长沙市某房地产市场动态分析.docx

长沙市（河西）房地产市场8月动态分析

深圳中原公司予卓越公司的第一期市场月报格式为：
第一部分：长沙（河西）楼市的整体状况描述和点评；
第二部分：分项目进行资讯的展示和点评。重点项目详细介绍，次要项目简略介绍；
考虑到第一期的特殊性，我们将会介绍项目的基本情况和2005年9月份之前的楼盘相关资讯；
说明：
1、 月报以河西市场为主，兼顾河东的可比项目；
2、 后续月报将以当月资讯为主；
资讯的内容包括：工程进度、价格变化、销售情况、广告投放、活动营销、开发商和项目动向等
长沙市（河西）房地产市场研究8月报表
2005年8月15日，中国人民银行房地产金融分析小组在《2004年中国房地产金融报告》中提出“取消预售政策”的建议，顿时一石激起千层浪，在房地产相关行业甚至消费者中引起了巨大的反响和争议。业内人士人人自危，消费者在观望的同时似乎有所期待，王石等大牌房开明星纷纷起身说话，为维护房地产行业的稳定而慷慨陈辞。8月下旬国家建设部指出：取消预售政策尚不符合中国的国情。一场房地产行业即将面临的飓风暴雨得以消弥。
但是“建议”的影响却久久不能消散，留给我们无尽的思考。取消预售政策更多是从银行业的角度出发，为解决银行贷款信誉问题而提出的解决方案，从消费者的角度来讲， 他们认为买期房面临着工程质量能否保证和开发商承诺是否兑现的风险，相比之下，他们更愿意购买现房。但是取消预售政策有着不可避免的弊端。从开发商的角度来讲，现房不利于开发商投资资金的运作，必然使得至少一半的资金实力不够雄厚的开发商被淘汰出局（潘石屹称至少80％），从而使得内地的房开市场提前出现“寡头垄断”的局面，不利于房地产行业正常有序的发展，从消费者的角度来讲，购买现房意味着要付出更多的成本，房价有可能会大涨，市场难以承受。综合来看，“取消预售政策”弊大于利。
“取消预售政策”的建议不是空穴来风，是市场和行业运作者共同作用的结果，这个建议在中国提前到来了至少10年，这反映了我国房地产和建筑行业的诚信危机已经需要引起足够的重视。从另一个层面来讲，“取消预售政策”的建议给市场和行业带来如此大的恐慌，说明房地产行业的危机意识还有待加强，预警机制需要完善，行业自身的调整需要加快。
成熟的市场应该走在政府的前面！
8月份河西市场风平浪静，似乎酝酿着一场风暴。9月29日岳麓生态节将在贺龙体育馆隆重举行，而秋季房交会将于10月18－22日在农博会闪亮登场，这两个盛会对长沙，尤其是河西房地产市场的意义非常之重大，各大开发商和项目都卯足了劲为这两个展会作准备。
8月27日，长沙晚报发布专题新闻，名曰《市府军团厉兵秣马》，将河西的楼盘提升到一个板块的高度推向市场，加上正在筹备策划之中的 “9·29岳麓生态节”盛会，这两个举动标志着河西楼市从单打独斗已经上升到有意识的板块联合炒作，河西房开单位的营销意识进一步升级。
过去一年，芙蓉南、人民东、体育新城、金鹰城板块都已经完成了一轮甚至几轮的炒作，2004年麓南四虎（阳光100、凯达、经投、华盛等）曾达成统一战线，每周聚会密谋，欲将麓南板块以全新的姿态推向市场，但是他们的炒作并不到位，结果计划流产，各公司依然单独作战，麓南板块的优势没有得到充分的彰显，这说明阳光100等外地房开和内地房开的磨合依然存在问题，独力难支鸿鹄大业。而2005年，深圳卓越、香港和记黄埔、广州玫瑰园等公司在长沙储备的项目浮出水面，新一轮的合纵连横势不可挡。深圳中原相信，河西板块（公认为是市府、麓谷板块和麓南板块，深圳中原认为应该加入金星北板块）将会在长沙掀起新的置业热潮，彻底改变河西在长沙市民眼中的居住形象。
“城市向西”的概念正在酝酿当中！

