资源描述
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1.0 引言 1
2.0 中国饭店市场 – 问卷调查结果 2
2.1 调研背景 2
2.2 饭店业绩 2
2.3 客源构成 5
2.4 收入构成 6
2.5 20一三年前景调查 7
2.6 市场前景判断 10
2.7 问卷小结 11
3.0 中国饭店市场供需变动因素研究 12
3.1 城市发展与所研究饭店市场 12
3.1.1 饭店需求驱动因素 12
3.1.2 宏观经济环境 12
3.1.3 旅游市场发展 14
3.1.4 交通基础设施建设 16
3.1.5 商务客源发展动力 16
3.1.6 会议会展及奖励旅游市场 19
3.1.7 旅游度假发展 21
3.2 饭店供给与开发 22
3.2.1 饭店存量 23
3.2.2 市场未来供给 24
4.0 中国饭店市场观察 25
4.1 2012年关注点 25
4.2 突破----机会 25
4.3 持续关注---旅游目的地开发 26
5.0 总览 31
附件1. 区域划分 32
1.0 引言
2012年底，中国共产党第十八次全国代表大会在京召开，选举出了新一届的中共中央领导。20一三年初，第十二届全国人大一次会议在京召开， 选举出了新一届国家领导人。这一段时间，中国新一届领导人上任，同时推出了新政。喜迎中国政府新格局，直面新制度的特殊时期，给中国的饭店业发展带来了一定的影响，但依然可以看到中国继续将旅游业培育成国民经济战略性支柱产业的重要趋势。
2012年全球旅游人次达到10亿，再创新高。中国的旅游业保持持续的增长，尤其国内旅游是2012年旅游业最大的增长动力。国内和出境旅游依然呈现较快的增长，但是入境旅游略显下降的趋势。
在2012年发表的《中国饭店市场城市景气分析报告》中，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部结合《中国新兴城市50强报告》研究了中国饭店市场供需变动因素。同时，结合饭店消费市场周期、饭店资产管理周期等概念及旅游目的地城市饭店市场的形成与发展等浅析中国饭店市场中具有特色的市场现状。
基于前三年饭店业同仁对本报告的认同及支持，中国旅游饭店业协会和仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部继续合作，于20一三年第一季度对国内各地区的中国旅游饭店业协会的会员单位进行了问卷调查。并在2012年报告中所选的35个典型城市的基础上，增加了7个值得关注的城市和4个值得关注的旅游目的地。围绕这些城市，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部以调查所得宏观需求数据及仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部内部的数据库为分析框架进行了研究。
2.0 中国饭店市场 – 问卷调查结果
2.1 调研背景
本次问卷调查得到来自全国各地饭店的问卷回复共 224份，客房总数达到63,120间。参与调研的饭店中，37.4%的饭店来自北部地区，24.6%来自华东地区，20.1%来自西部地区，9.4%来自华南地区，其余8.5%来自中部地区。该区域分布与2012年问卷回复情况基本保持一致。
从饭店星级划分来看，五星级饭店占42.0%，四星级饭店占33.5%， 三星级饭店占一八.3%，二星级及以下或者未评星级的饭店占6.2%。
从饭店所有权性质来看，41.1%的饭店为国有性质，38.4%为私营，其他20.5%的饭店以合资、外商独资等其他所有制形式运营。
从饭店的经营模式来看， 52.7%的饭店为业主自主管理，28.6%为委托管理，6.7%为特许经营，其他12.0%为租赁经营及其他经营模式。
图1：样本中饭店开业年份
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
2005年及以前开业的饭店超过总样本的65 %，其余34.8%饭店是2006年及以后开业。其中2010年至今开业的新饭店为12.5%，所占比例较上一年的报告样本有所增加。
2.2 饭店业绩
