某地产营销策划书评审敲定版.docx

第一部分  市场分析………………………………………………………4
一、宏观市场分析………………………………………………………  4
（一）郑州城市概况……………………………………………………… 4
（二）郑东新区概况………………………………………………………12
二、郑州市房地产市场分析…………………………………………… 17
（一）郑州市房地产市场总体概述………………………………………17
（二）郑州市各区域房地产市场分析……………………………………27
（三）郑州房地产2004年三季度市场概述 ……………………………31
（四）郑东新区房地产市场概况…………………………………………35
三、市场竞争分析……………………………………………………… 36
（一）竞争企业分析………………………………………………………36
（二）竞争项目分析………………………………………………………39
（三）四大竞争对手广告分析……………………………………………60
第二部分  中原文化与郑州市民特征………………………………… 78
一、 中原文化特征………………………………………………………78
二、 郑州市民特征与消费趋向…………………………………………80
第三部分  项目分析…………………………………………………… 85
一、项目概况…………………………………………………………… 85
二、项目SWOT分析………………………………………………………85
三、项目定位分析……………………………………………………… 89
四、客户定位分析……………………………………………………… 100
第四部分  整合营销策略………………………………………………106
一、营销目标……………………………………………………………106
二、营销策略……………………………………………………………106
三、广告策略……………………………………………………………108
四、价格策略……………………………………………………………113
五、销售策略……………………………………………………………113
六、媒体策略……………………………………………………………114
第五部分  广告推广执行计划…………………………………………129
一、广告推广思路………………………………………………………129
二、整体营销计划………………………………………………………131
第六部分  执行细化方案及费用预算…………………………………136
一、总体营销费用控制…………………………………………………136
二、各推广阶段执行计划及预算………………………………………137

第一部分  市场分析
关键语：宏观市场向好，居民收入稳增，政府积极引导，房产市场运行平稳，房地产竞争日趋激烈，机遇与挑战并存。
一、宏观市场分析
(一)郑州城市概况
1、城市基本情况
郑州市系河南省省会，位于河南省中部地区，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。郑州现辖5市（新郑市、登封市、巩义市、新密市、荥阳市）1县（中牟县）6区（金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、上街区）和两个国家级开发区（郑州高新技术产业开发区、郑州经济技术开发区）以及一个城市新区（郑东新区），城市占地总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积212.7平方公里。2003年末，全市总人口为697.7万人，其中城镇人口397.6万人，市区人口282.9万人。
在郑州市区中，由金水区、中原区、管城区、二七区组成了城市主城区，惠济区属于城市近郊区，上街区属于城市远郊区。从区域功能上划分，其中的管城区、二七区、惠济区、上街区属于城市产业经济带，分布于城市的南、北、西部区域；中原区是市府和市直机关聚集地，位于城市的西南区域；金水区是省府和省直机关聚集地，位于城市的东部区域。目前郑州市的总体城市发展思路是“北扩东移”，未来的黄河南岸区域和新规划的郑东新区是城市发展的主要方向，目前也是全市房地产开发的热点区域。
郑州地处中原腹地，承东启西，贯通南北，交通优势明显，国内两大铁路干线京广线和陇海线在此交汇，并有连霍高速公路、京珠高速公路以及310国道、107国道、220国道等多条国道通达这里，便利的铁路、公路网络与新郑国际航空港一起形成较为完善的、优势互补的综合运输体系，为城市的进一步发展提供了良好的基础，以此发达的交通网络形成了全国重要的交通枢纽中心。
郑州是我国较早对外开放的城市之一，也是国家级历史文化名城，属于新亚欧大陆桥上的重要城市，目前其综合实力已跻身全国城市30强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名。根据郑州市总体规划，远期郑州市在2020年的建成区面积将达到500平方公里，市区人口规模达到600万的特大型城市，最终发展成为国家级区域性商贸中心城市和具有中原特色的历史文化旅游名城。
郑州市城市总体规划图

