某财富广场市场调研报告.docx

金正财富广场市调报告.doc *目录前言3第一章项目概况4第一节项目基本情况4第二节项目区域宏观状况7第二章潍坊房地产市场宏观调查分析11第三章潍坊房地产竞争状况分析22第一节潍坊市区重点楼盘分析35第二节项目实态综合分析38第四章潍坊（购铺投资）需求调查分析38第一节消费者购铺（投资）需求调查概述38第二节消费者调查基本情况概述42第三节消费者调查投资需求分析62第五章商业地产物业调研分析69第一节调研的范围及区域86第二节调研的目的88第三节潍坊市商业地产概况分析89第四节潍坊市零售业态构成与分析86第五节潍坊市商业地产物业分析106第六节 潍坊市商业房地产的区域特征分析114第七节潍坊市商业房地产开发经营模式分析 121第六章项目地块调查与分析131第一节项目地块调查131第二节项目SWOT分析135第七章潍坊媒体调查分析141提示150市场调研参考资料及附件目录150前言调研时间：2004年5月3日至5月24日调研人员：深圳瑞尔特房地产顾问机构潍坊项目组经过长达20天的调研，我们从宏观的角度，针对潍坊市的政治、经济、人文、历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角度，针对潍坊市以及周边所辖县市坊子区、寒亭区、诸城市、安丘市、昌乐县、高密市、临朐县、青州市、寿光市、昌邑市的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研。凭借客观求实的的作风，本着对金正地产项目负责的态度，采用收集资料、走访观察、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调查方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析与研究，形成了本调研报告。调研报告的顺利完成，得益于金正公司部分人员的有力配合，值此表示感谢！由于地域差异等其他因素，我们在时间特别紧张、调研课题程序复杂、调研方法科学特殊、原始数据众多且庞大、工作量繁重的困难条件下付出了超负荷的艰苦辛劳，确保了具有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。但是在整个调研过程中，相对于市场抽样调研的结论也许有一些偏差，我们将在全过程中通过动态调整，实现项目品牌战略实施的健康发展。第一章项 目 概 况第一节项目基本情况一、项目位置该项目位于潍坊市胜利东街与北海路交叉口西南角。东临北海路，正对人民广场；南靠涨沔河；北接胜利东街，面对怡和星国际；西临人民保险大楼；东北与潍坊市政府紧密相连；本项目地块位于我市的政治文化中心，为目前潍坊市奎文区位置最好，交通最便利，环境最好，市政配套设施最完善的地块之一。 项目位置示意图 二、项目经济技术指标（初步拟定） 总用地面积：60669.5 平方米 总建筑面积：212548 平方米 其中地上部分：170330 平方米 商业建筑部分：98500 平方米 居住建筑部分：73830 平方米 地下部分：42218 平方米 地下停车场面积：26650平方米 地下商场面积 10000 平方米 住宅地下室：5568平方米 建筑占地面积：21457平方米 建筑密度：35% 容积率：2.8 绿化率：40% 资料来源：以上经济技术指标，根据甲方提供的地块规划总平面图，本数据仅供本方案研析作基础参考，以最终确定方案为准。三、项目开发现状 项目用地性质及城市总体规划初步拟定本项目为潍坊市政府总体规划确定的重点地产项目。用地范围、性质、总规基本定性，但还须进一步完善。 拆迁工作基本完成根据现场观察，该地块拆迁工作已完成95%，剩下部分正在紧张的协调之中。 全程营销策划顾问机构率先进场经过多家多次的考察、筛选，深圳瑞尔特房地产顾问机构于2004年 4月19 日签定合同；2004年4月29日进场开展工作。 开发商与顾问机构一起完成了深圳、广州、上海、宁波、大连、北京、沈阳等地的考察论证。