阳光100·组合卖点下的优势地产
品牌＋前景＋推广＋优质客户群
【阳光100小档案】
长沙阳光100国际新城位于长沙市岳麓区，湘江三桥以西200米处，二环线北侧。北边临近规划中的大学城，西边临近正在建设当中的香格里·麓山别墅，该项目东边部分可以享受到江景。项目占地面积989亩，总规划面积为100多万平方米，容积率2.77，规划户数为5000多户。
该项目由北京阳光100集团投资开发，建筑设计为日本的安滕忠雄事务所和澳大利亚DCM事务所，园林设计单位为易道（EDAW），物管单位为湖南万怡物业管理公司（由阳光100组建）。该项目的策划和销售由阳光100自行组建团队完成。
阳光100国际新城分为四期开发。一期为小高层，一期毛坯房均价2450元/平方米，精装修房3000元/平方米，跃式3100元/平方米，一次性付款98折，按揭客户没有折扣。一期由湖南大学认购12栋，合10万平方米的建筑面积，价格未知，湖大转让给老师的均价为2350元/平方米。目前一期仅余几套跃式，其余全部售完。
原定2005年6月推出2期，后因预售政策的变化开盘时间延至2005年9月20日左右，预计售价为2700－2800元/平方米（暂时没有对外公布）。二期外立面色彩和建筑形象与一期风格迥异，形成相对独立的组团。
目前阳光100一期工程外部装饰已经基本完成，正在进行相关配套设施的建设（门楼工程已经启动，2米深的游泳池也已经铺就基础）二期工程已经进入正负零阶段，湖南大学与之合建的教师公寓项目也已经建到第一层。
阳光100国际新城项目的车户比为1：1。
阳光100二期提出“为国际的长沙，为文化的长沙”改为“为了年轻的长沙，为了长沙的未来”的口号的广告语，可见其欲将提升城市品位的重任揽于一身的雄心壮志。
【楼盘点评】
1、 地段
阳光100地处长沙楼市板块中的大学城板块，该板块的房地产开发不活跃，仅有的金马安置小区和教师村也是作为经济适用房的形式而存在，该处浓厚的人文价值没有得到应有的彰显。长沙阳光100国际新城的落户，将和创普公司的汀湘十里项目、深圳和晟公司的岳麓山公馆项目、凯达财信公司的麓山别墅一起，填补了该板块无中高档小区的空白，目前这些项目都还处在建设当中。
阳光100国际新城以北规划为大学城，该工程将在两年之后正是启动。届时，湖南大学、中南大学、湖南师范大学将形成一个完整的整体，实现资源共享，长沙市河西将成为一个巨大的教育基地和人才输出地，这对于周边的影响是非常巨大的。
省政府的南迁一方面盘活了长沙南部有其是韶山南路、芙蓉南路一线，同时也缩短了河西（有其是河西南）和河东的距离，缩短了河西与政务中心区的距离。
总体而言，该项目位置较为偏远，但是将来地段的价值也会随着城市建设的进程而得到更具体的体现。
2、 交通
该项目位于河西二环线边，东面100米处有湘江三桥和河东相接，东面潇湘大道贯穿河西南北，客观上交通比较便利，但是因为目前公交线路比较少，对于无车一族而言，实际交通不是很方便，阳光100即将开通业主直通车。据了解，该项目的客户群当中，有车一族占相当大的比例，对于他们而言，道路交通状况十分良好，交通方便快捷。
3、 外部配套
生活配套：该项目和现在的中南大学还有一定的距离，生活配套非常缺乏。往东通过湘江三桥到达韶山路和新中路，生活配套设施比较完善，但这些配套已经超出了正常的步行范围，不太现实。根据大学城的规划，未来中南大学将把其今年并构的铁道学院和中医学院搬迁至河西，届时中南大学和阳光100只有一墙之隔，配套也会逐渐完善，另外，阳光100作为长沙的超级大盘，内部配套必定十分完善。未来小区居民的生活方便度高是不言而喻的。