调查问卷所得数据包括饭店2011年、2012年全年业绩及对20一三年的全年预测。根据问卷样本总结所得，较2011年饭店表现，2012年全年全国各地的饭店业绩总体呈下降趋势：
· 从2011年到2012年年底，调查样本饭店的入住率下降2.9个百分点，从61.8%下降至58.9%。
· 样本中2012年平均房价为人民币458元，较2011年上升2.5%，与2012年通货膨胀率2.7% 基本一致。国际经济形式局部不稳定的情况下，受访饭店基本表示消费者对价格的敏感度有所提升。
· 每间可出租客房收入是综合反映入住率和平均房价的指标。2012年每间可出租客房收入较2011年下降2.3%至270元。与2011年全年相比，2012年市场整体入住率下降的大环境下，日平均房价上涨仅为2.5%， 这导致了2012年每间可出租客房收入呈下降趋势。这有别于2011年主要由平均房价上涨推动每间可出租客房收入的增加。
· 根据受访饭店于2012年底的预测，20一三年业绩指标较2012年预计会有小幅上升，入住率将上升至60.9%，日平均房价上升2.9%至471元，受此影响，其中每间可出租客房收入将增长6.3%至287元。
· 根据样本调研所得市场数据发现，2012年整体市场状况并不乐观。但是从20一三年市场预测数据中可以发现，饭店对未来市场表现有信心，预测数据呈上升趋势。
图2：饭店业绩（2011-20一三*年）
*于2012年底做出的全年预测
备注：日平均房价不包括早餐费用和服务费；2011年数据不包含2012年开业饭店数据
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
参照下列中国五个区域的饭店入住率分布数据，发现2012年全年各个区域的饭店入住率一致出现下降趋势，根据下降幅度由大至小排列，为中部，北部，华东，华南和西部。2012年全球经济仍表现乏力以及局部地区的政局动荡等因素而影响了入境旅游人次，从而导致了饭店入住率的下降。
从日平均房价指标来看，西部、中部和北部地区的日平均房价增长率高于样本饭店的平均增长率2.9%，分别为9.0%，5.8%和2.9%。特别是西部地区，2010年后大量的国际品牌陆续进入该市场，从而提高了本地区的日平均房价。即使较历年西部地区的日平均房价有所提升，但是样本中的日平均房价仅为382元，仍处于五个区域中最低水平。西部地区，滇、渝、川区域分别占样本总量的3.9%，2.4%，1.9%。北部地区的日平均房价为452元，五个区域中排列（从高到低）第二。北部地区样本中，北京占本地区样本总数的40.0%，其次为津、吉、黑地区。中部地区，虽日平均房价未达到总样本的平均水平，但较2011年仍提升5.8%，至449元，五个区域中排列（从高到低）第三。中部区域样本的问卷主要来自闽，其次为豫、晋等地区。华东地区的日平均房价下降1.2%，至539元，五个区域中排（从高到低）首位。样本中，华东地区主要以浙江省内饭店为主，其次为苏、沪地区。华南地区的日平均房价也下降1.2%，至441元，五个区域中排列（从高到低）第四。样本中，华南地区的大部分样本来自粤，其次为琼和桂地区。
图3：饭店业绩 – 按区域划分（2011-20一三*年）
中部
2012
2011-12
2012-一三*
入住率
56.3%
-4.1ppt
1.4ppt
日平均房价
449
5.8%
-1.2%
RevPAR
253.1
-1.3%
1.3%
北部
2012
2011-12
2012-一三*
入住率
58.6%
-3.7ppt
1.7ppt
日平均房价
452
2.9%
4.2%
RevPAR
265.0
-3.2%
7.2%
华东
2012
2011-12
2012-一三*
入住率
56.8%
-2.9ppt
1.7ppt
日平均房价
539
-1.2%
1.4%
RevPAR
306.3
-6.0%
4.4%
西部
2012
2011-12
2012-一三*
入住率
60.5%
-0.8ppt
3.3ppt
日平均房价
383
9.0%
3.7%
RevPAR
231.5
7.6%
9.4%
华南
2012
2011-12
2012-一三*
入住率
64.6%
-2.2ppt
0.9ppt
日平均房价
441
-1.2%
4.7%
RevPAR
285.3
-4.5%
6.2%