第二节项目区域宏观状况针对房地产业受政治、经济、文化等因素的宏观制约，特别是商业地产的特殊性，我们重点对潍坊市政策、法规、历史等诸多的因素进行了相对详细的研究分析，故将项目区域政治、经济、消费习惯等因素分析陈述如下：一、潍坊概况美丽的世界风筝都潍坊市地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，东与海港名城青岛、烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，北临美丽的渤海莱州湾。属于繁荣的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一。1988年，世界风筝协会定潍坊为“世界风筝都”，每年四月举行国际风筝会。“银线连四海，风筝传友谊”，盛大的民俗活动大大提高了潍坊市在国内外的知名度。1、地理位置优越 地理位置优越，人口众多潍坊市位于山东半岛中部，南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183公里，距北京410公里。南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉。 2003年底全市总人口847.71万人，其中非农业人口217.53万人，男女性别比为108：100，人口自然增长率3.47。 环境气候温暖，四季分明潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3，无霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。2、基础设施完善潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100，居民生活燃料气化率达90.03。3、经济实力居山东省第四位按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。资料来源：统计局、2002年潍坊年鉴2003年潍坊年鉴二、政策导向1、抑制房地产过热 资本金比例提高近一倍国务院4月底发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。2、政策调控抑制投资过热为了防止货币信贷总量过快增长，保持国民经济平稳快速健康发展，中国人民银行自4月25日起提高存款准备金率05个百分点，即存款准备金率由现行的7提高到75。这意味着金融机构吸收100元的公众存款，就要将75元钱存在央行作为存款准备金。3、严禁单位集资、合作建房5月13日建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房200477号）的第三十二条规定：凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。三、宏观经济概况1、国民生产总值增长势头强劲。 潍坊市国民经济保持较快增长。据初步统计，2003年全年国内生产总值为1030亿元。按可比价格计算，比上年增长15.1%。一、二、三产业分别增长5.5%、20.4%和12%。全年粮食总产量293万吨，比上年增长12.8%，肉类、水产品产量分别增长3.3%和5%。规模以上工业实现增加值335.4亿元，增长27%。服务业发展势头良好，邮政、电信业务总量分别增长12%和15%，旅游收入增长5%。2、城市居民生活水平稳步提升。2003年全年城市居民消费价格总水平比上年增长0.1%。城市居民人均可支配收入8317元，增长10.3%。城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额607亿元，增长13.2%。消费预期回升,全年城市居民人均消费性支出比上年增长8.6%。3、基础设施建设投资力度加大。2003年全社会固定资产投资完成517亿元，比上年增长86.5%，其中国有及其它投资275.5亿元，增长93.1%。其中房地产开发投资37.1亿元，增长81.7%。总投资1000万元以上的项目1912个，其中过亿元的191个，潍坊电厂二期工程等一批重点项目取得重大进展。消费市场稳中趋旺，实现社会消费品零售总额344.6亿元，增长14.8%，居民消费价格上涨0.5%。分析：潍坊市经济处于稳步发展的阶段，具有较活跃的消费力。