香槟花园定价原则.docx

单位价格＝调整系数×（计算基数+装修+楼层价差+朝向价差+景观价差+设计价差+户型价差+噪音价差+单边价差）／阶段折扣，以元/平方米为单位，确定依据如下：

1． 朝向价差
朝向价差（元/㎡）
南北
南
东
北
西
西北
500
400
300
200
100
0
在此，根据本项目布局的特点及单元的主要朝向，考虑到区域客户对各朝向的价值认可度，分了四个级别：
ü 即南北对流的单元价差为500元/㎡；
ü 正南朝向的单元为400元/㎡；
ü 正东朝向的单元为300元/㎡；
ü 正北朝向单位为200元/㎡；
ü 西向但有遮挡的朝向为100元/㎡；
ü 而最差的是西北朝向且无遮挡的单位为0元/㎡。

2． 景观价差

景观价差（元/㎡）
中心园景
园景
小学、绿地
网球场
都市景、路景
400
200~300
200
100
0

该因素主要是考虑各单位景观的区别
ü 由于保利公司对园林的高要求，相信园林将成为本项目的一大卖点，因此制定可望中心园景的单位价差计为400元/㎡，而视野较差只可望部份园景的单位价差计200~300元/㎡之间；
ü 东向单位面对学校，景观虽然不足，但因东向无高层建筑，视野暂时相对开阔，价差计为200元/㎡；
ü 西向的楼宇主要面向广州大道，可望视野相对开阔，景观比园景单位有一定的差距，价差计为150元/㎡；
ü 北向单位面对华利路，景观也较差，因此价差为50元/㎡；
ü 一些南向的单位面向浩瀚华轩以及远洋明珠等建筑物，且相距较近，因此景观、视野最差，价差为0元/㎡；

3． 楼层价差
Ø 11层、17层、21层楼栋层差
11 层楼栋层差（元/㎡）
8层以上
8层以下
80
50

园林作为本项目一大卖点，同楼层价差有较大关系。本项目所处的特殊位置，四周除西向外均为建筑（多为高层建筑）所包围，景观视野方面受到较大限制。
ü 8楼以下单位，得到园林支持的力度较大，因此在此区间调大其价差（每上升一层80元/㎡），体现园林的价值；
ü 同时由于园林面积不大，8楼以上单位得到园林支持的力度比较小，而且由于周边建筑所阻挡，景观视野方面较为欠缺，因此建议调小其价差（每上升一层50元/㎡），以提高本项目高楼层单位与周边项目同等楼层单位价格的竞争力。

Ø 31层楼栋层差
31层楼栋层差（元/㎡）
8层以下
8~21层
21层以上
50
30
80
考虑到31层为高层建筑，层差过高将会造成价格的不正常高企，因此适当拉低价差。
ü 8楼以下单位，园林景观较佳，层差50元/㎡
ü 8-21楼单位，园林景观较难得到体现，且视野较差，因此拉窄层差为30元/㎡
ü 21楼以上单位，因周边建筑均在20层左右，因此21楼以上的单位视野较为开阔，采光、通风较较佳，因此层差拉高为80元/㎡

4． 设计价差
设计价差（元/㎡）
好
差
200
0

由于户型设计关系到单位的实用性及居住的舒适性，因此一个单位户型好坏与否是极其重要问题。
ü 健康越来越受到客户的重视，空气的流通显得重要，因此对流的单位价差计50元/㎡
ü 功能房、主人套房的设置，对居住的舒适性尤关重要，因此价差计50元/㎡
ü 阳台对采光、通风、景观都是重要的因素，因此多阳台设计对户型的好坏也很重要，价差计50~100元/㎡
ü 而如功能布局不合理、有多边位等缺陷的单位则视情况扣除价差
ü 综合评价，户型设计价差由0~200元/㎡之间浮动。

5． 噪音价差
噪音价差（元/㎡）
大
小
-50
0

ü 本项目主要的噪音源来自广州大道，靠广州大道朝向为西的单位受噪音影响较大，价差为－50元/㎡，
ü 在内圈，朝向园林的单位则受噪音影响较小，价差为0元/㎡，
ü 而其他单位，视周边噪音来源及其对单位主要活动区的影响而定，价差在0~-50元/㎡之间浮动。

6． 户型价差
户型价差（元/㎡）
四房二厅
三房二厅
二房二厅
30
50
30

ü 三房二厅由于其较高的使用性和性价比，受到广大置业客户的喜爱，因此其面积价差较高，为50元/㎡；
ü 相比之下，二房二厅由于其面积小、总价低，凭借着突出的实用性和投资性，也受到广大客户的喜爱，价差为30元/㎡；
ü 而四房二厅，由于面积大，总价高，因此其目标客户群主要集中为高收入客户，同时由于其突出的使用空间、舒适性及高品味等特点，建议其价差定为30元/㎡。

7． 单边价差
单边价差（元/㎡）
单边
非单边
50
0
ü 处于单边位的单位，其视野、景观性要好于中间位的单位，故其价差定为50元/㎡；
ü 而中间位单位价差则定为0元/㎡。

8． 调整系数
本项目拥有复式，①栋还有首层单位，调整系数的存在，对于这些单位的定价具有辅助作用，调整系数的默认值为1.00。

9． 阶段折扣
阶段折扣作为在销售中各阶段使用折扣促销时使用，默认值为1.00。

注：①本价目表为标准层单位价目；
②本项目表为带装修出售，装修价默认为500元/㎡；
③本项目带装修均价建议为7200元/㎡（含500元/㎡精装修）；

广州大道
华利路

小学

网球场

绿地

空地
皓瀚华轩