房地产企业各类业务汇编.docx

房地产企业委托中介公司销售住房 ,支付的中介费税前扣除比例是多少
1、企业委托境内企业销售开发产品的，按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。
2、企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

财务软件如何做摊销
按照《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）文件规定，企事业单位购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年。

关于已付工程款，未取得发票怎样入成本的问题
应该可以这样处理的，不过凭证后要附上合同及情况说明，贷：预提费用 借：开发费用；
借：预付账款 贷：银行存款；取得发票后，借：预提费用 贷：预付账款。
借：预提费用

房地产企业支付的前期物业费（开发产品尚未竣工）计入何科目
可以记入开发间接费—前期物业费科目

房地产企业社会借款及归还本金、利息的账务处理
国家税务总局
关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知

国税函[2009]777号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
　　现就企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题，通知如下：
　　一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。
　　二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。
　　（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；
　　（二）企业与个人之间签订了借款合同。

请问土地出让合同交印花税吗？税率是多少？如果交，在土地所在地交还是注册地交？
要交的。税率为万分之五。

财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知财税[2006]162号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为适应经济形势发展变化的需要，完善税制，现将印花税有关政策明确如下：
一、对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。
二、对发电厂与电网之间、电网与电网之间（国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量除外）签订的购售电合同按购销合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。
三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
财政部 国家税务总局
二○○六年十一月二十七日

小区绿化项目属建安工程吗？其发票应在哪开呢？
我公司开发的小区其建筑工程和园林绿化是分别发包！都是外地单位承包。建筑工程开的是我们本地的建筑发票，而园林绿化开的是承包单位当地的发票（普通发票）。现有两种看法：1、园林绿化属建筑工程中的“其他”必须在施工地开建筑工程发票或承包单位开当地的建筑工程发票。2、苗木等可在承包单位本地开增值税发票，劳务发票可在施工地开。那种方法对！
都应该开据工程所在地的发票.如果开据了机构所在地的发票,最好是让对方提供在工程所在地的税票,表明此项工程在工程所在地已经完税.如果没有工程所在地税票,只有机构所在地的发票,工程所在地会认为没有交税,让你再次代扣代缴的.
苗木可以由园林公司开他们公司的普通发票，但建筑工程必须开项目所在地的建安发票，要注意就是苗木和建筑工程分别是单独的合同

延期交房支付的赔偿款，怎么入账
先挂账其他应付款-**项目违约金，等全部赔偿款支付完毕后，再全部转入营业外之出

开发间接费用如何做现金流量表
正确答案:购买商品接受劳务所支付的现金

问：房地产开发企业随同商品房开发一并建造的“储藏室、车库、地下停车位”，有的随同商品房销售，单独计价收费，不能办理产权；有的单独销售，同样不能办理产权。对上述情况在结转销售收入时，其销售成本应当如何配比结转？“储藏室、车库、地下停车位”的面积是否包括在计算单位成本的可售面积之内？
答：房地产开发企业开发、建造的建筑物，无论是出售产权还是使用权所取得的收入均应并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税。对于独立的“储藏室、车库”，由于现行的商品房确权规定没有将层高小于2.2米的建筑物作为可供销售的商品房，房地产企业销售经规划部门批准的设计建造的此类房屋时，通常也不按面积出售，且售价也低于正常销售的商品房价格，因此，对独立的“储藏室、车库”的面积可不计入计算单位开发成本的可售面积之内。房地产企业开发的“地下停车场”通常是按人防部门的规定建造的平战结合的建筑，目前，有关法规也没有明确其权属。房地产企业占有使用期间取得的收入，由于其相应的成本已经作为人防节建费计入可售面积的开发成本，因此不存在配比结转成本问题。
房地产企业开发建设“会所”的各项支出，由于不属于“公摊面积”的范围，不能计入开发成本。

地下车位是否交土地使用税
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
这要区分你的地下车位是可售面积，还是不可售面积。如果是不可售面积，在计算可售面积时，就已经减除掉了，不存在缴纳土地使用税的问题；如果是可售面积，在竣工备案或交房前，税务局的通行做法是按照全额缴纳土地使用税，在竣工备案或交付使用后，或转为固定资产时，可以和税务局沟通、按照新的规定，50%缴纳土地使用税。
个人理解，供大家讨论
财税[2009]128号
四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题
　对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
　　对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