资料来源：2002年潍坊年鉴2003年潍坊年鉴 第二章 潍坊房地产市场宏观调查分析本次对潍坊市房地产市场进行的实地调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况及竞争市场入手，通过潍坊市房地产管理局、潍坊市统计局、潍坊市规划局等政府部门，2001年潍坊统计年鉴、2002年潍坊统计年鉴、2003年潍坊统计年鉴、2003年潍坊统计手册、潍坊晚报等资料，重点了解潍坊市房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一步提炼，在此基础上得出相关结论，为项目提供参考。 一、潍坊房地产特点1、房地产市场起步较晚潍坊市的房地产开发处于比较原始的阶段，存在较多的单位集资建房，产品没有特色。近两、三年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求越来越高，开发商开始引入先进的房地产开发理念，产品品质渐有起色。目前，潍坊市房地产市场处于快速启动阶段。2、市场管理不规范房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理，政府操作的成分比较大。旧城改造缺乏整体规划，消费者的商品房消费意识比较淡薄，导致了市场发育程度低。潍坊作为中等规模的发展中城市，在房地产市场的运作中，不规范因素很多，造成了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性发展.3、产品单一，设计理念较为保守 近三年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性，不能引导市场消费。4、楼盘无整体策划概念就供给市场来看，目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘基本无整体策划概念贯穿始终，往往只是抄袭沿海的一些做法，但又无法统领楼盘操作的全程，往往给人不伦不类的感觉。5、楼盘营销手法较为落后在对潍坊商品房市场的调查中，我们发现，潍坊大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，营销手法较为落后，或者说没有楼盘市场营销的概念。二、总需求与总供给1、总需求(1)需求的主体A、白领阶层工作稳定，收入较高，有一定的积蓄。 B、企业职工随着2001年以后经济的复苏，企业 职工的收入增加，原有住房面积过小，一般在40、50平方，改善居住环境的欲望较强，手中有积蓄，这一部分是不可忽视的群体。这也是市场上120平方左右的三房在市场上销售较好的原因之一。C、私营业主商业用房需求，一方面自身经营需要购置经营场所；另一方面也会考虑商业房的投资回报。住宅需求两极分化，一部分要求40-50万总价，面积在180(大房)-200多平方(复式)；另一部分要求20万左右，各占50%。D、二次置业者需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。包括政府公务员(一般都有二套房)、专门炒房产的一群人(被炒的房屋总量在10%左右)，沿街商铺是重点的炒房对象。E、投资者指手头有大量闲余资金、目前生活条件较好的客户，把置业作为一种投资的方式。潍坊当前投资住宅的置业者很少。F、自由职业者无固定职业，但收入较高。只占很小的一部分。（2）需求量分析A、市场需求量分析表 一 历年潍坊商品房销售面积统计表 单位：万平方米年 份2001年2002年2003年全市商品房销售面积114.28134.6191.6销售面积增长率（%）27.5615.0929.34资料来源：资料摘自2001、2002、2003年潍坊年鉴及现场调查综观2001年以来的潍坊商品房市场，市场需求呈上升态势，增长率每年都在上升，销售面积逐年增加。B、需求量预测至2003年底，潍坊人均住房面积已达到19.2，潍坊市人口为847万，到2005年城市人口将达到 950万，同时，潍坊城市面貌正处于破旧立新的阶段，旧城改造、新区建设增加的住房需求，也将是一个不可估量的数字。就以上分析，保守估计未来两年内，潍坊城市住房面积需求至少将达到约 400万，年均 200万。前两年所积蓄的住房需求能量将进行释放，市场将呈现供需两旺的态势。商业用房的需求量，从潍坊市的年消费零售总额表来分析。