2、宏观经济运行状况
2003年，郑州市经济继续保持增长态势，国民经济的各个方面都有良好表现，城市的综合经济实力得到进一步加强。
（1）国民经济生产总值实现历史性突破。
2003年，郑州市国民经济持续快速健康发展，全社会GDP生产总值实现历史性突破，达到了1102.1亿元，同比增长14.7%，表明城市经济实力进一步得到增强。承接上年较快增长势头，2004年上半年郑州市完成GDP总值已达到626亿元，同比增长15.1%，经济发展速度加快，宏观经济环境进一步趋好，为城市的继续发展提供了坚实的经济基础。
（注：2004年GDP指标为上半年数据）
（2）工业发展稳步增长，非公有企业增幅较大。
2003年工业发展继续坚持走新型工业化道路，扩张总量，优化结构，使工业生产得到快速增长，其增速为1997年以来的最高水平。全年全部工业增加值完成455.7亿元，比上年增长17.7%，其中规模以上工业企业（国有工业企业及年产品销售收入500万元以上非国有工业企业，下同）增加值297.4亿元，增长24.0%。在规模以上工业企业中，国有及国有控股企业增加值121.6亿元，增长19.2%，其中国有企业增加值71.9亿元，增长12.5%；集体企业增加值54.3亿元，增长25.3%；股份制企业增加值114.0亿元，增长25.5%；外商及港澳台商投资企业增加值28.2亿元,增长33.9%；私营及其他经济类型企业增加值23.0亿元，增长42.0%。工业产品销售率为98.2%,比上年提高0.2个百分点。整个工业体系保持良好的发展态势。
（3）重点行业发展良好。
本地重点行业发展势头良好，工业产业结构调整力度加大，优势行业进一步发展。2003年，传统的铝、汽车、食品三大优势行业共完成增加值85.2亿元，比上年增长22.4%，增幅比上年提高2.6个百分点。其中汽车行业完成增加值21.1亿元,增长45.9%；铝行业完成增加值27.7亿元，增长19.5%；食品行业完成增加值36.4亿元,增长13.7%；三大优势行业占全市规模以上工业增加值的比重达28.6%，传统行业优势继续保持。
（4）创新发展，促进企业经济效益显著提高。
2003年，企业通过在经营创新和产品研发方面的进一步提高，开发出一批高附加值、高技术含量的名牌产品和升级换代产品，得到了市场的认可，从而带动全市企业经济效益质量明显提高。受此影响，全年规模以上工业企业实现产品销售收入874.9亿元，比上年增长29.1%，新增销售收入192.8亿元，超额完成年初指定的销售收入“新增160亿元”的目标。企业利税首次突破百亿，达到107.3亿元，增长30.8%；实现利润52.6亿元，增长52.8%，其中国有及国有控股企业实现利润21.2亿元，增长125.0%。企业全员劳动生产率人均43334元，增长18.6%；流动资产周转速度年均1.87次，比上年加快0.15次；资产负债率63.8%，比上年降低0.97个百分点。工业企业经济效益综合指数达132.5%，比上年提高11.9个百分点，创历史最高水平。这表明，企业创新意识的增强，有效推动了经济效益的显著提高。
（5）积极推行农业结构战略性调整，促进农业生产稳步发展。
2003年农业以“农民增收、农业增效、农村稳定”为目标，积极推行农业结构的战略性调整。全年农、林、牧、渔业完成增加值48.8亿元，比上年增长4.6%。其中全年粮食总产量143.7万吨，较去年增长2.7%；肉类总产量22.3万吨，比上年增长7.8%；禽蛋产量16.3万吨，较去年增长7.8%；奶类总产量12.2万吨，较去年增长45.4%；水产品产量6.2万吨，较去年增长1.7%。农产品的稳步增长，带动了农民收入的增加和农村的稳定，为城市经济的发展和居民生活提供了有力的保障。
林业、水利建设取得新成效。2003年，林业生产以生态建设为主线，以退耕还林、绿化通道、风沙治理建设为突破口。全年完成造林面积19.1千公顷，比上年增长23.2%；农业基础设施和生产条件进一步改善，年末全市农业机械总动力为404.5万千瓦，比上年末增长7.1%；农用拖拉机和农用运输车分别为10.9万台和10.7万辆，分别增长10.0%和23.0%。全年农村用电量32.2亿千瓦时，比上年增长1.7%。林业与水利建设的逐步完善，为改造城市环境、保障农业生产创造了有利条件。
（6）对外贸易增长迅速，贸易方式有所调整。
据郑州海关统计，2003年全市直接进出口总额14.1亿美元，比上年增长35.9%。其中，直接进口总额5.4亿美元，增长52.5%；直接出口总额8.7亿美元，增长27.3%。从贸易方式看，一般贸易出口7.9亿美元，增长31.1%；加工贸易出口0.7亿美元，下降1.7%。从出口市场看，出口亚洲4.2亿美元，增长18.8%；出口非洲0.5亿美元，增长48.0%；出口欧洲2.2亿美元，增长40.0 %；出口大洋洲0.2亿美元，增长111.7%。城市外贸的快速发展，不仅加强了郑州对外交流的渠道，也有效拓展了国际市场，巩固了城市的国际形象。