土地出让金和契税耕地占用税，什么时候开始转入开发成本？
当取得土地出让部门，我们这里是财政局开具的注明“土地出让金”的专用收据，契税的完税证，耕地占用税的完税证时，就可以入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”科目，如果这几项费用不同时发生，发生一项即可计入一项，不必同时计入

我是一家房开公司，开发了一个项目，项目不大，占地面积36000，分为两块，一块是普通商品住宅房（占地30000平米），一块是四星级酒店（占地6000平米），为了核算清楚些，我将这项目分为商品住宅房和酒店（自营）两类，然后开发成本科目按这两类展开明细核算，我想问的是，成本的归集是不是在平时施工阶段就需要分别归集呢，比如说，我公司一次性付付出方案等设计费360000元，收到发票时是不是如下记账呢，
借：开发成本-商品住宅房 300000
开发成本-酒店 60000
贷：银行存款 360000
请兄弟姐妹指点下，还是另外先设置个过渡科目先归集这360000的设计费呢

待分摊应该是等同于项目的一个辅助核算，是一个过渡性的方法，是可取的，也是大家平常用的最多的办法

本人在进行成本分摊账务处理的过程中是这样的：如果已经明确了分摊标准和比例的就即时进行分摊入账，如果暂时还不能确定分摊比例的，就先计入一个待摊的虚拟项目中，待分摊标准确定后再行处理

企业奖励员工旅游费怎么入帐的?（原创）
财税［２００４］１１号规定：企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。其中，对企业雇员享受的此类奖励，应与当期的工资薪金合并，按照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税；对其他人员享受的此类奖励，应作为当期的劳务收入，按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。

旅游费的入帐凭证是什么?
(1)旅游发票
(2)会议费的发票 (形式重于实质，真实性)
(3)以企业工会组织的形式，列入工会经费。
(4)差旅费形式报销
(5)以上都不对
旅游费是与生产经营无关的支出，不能进管理费用，如果进福利费，也不能进税前扣除的，职工福利费的列支范围：国税函[2009]3号
三、关于职工福利费扣除问题
　　《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：
　　(一)尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。
　　(二)为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。
　　(三)按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。
还是把旅游费发现金，
以现金发放表做为入帐凭证，能进税前扣除。
如果以旅游发票入帐，不能税前扣除。
当然是要交个人所得税了。这总比要交个人所得税，又不能税前扣除强吧 。

问：最近流传关于“公司奖励职员旅游也要交纳个税”这种讲法。我想请教如果公司组织一年一度的郊游且费用全部由公司承担，每人费用约为人民币900元。那么，员工还需要交纳个税吗？
广州12366答：答：1、根据《财政部 国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》（财税［2004］11号）规定，按照我国现行个人所得税法律法规有关规定，对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。其中，对企业雇员享受的此类奖励，应与当期的工资薪金合并，按照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税；对其他人员享受的此类奖励，应作为当期的劳务收入，按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。
2、现行个人所得税法规定的工资、薪金所得的内涵，它不仅是指工资、奖金，还包括各种津贴、补贴，比如：特殊行业的津贴及补贴（主要是指井下、高温、野外、保健等津贴）、边远地区补贴、营养补贴、伙食补助等（税收法规、政策规定的一些特殊免税津贴、补贴除外），以及与任职、受雇有关的其他所得也包括在内。
根据《中华人民共和国个人所得税法》免纳个人所得税的福利费，是指根据国家有关规定，从企业、事业单位、国家机关、社会团体提留的福利费或者工会经费中支付给个人的生活补助费；具体是指由于某些特定事件或原因而给纳税人本人或其家庭的正常生活造成一定困难，其任职单位按国家规定从提留的福利费或者工会经费中向其支付的临时性生活困难补助。下列收入不属于免税的福利费范围，应当并入纳税的工资、薪金收入计征所得税：①从超出国家规定的比例或基数计提的福利费、工会经费中支付给个人的各种补贴、补助；②从福利费和工会经费中支付给本单位职工的每人都有的补贴、补助；③单位为个人购买汽车、住房、电子计算机等不属于临时性生活困难补助性质的支出。
因此，公司组织的人人有份的免费旅游，不属于免税的福利费范围，应当并入纳税的工资、薪金收入计征所得税。
我这样考虑也这样做：一部分用差旅费列支，一部分发职工困难补贴，实在不好列支的用单位内帐处理，我肯定绝大多数单位有内帐，就是专门针对不好处理的才设立的。
我觉得需要注意2点：
1、旅行社的发票一定不要报销。旅行社的发票是不能税前扣除的。
2、公司员工旅游不要全体一起行动，最好分批、分次以全员销售的名义差旅费报销