*于2012年底做出的全年预测； RevPAR指每间可出租客房收入；ppt指百分点
备注：
· 日平均房价（RMB），不包含早餐及服务费
· 2011年及2011年以后开业的饭店没有纳入2011年收入构成中计算
· 因各地区的样本数量及各地区样本星级分布不等，也需要考虑各地区样本数据的不均衡性，本报告的所得数据是各地区总样本的平均值。
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
每间可出租客房收入，作为用来衡量饭店市场的标准之一，受入住率与日平均房价的共同影响。我们发现，除了西部地区，其他地区的2012年每间可出租客房收入均出现了下降态势。中部和北部地区，日平均房价虽分别增长5.8%和2.9%，但入住率下降幅度均大于日平均房价的增长比例，因此呈现每间可出租客房收入分别下降1.3%和3.2%。华东和华南地区日平均房价都下降1.2%，同时入住率分别下降2.9个百分点和2.2个百分点，导致每间可出租客房收入分别下降6.0%和4.5%。西部地区入住率较2011年下降0.8个百分点，但因日平均房价增长率为9.0%，每间可出租客房收入增长7.6%。
总之，从各区域对20一三年入住率和日平均房价做出的预估中可以看到，样本中的受访饭店对20一三年市场还是充满信心。上述五个区域的饭店入住率全部预计有小幅度上升，总样本平均入住率预计将提升2.0个百分点。中部地区和华东地区日平均房价增长预估分别为-1.2%和1.4%，北部、华南和西部地区的日平均房价预计都有较为明显的上升趋势，分别为4.2%、4.7%和3.7%。预估所得每间可出租客房收入中，20一三年总体市场预计增长6.3%，稳步前进。
2.3 客源构成
参与问卷调查的饭店中，商务散客在客源构成中依旧占据主导地位。 2012年样本中商务散客所占比例较2011年上升0.3个百分点，商务团队的数量基本保持一致，两者相加，商务客源占总客源的62.0%。
图4：客源构成（2011-2012年）
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
2012年休闲散客在总客源结构中的所占比例，较2011年基本保持一致，而休闲团队则下降0.4个百分点。休闲客源对市场产品的需求越来越高，从而对价格的敏感度有所降低，但更加倾向于选择高品质的产品和个性化服务及私密性较强、安静的入住环境，并向往体验当地文化和主题活动。
长住及其他客源均有小幅增长。2012年，长住客源所占比例为4.9%，较2011年增长0.3个百分点，其他客源所占比例为12.0%，较2011年增长0.4个百分点。
2.4 收入构成
从调查问卷所得结果可见，2012年的客房、餐饮和其他部门的收入所占的比例较2011年均变化不明显。2011年至2012年，客房收入所占比例约为48.0%，大于餐饮部分的总收入，依旧是饭店收入构成中的主要部分。此趋势也将继续维持至20一三年，预计20一三年客房收入所占比例将进一步上升至48.8%。
图5：收入构成 （2011-20一三*年）
*于2012年底做出的全年预测
备注：2011年及2011年以后开业的饭店没有纳入2011年收入构成中计算
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
根据样本中的受访饭店回复数据中发现，2012年受访饭店的餐饮总收入所占比例为40.9%，较2011年的41.1%基本保持一致，20一三年预计餐饮总收入所占比例将依然保持。其中饭店会议会展是可带动饭店其他部门收入的主要来源，但20一三年这部分收入预计仍有小幅度的下降，至22.8%，较2012年下降0.5个百分点，从而影响到饭店的综合收入。2011年和2012年，其他部门的收入比例保持在11.0%左右，20一三年预计有小幅度下降，至10.8%。
2.4.1 收入构成分析-按星级饭店划分
按照饭店星级划分来观察饭店收入构成，结果发现饭店星级越高客房与餐饮收入比例的差距越小。如下图所示，2011年至20一三年预估，不同档次饭店的收入结构变化比例不明显。四星级和五星级饭店20一三年预计客房收入所占比例会有小幅度提升。
图6：收入构成 （2011-20一三*年）- 按星级划分
*于2012年底做出的全年预测
备注：2011年及2011年以后开业的饭店没有纳入2011年收入构成中计算