（7）继续推进城市化进程，扩大固定资产投资规模。
2003年随着郑州城市化进程的加快，固定资产投资规模进一步加大，增势强劲，对经济发展的拉动作用明显增强。全年全社会固定资产投资完成502.3亿元，比上年增长47.4%。投资结构不断改善，其中基本建设投资完成228.9亿元，增长92.2%；更新改造投资完成45.5亿元，增长76.3%；房地产开发投资完成74.3亿元，增长24.5%。城市功能的进一步完善，为提升城市竞争力增添了重要的砝码。
（8）财政收入快速增长，积极支持城市发展。
2003年郑州市地方财政收入完成72.5亿元，比上年增长27.7%；其中一般预算收入65.9亿元，增长25.1%。地方财政支出90.3亿元，增长19.2%，其中教育经费支出11.2亿元，增长9.4%；行政管理费支出10.6亿元，增长18.1%；基本建设支出8.6亿元，增长38.7%。受积极的财政政策影响，2004年，地方财政出现大幅度的增长，上半年全市财政收入完成55.8亿元（基本相当于2002年全年水平），同比增长47.6%，财政支出45.9亿元，同比增长43.5%。
（9）消费品市场保持平稳增长，市场消费潜力巨大。
2003年社会消费品零售总额479.9亿元，比上年增长11.4%。其中批零贸易业零售额完成404.8亿元，增长11.0%；餐饮业零售额57.9亿元，增长16.0%；其它零售行业零售额17.1亿元，增长5.4%。热点产品中的住房、汽车、电脑、移动电话等反映消费结构升级的产品持续旺销，尤其在近年，随着居民生活水平的提高，住房消费和教育消费已受到重视，成为居民消费的重点领域。2004年上半年，全社会消费品零售总额达到了274.3亿元，同比增长16.7%，显示出市场消费的巨大潜力。
（10）金融机构各项存贷款余额增长平稳。
2003年末全市金融机构人民币各项存款2434.1亿元，比年初增加463亿元，增长23.5%；其中城乡居民储蓄存款余额1048.5亿元，比年初增加198.9亿元，增长23.4%，其中活期存款338.9亿元，增加64.9亿元;定期存款709.6亿元，增加134.0亿元。
2003年末金融机构各项贷款余额1981.8亿元，比年初增加427.5亿元，增长27.5%。其中短期贷款余额1028亿元，比年初增加228亿元；中长期贷款余额641亿元，比年初增加143亿元。贷款结构继续改善，重点投向了工业、基本建设、农业和个人消费等方面。
（11）居民收入继续增加，生活水平逐步改善。
2003年全市在岗职工平均工资13537元，比上年增长13.1%；城市居民人均可支配收入8647元，比上年增长11.3%；人均消费性支出6127元，比上年增长8.1%。恩格尔系数为33.3%，比上年的35.1%下降1.8个百分点。2004年上半年，全市在岗职工平均工资6614元，同比增长10.8%，城市居民人均可支配收入4904元，同比增长15.7%。随着收入的逐步增长 ，将进一步增强居民的购买力，促进居民的生
活水平继续提高。
（注：2004年居民收入情况为上半年数据）
3、城市基础设施建设
（1）城市交通设施建设不断加快，城市道路拥堵状况有效缓解。
2003年郑州市共投资35．12亿元，新建、改建道路34条，改造背街小巷319条。重点对经三路、花园路等一批城市主干道路拓宽，城市二环道路继续打通，支路和背街小巷改造顺利实施，出城道路通畅，交通状况进一步改善。为确保市区交通畅通，着力发展大公交，全年新开公交线路11条，更新、增加公交车辆532台，年末实有公交汽（电）车2400辆，比上年增长17.1%；城市公交客运量达到4.3亿人次，比上年增长26.5%，实现了市区主、次干道路路通公交，便利了居民出行。
按照“一年一小变，三年一大变”的建设要求，2004年将继续加快城市道路建设进程，完善市区路网结构，改善道路通行条件,计划开工的项目有建设农业路与花园路立交及经三路、城东路与金水路立交等工程；新修或打通东风路、黄河路、纬五路、京广路、商贸路等36条道路；改建塔湾南路、菜市南街、乔家东路等城市支路57条，全长共计47公里；改造金苑路、马砦街、工农路北段等宽度为15米以下的小巷47条，全长共计24公里；重点对主干道、景观路、迎宾道两侧的公交站牌、阅报栏、书报亭、路牌、广告及环卫设施进行规范整治或升级改造；对市区39条、全长160．1公里的主次干道进行街道市容综合整治，将107国道、花园路、紫荆山路、中原路、嵩山路、东西大街作为街道整治的示范街，全力打造市区精品工程。
郑州市交通结构分析图

