田区，该片区的写字楼具有相对的对立性，主要集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个地带。
科技园区，是深圳的产、学、研基地，集中了深圳大量实力雄厚的科技型实业公司和研究中心。该片区的写字楼多为工业厂房改建，素质不高。但是，一些大公司开发的，以自用为主的写字楼物业，如联想大厦，具有较高的档次。
南山商业文化中心区是南山的商贸中心，由于该片区缺乏整体规划，片区形象差，影响了该片区写字楼的市场形象。但是，由于位于南山中心地带，交通便利、配套完善，所以写字楼的租售情况较好。

总结：从以上分析，我们不难看出，罗湖区的写字楼市场已经相当成熟，但未来的开发量较少；而南山区由于位置的相对独立性，写字楼的辐射区域较小，以片区消化为主；而福田区，由于新中心区的崛起，特别是CBD商务中心区的发展，必将使该片区成为深圳写字楼市场关注的热点，而该片区未来巨大的市场供应量，也必将使中心区成为深圳写字楼市场未来激战的战场。

2、深圳市写字楼发展历程
深圳市的写字楼发展至今基本可以划分为四个阶段：
2.1发展初期：
指20世纪的80年代末期至90年代初期，该阶段深圳市开发的写字楼相当少，1987年至1992年5年间，深圳市共出让写字楼用地22.13万平方米,考虑到当时的深圳尚处于起步阶段,其中的大部分写字楼用地为行政办公用用地,当时的商品写字楼用地就更少。
此阶段深圳市开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围。初期的写字楼主要有国贸大厦、新安大厦等。此阶段的写字楼功能简单、平面设计趋同于住宅、外观和用料普通，楼高一般在18层左右。
此阶段的代表性写字楼为国贸大厦。国贸大厦楼高48层，外立面以玻璃幕墙装饰，分低、中、高层设有13部高速电梯，内部装修材料以大理石为主。由于国贸大厦的设计、建材、设施具有很好的超前性，该大厦至今仍是深圳市主要的写字楼之一。

2.2迅速发展期
1993年至1996年是深圳市的写字楼开发的迅速发展期，1995年全市共出让写字楼用地44.37万平方米，为深圳市成立以来写字楼出让最多的一年。当今深圳市场上主要写字楼多为该时期开始动工兴建，包括罗湖的嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等。迅速发展期的写字楼主要分布在罗湖区的蔡屋围和福田区的华强北，楼高普遍在30层以上，在平面设计上更为合理，适应商务需要，在外立面装饰方面，也比初期的写字楼更豪华，多为玻璃幕墙，成为目前深圳市写字楼市场的主力群体。
该阶段最引人注目的写字楼为地王大厦。该大厦楼高61层，外观典雅大方，设有20部高速电梯，大厦所采用的建材多为进口产品，并成功采用了钢结构，在多项建筑工艺上都有创新，为深圳市日后建筑超高层写字楼奠定了基础。自地王大厦后，相继有赛格广场、特区报业大厦等超高层写字楼拔地而起。

2.3市场淡静期
1997年，亚洲金融风暴爆发，全球经济均受到严重影响，而中国经济在经过1995年和1996年的“软着陆”，也进入一个平稳发展期，深圳写字楼市场一方面受宏观经济环境的影响，同时更由于前期开发过热，存量压力大，迅速进入一个淡静期，房地产开发商对进入写字楼市场亦显得非常谨慎。
1997年，深圳市写字楼土地出让跌至1993年以来的最低点，全年写字楼用地出让仅10.89万平方米。自1998年，深圳市写字楼市场逐步复苏，出让的写字楼用地也基本恢复至1993年的水平。但特区内由于1994年至1996年写字楼开发过热，存量消化压力大，写字楼用地出让量停滞不前。故自1997起，深圳市写字楼用地出让开始集中于特区外的宝安和龙岗两区，特区内的写字楼用地出让量占全市写字楼出让量的比例逐年降低。2000年，特区内写字楼用地出让量仅占全市写字楼出让量的20.4%，为1993年以来的最低水平。
自1997年以来，深圳市场上出售的写字楼多在1997年以前即开工兴建的写字楼，如特区报业大厦，中银大厦等。该阶段的写字楼由于市场竞争激烈，为获得更多的市场份额，在平面设计方面趋于多样化和弹性空间。在同一大厦内，在不同的楼层，平面分隔可能会有很大的区别。如大庆大厦，其低层以30-50平方米的开间单位为主，而高层单位以80-100平方米的开间单位为主。在写字楼的配套设施方面也更齐全，多有商务会所、多功能会议厅等。

2.4市场复苏期
从2001年底开始，深圳的写字楼开始出现明显的复苏迹象，到了2002年，写字楼复苏得到了全面印证，深南大道沿线矗立起众多新写字楼项目。众多项目同时加快启动速度，目前新出现的写字楼地块多数在发展商手中存在较长一段时间，之所以前两年不动工是因为市场环境不好，特别是亚洲金融危机的影响，而随着经济已慢慢复苏，以及入世和CEPA的利好给写字楼市场带来机会。深圳作为中国经济的桥头堡，本身经济总量以及经济增长量十分巨大，随着入世效应的不断体现，更将会有大量的企业在这里设立机构，这些都将会对写字楼产生强大需求。
2002年，从销售市场上看，市场上新推出有中心区的中央商务大厦和国际商会大厦（B座），车公庙片区的喜年中心、财富广场、中国有色大厦、天安数码时代等，延续了2001年国际商会大厦（A座）的辉煌，并都取得了十分理想的销售业绩；从租赁市场上看，地王大厦、嘉里中心、特区报业大厦、江苏大厦以及其他一些素质较好的其他写字楼，租金出现了小幅的上扬，新推出入伙的写字楼的租金也一直比较坚挺。同时，写字楼的投资者中，除了购写字楼自用的外，又开始吸引了投资客，尤其是新写字楼中的那些面积分隔较小的项目，如：国际商会大厦、财富广场、天安数码时代广场等，更是有大量的纯粹的投资客购买。

总结：由于入世的进一步加深，CEPA于今年1月1日的正式实施，和深港一体化进程的加快，政府对中心区的强势定位等等利好关系必将刺激写字楼市场的重新复苏，因此我们可以认为，深圳市写字楼市场已经处于全面复苏期。

3、深圳市写字楼市场分析
3.1深圳市写字楼市场供应及特征分析
3.1.1新增供给量明显上升

从上图深圳历年办公楼批准预售面积走势可以看出，1996-1997年这段时间是深圳历史上写字楼