郑州某国际公寓市场调研报告.docx

兴亚国际公寓
第三类空间，第三种生活
项目市场调研报告

德邻房地产咨询有限公司
2005-10-25

德邻地产兴亚国际公寓市场调研报告

目 录：
第一篇 郑州概况
第一章 郑州简介
第二章 郑州经济发展状况
第三章 城市规划及发展趋势

第二篇 郑州房地产整体市场概述
第一章 2002年郑州房地产回顾
第二章 2003年郑州房地产市场分析
第三章 2003年郑州房地产政策分析

第三篇 项目区域房地产市场分析
第一章 区域划分
第二章 区域市场分析
第三章 项目片区市场分析
第四章 项目区域在售楼盘及竞争对手分析
第五章 项目区域畅销与滞销分析

第一篇 郑州概况
第一章 郑州简介
河南省位于黄河中下游地区，奔流不息的黄河在这里放慢了脚步，两岸沃野千里，是华夏文明主要发祥地之一。早在新石器时代，中原人民就创造出了“仰韶文化”、“龙山文化”。河南物宝天华、人杰地灵、英才辈出，这里曾孕育出我国春秋战国时代伟大的思想家老子、庄子、政治家商鞅、李斯，汉唐时期的科学家张衡，文学家韩愈，诗人杜甫，现代更是出现了吉鸿昌、杨靖宇、彭雪枫、邓颖超等许多历史名人。自古“得中原者得天下”。在漫漫历史长河中，河南在中国的政治、军事、经济、文化上始终占有重要地位，中国七大古都中河南就占其三。
郑州是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。早在3500年前，这里就是商朝的重要都邑，因此郑州也有商都之称。郑州历史悠久、文化灿烂。举世闻名、始建于北魏的少林寺坐落于嵩山西麓，是禅宗祖庭。少林功夫名扬天下，为中华武术的发展做出了巨大贡献。
作为河南省省会，全省政治、经济和文化中心，郑州市现辖5市1县6区。总面积7446.2平方公里。市区面积1010.3平方公里，中心建成区137.5平方公里。全市人员677万，市中心区233.99万。2001年国内生产总值822亿元。
郑州地处中原腹地，为陇海、京广两大铁路干线交汇处，是全国重要的交通枢纽，京珠、连霍两条高速路在郑州交汇，新建4E级郑州国际机场，有50条航线直通国内外各大城市及泰国、港、澳等国家和地区定期航班，并己获得对外国籍飞机开放。郑州市优越的地理位置对周边地区有很强的辐射力，会展、商业批发和零售设施齐全，物流集散量和人员流动量大，信息网络健全，通讯设备先进，商机无限。
郑州是新兴的工业城市。纺织、机械、铝工业、耐火材料、能源、食品等工业具有明显优势，并成为郑州工业的主导产业，2001年全市工业增加值344.7亿元。
郑州商品发展源远流长。现有批零贸易业和餐饮业网点12万个，商品交易市场330个。2001年贸易业商品销售总额达到930.5亿，社会消费品零售总额达到385.5亿元。
国家城市规划设计院学术信息中心按照市场发育程度、商品经济流向和综合辐射力，把我国的中心城市分为五级：第一级是国际性的中心城市，有北京、上海、香港、深圳、珠海等６个城市；第二级是跨省区的国家中心城市，包括广州、武汉、郑州、重庆、成都、天津、沈阳、大连、南京、西安、兰州１１个城市；第三级是其他省会城市；第四级是地级市；第五级是县级城市。其中，郑州被排在第二级的第三位。
郑州城市定位——
国家区域商贸中心城市和具有中原特色的历史文化旅游名城