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
2.5 20一三年前景调查
经营预期
问卷中，我们针对20一三年的入住率、日平均房价、运营成本及竞争压力进行了调查。结果如下：
表格1：20一三年入住率预测及比较
20一三
2012*
20一三/2012预测变化
上升
38.8%
47.8%
↓
与目前持平
20.9%
37.8%
↓
下降
38.3%
一三.1%
↑
未预测
2.0%
1.2%
--
备注：2012*于2011年底做出的全年预测，来自2011年中国旅游饭店业协会调查结果
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
根据2012年的入住率下降及每间可出租客房收入的下降业绩，20一三年对饭店入住率预测结果并非像2012年预测中同样乐观。但仍有38.8%的回复为上升，低于2012年报告中提到的47.8%， 其中回复“上升”的饭店样本中，56.6%回复为入住率上升5.0%以内。20.9%的回复为与目前保持一致或无任何变化，与同期下降16.9个百分点。38.3%的回复入住率“下降”，高于2012年一三.1%的预测，其中回复“下降”的饭店样本中，45.3%回复为入住率下降5.0%以上。与同期2011年底对2012年市场预测情况相比，饭店对20一三年的业绩预测有些保守，但仍有半数以上的饭店仍然对市场有信心。有些地区同期进入市场的客房供应数量庞大，可能超过短期之内市场需求的增长。为持平或提升入住率，饭店可能会降低房价保持原有的市场份额，这也许将影响部分市场提升平均房价的空间。
表格2：20一三年平均房价预测及比较
20一三
2012*
20一三/2012预测变化
上升
37.8%
62.9%
↓
与目前持平
35.7%
31.1%
↑
下降
24.5%
4.8%
↑
未预测
2.0%
1.2%
--
备注：2012*于2011年底做出的全年预测，来自2011年中国旅游饭店业协会调查结果
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
20一三年对平均房价预测中，37.8%的受访饭店回复为上升，低于2012年报告中所提到的62.9%。其中回复“上升”的饭店样本中，62.2%回复为平均房价上升5.0%以内。总样本中，35.7%的受访饭店认为与目前持平，24.5%的受访饭店认为呈下降趋势，明显高于2012年4.8%，其中回复“下降”的饭店样本中，66.7%回复为平均房价下降5.0%以内。对比2012年的预测数据，对房价提升有一定程度的保留。
表格3：20一三年运营成本预测及比较
20一三
2012*
20一三/2012预测变化
上升
64.8%
78.9%
↓
与目前持平
17.9%
一三.1%
↑
下降
11.7%
3.6%
↑
未预测
5.6%
4.4%
--
备注：2012*于2011年底做出的全年预测，来自2011年中国旅游饭店业协会调查结果
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
同时，82.7%的受访饭店预计20一三年的经营成本将上升或者与目前持平，这与2012年报告中的统计数据降低了9.3个百分点。通过前面所述的20一三年总体营业收入预测中，大多数受访饭店预计提高客房的营业收入比例，小幅度降低餐饮（会议宴会）收入比例。通常饭店客房的运营成本占客房总收入的百分比低于餐饮营运成本占餐饮总收入的百分比，所以20一三年营运成本预测中应同时考虑收入结构的变化。
表格4：20一三年竞争压力
20一三
2012*
20一三/2012预测变化
上升
89.0%
72.9%
↑
与目前持平
5.5%
19.9%
↓
下降
1.6%
7.2%
↓
其他说明
3.9%
未涉及
--
备注：2012*于2011年底做出的全年预测，来自2011年中国旅游饭店业协会调查结果
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
超过94%的回复呈现饭店的竞争压力会加剧或与目前持平。回复竞争压力会持续上升的饭店中，受访饭店认为竞争压力上升的主要原因是运营成本的上升，新增饭店的进入，饭店硬件条件逐年陈旧等。仅1.6%的回复显示竞争压力会下降，其他说明中出现了取决于政府消费紧缩制度的进一步实施等声音。
