某别墅市场双周动态分析.docx

XX别墅市场双周动态分析
一、鹏基·万林湖
1、项目基本经济技术指标
用地面积(㎡)
414099
总建筑面积(㎡)
331305
商业面积(㎡)
25000
会所面积(㎡)
6800；700
容积率
0.8
绿化率
45.6%
住宅套数
1510
总车位数
1907
一期住宅套数
708套，其中别墅255套，洋房453套
发展商
XX市鹏基投资有限公司
代理商
深圳市尊地地产咨询有限公司
整合推广
深圳博智堂
所处区位
XX市惠城区南线汽车站西南侧。东临XX南线汽车总站，西北面为国家AAAA级红花湖风景区，西南面紧邻惠盐高速路出口。
2、产品表现
物业类型
套数
建筑面积（㎡）
所占比例
户型特点
独栋别墅
39
400-730
6%
临湖别墅：双车库设计，独享核心景观资源，并赠送500-1200㎡的私家花园，270度全景中空客厅等亲水设计，能使客户直接体验亲水建筑的魅力，而山顶独栋居高临下，依山面湖。
联排别墅
136
180-280
19%
双联排40套，三联排96套，户户赠送阳光半地下室，部分采用合院设计，重视邻里关系，符合客家人居住习惯，更具社区居住氛围。
台地别墅
80
180-210
11%
创新双首层前后入户设计，增强了空间私密性，有效实现叠加别墅上下层价值的均好性。
洋房
453
130-300
64%
采用一梯一户，一梯两户，空中house与层层退台式洋房设计，入户花园，空中湖景露台，增强景观面和居住舒适性。
3、阶段产品推售及销售分析
期 数
推 量
销 售 率
一期一组团
127套联排
及台地别墅
销售率100%
一期二组团
93套洋房及
顶层复式
销售率约55%
一期三组团
88套（其中别墅26套，洋房60套，顶层复式2套）
到目前为止别墅已售罄
销售率约60%
4、价格体系
产品类型
独栋别墅
联排别墅
台地别墅
洋 房
07年9月
——
9500
7100
——
07年10月
——
9500
7100
5100
07年11月
——
10000
7500
5800
08年4月
——
9300
7200
5300
5、双周客户统计及成交情况
（1）来访来电量统计：
来访24批，来电11批。
（2）成交量：
双周成交1套台地别墅，成交价8150元/㎡
（3）客户分析：
来访来电客户均以XX本地为主。
6、推广策略
户外广告：①南三环路（麦地南路口至南线立交桥段）长约500米的灯杆旗；
广告主诉求“60天增值30万”。
②惠盐高速陈江段有双面立柱广告；
南面（仲恺至惠城方向）主诉求“60天增值30万，2期即将炫目登场”，
北面（惠城至仲恺方向）主诉求“湖山别墅生活，板式电梯洋房热销中”。
网 络：新浪房产、XXU房网、搜房网、焦点房地产网（均为网页介绍）。
报 广：6月5日在XX日报整版硬广；具体内容如下：