第二章 郑州经济发展状况
一、2004年郑州国民经济发展状况：
全年实现生产总值1375亿元，增长15.5％，是亚洲金融危机以来增速最高的一年，人均生产总值达到2350美元。地方财政收入114.8亿元，增长32.7％；金融机构年末存款余额达到2724.8亿元，增长11.9％；非公有制经济完成增加值687亿元，增长25％，占全市生产总值的比重达到50％。完成或超额完成了新增就业再就业10万人、工业技改投资100亿元、非公有制经济增加值新增100亿元、地方财政收入100亿元、新设立外资企业100家、规模以上工业销售收入突破1000亿元的“六个一”目标。全市经济进入全面提速、加快转型的新阶段。
……………
工业经济快速发展，经济效益大幅提高。全市规模以上工业完成增加值402.7亿元，增长23.7％；实现销售收入1189.6亿元，增长35％；实现利润74.5亿元，增长38.7％；工业经济效益综合指数达到160.2％，提高16.7个百分点。汽车、煤电铝、装备制造业、食品等优势行业完成增加值272.4亿元，占规模以上工业增加值的67.6％。重点技改项目投资突破百亿，技改投入连续3年实现翻番。全年新增电力装机容量99.6万千瓦、铝加工能力20万吨、卷烟2.7万大箱。大企业大集团规模日益壮大，有50户企业销售收入在3亿元以上，宇通集团、中铝河南分公司突破50亿元。
……………..
固定资产投资持续增长，薄弱环节得到加强。积极贯彻中央宏观调控政策，对在建、拟建项目进行了全面清理。克服不利因素影响，全社会固定资产投资完成650亿元，增长30％。重点工程建设继续保持增长势头，郑州出口加工区标准厂房、农业路穿铁路编组站立交、107国道辅道等项目建成投入使用；郑煤白坪矿井、正大世纪城市广场等项目按计划推进；

二、2005年郑州国民经济发展总体目标：
经济和社会发展的主要预期目标是：全市生产总值增长13％；地方财政收入增长14％；全社会固定资产投资增长25％；社会消费品零售总额增长13％；外贸出口增长25％，实际利用外资增长30％；居民消费品价格总水平上涨控制在4％左右；城镇居民人均可支配收入增长8％，农民人均纯收入增长7％；人口自然增长率控制在6‰以内；城镇登记失业率控制在4％以下。

三、郑州市与全国省会城市发展对比情况
1、国内生产总值（GDP）：
郑州市2004年GDP达到1375亿元，在全国26个省会城市中排名第12位；财政收入114.8亿元，在全国26个省会城市中，排名第6位，超过了武汉。
2、财政、金融：
2004年，全市国民生产总值达到1375亿元，地方财政收入114.8亿元，而后者被郑州一再强调“在中部地区省会城市中位居第一位”。
3、综合排名：
2004年，中国社科院联合有关高等院校连续3年对中国城市综合竞争力进行了排名，郑州都在40名之后。在2005年的排名中，郑州排第50位。
4、人民生活：
2004年，城镇居民人均可支配收入达到9667元，增长11.8％；农民人均纯收入达到4183元，增长15.2％，首次超过城镇居民收入增速；城市居民人均住房面积达到22.6平方米，农村人均住房面积达到42.7平方米。
通过简要对比分析，可以看出郑州市四年来保持了持续、稳定、健康发展态势，经济实力逐年增强，人民生活水平日益提高，经济总量在全国省会城市中位居中游靠上，但发展速度相对较低，主要经济指标除财政一般预算收入、城市居民人均可支配收入及金融方面以外，各指标2004年增长速度的位次均低于该指标总量的位次。

第三章 城市规划及发展趋势
1、城市规划
“郑州,郑州天天挖沟，一天不挖不是郑州”。连郑州的小孩子都知道这句抱怨。这个黑色幽默，在暴露了以往城市缺少规划的不足的同时，更大程度地反映了这个城市的飞速发展……”
郑州的新城市规划是从郑东新区开始的。以国际竞标方式完成的这个郑州规划史上大规划从此拉开了郑州市高起点规划、高标准建设、高效能管理和高水平经营城市的序幕。
根据郑州市总体规划，远期郑州市的建成区面积将达到５００平方公里，而其所需要的城市腹地面积将会在这个基础上扩大５至６倍，换句话说，未来郑州市的总体规划中郑州市区面积可达到３０００平方公里。
近两年，郑州城市布局将调整为“多中心组团式”。未来若干年，郑州将以公路港、铁路港、航空港三个港和三环以内的中心组团、北部花园口组团、西部须水组团、东部圃田组团、东南部航空港组团五个区为基本发展框架，以中心组团为核心，以东部组团为建设重点，各组团之间留有绿色地带分割，形成相对独立的城市发展区。近期目标是到２００５年，在报请国家批准的前提下，城市建成区面积扩大到１８９平方公里，人口增加到２３０万～２５０万，城市化水平达到４５％；中期目标是到２０１０年，建成区面积扩大到绕城高等级公路以内２５０平方公里，人口达到３００万，城市化水平达到５５％；远期目标是到２０５０年，市中心区人口达到５００万，城市化水平达到８０％，确立郑州区域性中心城市的地位。

