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远洋时代城调研报告

一、调研目的
远洋时代城在开发区是一个具有代表性的楼盘，其项目规划、户型设计、配套建设以及相关的物业管理，在很大程度上可以给我们起到借鉴的作用。所以项目部派出相关工作人员对其进行调研。
二、调研方法
通过对售楼处的实地访问（明调）、扮成客户现场咨询（暗调）以及打电话询问等多种形式对远洋时代城进行调研。
三、调研内容
1、项目简介
远洋时代城由远洋地产开发，项目地址位于开发区大学城（大连大学对面）。开发区2路、5路公交车在附近设有站点，大连火车站至大连大学的客车在此经过。与大黑山风景区咫尺相望，北临光伸商城，南靠丹大高速，西倚开发区八号路，东至大窑湾高速路。
2、产品信息
项目总占地面积27万平方米，建筑面积55万平方米，总户数7000户左右，产品规划有56-一三0㎡的宽景高层——时代公馆、108—一三0㎡的西班牙风情别墅——克拉墅、23-33㎡超强存储空间的精装公寓——摩宿896和5万平方米整体商业运营以及2000平方米大型超市等综合物业。
远洋时代城住宅以高层建筑为主，22栋一八层（其中有一栋24层）住宅、1栋26层的公寓（精装修）和19栋2—3层的联排别墅。具体如下表：
建筑类型
小高层
高层
公寓
联排别墅
栋数
1
22
1
19
层数
10/11
一八/24
26
3/4
单元数
2
1

4联/5联
电梯数
一梯
二梯

户数
3
3/4/5

总共86套
远洋时代城户型以70-88平米的二室二厅为主，得房率在83%左右，小户型和大户型房源的面积设计得相对比较均匀。具体如下表：
户型
一室一
厅
一室二厅
二室二厅
二室二厅
三室二厅一卫
三室二厅二卫
面积
23-33㎡
55-57㎡
70-76㎡
81-87㎡
107-112㎡
1一八-120㎡
比例
10%
10%
60%
10%
10%
3、营销和价格情况
远洋时代城项目共分2期开发，期房销售，目前在售的是1期，预计20一三年4月30号之前交房，凭借其户型设计和相对适中的价格，远洋时代城的销售业绩比较好，具体如下表：
开
盘
期
数
开
盘
相
关

一期第一次
一期第二次
一期第三次
推出户型
75-112㎡
70-120㎡
75、84、110㎡
价格相关
均价6400元/㎡
6000元起价，均价6800元/㎡
6400起价，均价6900元/㎡
开盘推出套数
360套
214套
210套
开盘当天销售情况
————
90%（70㎡的户型当天售罄）
85%（75、84平㎡基本售罄，剩若干110㎡的大面积）
推出时间
2010.12.19
2011.04.23
2011.05.28
整体销售状况
95%
备注：（1）、高层1楼和2楼的层差在200元左右，其他楼层层差在30-50元。小高层层差在100元。（2）、户户赠送10%的面积（可拆卸凸窗、花池、一半的阳台面积）。
4、促销活动
（1）、意向金客户9.9折，开盘时按意向金顺序选房。
（2）、意向金排号情况：
一期第二次开盘时意向金排号400多号；第三次开盘时：老客户有98号，新客户排号170号；第四次预计6月下旬开盘，目前意向金排号100多号（新客户）。
与此同时，还剩10余套108-一三0㎡的克拉墅正在发售中。
（3）、开展“魔术嘉年华”、“感恩母亲节”以及“时代超人争霸赛”等众多主题活动。

5、客户分析
远洋时代城主要是面对刚需人群，日来访客户在30组左右，大多是30—40岁的中青年人，以开发区区内人员和外省来开发区务工人员居多。具体如下表：
年龄
30岁以下
30-40岁
40-50岁
50岁以上

所占比例
一五%
50%
30%
5%

客户来源
大连市内
开发区
省内
省外

所占比例
20%
50%
10%
20%

认知途径
夹报
网络
围挡
户外
介绍
所占比例
30%
5%
一五%
20%
30%
购房目的
自住
改善
投资

所占比例
70%
20%
10%

6、相关配套
(1)、内部配套
远洋时代城内部配套完善，从北京引进的红黄蓝双语幼儿园和市政规划的小学、中学甚至高中。社区内有三大体系，融合成一座无界限的“泛会所”，第一大体系是社区内规划的休闲康体园、亲子乐园和活力运动园等六大主题广场；第二大体系是项目超资源共享的大学城体育配套；第三大体系是项目的主题会所，为业主提供齐全的学习、休闲、娱乐空间。远洋时代城所倡导的“T.M.0国际生活示范城”以及和一些像美国CAPA规划、大连建筑设计院等精英团队的合作，让社区在园林景观设计上更胜一筹。作为社区物业服务的远洋基业公司，更是大连仅有的几家二级资质管理企业之一，未来将为业主提供全方位生活管家式的物业服务。
（2）、外部配套
（a）、与大黑山天然氧吧咫尺相望，空气清新，常年绿意葱葱。
（b）、开发区2路、5路公交，大连火车站—大连大学的小客经过于此，外出交通比较便利。
（c）、位于开发区大学城，周围有大连大学、大连理工大学软件学院、东北大学艺术学院以及开发区一中等学校，教育资源比较丰富。
（d）、毗邻市政府规划中的二十里堡汽车物流城，预计于2020年，形成拥有35万人口的生态宜居汽车物流城。整个项目升值空间巨大。
（e）、项目周边是政府规划的30米景观绿化带及大型居民娱乐休闲广场——和谐广场，广场设有中央大型广场、小型景观广场和休闲花园，为社区周边提供了休闲放松的绝佳场所。
7、推广方式
远洋时代城开盘前期做的主要的广告方式是夹报和在户外一些电子屏幕上投放广告，在其项目地周边也做了很多醒目的招牌。开盘之后利用夹报、网络等宣传其最新动态，并及时的更新其户外广告和围挡。而像站牌、公交车和轻轨等广告很少做，基本没有。
8、项目点评
一个楼盘在户型、配套、区位以及其它综合方面有它的优点，同时也有缺点。以下是对远洋时代城项目的点评：

优点：
1、户型跨度较大，能够满足不同家庭的购房需求。
2、均价在6800元/平米左右，价格相对适中，在大多数购房者的购买力范围之内。
3、户型设计比较灵活。每户有10%左右的创意增值空间，赠送半封闭阳台。
4、凭借远洋地产的品牌效应和众多精英团队的加盟，很大程度上提升了整个项目的质量和档次.
5、强大的商业配套体系，全方位的物业管理系统，为业主提供有力的生活质量保障。
缺点：
1、工期太长，20一三年4月底交房，难以满足一些刚需群体的购房要求。
2、距离开发区区域中心较远，外出逛街购物等不是很方便。
3、靠近高速公路，受噪音和空气污染的影响较大。
四、调研总结
对一个楼盘调研的过程应该是循序渐进的，尤其像远洋时代城这样的大盘，更要求我们的调研工作必须要分步骤、有顺序的进行。在宏观上我们把握远洋时代城的最新动态信息，微观上及时跟进其不同开盘日期的一些变动细节，做到熟悉和掌握远洋时代城的“一举一动”。
作为市场调研来讲，仅仅对远洋时代城一个项目熟悉和了解是远远不够的，所以我们要发扬吃苦耐劳的精神，及时的掌握开发区房地产市场的最新动态，努力做好本职工作，为公司利益的最大化贡献自己的力量！

2011年6月

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