7、现场展示
售楼处、样板房、园林、湖泊，二期别墅均已封顶，洋房建至10层，三期正在打桩，工程进度因持续暴雨而严重滞后。
8、营销活动
暂无

二、 雅居乐·白鹭湖
1、项目基本经济技术指标
占地面积
1.6万亩
白鹭湖面积
4000亩
项目总户数
约11820户
一期占地面积
47万㎡
一期建筑面积
62万㎡
一期容积率
1.3
发展商
雅居乐地产
代理商
中原地产
所处区位
XX市汝湖镇雅居乐大道一号
2、产品表现
一组团
户型
套数
比例
面积区间（㎡）
C1泊岸（独）
4房3厅1厨4卫
20
21%
约343
C2海域（独）
7房4厅1厨7卫
3
3%
约579
F1长岛（独）
4房3厅1厨4卫
1
1%
约370
J1湖宴（独）
4房2厅1厨4卫
37
38.5%
约218
E1栖湖（独）
4房2厅1厨3卫
13
13.5%
约200
T1澜堤（联）
5房2厅1厨4卫
2
2%
约192
A1畔岛（四孖屋）
3房2厅1厨4卫
20
21%
约152
总套数
--------
96
100%
152—579
二组团
户型
套数
比例
面积区间（㎡）
T1澜堤（联）
5房2厅1厨4卫
56
100%
约192
3、阶段产品推售及销售分析
期 数
推 量
销 售 率
一期一组团
74套独栋别墅及2套联排别墅和20套四孖屋
截止5月31日成交80套
销售率83%
一期二组团
52套联排别墅
截止5月31日成交15套
销售率约30%
原定于6月7日开盘的二期单位因暴雨和其他原因推迟到21日。
4、价格体系
产品类型
独栋别墅
双 拼
联排别墅
四孖屋
07年11月
2万-3万元/㎡
1.4万-1.6万元/㎡
——
1.3万元/㎡
07年12月
2万-3万元/㎡
1.4万-1.6万元/㎡
1.4-1.9万元/㎡
1.3万元/㎡
08年2月
2万-3万元/㎡
1.4万-1.6万元/㎡
10套特价房：
9888-15486元/㎡
1.3万元/㎡
08年4月
2万-3万元/㎡
1.4万-1.6万元/㎡
1.4-1.9万元/㎡
1.3万元/㎡
08年5月
10套特价单位
每套总价降80万
1.4万-1.6万元/㎡
1.4-1.9万元/㎡
1.3万元/㎡
5、双周客户统计及成交情况
（1）来访来电量统计：
双周来电21批，来访276批。
（2）成交量：
双周无成交
（3）客户分析
已成交客户区域
客户来源
XX
深圳
其他
港澳
华侨
人 数
37
25
18
15
1
已成交客户职业
客户职业
商人
私营企业主
大型企业高管
政府官员
其他
人 数
30
17
11
12
17
6、媒体策略
户外广告：①麦地路（国宾酒店对面）楼体广告；
②中信大桥旁有一块三面立柱广告；
③惠盐高速陈江段有一块三面立柱广告；
④先科大道沿路灯杆旗；
⑤项目现场入口处有一块双面立柱广告；
⑥惠盐高速陈江出口处有一块三面形象立柱广告；
（广告主诉求均为“2008，为您呈现更美的白鹭湖！”）。
网 络：雅居乐门户网，
XXU房网（专题网页），搜房网（专题网页），大中华别墅网（网页介绍）等其他小型门户网站。
报 广：6月5日在XX日报整版软文及硬广；具体内容如下：

6月13日在深圳特区报F3版整版软文及硬广；

7、现场展示
售楼处、样板房、园林，二组团别墅已全部封顶，小高层建至地面5层。
8、营销活动
6月8日端午节给业主送粽子、点心等业主联谊活动。

三、 奥林匹克花园
1、项目基本经济技术指标
占地面积（㎡）
91万
建筑面积（㎡）
127万
容积率
1.5
综合运动城（㎡）
3万
一期容积率
0.77
绿化率
37.6%
发展商
XX市奥林匹克花园置业投资有限公司
代理商
卓越未来
物管商
上海中体奥林匹克花园物业管理有限公司
所处区位
江北新区惠博沿江公路金鸡管理区金鸡村东侧
2、产品表现
物业类型
户型编号
户型
面积㎡
套数
比例
联排
C1
三房两厅三卫
186
126
30%
C2
四房三厅四卫
231
200
48%
合院
A1
四房两厅四卫
261
32
8%
A2
四房两厅四卫
265
32
8%
阔院
B
四房两厅四卫
282
30
7%
3、阶段产品推售及销售分析
期 数
推 量
销 售 率
一期十二批
39套联排别墅
已售罄
一期十三批
18套联排别墅
到目前为止销售率约57 %
一期十四批
46套四合院别墅
到目前为止销售率约38%
4、价格体系
产品类型
联排别墅
四合院
阔院
07年5月
9000元/㎡
9000元/㎡
8000元/㎡
07年10月
9600-13000元/㎡
9200元/㎡
8000元/㎡
08年4月
11500元/㎡
9500元/㎡
8000元/㎡
5、双周客户统计及成交情况
（1）来访来电量统计：
双周来电15批，来访101批。
（2）成交量：
双周成交3套。
（3）客户分析
成交客户中均为XX本地客户。
6、推广策略
户外广告：①惠盐高速上有立柱广告，主诉求“欢迎来到别墅的动感世界”；
②惠博沿江路灯杆旗形象广告；
③机荷高速荷坳收费站桥身广告；主诉求“激情奥运，邀您共赏！”
网 络：奥林匹克花园门户网
搜房网、XXU房网、大中华别墅网、焦点房地产网（均为网页介绍）。
7、现场展示
售楼处、会所、样板房、体育配套设施、园林等，首期别墅已全部建好，二期正在打桩。
8、营销活动
附：惠奥运动会简介
首届“XX奥林匹克花园杯”慈善公益运动会赛事规程