2、发展趋势
城市化是现代化必然要实现的目标，也是现代化的基本标志。２０世纪５０年代以后，很多国家明显加快了城市化进程。据资料显示，１８００年～１９８０年，世界人口增长了３．５倍，而城市人口却增长３５倍。迄今，一般发达国家城市化率在８０％以上。经查《２００１年中国城市统计年鉴》，２０００年中国３５个省会和计划单列城市实有人口１０．８７２９亿，占全国人口的８５．２％，其中城区人口２．８５８３亿，依此计算，中国城市化率为２６．５％。若以管辖范围内的非农业人口２．９６２２亿来计算，城市化率为２７．３％。
在河南省《关于加快城镇化进程实施意见和关于加快２５个重点县市城镇化进程意见》中指出，未来５年河南省城镇化发展和建设的重点是：一、把郑州市建成国家区域性中心城市。２００５年，郑州市建成区面积扩大到２００平方公里，全市城镇化水平为４５％左右。二、加快包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山等城市在内的中原城市群发展步伐，形成一个环郑州的、崛起的中原腹地城市群。三、把安阳、信阳、南阳、三门峡等建成带动豫北、豫南、豫东、豫西南区域经济发展的地区性中心城市。四、把漯河、濮阳、鹤壁、驻马店、周口、济源等中小城市发展成为各具特色的大中城市。到２００５年，全省城镇化水平提高到３０％左右，城镇人口达３０００万，５年新增城镇人口约８００万。
与沿海等发达地区相比，河南省经济发展中的一个明显缺陷是城市规模偏小，影响力偏弱，缺乏一个辐射力强的特大中心城市，如长江三角洲的上海、珠江三角洲的广州以及中西部的武汉、西安等。作为带动区域经济发展的龙头，郑州市虽有良好的自然和经济区位条件，但就目前国内外经济竞争态势和现代化建设任务的迫切要求来讲，都不允许用较长时间去建造一个单独的大核心。
关于中原城市群的问题，相关部门曾进行了历时两年的调查研究，就目前郑州市的发展水平来说，还难以对河南省各省辖市起到经济辐射作用，只有组团发展，以郑州为中心，结合周围中等城市，以整体向外辐射，才能使全省的工业化、城市化水平迅速提高。因为较单个城市相比，团队的辐射竞争力将大大加强，影响的地域和市场也将更加广阔。
城市新区的规划建设、城市的“再造运动”，都将给城市的经济发展注入新的活力，但是有些问题我们必须面对。事实上，河南省城市规模普遍偏小，人口布局分散，城市之间缺乏明确分工，各自为政，发展较为盲目，城市之间联系也不够密切。这些问题如果得不到解决，将严重影响中原城市群经济圈的发展进程。
河南在有意识地打造组合型城市。郑州作为核心城市，在大力发展郑东新区的基础上，充分发挥区位优势，使郑州成为现代制造业基地、农业示范园区和全国性的商贸物流中心，把郑州真正建设成为国家级区域性中心城市。
在河南，城市群个体城市普遍缺乏联系，现有高速公路网的建设还仅局限于核心城市和周围城市间，这也是城市间缺乏经济联系的主要原因。而网络发展不应局限在周围城市与核心城市的联络上，各个城市之间也应该有便利的交通连接。只有形成一个真正意义上的网络，才能形成“一小时经济圈”。
中原城市群承东启西，连南贯北，有着优越的区位环境。而各城市均有自身的比较优势，又有国外和沿海发达地区的大量经验可供学习借鉴，借助西部大开发的大好机遇，中原城市群有望在未来１０年内迅速崛起。