因客户退房收取的违约金是否需要交纳营业税
在房地产交易中经常会发生销售方和购买方单方或双方履行售房合同违约的情况，这时房地产企业要收取或支付违约金。我认为，同是违约金，收取时可以确认营业税的应税收入，支付时不能相应地冲减其营业税应税收入。

　　房地产企业收取违约金，一般是因为购房者发生了在售房合同中设定的违约事项，比如购房者单方面要求退房或延期付款等。在这情况下，房地产企业就要依据《合同法》并按照双方合同规定，向购房者收取违约金。对此，税务处理是有明确规定的。《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定：“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”在这一政策的理解上有人认为，发生退房时“因为合同未履行，违约金无法‘并入’营业收入，故不征营业税。”这看似有道理，但实质上却不是这样。因为：第一，收取违约金本身就是在履行双方合同约定的权利和义务。第二，“并入”操作不存在能与不能的问题，它只是一个税务处理和财务处理的技术性的问题，并不影响税收政策的适用。不能因为退房后“‘并入’的‘收入’没有了基础”而不把违约金按营业额所包括的“价外费”处理，即不因此而不按应税收入来征收营业税。其实从技术上和逻辑上看完全应当将其收入作“零”处理，这时“并入”的是“零收入”，也就不存在“无法并入”的问题。这不仅是单纯的理解问题，而且也是事实。

　　房地产企业支付违约金，一般是因为售房者即房地产企业也发生了在售房合同中设定的违约事项，比如延期交房、房屋面积出入超过规定范围、交房时“张冠李戴”把合同所指房屋的实际空间或地理位置搞错等。在这种情况下，房地产企业同样要依据《合同法》并按照双方合同规定，向购房者不是收取而是支付违约金。那么，这时的违约金支出能不能冲减应税收入呢？按常理，因为同一个销售不动产事项，也因为同一售房合同违约，既然收取的违约金要按政策并入应税收入缴纳营业税，那么理所当然地支付的违约金就应当冲减应税收入并相应地少缴营业税。不过，笔者认为这种理解是有错误的。其核心的问题在于，同是违约金，而收取的违约金与支付的违约金在性质上和内涵上是截然不同的两个慨念，即前者构成计税营业额，后者不构成计税营业额（假如不违约不支付）。根据营业税条例及其实施细则关于计税营业额即是向对方收取的全部价款和价外费的规定，以及《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，房地产企业收取的违约金要并入计税营业额征收营业税。对于这种性质和意义上的违约金，如果房地产企业向购房者多收取了就需要部分退还或者是本不应收取而又收取了就需要全部退还，在这种情况下则可以冲减应税收入。但是对房地产企业因自已违约而支付的违约金就不同了，这时发生的违约金支出是不能冲减计税收入的。试想，假设房地产企业不违约，那么其在违约时所支付的那笔违约金能构成应税收入吗？显然是不能构成的。房地产企业在不违约不支付违约金的情况下，我们不可能、也从来没有、更无任何依据将本是“虚无的、无法确定的” 违约金并入计税收入征收营业税。这也就是说，违约金在违约时与在不违约时是不存计税收入增减对应关系的，自然也就不应该在违约时冲减计税收入。

　　事实上，之所以得出这样的结论，是因为我们在分析和判断过程中遵循和体现着一个重要的税法原则，就是实质课税原则。这一原则要求我们，在判断某个具体的人或事件是否满足课税要件，是否应承担纳税义务时，不能受其外在形式的蒙蔽，要深入探求其实质，如果实质条件满足了课税要件，就应按实质条件的指向确认纳税义务。反之，如果仅仅是形式上符合课税条件，而实质上并不满足时则不能确定其负有纳税义务。通常，我们在对于纳税人是否满足课税要件的问题的上，会因其外在形式与内在真实之间的差异而产生对政策理解和适用上的不同。同是违约金并且在财务处理上也是记“在营业外收入”与“营业外支出”这两个对应的科目，似乎应当在收取和支出时其营业税的计税收入也应当分别作并入和冲减处理。但从营业税政策上研判其实质内容和真实意义是不同的，所以，在房地产企业支出违约金时是不能冲减其营业税计税收入的。