■运动会内容
★项目类型：
个人和团体
★项目组别：
男、女组
★项目内容设置：
1、足球（男子5人）
2、篮球（男子5人制）
3、网球（男女单打）
4、羽毛球（男、女单打、男双、女双）
5、乒乓球（男、女单打、男双、女双）
6、游泳（男女100米自由泳，100米蛙泳）

■比赛规程总则
（一）参加办法：
1、本次运动会参赛人员必须身体健康，无任何重大疾病史。
2、参赛运动员必须在18周岁以上60周岁以下。
3、所有参赛运动员可自由单独报名参与比赛，亦可以单位的名义参与比赛；一名运动员只能代表一个单位参与比赛。
4、篮球、足球两项比赛必须以单位或者团体的名义参赛。
5、一名运动员可报多项参赛项目，但应注意各个比赛项目的时间安排，如有比赛时间冲突，参赛者只能选择一个项目比赛。
（二）报名、参赛规定：
1、参赛运动员可以以个人、团体或以单位名义参与报名比赛。
2、在同一月，任何参与单打比赛的运动员只能报名一次，参与比赛；参与团队比赛的队伍也只能报名一次参与比赛。
3、进入第一阶段比赛前四名的个人、团队不得参与该项目第二阶段的比赛，而直接进入第三阶段即8月2至3日的冠军总决赛 。
4、报名参赛者报名时需携带本人真实身份供组委会登记，并留复印件存档，同时递交4张本人的一寸照片，供制作参赛证、存档之用。
5、现役专业运动员或退役三年以下（含三年）的不得参与本次运动会各项目各组别的比赛。
6、单位团队报名的截止报名日期后，不得再增加或更换参赛人员。
7、任何项目组别的比赛不得替赛，否则将取消所属单位、团队、个人在该项目成绩与荣誉。
（三）比赛办法：
◆比赛总体形式：
第一阶段（6月份）前四名、第二阶段（7月份）前四名直接进入第三阶段总冠军决赛。
◆比赛赛制：小组赛、淘汰赛、积分循环赛、排位赛
●第一阶段、第二阶段
1、任何单位、个人均可报名参与第一阶段、第二阶段各项目各组别之比赛。
2、按照报名的顺序，组委会依据先报名先比赛的原则，安排各参赛人员或团队进行每一阶段比赛；实行淘汰赛、积分循环赛、排位赛循环等三种形式，根据实际情况确定每一项目的赛制；第一阶段、第二阶段的前4名，直接进入第三阶段总冠军比赛；被淘汰的队伍不得参与本月该项目任何比赛，但可报名参与下月该项目的比赛
●第三阶段总冠军决赛阶段
采取淘汰赛制，8 →4→2 →总冠军

