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潍坊金鸢花园营销方案
1、项目用地概况
1-1、基本概况
本项目用地位于潍坊市奎文区宝通街以南鸢飞路以东，系潍坊XX厂区改造建设用地，总用地规划为4.68公顷，其中建设用地规划为4.45公顷。规划道路用地0.23公顷，总建筑面积81000平方米，其中多层住宅建筑面积24000平方米，小高层住宅建筑面积55000平方米，其他建筑面积2000平方米，总户数650户，建筑密度23%容积率1.82，绿地率32%,停车率100%。
1-2、地形地貌
该地块地形走势平坦，南北距离约计270米左右，东西距离约计150米左右，基本呈长方形。地面上除待拆迁残厂房外无其他物体，
1-3、周边设施
驻地政府相关部门：
⊙二十里堡派出所
⊙二十里堡街办
医院、药店：
⊙奎文中心医院
⊙金通大药店
超市：
⊙中百超市
⊙金宝商业街（占地近万平米，200多个商家）。
学校：
⊙金宝双语小学
⊙金宝双语幼儿园
⊙童心幼儿园
⊙天翔驾校
厂矿企业：
⊙中百生鲜加工配送
⊙光华建筑安装公司
⊙鑫德亿标准件厂
⊙鑫祥网毯织造有限公司
⊙鑫润机械
⊙潍坊烟草
⊙潍胜食品有限公司
⊙雷沃重工
⊙青岛啤酒有限公司
社区：
⊙南屯新村
⊙中百实业宿舍（）
⊙外贸土产宿舍
⊙二十里堡街办宿舍
⊙天翔宿舍
⊙车站新村
银行：
⊙中国农业银行
⊙农村信用社
邮电：
⊙中国联通
⊙中国移动通信
休闲娱乐：
⊙奎文数字电影文化广场
1-4、与重要建筑物关联度
⊙向西与朱刘镇政府相距不足200米，向南与魏家庄社区服务中心相邻；
⊙向西南与焦化厂相距不足800米；
2、项目建设背景
2-1、项目用地所属区位介绍
⊙位于宝通街与鸢飞路交叉口南400米XX厂旧址之上；
2-2、该区位内周边社区及企业概况
⊙外贸土产宿舍
现有住户146户（两栋4F四个单元、一栋5F五个单元、一栋3F三个单元）
⊙中百实业宿舍
现有住户200多户（两栋筒子楼、五排小二层、三栋4F）
⊙天翔宿舍
现有住户36户（4F一栋一梯三户分别是80平米、55平米、40平米）
⊙金宝生态花园
共计1464户（8栋11F、25栋5+1、一栋4+1）金宝生态花园小高层2940元起，多层2998元起，商铺均价7200元，多层面积133平方到157平方，规划总用地16.58万平方米，建设用地14，26万平方米。
该区域企业众多：中百生鲜加工配送、光华建筑安装公司、鑫德亿标准件厂、鑫祥网毯织造有限公司、鑫润机械、潍坊烟草、潍胜食品有限公司、雷沃重工、青岛啤酒有限公司
2-3、该区域内行政政策导向
3、周边区域市场分析
3-1、人文分析
○当地原住民文化程度普遍相对较高；
○对新事物的认识和接受能力比较高；
3-2、购买力分析
○经济结构：现有存款10万元以上
○个人分析：月收入1800元以上，有一定积蓄；
○购房要求分析：关注生活享受的内涵和质地的同时，也关注房价；
3-3、购买行为分析
○自 用：大众市民，有能力而又确实希望置业的。
○安居保值：高薪收入阶层，住宅置业既能保值又可安居。
○换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士
○投 资 客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群。
3-4、购买导向分析
○地域分析：潍坊市本地居民，周边县市的部分外地客群；
○阶层分析：私营业主，工薪阶层，周边置业群体，单身青年、适婚人群，现代小家庭；
○年龄分析：25-50岁；
○家庭结构：两口、三口之家为主
4、项目SWOT分析
4-1、项目优势分析
○随着城市化进程加快，金宝生态小区、车站新村的建成，城市立体交通网络的建立，区域发展潜力巨大。
○从城市内循环交通看，本项目所在区域属于副中心区至市区中心不到10分钟公交路程，同市中心保持便捷的交通。
○结合本项目地块，近70亩的规划用地，存在一定的规模优势。
○企业实力
作为有着潍坊多年开发房地产经验的开发商，实力强劲，具备打造强品质项目。
4-2、项目劣势分析
○受城市主干道车流量大的影响，项目受起噪音污染较为严重，使项目居住品质有所降低。；
4-3、项目机遇分析
○随着城区规模的扩大，本区域市场进一步发展成熟，区域配套进一步完善，大量实力开发商与品质项目落定于此，将大大提升本区域的品质；
○周边居住人口较多，市场机遇较为乐观；
4-4、项目风险分析
○怎样将市场机遇转化为实际购买力？
○能否开发团购？
5、项目综合评价
通过上述分析，我公司认为，本项目作为本区域相对较大规模项目，优劣势相对明显，可塑性较强等特点。机遇与挑战并存。地块拥有较好的地段、较大规模和未来完善的配套以及万基领域的资金和品牌支持等方面的优势，为项目提供较大的想想空间。
项目分析总结：
○地块价值判断
综合本地块交通便利、未来配套完善、开发条件成熟、未来区域发展，商业、教育价值等优势，我们认为本项目适于开发城市中心多样化生活社区（含居住、休闲、商业等功能），但同时要防止噪音干扰。
○我们对项目的评价
地块拥有地段优势、规模优势、商业配套优势以及企业实力优势，同时，项目也存在区域形象弱、环境嘈杂、缺乏可利用景观等不利因素以及未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，也是项目前期策划需要解决的问题
○基于地块本身具有的开发条件，我们认为本项目应在市场环境与项目条件结合的情况下，在上述开发策略的指引下进行定位，建立差异化的竞争优势