中国税网特约研究员 王奎 的观点
我认为开发商收取的违约金应征收营业税，同时征收企业所得税。
    收取违约金的根源是因为房地产开发企业销售房屋，其实质是因为有应税行为的发生。房地产开发企业收取违约金，大部分都收取在撤销合同之前，也就是说，在没有撤销之前收取的违约金，还在合同生效期以内，如果没有缴纳违约金，在一般情况下，合同不撤销。这时候收取的违约金，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”以及财税[2003]16号，“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税”的规定，我认为应征收营业税。
　　根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第五十六条“ 纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息]、罚款和诉讼费可以扣除。”的规定，我个人认为，应在房地产开发企业的费用中列支。
　　中国税网特约研究员 袁力田
　　房地产企业应该将收取的违约金应缴纳营业税。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件的规定：“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”房地产企业已经取得了赔偿金收入，所以应当申报缴税。因此房地产企业支付的违约金也可以冲减收入及营业税。
　　有人认为因为合同未履行，违约金无法“并入”营业收入，故不征营业税，这显然是不正确的。《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度法规如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”
　　因此，房地产开发企业应该将取得的数万元违约金并入营业收入缴纳营业税。相应的，房地产开发企业因延期交房给购房者支付的这部分违约金应可以冲减营业收入及营业税。
　　根据《企业所得税税前扣除办法》第五十六条规定，纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。但是，违法经营的罚款和被没收财物的损失、各项税收的滞纳金、罚金和罚款，不得扣除。
　　根据《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。《企业所得税法实施条例》第三十三条规定，企业所得税法第八条所称其他支出，是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。
　　经济合同规定支付的违约金，属于《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》所规定的与生产经营活动有关的、合理的其他支出，允许在企业所得税税前扣除。因此，在计算上所述房地产企业的企业所得税时，其支付的违约金是允许在企业所得税税前扣除的。

食堂发生的费用税前如何扣除？
]企业所得税管理处
问题:我单位食堂购买冰柜、洗衣机，微波炉等用具是否可以一次计入应付福利费，还是作为固定资资产进行处理账务。
　　答复:单位食堂发生的费用，应单独核算，不能在企业所得税前扣除，食堂用的固定资产提取的折旧不能在缴纳企业所得税前扣除。具体的会计核算请参阅会计制度或咨询财政局。
主办单位：大连市地方税

办理网上银行花的费用是记到财务费用还是管理费用呢
网上银行年费应房入管理费用,因网络划款产生的手续费用应记入财务费用.
借:管理费用(财务费用)
贷:银行存款

公司给员工做的工作服应该怎么做账
公司给员工做的工作服应按管理层面区分,记入不同的科目.
管理部门记入管理费用,销售部门记入销售费用,生产部门记入生产成本和制造费用;后勤部门记入应付福利费
借:管理费用
销售费用
生产成本
制造费用
贷:应付职工薪酬—应付福利费
支付时:
借:应付职工薪酬—应付福利费
贷:银行存款