正如著名经济学家、社会学家费孝通先生所说，从整体中国经济格局着眼，中原地区不仅能成为河南经济的心脏，甚至还能成为亚欧大陆桥经济走廊的中心枢纽。

第二篇 郑州房地产整体市场概述

第一章 2004年郑州房地产回顾
商品房情况：2000年以来，郑州市房地产开发综合指标以年均30%左右的速度快速增长。2004年，商品房投放面积达到546.74万平方米；商品房销售面积达到504.28万平方米；商品房销售额达到131.91亿元；商品房开工面积达到1317万平方米；商品房竣工面积达到348万平方米。新开工面积554万平方米，同期商品房销售面积大于商品房开工面积和商品房竣工面积，市场需求旺盛。
2003年郑州市商品房投放面积、销售面积等指标在全国28个主要城市中排名17位左右，处于中等偏下水平。
商品房销售价格方面，近三年郑州市商品房平均价格波动不大，走势平稳。2004年住宅类均价2297元/平方米，较上年上涨了9.3％。其中多层住宅：实际销售均价为1934元/平方米（不含经济适用房），同比上升了9.2％。经济适用房价格为1370元/平方米，与上年相比上涨4.3％；高层：价格为2874元/平方米，同比上涨1.8％；别墅：价格为3626元/平方米，同比上涨了16％。写字楼价格为3492元/平方米，同比上涨9.2％
各类型住宅价格变化趋势
年 份
2001年
2002年
2003年
2004年
多层均价（元/M2）
1796
1697
1770
1934
与上年度相比升降幅度
—
-5.6％
+4.3％
+9.2％
高层均价（元/M2）
3195
2935
2823
2874
与上年度相比升降幅度
—
-8.1％
-3.8％
+1.8％
别墅均价（元/M2）
3287
2992
3121
3626
与上年度相比升降幅度
—
-9.0％
+4.3％
16％
写字楼均价（元/M2）
3235
3023
3177
3492
与上年度相比升降幅度
—
-6.3％
+5.0％
+9.9％

2005年一季度，郑州市房地产的销售均价为2600元/平方米，其中多层均价为2100元/平方米，高层均价为3216元/平方米，别墅均价为4129元/平方米。
随着市政府北移东扩的方针的确定和实施，郑州良好的发展机会吸引了大批全国知名的地产开发企业如：浙江绿城、上海绿地、天津顺驰、浙江中义等的进驻，郑州房地产市场风起云涌，竞争空前激烈。
外地地产大佬的加入，提高了我们的竞争水平，抬高了市场准入门槛，对郑州乃至整个河南房地产市场的发展、房价的提升、竞争力的提升都会起到积极作用。

二手房成交情况
2004年二手房成交套数为5363套，完成了市政府下达的5000套的任务，
二手房成交面积达到43.40万㎡，同比增长了144.9%，二手房成交均价为1021元/㎡，同比上涨3.1%。其中：私房交易（含安居房交易）3386套，是上年的1.12倍，房改房上市1979套，是上年的2.02倍。

第二章 2004年郑州房地产市场分析

（1）2004年销售增长情况
2004年郑州市房地产完成开工352万平方米，竣工300.2万平方米，全年商品房投放量546.73万平方米。较上年增长26.7%，销售额92.68亿，较上年增长30.4%。
近三年来，商品房销售平均增幅达26.4%，市场需求日趋活跃。尤其是2003年销售增长达40%以上，供销结构、产业结构合理。

（2）2005年1季度销售增长情况
据郑州市房地产交易中心最新资料统计，今年一季度共销售商品房9624套，同比上涨21.22％，销售面积118.23万平米，同比上涨21.8％，均价2359元/平米，同比上涨了6.6％，住宅销售面积占总销售面积的93.5％。

如下表：
◆投放情况

05年一季度
去年同期
增幅
住宅
77.53
54.45
42.39%
其中：多层
55.03
28.92
90.28%
高层
19.41
23.33
-16.8%
别墅
3.09
2.20
40.45%
其中：办公用房
3.10
3.82
-1.8%
商业用房
5.78
9.45
-3.8%
合计
86.32
67.33
28.2%
◆销售情况
单位：万平方米

05年一季度
与去年同期之比
住宅

其中：多层
71.08
29.8％
别墅
2.28
100％
高层
34.43
28.57％
经济适用房
10.45
92.1％
非住宅

其中：办公用房
2.82
27.3％
商业用房
4.93
-10.53％
3、销售户型趋向功能齐全型。
2004年多层公寓户型比例为：15 ：45.3 ：28 ：11.7（数字分别代表三室二厅以上、三室二厅、二室二厅、一室一厅）