（2）城市居民生活环境进一步改善。
城市环境设施建设速度继续加快，市中心道路两侧实施绿化，优化城市环境。二七广场综合整治工程竣工，一个高品味、国内先进的步行廊桥连接各大商业广场的休闲通道呈现在市民面前，再现二七商圈昔日繁华。全市各公园、广场免费开放，世纪游乐园大型娱乐项目建成开放。新增绿地545万平方米，其中新增公共绿地414.1万平方米；建成区人均公共绿地6.8平方米，人均增加1.5平方米；建成区绿化覆盖率32.4 %，比上年提高0.3个百分点。城市建设成效显著，郑州将更加“天蓝、水清、路阔、城美、草绿、花香”。2004年郑州市将继续抓好道路街景整治，建成一批街景整治示范街、精品街，行道树景观和夜景照明示范街。对熊耳河、金水河、东风渠的两岸以及出入市口、铁路沿线等地段实施集中绿化整治。
（3）城市基础配套设施建设加快。
2003年郑州市中心城区新铺设城市自来水管道128.2公里,新铺设城市排水管道110.0公里，全年售电量115.8亿千瓦时，比上年增长12.4%；日供水能力114.1万立方米/日；城市居民燃气气化率达87.3%。重点项目投资加大，工程建设进展顺利。目前全市154项重点工程已完成投资154.8亿元，比上年增长252.6%。其中，全长53.01公里的郑州至少林寺高速公路已建成通车、河南豫联能源集团发电机组工程已完工部分投入试运、供水工程邙山干渠改造工程已完成全线通水、桐柏路货栈街道路拓宽改造工程已通车，郑州环城高速公路全线开工、东风渠、熊耳河截污综合治理工程基本完成、青少年宫主体工程已竣工、中国郑州国际会展中心等已开工建设；文化、教育、体育和卫生设施建设、通讯基础设施建设、城市园林绿地建设等工程进展顺利。
（4）旧城改造力度逐渐加大，尤其是对都市村庄的改造力度正在加强。
2003年，郑州继续加大对旧城的改造力度，重点区域依然集中在管城区和二七区内，全年共实施拆迁面积100多万㎡。同时对城区内的都市村庄也积极进行改造，通过树立样板点的方式，对其他都市村庄改造做出示范，以引导各区顺利地进行改造工作。2004年，郑州老城区改造稳步推进，都市村庄改造逐步加快，将重点改造关虎屯、燕庄等18个城中村。积极进行的旧城改造有效促进了城市整体环境的改善。
（二）郑东新区概况
1、郑东新区概况
郑东新区是郑州市在新世纪到来之际，为配合国家西部大开发的战略决策，加快城市化进程、完善基础设施、优化生态环境、提高文化品位等要求，在城市的东部规划建设一座新城，力争把郑州建设成为全国区域性中心城市的重要战略举措。　　郑东新区总体发展概念规划方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进的城市规划理论应用于新区总体规划中，使未来的郑州具有历史与现代、新城与老城、自然与城市“共生”的理念。规划中最大的亮点，是建设一个面积约为6平方公里的龙湖，并与流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、东风渠等形成了一个完整的城市生态水系，将郑州建成北方的“水域靓城”，为中原人民创造一个以人为本、环境优美的生态型居住区。
    郑东新区北起连霍高速公路，南接机场高速公路，西临107国道，东至京珠高速公路，规划总占地面积150平方公里，规划总人口150万人。
新区采用组团开发的概念，把新城分为中央商务区（CBD）中心区、副中心区、龙湖居住区、龙子湖文教区、商贸物流区、高科技工业区、科技研究城、运动城等若干组团。首期建设的起步区占地22.67平方公里，由中央商务区（CBD）中心区和龙湖居住区南区组成，聚集了金融、商务、旅游、娱乐、服务、信息、居住等复合功能。
郑东新区功能分区图
2、郑东新区建设概述
（1）道路交通设施方面
按照新区“三年出规模，五年出形象”的计划，目前郑东新区起步区已初见规模，内环路景观已经基本形成。郑东新区基础设施建设已经按计划开工道路35条、桥梁12座，河渠治理长度19．564公里，河渠治理基本完工。截止目前，郑东新区起步区共有34座桥梁，目前已完成4座、在建13座；新区的道路有26条已具备通车条件，续建道路36条；双向8车道的金水东路的交通标志、路灯、绿化已基本完成；农业东路除了未拆迁路段的建设还没有实施外，其余已基本完成。
内环线道路                         黄河东路