2009年度企业所得税汇算清缴业务问题解答（一）
为帮助纳税人熟悉、掌握企业所得税政策，正确运用税收政策开展企业所得税汇算清缴，结合纳税人日常咨询较多的问题和社会关注的热点问题，我局整理归纳了《2009年度企业所得税汇算清缴业务问题解答》，作为2009年度企业所得税汇算清缴的辅导材料。今后上级税务部门有新的规定，按新的税收规定执行。
　　一、关于企业收入管理的若干问题
　　⒈问：某公司2009年度从劳动和社会保障部门取得的社会保险补贴、职业培训补贴和岗位用工补贴，是否需要征收企业所得税？
　　答：根据《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）规定，对企业在2008年1月1日至2010年12月31日，从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：⑴企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；⑵财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；⑶企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。
　　综合上述规定，如果某公司是从县级（含本级）以上劳动和社会保障部门取得上述财政性资金，且同时符合上述文件规定的不征税收入三个条件的，可以作为不征税收入处理。但是不征税收入用于支出形成的费用以及资产的折旧、摊销不得税前扣除。
　　⒉问：核定征收企业取得的银行存款利息，是否需要缴纳企业所得税？
　　答：根据《企业所得税法》第五条及其实施条例第十八条规定，银行存款利息属于企业所得税法规定的收入总额的组成部分。因此，根据《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）规定，银行存款利息应计入应税收入额，按照规定的应税所得率计算缴纳企业所得税。
　　⒊问：B公司属于A公司的全资子公司，现A公司将位于市区的一处房产无偿提供给B公司使用，此项行为是否需要确认收入缴纳企业所得税？
　　答：根据《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
　　B公司属于《企业所得税法实施条例》第一百零九条所规定的A公司的关联方，无偿提供房屋的行为不符合独立交易原则，税务机关有权按照合理的方法调整。A公司应按照经税务机关调整后的价格确认租金收入，并计算缴纳企业所得税。
　　⒋问：房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，所得税上如何处理？
　　答：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2009〕875号）以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2009]828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。
　　⒌问：某企业根据租赁合同的规定，于2009年1月一次性收取了2009年至2011年的房租，该企业收取的租金收入如何所得税处理？
　　答：根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，租金收入的纳税义务发生时间为合同约定的应付租金的日期，企业应将应收租金收入计入当期收入总额，并按规定计算缴纳企业所得税。与出租房产相关且在当期实际发生的税金及附加、资产折旧等支出准予税前扣除。
　　⒍问：企业取得政策性搬迁或处置收入，如何进行所得税处理？
　　答：根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）规定，企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行所得税处理：
　　⑴企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
　　⑵企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，计入企业当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。
　　⑶企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
　　⑷企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
　　⒎问：符合条件的非营利组织企业所得税免税收入具体范围包括哪些内容？
　　答：根据《财政部国家税务总局关于非营利组织企业所得税免税收入问题的通知》（财税〔2009〕122号）规定，符合条件的非营利组织企业所得税免税收入范围具体包括：⑴接受其他单位或者个人捐赠的收入；⑵除《企业所得税法》第七条规定的财政拨款以外的其他政府补助收入，但不包括因政府购买服务取得的收入；⑶按照省级以上民政、财政部门规定收取的会费；⑷不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入；⑸财政部、国家税务总局规定的其他收入。
2009年度企业所得税汇算清缴业务问题解答（二）
二、关于企业扣除管理的若干问题
　　⒈问：企业发生的合理的工资薪金支出税前扣除需要符合哪些条件？
　　答：根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）规定，《企业所得税法实施条例》第三十四条所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：⑴企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；⑵企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；⑶企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；⑷企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务；⑸有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。
　　属于国有性质的企业，其准予税前扣除的工资薪金支出，不得超过政府有关部门给予的限定数额；超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
　　⒉问：企业2010年1月发放2009年12月计提的职工工资以及年终奖，这部分跨年度发放的工资及奖金是否可在2009年度企业所得税汇算清缴时税前扣除？