表 二 消费零售总额 单位：亿元年 份2001年2002年2003年社会消费品零售总额282.1105313.4870344.6零售总额逐年增长率（%）7.811.114.8资料来源：资料摘自2001、2002、2003年潍坊年鉴及现场调查按社会消费零售总额每年10%的增长率保守计算，到2005年末，社会消费品零售总额将达到413.52亿元，按照每一个亿需要一万平方米商业用房来计算，到2005年末总共需要413.52万平方米的商业用房。商业用房供给主要以住宅底商为主，商业步行街和专业市场的供给量有限。2、总供给（1）市场供给分析从相关部门统计数据来看，从2001年以来，潍坊市商品房市场投资呈逐年稳步上升趋势，近三年，房地产投资由2001年的15.96亿元增加到2003年的37.1亿元，增势较猛，资金呈快速投放趋势；与之对应的年开工面积、年竣工面积也快速增长，2004年，潍坊市房地产开工面积预计超过200万，商品房市场供给呈旺势。表 三 潍坊市房地产开发投资统计年 份2001年2002年2003年商品住宅完成投资额（万元）15.9620.437.1房地产开工面积（万）210.39240.13303.34房地产竣工面积（万）97.16128.31152.98资料来源：资料摘自2003年潍坊年鉴及调研统计（2）供给产品类型分析就潍坊市商品房市场供给来看，呈现出以下特点： 住宅的市场份额增长速度不快随着城市商品经济的发展，房地产市场供给结构也在不断的完善之中。商品房的市场供给中，住宅的市场份额增长不快，商品住宅每年将增加200万平方米左右。 小高层的供给将有所增加随着人民生活水平的提高以及城市用地的日益紧张，多层住宅的市场供应量将相应减少，而代表城市居民整体生活品质提高及城市发展水平的高层数、高容积率、低覆盖率的小高层出现在市场。 高层住宅目前在市场尚为空白 小高层在潍坊当地从2003年开始逐步为消费者接受，但高层住宅由于开发成本较高，还需要一定时间来培育市场，房产开发商多数处于观望之中。 别墅产品在当地不会再增加泛海城市花园、颐和花园、湖景花园、浮烟山庄是潍坊仅有的四个别墅区，销售状况不是很理想 。别墅目标消费群多半会在青岛等沿海城市购房，而不会在当地选择。（3）未来市场供给预测 从表三中我们可以看出，每年的房地产投资总额都在高速增长， 2003年达到了37.1个亿。预计，在2004年里，随着多个大盘的启动，房地产投资总额将超过40个亿，房地产市场将迎来新一轮的竞争。3、总需求与总供求的关系表四潍坊市房地产竣工面积、销售面积统计表年 份2001年2002年2003年房地产竣工面积（万）97.16128.31152.98全市商品房销售面积（万）82.78114.27134.65资料来源：资料摘自2003年潍坊年鉴 潍坊市，每年的销售面积都小于竣工面积，住房的存量一直在加大，从总供给量和总需求量来看，供大于求。预计，在未来几年内，量差还会进一步扩大。三、竞争态势1、区域性竞争房地产的发展与城市规划紧密相关，潍坊市的城市规划布局结构将围绕“ 东扩南进”，规划以市政府为中心一个政治区，和平路(潍城区)与东风街交汇处为中心一个商业金融区，沿宝通街的一个观光旅游区而展开，原定的高新技术开发区的现状为高级住宅开发区。潍坊市的房地产竞争态势也将沿规划布局的区域而展开，市区内可分为中百商圈、友谊商圈、佳乐家商圈、世纪泰华商圈，房地产小区开发也多在这几个商圈之内。2、品牌竞争随着潍坊房地产市场的逐渐成熟，偷工减料、销售面积缩水、售后服务等也将受到消费者的关注。开发商的实力、信誉、口碑也越来越重要，购房者在购房时也会将开发公司的品牌作为一种重要因素来考虑。四、需求趋势（1） 需求总量将继续增长、但增长速度将放缓潍坊的人均居住面积接近全国的人均居住面积，这几年来每年的销售面积也都快速增长，这主要因为旧城改造量大，拆迁用房比较多，需要的住房量比较大，从我们现场了解得情况看，新建住房的入住率比较低，这反映了部分人拥有二套住房以上的比重较大，预计在以后几年内需求量将继续增大，但增长速度有所放缓。（2）对产品素质要求越来越高随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对居住的环境，生活的品位要求也越来越高，从简单物质生活向有品位的精神生活过渡。