景观配套：阳光100临近湘江，江景资源将得到充分的利用，背靠岳麓山，有山、有水、有洲，结合阳光100城的概念，长沙盛行的山水洲城的概念在这里得到很好的诠释。
教育配套：作为唯一临近大学城的超级社区，其享受的外部教育资源将十分丰富。
医疗配套：该项目附近的大型的综合医院，过湘江三桥到铁道学院对面有长沙市中心医院，书院路有金沙大药房等医疗药品机构。
4、 小区规模
该项目占地面积近千亩，规划建筑面积超百万方，是长沙推出的第一个超级大盘，其规模优势影响巨大。其所彰显的居住氛围和完善的小区配套是该项目主要的卖点之一。
5、 建筑形象
该项目建筑设计可谓强强联合，日本的安滕忠雄和澳大利亚的DCM都是在国际上享受盛誉的建筑设计大师，他们所带来的品牌效应不可忽视。
该项目一期建筑立面主体为白色涂料，局部搭配有淡绿、淡黄、紫红等颜色，建筑立体感和色调跳跃感非常明显，层次分明，视觉效果非常舒服。
该项目的会所建在小区的东西线的中央位置，两层。
6、 规划设计和园林景观
该项目的规划设计单位是国际著名的易道（EDAW）。该项目规划的产品分布层次分明，整个小区的空中景观良好。
　　阳光100目前一期还没有开发完毕，其现场的规划不是很分明。观其楼书和网站，将其部分精要摘录如下：
世界顶级建筑大师安藤忠雄与澳大利亚DCM，有感于湖南“芙蓉国”之美誉，以“水芙蓉”又名荷花为题，借鉴中国建筑与规划的传统手法和东方“禅宗”的空间理念，同时学习欧洲传统空间设计理念。以完美的空间尺度与比例，在满足现代生活需要同时，追求清新、自然、平衡、恬静的优美意境。整个阳光100国际新城如同一朵荷花，盛放在湘水之滨。
　　小区中心是整个规划的核心。规划中宽达80余米的中轴绿化带构成了荷花的花蕊，绿化带两侧集中排列48米高层塔楼形成强有力城市形象。中轴线上设计了多层次、逐步开放的小区开放空间，这些空间彼此由连廊串联起来，这种设计手法来源于中国传统四合院特别是岳麓书院的空间格局。轴线直指岳麓山，宽阔通透，与规划中的大学城景观中轴相衔接，顺着“花蕊”看去，起伏的城市轮廓与麓山山际轮廓线和谐对话、水乳交融。
　　优美的“花瓣”是两侧宛如太极的阴阳折线板楼，来自安藤忠雄空间魔术师式的创造。这些花瓣层层绽开，灵动飘逸，给人艺术享受的同时，使小区空间富于变化，同时其形成的东南折线在闷热的夏季还能有效组织江面上吹来的东南风在小区内畅快流通。
　　项目南端沿二环线展开的商业步行街如同一片荷叶，将这幅“出水芙蓉图”烘托得更具神韵。这个出自DCM之手的建筑群，作为大学城的城边，以其丰富鲜明的建筑立面，现代化、简约化、高品位的设计风格，在二环路上展示出一个全新城市形象，形成岳麓大学城南端的空间高潮与结点；同时也大量聚拢人气，带动整个岳麓区南片发展。
澳大利亚DCM设计的“都市之门”，作为国际新城社区总入口及中轴端点，正对二环线打开。高达30米的双柱，以巨大的体量、大红色鲜艳的特点，产生形、色上巨大的震撼力。双柱又如中国古代的华表，使整个项目在文化层面上与中国传统文化产生一种共鸣。　　
中心会所是整个项目的高潮所在，又形成大学城南疆和开放空间的视觉中心，为社区居民交流提供高尚平台。除会所之外，社区其他配套设施也十分完备，规划有游泳池、幼儿园、九年制义务学校等。
从以上的描述我们可以看出，阳光100作为一个大型的社区，其规划有其大气磅礴的一面，但是后期的建设和维护能不能跟上，园林和景观能不能照顾到小区的每一个片区和角落，有待进一步观察和思考。
7、 客户群分析
和景秀江山相似，阳光100项目因为其品牌和规模等优势，消费群能够极大突破河西的局限，吸引更多的河东客户前来购买，但整体而言，河东客户在整个客户群中所占的比例也在20％左右。