第三城市中心道路                       农业东路

（2）市政基础设施方面
供水目前新区附近设有一个东周水厂，日供水能力20万M3，基本能够满足新区的建设需求，未来新区还将规划建设数座水厂，以满足今后新区生产和生活的需要。
供电随着郑东新区建设规划项目的逐步实施，郑东新区电网规划已经出台，根据这一规划，新区远景用电负荷为275万千瓦，计划建设500千伏变电站2座，220千伏变电站8座，110千伏变电站40座，35千伏变电站87座，为新区的建设开发提供电力保障。为满足近期郑东新区日益增长的负荷需求，省电力公司投资8500万元，已开工兴建了位于郑东新区第三城市中心轴线与CBD外环交叉口，占地3.5亩的110千伏东环输变电工程，该电站的建成将主要为今后龙湖南区提供电力输送。
供气金水东路、黄河东路、中央大道、ＣＢＤ内环和外环以及一些小区已经铺设了天然气管网，天然气主干网在３０多条已修成道路旁边铺就，总长度超过６０公里，庐山路和渭水路沿线的“毛细管网”也铺设到位，并开始供气。第三城市轴线、黄山一路等１０多条路的天然气管道正在改装和铺设，预计年底完工，这样到年底，东风渠以南、航海路以北、中州世纪景观大道、１０７辅道以西范围内的郑东新区起步区将全部被天然气管网覆盖并开始通气。
供暖根据规划，郑东新区热电厂一期工程供热发电机组作为郑东新区集中供热的主热源，第一台机组2006年5月投产，第二台机组2006年8月投产。建成后，将主要对郑东新区供暖。
（3）公共配套设施方面
公建配套新区ＣＢＤ的三大标志性建筑——郑州国际会展中心、河南省艺术中心和会展宾馆已陆续开工建设。其中会展中心已经封顶，计划明年5月完工；省艺术中心已经动工建设，目前正在进行基础施工，预计明年年底基本完工；会展宾馆设计280米高，预计投资15亿元左右，目前中国城市房地产开发商策略联盟已签订了投资承建意向，计划年内开工。
教育配套郑州四十七中建设已经接近尾声，预计明年初将投入使用。北京大学附中外国语小学已于10月份开工，计划将在明年9月份正式招生。占地400多亩、投资3亿多元的北京师范大学郑州附属学校计划在年底开工，实现幼儿园、小学、初中、高中的完全教育，明年9月，这所学校也将正式招生。另外省实验小学和实验中学也已计划在明年进入新区。
医疗配套著名的北京同仁医院河南分院年底开工建设，该项目规模大、标准高，总投资达15亿元,设有1500张床位，属于大型综合性医院，这将是同仁医院在北京总部以外最大的分院。另一家同样设有1500张床位，由郑州市热力总公司投资的颐和医院，目前正在进行地质勘探。而位于农业东路的友谊医院，是一家规划占地130亩，总投资1.6亿元，设有1000张床位的综合性医院，现已完成地质勘察，即将开工建设。设在新区的郑州市紧急救援中心已经开工建设，该项目建筑面积为3000平方米，投资达860万元，预计将于今年年底建成并投入使用。
商贸物流总投资26亿元的南方香江物流开工建设，并预售招商，年底主体工程完工，这将是中南地区最大的物流项目。浙江温州的哼哈食品公司建设的物流园区，已经通过初期的准备阶段，将在明年8月投入使用，该物流园区是完全的绿色食品区，借重郑州的交通网络辐射全国。澳柯玛物流、青龙山蔬菜物流批发项目已于今年9月开始建设。集吃、住、游、购于一体的大型购物全生活广场——正大城市广场已经开工，招商情况良好。11月，世界著名的麦得龙公司将在郑州建设首个“现购自运制”商场，目前已与郑州市政府签署了意向协议，投资额约为1000万美元。
房产开发目前CBD内环31栋高层已经开工建设，10栋已经基本封顶，有20栋建筑主体今年年底将封顶，部分高层进入了市场销售阶段，首期明年2月份部分交付使用，用户即可入住。外环30栋120米的高层中有两栋已开工建设，外环上的10栋120米的高层已确定业主，今年10月份，外环上又有6栋高层开始建设。龙湖南区住宅项目中义•阿卡迪亚、顺驰•第一大街、联盟新城、绿地•郑东新苑已经陆续开工建设，并且都已开始接受预定。
会展中心主体封顶                CBD内环项目建设情况