客源需求推动力
对样本饭店中潜在客源需求推动力的分析结果显示，大型会议/活动/会展依旧是客房需求推动力的第一位，所占比例30.2%，较2012年数据，未出现明显变化。重点旅游项目发展/改善所占比例为24.2%，同比去年上升4.2个百分点，统计数据说明，受访饭店认为旅游项目发展及改善依然是未来客房需求的主要推动力之一，对这部分需求有一定的信心。开发区/科技园发展扩张及写字楼供给增加将继续推动客源市场，与2012年预测对比增长3.2个百分点。据统计数据，政府需求增加所占比例较20一三年下降12.2个百分点，至5.8%，变化较为明显。2012年下半年开始，大部分受访饭店对政府客源仍处于观望态度，同比去年有很大的差异。随着国家八项规定的出台，受访饭店认为政府客源需求会持续下降，因而需要加大对其他客源市场的销售力度，扩展销售渠道，希望能弥补这部分流失的客源空缺。本期问卷中新添加了一项交通枢纽和建成/扩建对客房需求推动力的影响，调查结果为一五.0%，排列第四位。说明了交通便利性，目的地可达性对客房同样具有较大影响。
表格5： 20一三年客房需求推动力及比较
20一三年
2012*年
大型会议/活动/会展
30.2%
30.0%
重点旅游项目发展/改善
24.2%
20.0%
开发区/科技园发展扩张
一五.2%
12.0%
交通枢纽的建成/扩建
一五.0%
未涉及
写字楼供给量增长
9.7%
6.0%
政府需求增加
5.8%
一八.0%
备注：2012*于2011年底做出的全年预测，来自2011年中国旅游饭店业协会调查结果
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
未来经营挑战
同时，问卷对未来经营的挑战进行了调查，且与2012年中国饭店市场城市景气分析中排名进行了对比，结果如下：
表格6：未来经营挑战预测及比较
未来经营挑战
占比
20一三年
排名
2012*年
排名
物价上涨，营业成本增加
一八.0%
1
1
人力成本不断上涨
17.6%
2
2
新增竞争饭店进入市场对入住率产生压力
一五.3%
3
3
经济/政策预期的不确定性
10.6%
4
7
客人的对房价的敏感度
10.0%
5
8
备注：2012*于2011年底做出的全年预测，来自2011年中国旅游饭店业协会调查结果
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
首先，成本的持续上升成为饭店关注的热点，包括排在前两位的营业成本和人力成本不断增加。近年来新增饭店数量庞大，饭店员工的流动越来越频繁，饭店的人力招聘成本不断提高，培训成本随之提高，也需要提供具有竞争力薪酬条件吸引人才。部分受访饭店回复到，目前饭店针对人员缺失严重、人力成本不断上涨等情况，将合理安排岗位合并及优化，争取做到工作效率最大化。同时，受访饭店表示将继续关注员工培训的内容和力度，希望提高服务质量，提升整体服务体验的品质。
其次，新增竞争饭店进入市场对入住率产生了一定压力。某些城市的受访饭店回复到，新增饭店造成客源的分流，导致恶性价格竞争日趋激烈。
同时，2012年12月中共中央政治局审议通过的关于改进工作作风、密切联系群众的“八项规定”的实施使公款消费大为减少，导致饭店行业的运营业绩受到一定的影响。上一年度调查中，经济/政策预期的不确定性排列第七，本次调查中上升至第四。受访饭店表示非常关注新政的实施力度，并随其调整饭店运营战略及方向。部分受访饭店回复到，在政府大力倡导清正廉洁的前提下，以会议会展为主的饭店及以餐饮为主的饭店受到显著影响。政府预订量大大减少，多数下调预算，控制差旅，减少会议。
最后，客人对房价敏感度的上升也给受访饭店带来了一定的挑战。部分受访饭店回复到，欧美国家的经济还未恢复，各大公司仍在差旅费用方面进行压缩，有些公司的某些区域性会议改为视频形式进行，从而对饭店业绩造成了直接影响。
2.6 市场前景判断
本次受访饭店中有42.2%的饭店对2014年到2017年的饭店市场前景持一般态度，26.3%表示不乐观，26.3%表示乐观，2.6%表示非常不乐观，只有2.6%表示非常乐观。
图7：未来预测（2014-2017年）