高层公寓户型销售比例为：

4、开发水平较低，产品创新不够
本地开发商由于资金实力较弱，专业开发水平较低，主要采用缩小户型面积方式降低总价，压缩项目销售周期。在经营管理方面还存在着诸多问题，特别是在建造满足现代人居住需求的住宅尤其是环境方面还有较大差距。在高档商品住宅开发方面突出表现在同质化严重，建筑形体单一，环境营造粗糙，建筑用材普通（外墙多以涂料为主），小区景观设计一般等等方面。开发水平与合肥相当，落后于一级城市3-5年。
5、城市规划与市场前景美好。
据了解，根据建设小康社会的目标和加快城市化进程的要求，政府设想今后5年城镇化率要达到33%，全省则每年将新增城镇人口130万左右，按照人均住房建筑面积23平方米的目标，在今后5年，仅城镇新增人口就有1.5亿平方米的住房需求，如果加上居民改善住房条件和旧城改造等因素，全省每年住宅的需求将有4000多万平方米。正因为如此，我们认为作为支柱产业的房地产将大有作为。
6、2005年房地产市场走势。
根据2004年郑州市房地产市场发展趋势、政策影响及城市建设需要，2005年我市房地产业整体上将继续保持平稳、快速、健康的发展态势，对我市国民经济和社会发展作出重要贡献。房地产市场将呈现以下几个特点：
(1)市场供应相对平稳、小幅增长。
　2005年，政府将继续加大行业宏观调控力度，在2004年成效显著的基础上，按照国务院18号文的精神进一步加强总量控制，搞好计划和规模管理，同时优化产业结构和产品结构，并做好房地产业预警预报工作。在今年投放相对减少，销售大幅增长，存量房得以较好消化的良好基础上，开发规模会适当扩大，增加住房一级市场投放，满足强劲的市场需求和城市发展需要。
(2)市场需求继续保持强劲势头，交易活跃。
　由于房改的进一步深化、住房补贴的到位、二级市场的繁荣、梯度消费的形成和郑州投资环境的改善、外地客户良好的心理预期以及城市化进程加快、住房消费的自然增长等因素，预计明年乃至以后相当长一段时期我市房地产市场都将保持旺盛的需求。
(3)商品房价格合理上扬，消费更加理性、成熟。
　在2004年市场供应相对保持平稳，需求增长迅速的前提下，受持续的建筑原材料价格上涨因素影响，预计商品房综合价格将会有小幅提升，二手房和租赁房屋价格也均会顺着2004年的走势小幅上涨，但在政府宏观调控之下，会在一个合理的价格区间内波动，刺激整个房地产业的发展。
(4)开发门槛提高，行业面临重大变革。
　2005年房地产企业将面临市场与政策双重挑战，开发规模、土地、信贷、销售等门槛均相应提高，市场环境愈加规范，在资金、信誉、人才等综合实力的较量与考验中，许多中小企业将面临生存危机，这同时也为不少大企业提供了商机和活力。2005年房地产行业企业重组兼并、资源整合的步伐将更快。
(5)市场营销更注重全程化、一体化、人文化、亲情化。

第三章 2004年郑州房地产政策分析
2004年一度被房地产业内称为“政策年”。在这一年的时间里，房地产相关政策频频出台，伴随着国家对宏观经济的调控，房地产及其相关行业又一度被认为是造成经济过热的源头所在，成为调控的重点。所以方方面面都对房地产业都投注了不同程度的关注。土地市场、房地产金融市场、动拆迁、经济适用房等这些具体的房产政策无一不是与百姓的生活息息相关的。
1. 加强土地补偿款监督管理
　　《关于加强土地补偿款监督管理的通知》规定，从10月1日起，用地单位需要征(占)用农村集体土地的，在政府批准用地后，领取用地批复前，须到本单位开户银行，将《土地补偿安置协议书》确定的土地补偿款总额，按规定汇入市土地行政主管部门在监管银行开立的土地补偿款监管专户。款项入账后由监管银行提供凭据，然后用地单位才可凭此领取市政府用地批复。同时，被征地农民集体经济组织必须向市土地行政主管部门提供其接收土地补偿款的开户账号；由监管银行按土地主管部门通知划款。
2. 规范开发区建设，加强耕地保护
　　据统计，全国开发区土地有43%闲置，且目前我国各类开发区规划面积已达3.6万平方公里，超过了现在城镇建设用地总量。年初，为解决开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展，国家发改委、国土资源部、建设部、商务部联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》，要求对各类开发区进行整改，坚决纠正违规擅自设立开发区、盲目扩大开发区规模的现象，切实解决开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。
3. 土地协议出让终结
　　自2002年7月1日起《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施，规定除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式。
4.土地市场逐步走向规范
　　10月28日，国务院下发了土地新政——《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，在《决定》出台之后，中央又接连出了两部法规，《土地利用年度计划管理办法》修订版，《建设项目用地预审管理办法》，此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。
2004年出台的金融政策有：
　　1. 存款准备金率上调
　　2004年4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，共收缩了可贷资金约1100多亿元。目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一。
　　2. 房地产开发固定资产投资项目资本金比例提高
　　4月30日，国家发展和改革委员会部署了清理固定资产投资项目工作，其中多项涉及房地产，特别是土地市场。与此同时，国家决定将适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，提高地产开发的门槛。房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例由原来的20%调高到35%。
　　3. 一些地方的金融机构开始限制对外地人的按揭贷款，甚至停止对部分别墅、商铺项目发放按揭贷款。
　　开发企业资金运作将面临考验。国家采取了紧缩信贷政策，大大提高了开发企业资本金比例，开发企业所面临的是常规的银行融资渠道门槛大大提高，特别是前期资金运作将面临极大的考验，因此，许多开发商将会优胜劣汰，房地产市场将会进一步两极分化，实力雄厚的房地产企业将利用这个时机吞并一些有地无钱或实力不足的开发企业。