CBD内环项目建设情况      中州世纪景观大道与新区CBD交融地带

二、郑州市房地产市场分析
（一）郑州市房地产市场总体概述
1、市场投资规模继续扩大，政策影响明显
2003年全市完成房地产开发投资74.26亿元，同比增长24.5%，占全市固定资产投资的14.8%，保持了1998年以来房地产业投资高位增长的态势。全年完成房地产业增加值47.15亿元，较上年增长25%，占全市第三产业增加值的9.83%，并比同期全市GDP和第三产业的增速高出10个和15个百分点。房地产业已成为郑州市经济增长的支柱产业之一。

（注：2004年开发投资情况为上半年数据）
2003年全市房地产开发规模呈现快速增长，施工面积达到了1278万㎡，同比增长44.4%，其中新开工面积580万㎡，同比增长58.5%，竣工面积达到304万㎡，同比增长32.2%。整体宏观形势的趋好，促进开发规模有较大幅度的增长，消费需求拉动作用明显，开发商对市场前景非常看好。
而在2004年上半年，国家接连出台的宏观调控政策，对开发贷款、土地控制方面收紧了渠道，加强了控制力度。而郑州市大多数开发商房普遍具有企业本身规模小、自有资金不足等缺点，这一政策的出台对中小房地产企业造成极大冲击，市场将迎来新一轮的大浪淘沙，不少实力较弱的企业将被市场无情淘汰。对市场的影响已经开始显现，各项开发指标都较去年同期减少，开发势头有所遏止，房地产市场将面临一个全新的宏观环境。

（注：2004年开发情况为上半年数据）
2004年10月29日，中国人民银行宣布从即日起上调金融机构存贷款基准利率0.27%，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下福。据了解，这是央行9年来首次加息，也是此前连续8次降息后的重大转折。冻结土地、收紧房贷，原本是针对房地产开发商的调控政策，不仅没有控制住房地产开发的升温，反而由于供给的减少导致房价快速上涨，客观上违背了政府的调控目的；现在加息不仅能够有效遏止开发的进一步增长，也给需求方(买房者)降了温。开发企业因增加了财务成本，而放慢开发节奏，消费者因加重了还贷成本，而减少了投机购房。但从总体上看，本次央行加息所表现的是对市场发出警示的态度，整体上只是一个心理影响，对房地产行业影响并不大。
2、房地产市场供应持续增长
2003年郑州市房地产市场保持快速发展，商品房供应受市场需求的强力拉动，增长迅速，促使市场供应量逐年递增。据统计，从2001年到2003年，供应量净增110万平方米，市场呈现出蒸蒸日上的趋势。

