房地产市场分析报告.docx

2012-2013年
房地产市场分析报告

目录

报告内容
A.背景篇
B.土地篇
C.住宅篇

·2012年背景篇
—2012年国内经济环境
—2012年全国房地产环境分析
—2012年长沙市房地产环境分析

Part1 2012年国内经济环境
稳中求进为今明两年经济发展总基调。与此同时，城镇化积极稳妥，地推进是房产发展的驱动力，将催生新一批刚需和改善性需求。

2012年前三季度，整体宏观经济增长态势持续低迷，CPI、PPI保持低位，通货膨胀压力较小，稳经济增长成为首要任务。在货币政策适当放松、基础设施投资加强等综合作用下，2012年第四季度，实体经济呈现企稳势头。2013年，中央继续保持“稳中求进＂总基调，在稳住经济增长和物价总水平的同时，推进结构调整、转变发展方式，以巩固不断回升的宏观经济。与以前相比，今年中央政治经济会议，首次提出“积极稳妥推进城镇化＂，将催生新一批刚性和改善性需求的出现。
2011年第三季度以来，GDP增速持续走低，CPI、PPI低位震荡，PMI徘徊于荣枯线，整体宏观经济环境令人堪忧。

今年前三季度，实体经济一度低迷。近三个月来，略显回升迹象，但仍保持小幅平稳波动，未见明显上升之势。经济增速全面提升仍需时日，目前处于重要观察期。

Part2 2012年全国房地产行业环境分析
2012年楼市环境回忆录

>>中央-两会
3月两会明确提出执行支持自住型需求购房的差异化信贷政策，这一举动，结束了央行第一季度针对保护刚需的连续三次发声，同时将更多的刚需客引入市场。

>>行政动态-十八大
针对前期市场表现，十八大明确未来调控不放松，后十八大时期多部门多次喊话，再次坚定调控楼市决心。

>>十八大前后
十八大后，各部委组合发声重申限购、限贷等调政策不会取消以稳定市场预期。

>>十八大后“双轨制”之保障房
保障房建设积极推进，供应高峰即将到来，为了实现有效供应，管理
制度的完善迫在眉睫。

>>市场表现-商品住宅建设方面
受利好政策间歇性影响，全国商品住宅销售总额和面积震荡上升。新开工面积全基本呈现同比下滑态势，年底初显企稳回升势头，未来一年新增供应将缩减。

>>市场表现-70个大中城市商品住宅销售价格指数变化情况
2012年下半年，成交量上涨带动价格上行，环比、同比上涨城市增数明显，虽然涨幅一直较微弱，但楼市回暖已成为不争的事实。
>>市场表现-一线城市
一手商品住宅成交量从四月起开始转好，前11月成交套数为去年全年成交套数的1.11倍。除广州外，其余三大城市波动性较大。
>>市场表现-二线城市
6、7月份成交量普遍创全年最高，年末翘尾现象较为明显。
>>小结
2012年是“三限＂调控政策收效年。政策调控从全面转向重点，政府针对刚需客户给予信贷支持，楼市随之好转。2013年，限购、限贷等行政调控手段仍将继续，更多停留在巩固层面，楼市可以赢得较为平稳的发展环境。

Part3 2012年长沙市房地产环境分析
长沙楼市经历了上半年的惨淡，年中的短暂火热，趋冷的“金九银十”，至年末，终于等来了期待的回暖，政策变动、发展前景和经济基础均为其发展前景提供夯实的基础。
>>楼市表现-投资走势
良好的经济发展势头为长沙市房地产行业发展提供坚实基础。相比2011年，2012年长沙市房地产开发投资占比略有缩小。固定资产投资额度的上升为房地产投资提供上升空间。

>>发展前景—长株潭城市群
规划目标的实现，城镇化进程的推进，将会是长沙房地产市场强有力的支持。
>>发展前景—城市潜力
长沙市在综合竞争力、招商引资、市内商业网点布局三方面综合提升其未来发展潜力。

>>发展前景—对外交通布局
城市间轨道交通的发展，促进长株潭整体经济的发展，将会一定程度上扩充长沙房地产客户群。
>>发展前景—潜力区位
大河西先导区—房企必争之地

>>小结
良好的经济发展势头和逐渐加快的城市化进程为长沙市房地产行业发展提供坚实基础。长沙楼市在成交量上得到一定程度释放，价格仍存上涨空间。
·2012年土地篇
—2012年长沙市土地市场分析
>>长沙土地市场
梅溪湖板块、滨江新城板块、洋湖垸板块同属于城市化进程中热点板块，片区各优势各异。梅溪湖前期与洋湖垸存在一定板块竞争，规划的落实，以及政府层面的扶持是板块发展关键。

2012年长沙土地市场小结
峰回路转，地方政府松绑搭台，大小房企谨慎登台唱戏。

·2012年住宅篇
—2012年长沙市住宅市场分析
>>长沙市商品住宅开发情况
施工面积上涨势头逆转，增速出现负增长，但总量依旧较大。长期来看，供应量依然充足，住宅市场将延续紧张的竞争局势。

2012年，长沙市住宅施工面积达5654.33万方，同比减少6.48%。其中竣工面积893.74万方，同比减少25.28%，新开工面积1063.27万方，同比下跌40.17%。施工面积低于2011年全年的总量但高于2010年全年的总量，竣工面积、新开工量大幅减小，为近五年最低，表明未来短期内住宅新增供应量有缩小趋势，长期来看，住宅供应依然充足。

>>销售结构分析
2012年1-11月内六区住宅整体供销比大于1，供销缺口增大，90-120平米户型成为目前市场供销主力户型。

>>价格段分析
住宅成交均价集中趋势明显，居于5000元-6000元/平米房源销量占比49%，稳居主力价位。大于7000元/平米房源销量受调控影响，占比不足3%。

>>小结
2012年住宅市场供降销涨，存量变化不甚明显，在现行市场大环境下，未来销售压力增加。价格方面，整体平稳，呈现月度波动，控价效果外显。未来，长沙楼市供需将稳步增长，价格上涨但幅度受限。

·2013年背景篇
—2013年长沙房地产环境分析

·2013年土地篇
—2013年长沙市土地市场分析

·2013年住宅篇
—2013年长沙市住宅市场分析

>>住宅市场购买力

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