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
表格7：前景判断比较
态度
20一三
2012*
20一三/2012年
判断变化
乐观/非常乐观
28.9%
44.6%
↓
一般
42.1%
41.8%
↑
不乐观/非常不乐观
28.9%
11.5%
↑
未预测
0.0%
2.0%
--
标注：2012*年数据来自2011年中国旅游饭店业协会调查结果对20一三年至2016年市场前景预测
来源：中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）
较上一期市场前景的预测，本期对市场持一般态度的比例上升0.3个百分点，至42.1%。持不乐观及非常不乐观态度的比例明显增长17.4个百分点，至28.9% 。而持乐观及非常乐观态度的饭店比例下降一五.7个百分点，至28.9%。总体来说，国际和国内宏观经济环境的不确定性，国内八项规定的出台，新增饭店的大量供给，设施设备日益陈旧，人员缺失及服务品质担忧等因素，均对受访饭店造成了一定的经营压力。
2.7 问卷小结
通过对调查问卷的整理，我们对其进行简要归纳，如下所示：
§ 调查样本饭店总体2012年业绩呈现小幅度下降，市场未来预测仍呈现温和的上升。
§ 五个地区样本饭店中，2012年仅西部的每间可出租客房收入呈上涨趋势，其他地区全部呈现下降趋势。
§ 目前商务客源依然是饭店主导客源，未来这一趋势也将持续。休闲客源中，休闲散客连续两年呈上升趋势，休闲团队连续两年呈下降趋势。
§ 四、五星级饭店的餐饮和客房收入比较接近，三星级及以下星级饭店收入仍以客房收入为主，餐饮收入为辅。
§ 继2011年，2012年成本压力持续上升，未来预期成本压力也将成为主要经营挑战之一。
§ 基于对经济和政策预测的不确定性等因素，大部分样本饭店对未来预测持一般或不乐观的态度。
3.0 中国饭店市场供需变动因素研究
3.1 城市发展与所研究饭店市场
随着中国经济改革的进一步深入，并同时受到世界经济的不稳定发展的影响，中国各级城市也因自身发展阶段和经济结构的不同，呈现出具有中国特色的发展规律。在宏观政策的影响及房地产市场面临新机遇的情况下，为了更好地理解不同级别的城市的饭店市场表现以及饭店投资机遇，我们在仲量联行《中国新兴城市50强》的基础上，为表现各级别各地区发展情况，并结合各省会直辖市，筛选了42个一线、1.5线、二线及三线城市为深入研究对象。在此基础上增加了4个以旅游资源为发展引擎，饭店业较为活跃的旅游目的地。本章节首先将从饭店市场供给和需求的角度展开分析。
表格8：研究范围 – 46个饭店市场
一线城市
1.5线及二线城市
三线城市
值得关注的其他城市
其他省会城市
北京
天津
武汉
长沙
福州
昆明
丽江
银川
上海
苏州
青岛
郑州
佛山
太原
三亚
广州
重庆
大连
东莞
哈尔滨
石家庄
黄山
深圳
杭州
南京
济南
长春
贵阳
拉萨
无锡
宁波
西安
常州
徐州
成都
沈阳
合肥
温州
海口
厦门
桂林
南宁
珠海
南昌
乌鲁木齐
呼和浩特
3.1.1 饭店需求驱动因素
饭店需求驱动因素主要包括政策调整、经济发展、产业结构、交通基础设施建设、商业房地产中的办公楼及产业园区的开发及旅游业发展等。这些主要因素都会对饭店市场客源形成和饭店的发展产生不同程度的影响。
3.1.2 宏观经济环境
过去10年中，中国国内生产总值总量一直保持着快速稳步的增长且国内经济日益深化。从近10年国内生产总值的增长率来看，2008年前国内经济高速增长，增长率逐年提升，在经历2008年以制造业出口为主的经济在受到世界经济危机影响后，国内经济增速逐渐放缓，同时这也与我国不断深化的经济结构转型有关。
2012年国内生产总值的增长率为7.9%，近十年来首次呈现低于8.0%的增长率，预示着中国经济高速发展的时期暂告一段落，日趋理性，更加强调科学合理的发展道路。
2012年我国第一产业占总值的10.1%，第二、第三产业分别占45.3%和44.6%。第三产业比重与2011年相比增加了1.5 个百分点。可见我国第三产业的比重已接近生产总值的一半，并且以较快速度发展。
图8：国内生产总值（2002-2017*年）
标注：20一三*-2017*预测数据来自Global Insight