第四章 2005年上半年郑州房地产市场分析

第三篇 项目区域房地产市场分析
第一章 区域划分
根据郑州市的城市格局和房地产发展的历史轨迹及现状，业内人士将郑州城区划为如下五个大片区：
中区（农业路以南、城东路以西、淮河路以北、嵩山以东）
东区（城东路、经三路以东）
南区（淮河路以南）
西区（嵩山路以西）
北区（农业路以北）
本项目位于经三路、经三路以东，属于郑州东区。

第二章 项目区域市场分析
近年来，郑州东区房地产市场发展势头强劲，特别是郑州市政府吹响郑东新区开发的号角后，使东区的发展更加诱人。经过几年来的持续发展，东区已成为郑州少数几个上规模、上档次的高档住宅小区云集地之一，如早期开发的建业城市花园、未来花园和英协花园等，已经持续了几年的热地效应更因郑东新区的开发仍在续写着辉煌，近期，更相继推出了锦江国际花园、建业新天地、中凯海上·香颂、长城康桥花园和香滨桂府等。这里的房地产曾代表着郑州楼市的“高度”，特别是2000-2002年，当时建业城市花园、未来花园和英协花园等，无论在规模、产品规划和环境设计等，时至今日，仍具有市场的领先水平，吸引了全郑州人的目光。这里有着中原房地产最知名的开发商品牌——如建业集团；也有在短短几年内迅速成长为市场重量级选手的新锐开发商——如天鹰地产公司；这里是郑州高档住宅小区的发源地，这里也曾是郑州高层项目市场的样板……同样，这里也充满了郑州楼市最为激烈的竞争，这里的房地产竞争已从单纯的项目竞争逐渐上升到企业的实力和品牌等高度的竞争。
郑州是河南的省会，而本区域的金水区又称之为（金水路两侧）行政区，区内分布着（主要为金水路和纬四路两侧）河南省各级行政机构，如省委、省政府、省人大和省政协等省各级机关单位及众多家属院等，因此，本区域的各项相关配套设施相当完善，特别是文化教育、医疗、购物和休闲等，在郑州都首屈一指。
随着金水区的房地产得到了进一步的发展，特别是未来大道的未来花园和郑汴路的建业城市花园等，其独特的地理位置和完善的生活配套，受到了郑州市及河南省省内各地市置业者的热烈追捧。近年来，受临近本区域的郑东新区良好发展前景所带动，更加使得该区域的房地产市场，受到了郑州市以及河南省各地级市的众多消费者的认可，从使这一区域的房地产焕发出强大的市场生机，经过多年的发展，本区域逐渐形成如下几种特点：

一、东区多个以路带点的开发热点区域，发展成熟而均衡
区内各主要干道沿线都成了近几年开发的热点区域，如107国道沿线的新鑫花园、金色年华、金成宜家美景、德亿时代城和鑫苑名家等；未来大道沿线的锦江国际花园、吉祥花园和未来花园等；郑汴路沿线的建业城市花园、英协花园、凤凰城、中凯海上·香颂和长城康桥花园等；东明路沿线东明花园、东明滨河苑、佳亿花园和仟禧·金水湾等。

二、东区以高层、高档次住宅楼盘开发为主，高层高端市场已近饱和状态
本区域主要集中在高档次的楼盘开发为主，且大部分住宅以高层为主，辅以适量的多层，如建业城市花园、锦江国际花园、新鑫花园、长城康桥花园、仟禧·金水湾等；也有部分楼盘以纯高层住宅出现在市场，如中凯·海上香颂、东明花园和未来花园等。上述楼盘的推出，使东区的高层房地产市场处于饱和状态，因推出的楼盘档次相对较高，又是高层住宅，其单价和总价相对其它多层类型的住宅高出一大截，其单价可直追别墅的价格，在这样高价格所形成激烈的市场竞争状态下，迫使发展商主动思考精细化、差异化的定位和以相对高的附加值，增加产品综合价值，支持产品居高不下的价格。