按照职业来划分，该项目的客户群主要是老师、公务员、外地来长定居人士和部分暴发户。老师主要来自湖南大学、中南大学和湖南师范大学；公务员来自于省政府和市政府；外地来长定居人士主要来自于望城等地。老师和公务员虽然都会有住房分配，但相比之下，老师的单位房比公务员的单位房规格低，环境差，他们更希望有真正属于自己的空间。而公务员和部分老师处于投资或者其他不透明的因素，也倾向于购置第二甚至第三居所，据了解，阳光100的客户群当中老师占到了40％以上（与湖大合建公寓除外）。对于来长定居人士和暴发户而言，他们对城市生活的定位比较高，他们希望能够附庸风雅，希望能够通过住房提高自己的地位和品位，选择阳光100，能够极大地满足他们的心理需求。
从客户的个人特点来说，他们大多是有车一族。
作为主力消费客户群，老师和公务员有其明显的特征。他们对产品的研究不深，对户型的选择主要取决于两个方面：一是房间够不够多，够不够用；二是面积够不够大，够不够气派。他们有钱但是没有时间和精力将金钱投放于其他的投资行当，所以他们选择一次性付款的比较多。
8、 销售价格
阳光100的一期普通商品房毛坯均价为2450元/平方米，精装房均价为3000元/平方米，跃式房均价为3100元/平方米；二期均价将会在2700－2800元/平方米左右。以上的价格只是其对外宣传的均价，实际上，我们了解到，湖南大学曾以低价取得其大约100000平方米建筑面积的所有权和使用权，然后以2350元/平方米的均价转让给老师作为福利房，该部分售价极大地拉低了一期均价，据我们保守估计，阳光100对外销售部分毛坯房均价在2600元/平方米左右。
和沁园春、景秀江山、江岸锦城等河西的其他典型性相比，阳光100整体售价稍微偏低，但是结合该项目的开发成本和营销周期，我们可以初步判断，阳光100国际新城可以说是河西利润最高的楼盘。
9、 户型设计
阳光100户型整体偏大，这和他们面向的客户群有很大的关系。以上介绍过老师和公务员购房的主要特征，他们的一期主要是针对该两个群体而来的，户型设计方面自然考虑他们的需求特征。
二期的户型结构比例为：
户型
结构
建筑面积
数量
E1
二房一厅一卫
110㎡
52户
TB
二房一厅一卫
88㎡
32户
C1
四房两厅两卫
155㎡
49户
B1
三房两厅两卫
140㎡
90户
A1
三房两厅两卫
152㎡
90户
B
三房两厅两卫
135㎡
132户
TA
二房半两厅一卫
102㎡
22户
从以上的户型面积结构我们可以看出，阳光100除极少数房型较为紧凑外，大部分房型面积都较为奢侈。
阳光100的户型设计普遍存在两个特点：
第一， 户户均有入户花园，入户花园和阳台以半面积计；
第二， 户户均为先进餐厅再进客厅，且为开门即餐厅的形式。虽然说先进餐厅为家庭主妇提供了便利，为干湿分区提供了可能性，但是餐厅太过于显露似乎不是一种理想的居住环境。
10、 销售现场
阳光100的销售现场也是征用未来的业主会所，该会所建在阳光100东西向的中央，会所前为一个大型的广场（5000平方米以上），广场上现有一个长方形的浅水池和若干花坛、座椅。笔者考察该项目时，有两个工人正在清理水池，据售楼员介绍，该水池因为临近公路和施工现场，每半天要清理维护一次。笔者还特别注意了广场上的坐凳，虽然笔者所在的几个小时之内没有人使用，但是物管依然保证其清洁卫生。
广场临近二环线处有竖立着几幅大型的广告牌，上面有安滕忠雄和DCM三个设计大师的画像，可见，阳光100主推的是其建筑和园林规划设计。