来源：中国统计局， Global Insight
我国整体产业结构优化为服务业加快发展带来了巨大空间，特别是近年来大力发展各类高附加值产业，如研发、设计、资讯策划、文化创业等产业。另外，整个现代经济发展都需要先进的“研发设计、市场营销、咨询策划”等现代服务业来支撑。
同时，政府在规划、政策、项目发展等方面的持续支持为第三产业的发展提供了有力保障，并结合各地的气候、文化、环境、区位等综合优势，推出大量服务业重大项目，加大投资力度，有力推动了旅游业、会展业、金融业、商贸物流业及其他新兴服务业的发展。
第三产业是为饭店业带来住宿及餐饮需求的主要产业部分，因为这类产业无论是差旅频率还是预算上都较第一、第二产业高。这将为饭店业创造更多的住宿及餐饮需求，特别是金融等服务业频繁的差旅带来的需求。
从下图数据可以看出，除了北京、上海、广州、深圳等一线城市外，部分中西部城市的第三产业占比甚至高于东部其他沿海发达地区，例如，西安、贵阳、太原、呼和浩特以及乌鲁木齐的第三产业的占比均大于50%。一些城市第三产业的增长速度也值得关注，如天津 、昆明 、徐州、贵阳 、乌鲁木齐。
其中乌鲁木齐这类西部城市，虽然经济基础与东部沿海发达地区相比还有一定差距，但依靠丰富的自然资源，特殊的地理位置，以及有效地政策支持，大力发展文化产业，第三产业发展较快。而天津第三产业的发展来自于强大的实体经济和政策鼓励，提升了金融、物流、文化创意和会展等现代服务业水平和规模，这也是一部分经济基础较好的城市第三产业发展的共同原因；
图9：2012年各城市第三产业所占比例
备注：统计期间沈阳、苏州、长春因数据未公布，未列入统计。
来源：2012年中国国家统计局统计公报
3.1.3 旅游市场发展
图10：中国国际、国内旅游人次及增长率（2003- 2012年）
注：入境旅游包括来自港澳台的游客
来源：中国旅游局
2012年由于世界经济复苏步伐缓慢，一些欧美国家的债务危机持续发酵。主要入境客源国近年对我国旅游的贡献也并不突出，2012年呈下降趋势。与此同时，我国国内经济也面临经济增速放缓和通货膨胀的双重压力，产能过剩问题有所加剧，随着物价、能源和人力成本的上升，缩减开支成为了国内企业的重要举措，也在一定程度上影响了国内旅游的发展。然而，受居民收入倍增计划等刺激，国内旅游市场表现仍然活跃。
从2012年数据来看，中国旅游业仍保持稳步向上的趋势，全国旅游总人数高达30.9亿人次。然而，入境旅游与国内旅游人次的增长情况呈现了各自不同的趋势。受国际经济影响，入境旅游人次出现下降趋势。
国内旅游收入增幅大于国际旅游收入14.5 个百分点。另外， 2012年中国出境旅游超过8,000万人次（一五%的增长率），这也不仅表明了中国已是仅次于法国和美国的世界第三大旅游目的地国，而且显示了我国居民在旅游方面消费力增强。出境旅游总量的增长同时也巩固了旅游业新的增长点。
表格9：2012年国际旅游者人次及增长率排名前十的城市
国际旅游者（万人次）
2012
国际旅游者（万人次）
12/11年增长率
深圳
1,206.4
武汉
30.2%
上海
800.4
成都
28.9%
广州
792.2
南昌
28.5%
北京
500.9
长沙
26.0%
珠海
438.2
海口
22.4%
东莞
414.9
贵阳
22.4%
杭州
331.1
温州
22.3%
苏州
321.9
黄山
22.0%
天津
234.1
厦门
21.4%
厦门
230.0
太原
21.1%
备注：统计期间沈阳、苏州、长春因数据未公布，未 列入统计。入境旅游包括来自港澳台的游客
来源：2012年各城市统计公报
表格9 显示了入境旅游者接待人次在总量和增长率方面的情况，排名前十城市集中于经济发达，接待能力较强的东部沿海城市，尤以深圳因距离港澳近，2012年入境旅游者人次遥遥领先。但国际旅游者增长速度排名前十的城市却集中于中西部，尤其是武汉和成都分别作为中、西部的重要经济中心，入境旅游者人次位列前二。
表格10：2012年国内旅游者人次及增长率排名前十的城市
国内旅游者（万人次）
2012
国内旅游者（万人次）
12/11年增长率
上海
25,093.7
苏州
42.8%
北京
23,000.0
丽江
36.7%
武汉
14,067.7
长沙
34.7%
成都
12,246.5
石家庄