（四）总体时间安排表（具体时间安排见附件《比赛场次场地时间安排表》）
时间
内容
5月31
开幕式、抽签、热身运动赛（不计算名次、以热身、体验）
6月1
6月份即第一阶段比赛
6月7日、8日
6月份即第一阶段比赛
6月14日、15日
6月即第一阶段（不进行羽毛球、乒乓球项目比赛，进行游泳项目初赛、总决赛）
6月21日、22日
6月份即第一阶段比赛
6月28日、29日
6月份即第一阶段比赛
7月5、6日
7月份即第二阶段比赛
7月12、13日
7月份即第二阶段比赛
7月19日、20日
7月份即第二阶段比赛
7月26日、27日
7月份即第二阶段比赛
8月2日、3日
总冠军决赛即第三阶段

（五）奖金、礼品设置规定
项目
第一、二阶段冠军
总冠军
团体总冠军
篮球
奖金500元+礼品
奖金：冠军10000元，亚军2000，季军1000元

由奥林匹克花园出资5万元善款；
团体总冠军获得同奥林匹克花园共同向灾区捐助学校运动器材的荣誉。
足球
奖金500元+礼品
奖金：冠军10000元，亚军2000，季军1000元
网球
奖金100元+礼品
倍力卡：500元
奖金：冠军2000元，亚军1000元，季军500元
倍力卡：冠军2000元、亚军1000元、季军500元
羽毛球
奖金100元+礼品
倍力卡：1000元
奖金：冠军2000元 亚军1000元，季军500元
倍力卡：冠军2000元、亚军1000元、季军500元
乒乓球
奖金100元+礼品
倍力卡：1000元
奖金：冠军1500元、亚军1000元 季军500元
倍力卡：冠军2000元、亚军1000元、季军500元
游泳
奖金100元+礼品
倍力卡：1000元
奖金：冠军1000元，亚军800元，季军500元
倍力卡：冠军2000元、亚军1000元、季军500元
注：奖金个人所得税由获奖者自理

四、 合生国际新城
1、项目基本经济技术指标
联排占地面积(㎡)
29.1万
建筑面积(㎡)
22.7万
总套数
781套
车位数
780个
容积率
0.78
绿化率
44%
发展商
XX市亚新房地产有限公司
投资策划
合生创展集团有限公司
物业管理
广东康景物业服务有限公司
所处区位
XX市水口中心区
2、产品表现
物业类型
户型种类
栋数
套数
双拼
E；L
E户型16；
L户型55
E户型32套；
L户型110套
四联排
A；C；D
A户型11栋；
C户型66栋；
D户型1栋
A户型44套；
C户型264套；
D户型4套
多联排
（每栋多于8户）
B
19栋
226套
3、阶段产品推售及销售分析
三期、四期联合推出第6批43套别墅；230㎡联排别墅；300㎡商居联排别墅；320㎡双拼别墅，销售率60%。
4、价格体系
双拼别墅均价12000元/㎡左右(带1200-1500元/㎡的装修标准)，联排别墅均价9600元/㎡左右（带1200-1500元/㎡的装修标准）。
5、双周客户统计及成交情况
（1）来访来电量统计：
双周来电约15批，来访约49批。（汽车展到访约100批）
（2）成交量：
双周成交4套。
（3）客户分析
已成交客户主要为XX城区及周边的金领阶层和私营业主，及部分深圳、东莞、广州的投资客。
6、推广策略
户外广告：①惠盐高速有形象立柱广告；
②东平中路大湖溪路段有灯杆旗形象广告；
③项目现场外三环东路有灯杆旗形象广告；
网 络：合生国际新城门户网
搜房网、XXU房网、焦点房地产网（均为网页介绍）。
报 广：6月5日在XX日报有整版软文，具体内容如下：

7、现场展示
售楼处、会所、样板房、体育配套设施、园林等，别墅已全部封顶。
8、营销活动
6月8日在现场举办了平治车展，共3辆车，到场的有合生的老业主、业内人士以及其他新客户，现场到场人数目测约100人，活动期间成交2套别墅。