在住房方面具体表现在对居住的社区环境、外在环境要求的提高，在消费方面，也将更注重追随时尚、高档消费，体现身份，对消费的场所也将越来越看重。（3）需求的区域也将发生变化潍坊市的城市规划将市政府作为行政中心，该区域临近人民广场，环境优美、交通便利，更适宜居住，将吸引大部分人作为购房的首选。成熟的四大商业圈将作为投资、经营最具有吸引力的区域。（4）需求的主体也将分化一大部分富起来的人不但对居住的硬件要求越来越高，同时也将对居住氛围进行选择，人以群分，富人居住区也将会形成。五、价格趋势表 五潍坊历年商品房价格统计表 单位：元/平方年 份2001年2002年2003年2004年上半年全市商品房销售单价1300140016801880资料来源：资料摘自2003年潍坊年鉴由上表可以看出，潍坊商品房价格呈现出理性、平和的发展态势，波动不大。从2001年以来，全市商品房销售均价一直在1500元/左右。但比较其他城市的商品房价格来看，潍坊商品房价格偏低，这一方面是企业自建房拉低房价，另一方面和潍坊人均收入较低也有关系，同时商业用房供给市场比较好的地段数量有限，品质不高，价格相对比较低。住宅底商的商业用房量大、价格低，人民广场周边仅有怡和星国际一个高档楼盘，。随着经济的发展，人们对生活质量的追求，潍坊商品房价格在近年将会快步提升。今、明两年，市场整体均价将有望突破2000元大关。同时，市场上的高品质住宅、高价位楼盘和中心商业圈内的商业用房将有一定的供给，以满足改善居住条件、追求生活品质、满足精神生活的需求。六、潍坊市开发态势潍坊近几年来，房地产市场呈现良好的平稳上升势头，开工面积、竣工面积持续上涨，销售面积快速平稳增长，价格稳中有升。从产品结构来看，商品住房从以前单一的多层住宅供给开始逐步有小高层商品房供给，但还缺乏高层产品的市场供给。而商业用房缺乏大型商业用房的供给。从市场供给的产品品质来看，虽然近年有较大提高，但总体说来，品质还较低，尚且停留在满足基本生活需要的层面上。大规模的有特色的商业街和购物中心还未出现，专业市场也是不温不火，随着市民生活水平的提高，对住房需要层次和消费档次的提高，将呼唤一批高品质的、改变生活模式和消费方式的商品房将会出现。第三章 潍坊市房地产竞争状况分析潍坊市作为山东省的重要组成部分，从长远的发展目光出发，以优化生态，重视环境保护，强化规划建设为重点，提升潍坊房地产的品牌效应。富华公寓、怡和星国际、名门现代城、阳光外滩、清荷园等楼盘先后推出，形成一种并驾齐驱的竞争态势。个别楼盘销售情况非常理想，有的户型及别墅甚至吸引了周边镇区的买家前来置业。我们可以借鉴成功经验，吸取失误的教训。第一节 潍坊市重点楼盘分析1、怡和星国际项目名称怡和星国际电话8887555 8893777发展商山东怡和置业有限公司策划代理青岛创新思路咨询顾问有限公司建筑规划设计北京市建筑设计研究院 何玉如工作室景观规划设计加拿大MMM景观设计公司。承建商中建八局一公司广告策划托你高房地产顾问机构物业管理深圳金地物业管理有限公司物管费0.50元/地理位置潍坊市北海路与胜利东街交界处西北角车位数及租售价地下420个，售价8万地上租价90元/月户车比1：1开盘日期一期2003年8月9日交楼日期2004年6月30日占地面积建筑面积容 积 率户 数楼层与栋数绿化率实用率3.53万7.69万2.175420余套5栋61.6%， 户型及面积 主力户型及面积分布户 型面 积数 量户型比例二房二厅102.785312.6%三房二厅11492.1%三房二厅128-14117942.6%三房二厅150-15713331.7%四房二厅173.88112.6%五房二厅192.27112.6%复式241.6(一期)41%180280（二期）204.8%产品特点规 划行列布局、现代建筑风格。地下两层储物间。一梯两户。层高2.8米。一期4栋，沿街3栋有底商，为一梯三层。二期18层，总建3万余，210套（为130、150三房、复式）， 04年7月封顶。喷泉椭圆形广场、园林绿带。白灰沙浆人行道。住宅部份总建筑面积49664.67建 筑二期建材：高级断热桥铝型材、铝合金窗、中空玻璃、1米以下为12毫米的钢化夹胶安全玻璃。外墙涂料。顶层三层防水处理。外墙为涂料。主力户型朝向南北朝向。采暖方式集中供暖，水暖。交楼内装修标准毛坯房（厨卫简装）。小区配套会所内设游泳馆、SPA水疗中心、意大利咖啡馆等。