销售部门前有两个身着制服的保安把守。阳光100销售部有上下两层，第一层为相关部门咨询区（银行、按揭、房地局现场办公）、模型展示区、接待区、财务区等，二楼主要为样板房，笔者前次考察该项目时样板房还处于开放阶段，今次该样板房已经取消，据内部消息，阳光100的样板房装修费用每套为100万元以上，内置所有设备均为高档次，其中座椅为1000多元一张，餐桌上的筷子都有100元一对。
一楼的规划模型分为一期和总体规划两种，销售员根据客户的要求对这两个模型分别进行介绍。一期模型全部为铝合金锻造。
该项目现场共有8个左右销售员，其中包括现场经理和销售总监等。销售员接待客户由现场经理/值班人员统一调配，笔者两次以同行的身份访问该项目，都由该负责人调配销售副总监进行接待，笔者认为，该种接待业内人士的方式是一种创新，值得借鉴和学习。总监对外，一是显示阳光100不同寻常的气度，二是规划了销售人员对同行/媒体的统一说辞，三是不影响销售员的正常轮序接待，不影响销售员的业绩。
该项目销售现场的资料包括阳光100客户服务手册、阳光100俱乐部章程、阳光100楼书，没有任何关于户型和小区技术指标的对外资料，根据我们的了解，阳光100的各项技术指标（包括容积率、绿化率、建筑密度等）在网络上和销售现场都无从查找。
阳光100销售现场内外的硬件和软件设施无不显示出品牌房地产公司的实力：精致、大气、突出细节。
11、 营销特色
2003年6月24日，阳光100以4.101亿元的价格竞到现有地块，至此，阳光100长沙行正式拉开序幕。该事件入选湖南房地产十大新闻时间，这也标志着阳光100营销活动的正是展开。
随后，阳光100总经理亲自赴日本邀请安滕忠雄参与长沙项目的建筑和规划设计，大手笔营造大社区。
■ 阳光100的活动营销
2003年12月，阳光100组织参加长沙冬季房地产交易展示会，正式将阳光100国际新城项目的形象公之于众；2004年2月，组织阳光100俱乐部会员参加“青竹湖高尔夫体验之旅”；2004年3月，和百事可乐一起组织“飞跃潇湘2004湖南国际时尚汽车展”，进一步发展和培养会员；2004年4月，组织阳光100俱乐部会员参加“鸡尾酒之夜”的酒会；2004年7月，安藤忠雄在岳麓书院讲学。给项目营造高素质人居印象；2004年9月，组织阳光100会员参加“阳光试驾”活动；2005年3月，联合湖南房地产信息网组织阳光100会员和网络活跃者参加植树活动……
2005年8月阳光100的营销比较沉寂，没有大型广告的投入，预计9月份将会是其推广的一个重要时期。据悉9月10日将会推出以庆祝教师节为主题的活动。
从以上阳光100活动营销的主线来看，阳光100是以其俱乐部为核心开展营销活动。笔者认为“俱乐部”方式将会成为以后房地产项目和公司积累意向客户的主要方式，这也是应对当前发布的“取得预售证之前不准收取客户任何意向保证金”的一个对策。
■阳光100的媒体运作
阳光100举行重大活动都会有软文见诸报端，主要是潇湘晨报和长沙晚报。深圳中原研究部曾经对阳光100的软文营销做了大量的跟踪研究，现将其软文发布时间和主题列举如下，以从中发现一些问题。
注：1、此部分软文仅为阳光100开盘之前的媒体炒作；
2、24*17.5为1/4版广告；24*35为半版广告；
日期
媒体
版面
规格
主题
2-17
潇湘晨报
B1
24*17.5
软文：将与世界著名大师安藤忠雄携手打造建筑
3-11
潇湘晨报
B1
24*17.5
软文：与华盛、凯达、经投实业强强联手
4-9
潇湘晨报
B2
24*17.5
软文：建筑设计邀请大师合作，大师大成
4-14
长沙晚报
B4
24*17.5
软文：买楼就是买生活（俱乐部活动安排）
5-23