五、山水华府领墅
1、项目基本经济技术指标
用地面积(㎡)
61939
总建筑面积(㎡)
238200
容积率
0.7
绿化率
60%
住宅套数
296
总车位数
587
发展商
XX市山水华府置业有限公司
物业管理
深圳开元国际物业管理有限公司
整合推广
广州丹蓝
所处区位
XX市惠城区河南岸金山湖9号小区（XX学院对面）
2、产品表现
户型编号
户型
面积（㎡）
车位
A1
五房两厅四卫
333.36
双车位设计(地下车位1个,地面车位1个).
A1a
五房两厅四卫
351.36
A2
五房两厅四卫
346.37
A2a
五房两厅四卫
365
C
六房三厅四卫
318.9
C1a
六房三厅四卫
339
D
四房两厅四卫
288.13
D1a
四房两厅四卫
305
3、阶段产品推售及销售分析
别墅尾盘销售中，二期别墅整体销售率约为76%。
4、价格体系
别墅均价10600元/㎡，一次性付款97折，按揭99折。
5、双周客户统计及成交情况
（1）来访来电量统计：
双周来电11批，来访25批
（2）成交量：
双周无成交13套洋房，成交均价4250元/㎡
（3）客户分析
已成交别素客户中40%为深圳客户，50%为XX客户，10%位其他地区客户。
6、推广策略
户外广告：项目现场外惠澳大道有灯杆旗形象广告。
网 络：山水华府门户网
搜房网、XXU房网、焦点房地产网（均为网页介绍）。
报 广：6月5日在XX日报A7版有整版硬广，具体内容如下：

7、现场展示
售楼处、会所、样板房、体育配套设施、园林等，别墅区已建好90%，三期“峰境”高层已建至15层。
8、营销活动
暂无

六、珠江东岸
1、项目基本经济技术指标
用地面积(㎡)
613228
总建筑面积(㎡)
1058679
容积率
0.55
绿化率
32%
住宅套数
1025
总车位数
约1200
发展商
深圳市珠江投资发展有限公司
物业管理
康景物业
整合推广
金马盟广告、同路广告
所处区位
深汕高速惠阳淡水出口处，惠深沿海高速大亚湾出口处
2、产品表现
物业类型
套数
建筑面积（㎡）
所占比例
联排别墅
32
230-260
47%
双拼别墅
18
320-350
26%
商业别墅
18
310
26%
3、阶段产品推售及销售分析
一期第2批共推出68套单位，目前正在认筹中。
4、价格体系
未开盘
5、双周客户统计及成交情况
（1）来访来电量统计：
双周来电17批，来访35批。
（2）成交量：
双周无成交。
（3）客户分析
前期客户主要以深圳投资客为主。
6、推广策略
户外广告：①机荷高速靠近荷坳收费站收费处有双面立柱形象广告；主诉求“珠江东岸，把握住别墅的机会！”
②深惠公路坑梓出口有双面立柱形象广告；
网 络：搜房网、XXU房网、焦点房地产网、深圳房地产网（均为网页介绍）。
7、现场展示
样板房、售楼处、园林，一期2批单位已全部封顶。
8、营销活动
暂无

七、半岛一号
1、项目基本经济技术指标
用地面积(㎡)
200万
总建筑面积(㎡)
100万
二期用地面积(㎡)
24.84万
二期建筑面积(㎡)
35.08万
二期容积率
1.12
二期户数
1466户
商业(㎡)
18192
小区配套面积(㎡)
5278
体育公园面积(㎡)
100万
发展商
惠阳新城市房地产开发有限公司
代理商
中原地产
所处区位
惠阳规划新区淡水镇与秋长镇结合部，深汕高速公路以北
2、产品表现
物业类型
套 数
比 例
面积区间
联排别墅
166
21%
207㎡-280㎡
双拼别墅
12
2%
350㎡
叠加别墅
152
20%
192㎡-218㎡
洋 房
440
57%
150㎡-190㎡
3、阶段产品推售及销售分析
一期已售罄，二期二组团于5月18开盘。
4、价格体系
产品类型
双拼别墅
联排别墅
叠加别墅
洋 房
07年5月
——
7500元/㎡
6300元/㎡
4100元/㎡
07年12月
——
7500元/㎡
6300元/㎡
4300-4900元/㎡
08年4月
——
7500元/㎡
6300元/㎡
4300-4900元/㎡
5、双周客户统计及成交情况
（1）来访来电量统计：
双周来电28批，来访115批。
（2）成交量：
双周成交5套联排别墅，成交均价7500元/㎡
（3）客户分析
其中3人为深圳客,2人为XX客户;
6、媒体推广
户外广告：①深汕高速淡水出口立柱广告；
②梅林关口立柱广告；
③淡水高速出口桥体广告；
（广告主诉求均为“普罗旺斯——让阳光照进生活！”）
④东华路灯箱广告；
⑤项目门口立柱广告；
（广告主诉求“148席联排别墅新品诚意登记中”）
网 络：半岛一号门户网；
搜房网，XXU房网，焦点房地产网（均为网页介绍）。
7、现场展示
售楼处、会所、园林、体育配套设施，二期二组团别墅已封顶。
8、营销活动
暂无