项目周边环境及配套市政府、富华大酒店、假日酒店等周边配套较为齐全。销售价格最高价:3200，最低价:2600，均价:2800，层差:30-70元付款方式及折扣按揭首付30%，贷款20年，无折扣；一次性付款9.8折销售进度一期销售进度85%，150售磬、复式售磬。102销售余9套，133一套；二期预订130余套，二期复式订完。目标市场分析中高收入消费者。项目包装及营销手法户外广告（墙体、霓虹灯、路旗）、售楼部包装。看楼通道未包装。坐销。卖点及主广告语国际品质示范生活小区、高科技智能化小区、人民广场最佳视点、九项创新。项目综合评价：1) 项目概况怡和星国际是潍坊市现有楼盘中开发档次和开发水平最高的楼盘，也是潍坊市房地产市场形象提升的先行者。2) 户型结构分析由于景观资源丰富（面对人民广场），加上定位为中高档楼盘，所以户型多以中等偏大的户型为主。主力户型为大三房，面积为128157，客厅和主卧开间都比较大，功能分区比较合理。3） 产品研究怡和星国际在产品上的特色主要在建筑规划上。利用自然景观，发挥现代建筑特色，将小高层和高层形成行列式布局。充分利用立面造型的各种元素，以自然流畅的弧线，衬托沿街景观的动态与变化。4） 营销推广该项目的营销推广非常成功，已成为潍坊市民心目中的高品质楼盘之一。因此，该项目是我们项目的主要竞争楼盘，从目前整体情况来分析：在硬件方面 ，我项目并无明显优势。因此，在开发中应以高要求、高标准、高质量的基本原则同时注重软件方面的营造。如： 在建筑规划及园林设计方面聘请国外或国内大师担纲设计。 将物业管理作为项目的一大卖点。如：提倡英国管家式服务等。 注重小区文化氛围及人文素质的营造，提升小区品牌。 在项目的营销推广及销售上多下工夫，缩短运作周期。2、富华公寓项目名称富华公寓电话[phone] 8788277发展商潍坊新立克置业有限公司策划代理北京联众房地产经纪有限公司建筑规划设计美国公司与当地设计院景观规划设计承建商济南四建广告策划北京联众(后期撤出)物业管理山东中房物业管理公司物管费0.68地理位置福寿东街168号车位数120个地下车位，售8万元/个车户比1：1.7开盘日期2003-12交楼日期2004-2占地面积建筑面积容 积 率户数楼层与栋数绿化率实用率15亩5万520020层1栋16层1栋40%83%户型及面积 主力户型及面积分布户 型面 积数 量户型比例三房二厅二卫146 6231%三房二厅二卫156 2613%四房二厅二卫217 3618%三房二厅三卫234 5226%空中241.64+20=2412%产品特点规 划A(16层、地下二层为商铺，一梯二层)座前有二 期3万平方的超市与正大集团合作，B座(18层，地下二层为商铺，一梯二层)180落地景观窗，分户对讲系统，层高3米建 筑基层部分为高档大理石，以上为高档涂料，黄色主力户型朝向南北采暖方式集中供暖交楼内装修标准毛坯房小区配套小区内人车分流，电梯直通地下停车场 ，小区局域网，安防系统(感应卡门禁系统，紧急救助装置，红外监控系统，分户对讲系统)项目周边环境及配套富华财富中心，对面为检查院(富华大厦，公寓，购物中心，潍坊会议接待中心，大酒店，国际会议中心，展览中心，国际俱乐部，游乐园，别墅区)，临近400亩人民广场，博物馆，市政府，电视台，邮电局均在1公里之内。销售价格开盘时2960元/，二个月后降到2460 元/， 目前最低2598元/ 均价2938/最高3278/。付款方式及折扣3成20年按揭9.8折销售进度目前销售表上为60%，实际在20%左右。目标市场分析中高收入者项目包装及营销手法仅包装了售楼部，大折页，有沙盘坐销卖点及主广告语财富中心，至尊宅邸项目综合评价：该楼盘属于比较失败的楼盘。对于本项目的参考价值 外观设计过于沉闷，外墙涂料经过雨水的冲刷已经显得十分破败。 肥梁胖柱到处可见，导致建筑成本上升。 对市场估计的过于乐观，户型设计过大，销售不畅。 周边环境(对面为检查院)使部分客户在选择中，不把它做为首选。