28.9%
苏州
11,104.0
成都
26.6%
天津
10,554.3
乌鲁木齐
23.1%
杭州
8,236.9
太原
21.2%
长沙
7,989.2
武汉
20.9%
南京
7,950.5
贵阳
20.8%
西安
7,863.0
南昌
20.3%
备注：统计期间沈阳、苏州、长春因数据未公布，未 列入统计。
来源：2012年各城市统计公报
表格10种所列城市数据显示，国内旅游者接待人次排名前十的城市大多为东部沿海国内旅游发展迅速，旅游资源丰富的城市。而国内旅游者人次增长前十的城市大多为中西部新兴旅游城市，也说明随着国家对中西部经济发展的重视增强，中西部旅游业发展也相应快速增长。其中，成都、长沙和武汉无论是总人数还是2011至2012年的增长率都排在全国前十位，凸显了中西部地区旅游发展的潜力。
3.1.4 交通基础设施建设
根据报告的第二章，交通基础设施是饭店需求主要驱动因素之一。良好的交通基础设施建设可大大提高旅游目的地的可达性，减少旅游者到达目的地的时间与经济成本， 从而促进旅游业发展。
2012年我国交通基础设施的建设持续保持着稳定的前进势头。根据国家统计局与国家交通运输部官网，截至2012年底，全国公路全长423.7万公里，比上年增加一三.1万公里，其中高速公路增加1.1万公里， 运输量达到354.3亿人，比2011年增长7.8%； 水路旅游者运输量达2.6亿人；铁路运输一八.9亿人，增加4.2%，高铁运营里程达9,356公里，居世界第一位；民用航空运输 3.2亿人，增加9.2%，且本报告所关注的城市中超过一半城市机场吞吐量增长率超过一五%，其中绝大部分为中西部城市。
截止至2012年底，全国民用轿车保有量5,989万辆，增长20.7%，其中私人轿车5,308万辆，增长22.8%。高铁的发展以及私家车拥有量的增加，使得人们逐渐改变旅行方式。高铁在使旅客更加舒适快捷地到达旅游目的地的同时，也使旅游者逗留天数缩短，从而减少了一部分住宿需求；而随着公路的发展，私家车拥有量的增加，自驾游成为越来越流行的旅行方式，对短途度假需求有一定的拉动作用，从而促进新兴旅游目的地的发展，对当地饭店业带来了机遇。
从图11可以看出，机场客源吞吐量十年复合增长率位列前十的石家庄、徐州、呼和浩特、银川、天津、三亚、常州、太原、郑州、南宁大部分为中西部省会城市。这与国际国内旅游者增长率前十城市集中于中西部城市相符，也从侧面反映出中西部城市旅游业增长迅速，接待能力不断加强。
3.1.5 商务客源发展动力
商业房地产，特别是办公楼及产业园区的发展也是饭店需求主要驱动因素之一，这也从今年的问卷调查结果可以看出。同时，办公楼及产业园区的开发也从侧面反映出办公需求的增长，从而为饭店业带来机会。
随着我国对外经济的不断开放，国内市场蓬勃发展，国际及国内的商务、经贸往来越来越频繁，为饭店业带来了更多的商务客源。
中国各大城市甲级写字楼的建设及产业园区的建设一定程度上标志着一个城市的商务发展程度以及未来预期，同时也为当地饭店业带来了一定量的商务客源，例如企业差旅、奖励旅游以及会议会展，甚至这些房地产开发的建设期的差旅。因此，一个城市或地区甲级写字楼以及优质产业园区的规划建设情况，是研究其所在地商务客源需求发展动力的重要指标。
图11：2012年城市机场客源吞吐量
来源：中国民用航空局
备注：统计期间由于苏州及东莞无机场，未列入统计；佛山和无锡停航多年（分别于2009年和2004年复航，本次统计以复航年为起始）；
写字楼
商务客源一直在饭店客源结构中占据最大一部分，商务客源需求的变化及发展直接影响饭店需求的结构。特别是位于甲级写字楼内的企业往往是各个饭店争相签约的对象，其原因是这些企业的差旅预算及会议会展的预算相对高一些。因此最直观的衡量该类商务客源发展的指标是甲级写字楼的供给程度以及空置率水平，从而可以预期商务客源的未来需求量。
按照仲量联行截至2012年年底对于全国甲级写字楼的统计数据，一线城市的甲级写字楼存量仍然远超过其他城市，并且由于租户需求较为旺盛，新增供给量并未使空置率有较大波动，空置率维持在20%以下，供需平衡健康发展。
部分1.5线及二线城市因受当地政策的鼓舞或对该地区未来商务发展的期望，
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