八、光耀城
1、项目基本经济技术指标
用地面积(㎡)
622860
总建筑面积(㎡)
923440
容积率
1.48
绿化率
63%
发展商
XX市光耀实业投资有限公司
代理商
世联地产
整合推广
天下广告
所处区位
惠阳区北环路与惠南大道交汇处
2、产品表现
首期推出联排别墅，有三联排、四联排、七联排。面积在212-285㎡之间。
3、阶段产品推售及销售分析
一期推出77套
4、价格体系
未开盘
5、双周客户统计及成交情况
（1）来访来电量统计：
来电12批，来访21批。
（2）成交量：
双周无成交
（3）客户分析
来访客户中约80%为惠阳客户，20%为深圳、惠城等地客户。
6、媒体推广
户外广告：①机荷高速与惠盐高速交界处有一块3面立柱广告；
广告主诉求“光耀城—享湖”。
网 络：光耀城门户网；
搜房网（网页介绍）
7、现场展示
围墙、售楼处、会所已装修完毕，首期别墅部分封顶。
8、营销活动
暂无

九、金海湾（凤池岛）
1、项目基本经济技术指标
用地面积(㎡)
138800
总建筑面积(㎡)
94000
容积率
0.7
绿化率
75%
建筑覆盖率
15%
总车位数
448
发展商
金融街控股
区域规划
英国阿特金斯
整合推广
同路广告
所处区位
广东省XX市惠东县巽寮区金海湾
2、产品表现
风池岛共442套面积约58㎡的公寓。
3、阶段产品推售及销售分析
一批公寓单位原定于6月15日公开发售，但因天气原因推迟至6月22日，6月14日停止认筹（认筹期间交2万认筹金，有优先选房权并可余开盘当天抽奖）并于次日认筹客户开始解筹，三个月时间共认筹约80批。
4、价格体系
公寓均价约7600元/㎡（带2500的精装修），一次性付款98折，按揭99折。
5、双周客户统计及成交情况
（1）来访来电量统计：
双周来电56，来访27批。
（2）成交量：
双周无成交。
（3）客户分析
前期客户主要以深圳投资客为主。
6、推广策略
户外广告：①深汕高速靠近荷坳收费站有双面立柱形象广告；
②广汕公路巽寮出口处有双面立柱形象广告；
③广汕公路巽寮出口至项目现场有灯杆旗广告；
网 络：金海湾门户网
搜房网、焦点房地产网、（均为网页介绍）。
7、现场展示
样板房、售楼处、园林、围墙。
8、营销活动
暂无
双周高端市场小结：
1、 六月上半月受六一儿童节及端午节的影响，XX各竞争楼盘中不少楼盘都做了活动，节日期间的来访量与来电量有所增加，但另一方面受恶劣天气的持续影响，部分楼盘的整体来访量受到一定的影响。
2、 6月15日恒河金谷开盘，均价5200元/㎡，开盘简讯另附。元200

——数据来源：XX市房产管理局网

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2008

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