3、清荷园项目名称清荷园电话8798777、8799887发展商潍坊天润房地产开发有限公司策划代理浩华不动产机构建筑规划设计杭州市城市规划设计研究院景观规划设计杭州市城市规划设计研究院承建商中建八局广告策划浩华不动产机构(策划过锦绣园全程)物业管理潍坊奎文区奎南物业管理有限公司物管费多层：0.4元/m2高层：0.6元/m2地理位置东风大街与金马路交汇处市内售楼地址：胜利东街渤海宾馆对面车位数地下车位400-500个(租金未定)车户比开盘日期一期：2003-1二期：04-5月三期：交楼日期一期：竣工2004-10-31二期：三期：占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率实用率79.2亩 7.2万平方，已建多层3600，小高层220001.75小高层：132户合计为300多户11栋住宅：多层为5层，小高层为11+1层1栋写字楼40%87%户型及面积 主力户型及面积分布户 型面 积数 量户型比例二房6891二房二厅二卫128三房二厅二卫132144163四房二厅二卫182五房复式182产品特点规 划以轴线基准布局，新古典主义风格，地下超市3000多平方米，无储物间，层高3米，建 筑外墙色调小高层浅黄为主调+多层以浅红色为主调，坡屋顶主力户型朝向南北采暖方式水暖交楼内装修标准毛坯房小区配套会所，安保智能，中心花园，天一广场项目周边环境及配套购物商场，农业银行，鸢都医院，富华游乐园，潍坊学院、东方大酒店、东边有200亩地预备做住宅还未启动(大邦房产)、公路局、渤海宾馆、渤海大学。销售价格最高：2800元/，最低：2100元/，均价：2500元/付款方式及折扣一次付款9.7折，7成20年按揭。销售进度一期85%，二期内部认购。182平方的复式销售不快，120-130平方的销售最快，3、4月销售额均为900多万元目标市场分析商人，白领阶层项目包装及营销手法折页加单页，墙体广告，沙盘，潍坊晚报(整版)、坐销加行销卖点及主广告语中心花园，天一广场，社区会所，安保智能系统，地理位置，主广告语：苏杭园林式水景健康社区，东部新城区居住梦想，都市心灵养生处，项目综合评价：清荷园分三期开发。从目前其户外广告来看：采用简约时尚、清新亮丽现代建筑风格。在建筑设计上，导入世界先进的建筑学和环境学等设计理念。在小区园林设计上，引入苏杭园林艺术，将婉约的江南气息与北方建筑风格结合在一起，形成互补优势。采用多样化户型设计，提高可选择性。4、名门现代城项目名称名门现代城电话82286666 8278666发展商山东名屋置业策划代理富阳物业咨询有限公司建筑规划设计法国C&P建筑设计公司景观规划设计苏州承建商济南四建广告策划开发商物业管理山东名屋置业物管费0.5元/地理位置东风东街与鸢飞路交汇处车位数80个，户车比1：0.2开盘日期2003年5月交楼日期2004年10月占地面积建筑面积容 积 率户 数楼层与栋数绿化率实用率1.5400余户5栋12-17层40%86%户型及面积 主力户型及面积分布户型面 积数 量户型比例三房二厅121-14026065%四房二厅15210025%复式2474010%产品特点规 划一梯两户。园林设计地中海式风格。建 筑外窗为高级铝合金窗，配透明玻璃。外墙为面砖。屋顶为平层。主力户型朝向南北朝向。采暖方式集中供暖。交楼内装修标准毛坯房小区配套会所内设游泳馆、棋牌室、咖啡厅、健身房、桌球室、乒乓球室，室内网球场。项目周边环境及配套友谊商场、上海联华、科技市场、中天影城、潍坊一中、体育场、烈士陵园，位于城市交通主干道，较为嘈杂。销售价格按套销售。最高价70余万，最低价30万。均价2750付款方式及折扣按揭首付30%，20年。一次性付款。销售进度65%目标市场分析中高收入消费者。外地人占20%。项目包装及营销手法户外广告（路牌广告），无看楼通道，外墙包装(期房时有)。卖点及主广告语商机无限、升值无限。20年后舒适生活首映式。项目综合评价：名门现代城是名屋置业有限公司继名门世家之后，在潍坊倾心打造的一座高品质新城。内设名门现代城会所，小区实行全封闭式管理。其核心竞争优势为企业的品牌竞争力和主力户型。5、 阳光外滩项目名称阳光外滩电话8213333 8253333发展商香港中升（滩坊）房地产开发有限公司策划代理厦门大风堂建筑规划设计景观规划设计承建商山东诸诚建筑有限公司山东景芝建工集团广告策划厦门大风堂物业管理威廉物管物管费0.68元/地理位置潍坊市东风东街白浪河畔（北下河）车位数租价：80元/月售价8.5万，275个车户比1：1.17开盘日期交楼日期现房占地面积建筑面积容 积 率户 数楼层与栋数绿化率实