软文：5月22日俱乐部活动：击剑
6-3
潇湘晨报
B4
24*17.5
软文：荣获“建设风暴奖·中国社区规划示范住宅称号”
6-16
长沙晚报
B1
7*12
软文：荣获“建设风暴奖·中国社区规划示范住宅称号”
6-17

软文：俱乐部活动：阳光100保龄球精英赛落幕
6-25
潇湘晨报

软文：阳光100以4.101亿元天价拍得土地
6-25
潇湘晨报
B1
24*35

软文：访问湖大建筑系副主任柳肃教授关于安藤忠雄的成就
7-13
潇湘晨报
B1
24*35
软文：安藤忠雄岳麓讲学内容之一：建筑之美在于提炼自然
7-14
长沙晚报
B1
24*17.5
软文：7月8日安藤忠雄岳麓讲学
7-16
潇湘晨报
B1
24*17.5
软文：对话安藤忠雄“岳麓书院论建筑”
7-20
潇湘晨报

6*7
软文：阳光100中国行即将启程
7-27
潇湘晨报

软文：阳光100中国行北上之旅记录
7-28
长沙晚报
B1
24*17.5
软文：对比北京、天津、济南三城，长沙楼市缺什么？突出建筑设计重要性
7-29
潇湘晨报
B1
24*17.5
软文：关于阳光100国际新城的战略论述（品牌）
8-4
长沙晚报
A8
24*17.5
软文：7月31日接待中心开放，会员8月1日日免费观赏大片
8-8
潇湘晨报

软文：8月7日俱乐部活动：健身运动
8-11
长沙晚报
A8
24*17.5
软文：阳光100荣获“中国最具价值500强”称号
8-18
长沙晚报
A8
24*17.5
软文：荣获“中国最具价值500强”称号，阳光100中国地产行业排名第二
8-19
潇湘晨报
A8
24*17.5
软文：荣获“中国最具价值500强”称号，阳光100中国地产行业排名第二
8-25
长沙晚报
A8
24*17.5
软文：荣获“中国最具价值500强”称号，阳光100中国地产行业排名第二
8-25
长沙晚报
B2
7*12
软文：俱乐部活动：阳光试驾
9-1
长沙晚报
A9
24*17.5
软文：阳光100跻身蓝筹标杆
9-2
潇湘晨报
B5
7*12
软文：俱乐部活动：阳光试驾
9-3
潇湘晨报
A3
24*17.5
阳光100跻身蓝筹标杆
9-9
潇湘晨报