三、区域楼盘开发规模大，有良好的城市居住氛围
本区域的楼盘开发规模相对较大，且多数楼盘形成了良好的城市区域氛围，聚集了相当的人气。如未来花园已全面入住，建业城市花园已开发到第四期；此外本区域的英协花园、新鑫花园和凤凰城等也已前后开发了好几期。
第三章 项目片区市场分析
一、项目位置
本项目位于郑州金水东路与民航路交汇处兴亚建国酒店后侧，东靠107国道、南临金水东路、西距未来大道几百米远。项目距正在建设的郑东新区CBD商务区仅一路之隔。

二、片区范围
项目片区范围为：东起107国道，西至东明路，北起黄河路，南到郑汴路。

三、项目街区特点
1、地块位置、环境及交通
本项目位于金水东路北面，周边现为郑州的高档楼盘集中地——金水花园和未来花园，项目地块两侧的兴亚国际俱乐部和鞍钢大酒店，及不远德亿大酒店是项目地块中的配套亮点。
金水路是郑州最主要的交通干道，两侧分布着众多省各级机关单位，这里配套齐全，聚集了众多的学校，医院和生活设施。同时金水路还连接市区内多条主要交通干线（如107国道、经三路、花园路和人民路等），交通网络四通八达，郑州东站就坐落在金水东路与107国道交汇处（项目的东面），来往各地极其便利；从金水路可直接到达郑州市二大商圈——紫金山商圈和二七中心商圈仅需10分钟；从金水路到火车站，时间仅为15分钟左右；而从金水路（项目所在地）到达机场则只需30分钟。交通路线主要以金水路为主，设有23、26、37、77、58、87和209等十多条市内公交线路。

2、人口分布及收入构成
由于该区（东区：经三路和城东路以东）主要以中区为邻（农业路以南、城东路以西、淮河路以北、嵩山路以东），而中区主要包含着金水区与管城区。由于金水区分布着大量的省、市等各级行政机关，也是这些省相关单位的家属楼所在地，这些住宅楼属于早期所起的楼房，无论是楼宇外观还是使用功能等都不能满足现有的住户，随着国家停止分配住房和公房上市等多种利好消息的刺激之下，这批工作比较稳定，收入较有保障的公务员，特别是各级政府机关有灰色收入的机关领导，更成为了郑州购房置业的主力军团。据政府相关机构统计，郑州中区、北区和东区的房地产市场置业人士有近75%以上的人来自于金水区，其中有公务员或公务员背景的置业人数占50%左右，其余的多为经商人士（含企业老板和小私营业主等）、外地市的企业老板和政府官员等。

3、项目周边配套
1）周边商业分布、经营状况
项目所在的金水东路严重缺乏大型或高档次的商业配套，现有的商业配套分布凌乱，规模小、档次低，如小商店、超市等。
注：经德邻公司了解，周边的高档次的餐饮及娱乐配套主要以兴亚国际俱乐部和德亿大酒店为主，此外，还在金水中路的国际饭店、中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店、威威娱乐广场和热舞会所等也是一个娱乐、休闲和饮食的好去处。
2）项目周边教育配套
项目周边主要的教育配套分布在经一路和经二路周边，有经三路小学、省实验小学和二十三中等。
此外，还有各社区自身的教育配套，如新鑫花园幼儿园和银基花园小学等。3）项目周边金融配套
项目周边（主要为金水东路）有多间银行，其中交行、中国银行、郑州商业银行各一家，这此银行网点多为分理处，规模普遍较小。此外，项目周边的未来大道也有多间银行。
4）项目周边医疗配套
金水路作为河南省政府所在地，医疗配套设施齐全，周边有多个医院、小诊所和众多药房等。
医院：河南省中医院，河南中医学院附属医院等；
诊所：强中诊所和郑州美信医院等；
药房：长远大药房和仟禧堂药店等。

从项目周边配套情况看：规模相对较大、档次较高的商业配套设施，目前还处于空白阶段，有一定的市场空间和生命力；周边的高档次休闲娱乐设施相对较多，如兴亚国际俱乐部和德亿大酒店等，但缺少像上岛咖啡、名典咖啡、迪欧咖啡和歌德咖啡等较中等档次的休闲场所；周边没有一个大型综合性购物商城（如家乐福和沃尔玛等大型的购物广场等），缺少一个起带头作用的商业中心；缺少以供一般业主使用的体育运动或体育休闲设施，如健身房和保龄球馆等；缺少一些文化场馆设施。