　　答：企业在汇算清缴期限内发放且属于汇算清缴年度应负担的合理的工资薪金支出，可认定为纳税年度实际发生，在工资薪金支出所属纳税年度可以税前扣除。在汇算清缴期限终了后补发上年或者以前纳税年度合理的工资薪金支出的，应在工资薪金支出实际发放年度税前扣除。
　　⒊问：某企业职工福利费台账显示，2008年度应付福利费贷方余额为100万元（该余额属于2007年度以前按照税收规定计提且截至2008年底尚未使用的应付福利费余额，2008年度职工福利费的使用及列支办法符合税收规定），2009年度企业将不属于职工福利费列支范围的项目，诸如应由个人承担的子女教育费用、股东的私车保险费等共计20万元在2008年末应付福利费结余中列支，2009年度实际发生符合税收规定列支范围的职工福利费为120万元（已计入当期成本费用）。企业已单独设立应付福利费账簿准确核算职工福利费使用情况，2009年应付福利费不存在已计提但未使用的情形。假设该企业2009年度允许税前扣除的工资薪金总额为1000万元。该企业2009年度职工福利费应如何税务处理？
　　答：根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）规定，企业2008年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费余额，2008年及以后年度发生的职工福利费，应首先冲减上述的职工福利费余额，不足部分按新税法规定扣除；仍有余额的，继续留在以后年度使用。企业2008年以前节余的职工福利费，已在税前扣除，属于职工权益，如果改变用途的，应调整增加企业应纳税所得额。
　　根据上述政策规定，一方面，在应付福利费科目中列支不属于税收规定的职工福利费项目，属于改变职工福利费用途的行为，企业应纳税调增应纳税所得额20万元。另一方面，为减少财税差异，2009年度企业实际发生的符合税收规定的职工福利费支出120万元，应先冲减2008年底应付福利费贷方余额减除不符合税收规定的应付福利费借方发生额后的差额80万元（100－20），不足从以前年度应付福利费结余中列支的部分，即40万元职工福利费允许2009年度税前扣除（因40万元小于当年职工福利费扣除限额140万元，所以2009年实际发生的40万元职工福利费可以税前扣除）。但由于企业将2009年度发生的职工福利费120万元计入了当期成本费用，按税收规定只允许40万元职工福利费计入当期成本费用，因此需要纳税调增应纳税所得额80万元。综合来看，2009年度职工福利费应纳税调增应纳税所得额100万元。
　　⒋问：企业为职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，是否可以税前扣除？若企业依照财务会计制度有关规定，在应付福利费科目中列支补充养老保险费和补充养老保险费，如何进行所得税处理？
　　答：根据《财政部国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2009〕27号）规定，自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。
　　企业为部分员工支付补充养老保险费和补充医疗保险费的，应将全体职工合理的年均工资乘以参保人数之积，作为计算补充养老保险费和补充医疗保险费税前扣除的基数，并按照税收规定的标准税前扣除。
　　根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）规定，补充养老保险和补充医疗保险不属于职工福利费的列支范围。因此，企业依照财务会计制度有关规定，在应付福利费科目中列支补充养老保险费和补充养老保险费的，一方面，企业可以在税收规定的标准内调减当期实际发生的职工福利费支出，按照税收规定税前扣除；另一方面，企业可将实际发生的符合税收规定标准的补充养老保险、补充医疗保险直接计入当期损益，未通过应付福利费核算的，应按税收规定的标准予以税前扣除，超过部分纳税调增应纳税所得额。
　　⒌问：企业为职工缴纳的年金，是否可以税前扣除？
　　答：根据《企业年金试行办法》（劳动和社会保障部令第20号）规定，企业年金，是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。因此，企业年金属于补充养老保险的具体组成部分，对于企业缴纳的补充养老保险应按照不超过职工工资总额5%据实扣除。
　　企业年金改变用途且不再具有补充养老保险性质的，应在当期将上述款项计入企业应纳税所得额计算缴纳企业所得税。
　　⒍问：企业组织职工旅游发生的费用支出能否列入职工福利费，按不超过工资薪金总额14%的比例税前扣除？
　　答：根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）规定，职工福利费包括为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。从组织职工旅游的性质来看，其具有缓节工作压力，进一步提高生活质量的积极意义，因此，企业组织职工旅游发生的费用支出暂纳入职工福利费管理范畴，并按照税收规定扣除。如果企业以职工旅游的名义，列支职工家属或者其他非本单位雇员所发生的旅游费，则属于与生产经营无关的支出，不得纳入职工福利费管理，也不得税前扣除。（与南京执行的完全不同）
　　⒎问：职工防暑降温费、职工住房补贴或提租补贴，以及租赁住房给职工住宿所发生的支出，能否直接税前扣除？
　　答：根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）规定，为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等，属于《企业所得税法实施条例》第四十条规定的企业职工福利费。因此，职工防暑降温费、职工住房补贴或提租补贴，以及租赁住房给职工住宿所发生的支出均属于职工福利费支出，应纳入职工福利费管理范畴，并按税收规定扣除。
　　⒏问：企业哪些资产损失可以自行申报扣除？
　　答：根据《国家税务总局〈关于印发企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发[2009]88号）规定，下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失：⑴ 企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；⑵企业各项存货发生的正常损耗；⑶企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；⑷企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；⑸企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；⑹其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。
　　上述以