24*17.5
软文：阳光100锁定新兴白领（从设计、生活、获奖三方面来塑造楼盘形象）
9-12

软文：9月11日俱乐部活动“健身运动”
9-15
长沙晚报
A8
24*17.5
软文：《世界建筑》杂志点评阳光100
9-22
潇湘晨报

软文：9月21日下午，湖大一次认购10万平米公寓
9-22
长沙晚报
B4

软文：9月21日下午，湖大一次认购10万平米公寓
9-25
潇湘晨报
A8
7*35
软文：易小迪来长参加“为城市创造价值”高峰论坛
9-30
潇湘晨报
A3
24*35
形象广告：为年青的长沙，为年青的长沙，为未来的长沙
10-4
长沙晚报
A3
24*17.5
10月的计划：样板开放—开盘—秋交会
10-11
潇湘晨报
A3
24*17.5
国庆热销（发布10月16日开盘信息）
10-15
潇湘晨报
A3
32*35
发布10月16日开盘信息
10-15
长沙晚报
A3
32*35
发布10月16日开盘信息
从以上表格我们可以得出阳光100在品牌导入期的媒体投放特点：
■投入不多，效果不错。
从数据可看出，阳光100从入长沙到开盘所投入的营销费用并不算太多，但是从市面上的影响来看却不容忽视，其主要原因是项目找到了一些引爆点，一举引起市场的关注：如天价竞拍事件、与湖大联手开发公寓和获奖的推广。另外很好的利用了其品牌连锁的资源，并为其“品牌”润色：如邀请名师设计、岳麓讲学等。
具体费用估计如下：
网站的建立与维护：约0.5万元
户外广告牌（从1月—10月）：约30万
报纸广告：约为120万
活动推广：约为40万
电视广告：约为20万
其它：10万
合计：220.5万元
■媒体的选择以潇湘晨报和长沙晚报为主
阳光100的广告推广尚属前期品牌导入阶段。媒体投放采取了潇湘晨报、长沙晚报为主，其它非主流媒体如三湘都市报、今日女报的房产专栏中辅助发布信息的方式。这样可使信息受众面广。
■媒体投放的时间策略
投放时间是采用的两大主流媒体交替投放为主，每周每刊1-2次，开盘的重大信息发布则两大媒体同时进行，其它媒体辅助。这种方式可以减小投资成本，却不影响信息受众面，不会减弱宣传力度。
■其推广中所体现的不足和欠缺
广告发布的主题均围绕其品牌优势展开，几乎每条信息均是“大事件”，品牌的确是优势，大手笔也能给人以信心。但纵观所有广告主题，阳光100太过于依赖品牌资源，缺乏对项目本身细节处的实质宣传，如户型、建筑方面，给人太虚的感觉。
从以上的数据我们可以看出阳光100的媒体策略：集中力量打造项目一个或两个方面的优势，而不是面面俱到，这样投入少，但更能加深受众的印象，给人一种“犹抱琵琶半遮面”、“品牌优势如斯，其他自不待言”的感觉，激发购买欲望。
阳光100的推广模式给了我们一个启示：房地产项目在推广中，应该抓住项目优势中的一个或者两个点，以这一两个点为基础，形成线和面的覆盖，浓墨重彩渲染，形成本项目的独特销售诉求（USP）。
12、 物业管理
阳光100的物业管理公司是湖南万怡物业管理公司，该公司由阳光100自行成立。该公司的服务理念为 “金牌物管”，意图打造“国际社区VIP物管”。
该项目目前还没有交房，物业管理方面的实际表现还不是很具体。从他们对广场和售楼部现场的维护来看，该物业管理的水平和贴心程度值得期待。
阳光100国际新城的物业管理费用为1.3元/平方米·月，为河西同类物业的最高水平。
13、 开发商品牌和实力
阳光100公司总部的全称为北京阳光100置业集团，曾经开发的项目有北京阳光100国际公寓、北京阳光100香山别墅、天津阳光100国际新城、重庆阳光100国际新城、重庆阳光100国际广场、济南阳光100国际新城、沈阳阳光100国际新城、南宁阳光100城市广场、南宁阳光100半山丽园、南宁欧景庭园、南宁澳洲丽园、柳州阳光100经典时代、阳朔阳光100商业街、长沙阳光100国际新城等14个阳光100系列项目，足迹遍及7个省份，9大城市，是一个在全国范围内有一定知名度的开发企业。