四、项目周边房地产状况
项目所处的金水路，它是郑州最重要的一条东西主干道，两侧分布着河南省各级行政机关单位。随着城市化进程的不断加快，城市规划的进一步加强（尤其是建设郑东新区相关政策得到进一步的实施），现在金水路沿线，特别是金水东路的人文环境和投资环境已发生了极大变化，该区域房地产业表现得日趋活跃，物业开发量不断增多，形成较为激烈的竞争局面。
根据郑东新区的远景总体发展概念规划，郑东新区西起107国道，东至京珠
高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。新区总体规划面积约150平方公里，近期建设45平方公里。在规划中，郑东新区将引入了生态城市、共生城市、新陈代谢城市和环形城市的先进理念，立意新颖，风格独特，体现出以人为本的精神和改善人居环境的意愿。新的规划把城市结构分为CBD、龙湖地区、商住物流区、经济技术开发区等若干组团，从而为郑州城市远景建设制定出具有中国特色的可持续性城市发展方案。而第一阶段建设的CBD商务中心离本项目只有一路之隔。
受上述利好因素所影响，众多发展商纷纷抢占107国道两侧或金水路、郑
汴路周边的土地市场（主要表现为都市村庄和一些老城区的改造等），与此同时，现已在该区域开发的发展商，已逐渐发展成为郑州综合实力较强的知名企业，如建业集团（建业城市花园）和河南天鹰（大河锦江花园）等，这些实力较强的发展商进驻该区域，进一步加剧了本区域竞争力度。
近年来，本项目周边区域的开发楼盘逐渐增多，较有知名度和代表性的有新
鑫花园、未来花园和大河锦江花园等。

第四章 项目片区在售楼盘及竞争对手分析
本项目周边目前开发的楼盘相对较多，主要集中在107国道、未来大道、郑汴路和东明路这四条主干道的沿线，在售的楼盘如下：
金水路沿线：银基花园、金燕趣园、莲花嘉园
107国道沿线: 新鑫花园、金色年华、金成宜家美景、德亿时代城、鑫苑名家等；
未来大道沿线：锦江国际花园、未来花园、吉祥花园等；
郑汴路沿线：建业桂园·新天地、英协花园、百合花苑·香傧桂俯、凤凰城、中凯海上·香颂、长城康桥花园等；
东明路沿线：东明花园、佳亿花园、仟禧·金水湾

通过对项目周边楼盘的调查，我们对竞争对手的界定，分析如下——

一、项目竞争楼盘及分析
根据对周边楼盘各方面的分析，我们认为，本项目的竞争对手应为如下几个：

1、建业新天地（尾盘）
※楼盘概况：
项目位于郑汴路与107国道交叉口西北角，由建业住宅集团（中国）有限公司投资建设，一期规划建筑6栋12层的小高层及1栋7层的多层建筑，均价3800元/㎡，绿化率约25% 。该项目东临107国道，噪音影响较为严重，南临近郑汴路建材市场，人流车流量大，流动人口多，整体外部环境差。
目前推出的是二期，为3栋12层的小高层，共13个单元，272套，得房率为85%，目前项目已完成全部销售工作。
※交通情况：
项目紧邻107国道，出入市区交通便利，门前为主干道郑汴路，路面宽阔平整，路况良好。项目对面为建材市场，日常人流车流量大。周边公交线路只有507、35、85路，公交站点的不足，不能保证业主的日常出行方便。
※户型分析：

一房
两房
三房
四房
面积
40—50㎡
80—110㎡
150—160㎡
180—190㎡
复式
面积
140—150㎡
170—180㎡
230—240㎡
270—280㎡
330—340㎡
由上表看出，面积区间从40—340㎡跨度较大，户型规划多元化，从一定程度上扩大了客源范围。根据销售现场及内部了解，该项目的主力房型为复式，约有100余套，占总户数的40%；其余为三房和四房，各占15%左右。
由于建业集团在前期开发的建业城市花园、金水花园均以“大面积舒适户型”进入市场，并确立其品牌，所以此次开发的项目的户型仍以大面积为方向，符合其品牌效应，但时至今日该区域内大面积户型充斥市场，竞争激烈，可见其市场定位难以脱离同质化竞争，影响其销售速度。
※价格分析：
目前均价为3800元/㎡ ，价位居高区域市场。主力面积规划大，主力总价在80—135万之间，在该区域内属高总价楼盘。且区域内大面积户型充斥市场，竞争激烈，与区域内其他楼盘相比，在价格上完全不占优势。
※销售分析：
前期内部认购多为老业主购买，正式销售中市场反映较为一般，甚至与推广成本投入相比较而言并不理想，高总价对客户的经济实力提出了较高的要求，从而导致客源相对狭窄。但其新