据悉，2004年郑州的开发规模政府已经确定总量为450万平方米。在地域分布上，107国道以西安排250万平方米，郑东新区安排200万平方米。郑东新区将是未来房地产市场的热点区域。以2004年上半年为例：2004年上半年，共计批准商品房预售项目99个，建筑面积179.46万平方米，与去年同期相比，项目个数增加了35.6%，面积增长了21.5%。与2001年投放量增幅49.5%和2002年增幅12.2%相比，市场投放增幅有所回落，主要原因是政府对2003年房地产开发建设规模进行了适当的控制，为进一步保障市场的良性发展所采取的措施。在今年上半年国家又出台了一系列的有关土地和金融的调控政策，加大对房地产业的控制力度，实施行政干预手段为房地产降温，受这些政策的影响，下半年市场供应将会有所减少。
自2000年以来，郑州市房地产市场商品房供应总量不断扩大，而增长势头逐步放缓，总体呈现出健康发展的态势。但在投放总量上，从2001年起，增长速度明显放缓，尤其是2003年与2002年相比仅增加6.6%。原因主要是在全国房地产业加强宏观调控，预防发展过快、过热，出现泡沫，确保产业持续健康的大环境下，从2003年郑州市也开始对房地产业实施整体调控，实行供应量计划管理。根据市场目标需求和有效需求量，科学制定年度开发计划，并实行规模审批，彻底结束了以前的无序开发，任意增长的局面，走上了健康发展的道路。
2003年，在总量增长趋势的形势下，投放项目数快速增加，原因是从近几年开始，土地市场实行一级控制，取得方式变化，门槛提高，不少企业转向开发多年来储备的小幅地块。另外，因宏观调控加强，导致开发计划紧张，在规模审批的原则指引下，企业把目标投向了二、三期的开发和非住宅的开发上，导致了开发项目和投放项目个数增加较快。
2001-2003年郑州市房地产项目投放对比表
年   份 2001年 2002年 2003年
完成投资项目（个） 139 156 196
增长幅度 49.5% 12.2% 25.6%
完成增加值(万M2) 267.37 356.12 379.13
增长幅度 51.5% 33.2% 6.6%
2001-2003年住宅与非住宅投放对比表
年   份 2001年 2002年 2003年
住宅投放(万M2) 241.51 320.99 327.73
增长幅度 —— 32.9% 0.5%
住宅投放占总投放面积比例 90.3% 90.1% 85.1%
非住宅投放(万M2) 25.85 35.13 56.41
增长幅度 —— 35.9% 60.6%
由上表可知,2003年住宅投放量与2002年基本持平,而非住宅却增长速度较快。2003年住宅投放量占总投放的85.1%，较前两年下降了5个百分点。主要是由于近几年来，随着经济的持续繁荣，商贸城建设速度加快，外来投资增长，市场对办公、商业、及地下车库等的需求增加，导致非住宅开发增多；另一个原因是，在开发规模控制审批中，非住宅不占年度计划，不少企业把投资转向了办公、商业等用房的开发。
3、房地产市场价格平稳上扬
前几年，作为房地产“二级”城市的郑州，房地产的价格一直相对偏低，市场需求相对较弱。而近年来，受郑州城市化建设的快速发展和入户政策实施的积极影响，有效激发了市场需求的释放，促进房价一路攀升。据一项统计显示，从2000年到2004年，郑州房价平均每年每平方米上涨100元左右，特别是02年到03年期间，受市场强力需求的影响，房价增幅较大，达到了近200元/㎡，表明市场需求对房价拉升作用明显。受上半年土地紧缩政策的影响，土地供应的减少必会使市场供应量有所下降，由此引起市场供求关系的相对紧张，导致房价刚性上涨，预计下半年将会逐步显现。而随着郑东新区的快速建设和外来人口的不断进入，也为房价的上升提供着动力，未来郑州房价还将有巨大的增长空间。

（注：2004年商品房均价为上半年数据）
4、房地产市场需求旺盛，需求结构有所调整
2003年郑州房地产市场需求有较大幅度的增长，商品房投放面积322.73万㎡，较去年仅增长0.5%，基本持平；而销售面积达到了371.42万平方米，较去年增长42.9%，其绝对值已经超过投放量。2004年上半年，这一趋势继续保持，仅半年时间，销售量就已经超出投放量40万㎡，接近去年全年水平，预计市场需求趋势将继续增长。
近年来，随着郑州房地产业的持续发展，居民消费观念更加开放，市场需求结构逐渐发生着变化，主要表现在以下几个方面：
A、多层住宅依然占据主导地位
目前郑州市场上多层住宅因其房价实惠、得房率高、居住成本较低而受到广大购房者的青睐，相对于其它类型物业接受程度较高，自商品房开发以来，一直占据主导地位，但随着其他类型物业的分流，多层住宅的销量有下降的趋势。而近来，高层物业的销售比例增长明显，一些大盘在前期多层销售成功后，为了获得更大的利润，纷纷把目标投向了小高层，小高层弥补了高层低得房率和高容积率的缺点，又具有多层的经济特点，逐渐受到消费者的喜爱，需求量上升较快。

B、传统户型继续热销，单套面积更趋经济
在户型方面，传统的二房、三房仍然是市场上主要需求的产品，占到了69%，较去年相比下降了4.4%，一房和复式房的需求有所增加，同比涨幅分别为1.3%和3.9%。受购房者年轻化趋势的影响，以及复式房实惠特点的吸引，这两种房型的比例正在逐年增高。在户型面积方面，随着人们对购房标准的要求越来越高，单套房屋的面积逐渐回落，由原来的三房主力面积140㎡-180㎡下降到110㎡-150㎡，二房主力面积90㎡-110㎡下降到70㎡-100㎡，单位面积都有明显下降，说明消费者更加精打细算。