从近日的网络情况来看，阳光100的品牌似乎受到质疑。国际新城推出的一期产品中有部分精装修房，装修标准全部为其在其他城市所推行的“米娅计划”，在与客户签订合同时，各个环节的设计、用材、色彩等都有详尽的描述。但是近期网络广为流传其一个业主的控诉信，在这封信中，业主称，阳光100的精装修房在装修中没有考虑人性化的要求，很多的功能单位没有得到合理设置，而且用材与合同中所描述的极不相同。开发商和销售员对此反映比较冷漠，装修的变更只是事后有通知，业主对此非常不满。根据我们的了解，阳光100的一期精装修房用材确实部分有变更，但是不致达到以上的程度，估计是个别竞争对手别有用心而为。
【阳光思考】
阳光100为何畅销？
阳光100的营销总监告诉笔者，阳光100不卖别的，卖的是品牌和前景。品牌是依附于阳光100系列产品而产生的；前景得益于规划中的大学城。
通过笔者对阳光100的全程了解和思考，我们认为阳光100（一期）的成功是众多因素共同作用的结果，突出表现于品牌和前景两个方面。
首先是阳光100的品牌和实力，已经由这两个因素所带来的其他一些优势，如规模大，配套齐全，人居环境成熟；营销活动大气、强势，能够吸引足够多人的眼球；“外来和尚好念经”，政府的优惠政策和市民的盲目崇信，等等。
其次，阳光100对建筑和园林的投入以及相关的炒作。建筑和园林设计单位都是聘请外国知名机构完成，而且还邀请到安滕忠雄到岳麓书院讲学，中国建筑界对安滕忠雄的评价非常高，此次演讲造成了很大的影响。阳光100的大手笔引起媒体的追逐报告，形成一系列的软文，为其品牌和形象的确立打下了坚实的基础。
第三，湖南大学大客户对一期销售的影响湖大10万平方米合同的签订，对阳光100一期来说是个天大的好消息，这样，一方面他实际销售的面积大大减少，营销周期剧缩，营销费用大大减少；另一方面，给营销减轻压力，大有靓女不愁嫁的气势，消费者追逐热点，自然趋之若骛；第三，湖大老师的集体购买行为使得老师成为阳光100业主的很大一部分，他们的社会地位和文化素养给很多消费者以购买的信心，与大学为临，与教授同居，何等荣耀之事！
第四，阳光100俱乐部的功劳不可小觑。阳光100前期的活动都是以阳光100俱乐部的名义推出，定时巩固和稳定俱乐部会员对该公司和项目的信心度，而且还借活动机会不断吸纳新的会员进入。阳光100的客户群当中，原俱乐部会员占了多重比例，我们无从考究，但该俱乐部对于巩固业内人士和业外人士、会员和非会员的信心大有裨益。
第五，阳光100的优质客户资源。阳光100因其优势吸引了大量老师和公务员前来购买，前面已经说到这部分人群他们的消费特征：他们有福利房，但是他们对福利房的品质不满意，追求更高的生活享受；他们有不为人知的收入来源，需要及时消化；他们想投资，但是没有足够的时间和精力进行其他的投资活动，房产投资稳定而无需过分操心；他们有不能公开的第二个“ 家”，需要在一个大社区里面隐身（“大隐隐于市”，大社区一样存在缺乏人情关怀的问题，但这正是某些人想要的效果）。
第六，阳光100所在区域的规划前景。现在的阳光100与中南大学还有一定的距离，但是未来中南大学会扩建，中南大学校舍将会和阳光100接壤，届时阳光100业主将会有生活在大学校园的感觉。
第七，产品及相关。阳光100没有宣传其产品的任何细节，但是，我们应该看到虽然其户型面积有值得商榷之处，但是毕竟是针对特定的客户群体而言，应该客观地看待。其建筑的外立面色泽鲜明，跳跃感强，立体感强，带给人很好的感观愉悦性。
综合而言，阳光100项目是一个综合因素共同作用的项目，这些因素对她的价格，她的销售都有较大的影响。我们认为，该项目的主要优势可以这样进行描述：

品牌＋前景＋推广＋优质客户群