C、上半年外地置业者首次超过本地置业者
随着郑州城市化进程的不断加快，外地人逐渐成为购房的主要对象，今年上半年外地人购房比例已经超过本地人，占到总量的53%。但在外地购房者中，主要以省内市外的居多。说明郑州作为中原核心城市的首位度越来越高，对周边地区的辐射力和吸引力越来越强。从目前郑州城市的发展趋势来看，未来的影响力将会进一步提高。

D、中青年消费仍占主流，但购房群体更趋年轻
在购房者年龄分类中，26-35岁群体比例近半，是市场购房的主体人群，这部分人的经济能力和开放的思想意识都相对较强，表现在住房消费上，为追求舒适生活和强化经济地位的而不惜投入。在36岁-55岁购房者中，多为改善家庭旧有的生活环境而产生购房需求。25岁以下人群以租售的对比关系促进购房消费，通过向亲戚朋友借钱凑足首付，拿租房的钱还月供，从而较早的住上属于自己的房子。这类人的意识更加开放，对未来充满信心，成为不容忽视的群体。

E、置业观念转变，提前消费普遍认可
以往郑州市民购房的消费方式较为单一，多是依靠个人存款和亲朋借贷的资金购房消费，但自2002年1月1日房贷利率下调后，还贷压力相对减轻，已渐渐有更多的消费者采用按揭方式购房，实现自己的换房梦想。据2004年上半年统计，购房者中采用按揭方式的，已经达到了七成，这表明消费者置业观念进一步转变，提前消费、按揭买房已被普遍认可。
5、二手房市场发展迅速
随着国内房地产市场的快速发展，带动了二手房市场的产生和发展，尤其是住房福利体制的终止和货币化分房制度的实施，进一步激发了市场的活跃，郑州住宅建设经过近年的健康发展，住房二、三级市场已经“浮出水面”，并日趋活跃。与此同时，郑州二手房市场也经历了从无到有的历史阶段，市场化程度逐步提升，迎来了飞速发展的时期。“公房上市”、“二手房买卖”、“商品房出租”等这些在几年前还比较陌生的字眼，如今已成为了普通百姓耳熟能详的词汇，广大百姓拥有的一套理想家居的梦想和渴望能够更加容易的被实现。与此同时，这也给房地产市场创造了无限商机，为商品房市场的发展增添了巨大推动力。
郑州二手房市场自2000年正式启动以来，每年都呈现出高速增长的态势，各项指标的增幅明显。尤其是2004年上半年，在交易套数、交易面积、交易金额上，较2003年同期分别增长77%、75%、92%，表明住房二级市场日趋活跃。
2001-2004年郑州市二手房交易指标对比
年   份 2001年 2002年 2003年 2004年上半年
交易套数 2253 5365 8769 5636
交易面积（万㎡） 17.72 43.40 72.8 47.2
交易额（亿元） 1.75 4.43 7.94 5.54

据最新统计，郑州二手房交易主要集中在西区，占到全市55%的比例，其次是东区，占总交易量的22%，老城区和北区相对较少，南区最少。这是因为，西区是郑州企业集中的区域，有大量六、七十年代及八十年代建设的职工宿舍，到现在，从结构、户型、环境等方面比较，已经落后，舒适性相对较差。随着近年新房交易的增多，空余出的旧房越来越多，大量的推向市场，成为郑州二手房房源的主要供应区域；东区是郑州消费较高的区域，对房地产的消费频率也相对较快，早期建设的商品房也已经有些落后，二次与多次置业的比例很高，腾出的二手房房源也相对较多；作为市中心的老城区因拆迁和商铺较多，房源相对较少；北区大部分为近年新建商品房，旧房比例很少，房源因此不太充足；而南区以前属于郊区，大部分为都市村庄的私有住房及新建商品住房，可供交易的房源非常少，因此交易量最少。

在交易面积方面，由于早期的房源相对较多，面积大多集中在50㎡/户-90㎡/户，占到总交易量的50%以上，90㎡/户以上其次，50㎡/户以下最少。现在购买二手房的人群中以解决基本居住为目的比例较高，对舒适性要求相对不高，早期建的房屋房间数量多，很适合这种需求，所以占比最高。90㎡/户以上的房屋多为90年代建设，位置相对较好，户型面积适中，对长期居留在郑州的人群吸引力很大，需求也较多。50㎡/户以下的房屋多为小户型房，市场上用来出租的较多，且需求旺盛，因此进行买卖的房源很少，交易量最少。
在交易价格方面