洛阳某商铺部分市场调研报告.docx

洛阳九都银座商铺部分市场调查报告

目 录
调查说明
一、本物业区域调查报告
1、本地块状况
2、本地块周边景观
3、本地块主要交通干道
4、本地块交通条件
5、本地块生活配套设施
二、本物业竞争楼盘调查报告
三、本物业目标客户需求调查研究报告
（1） 目标客户人群特征分析

（2） 主体部分
——在本案购房的可能性
——打算购房面积
——本区域商铺的理想销售单价和总价
——消费者最为满意的商铺
四、本物业开发建议报告
五、本物业楼盘开发问题预测报告

调查说明
调查目的：（1）掌握洛阳市房地产市场的宏观状况；
（2）重点把握洛阳市商铺市场的发展状况；
（3）掌握洛阳房地产商铺消费市场特点；
（4）为本案准确的市场定位和营销方案提供参考依据 ；
调查执行情况如下：
调查时间：2002年4月2日至2002年4月6日
调查人员：信证公司4人
调查方式：在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的基础，又进行了本
次调查行动，经过踏街记录、竞争个案调查、商铺调查、客户问卷征询进行
系统调查。

调查内容：地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，商铺租售价状况，潜在客户需求状况及客户人群特征分析。
调研对象：（1）竞争楼盘调查对象：竞争楼盘售楼部销售人员
（2）商铺部分目标客户需求状况研究：上海市场部分商户、广州市场部分商户、时代广场部分业主。
样本量：竞争楼盘：5个
通过本次调研，我们获取了本案前期营销工作所需要的第一手资料，为本案的市场定位及市场推广提供了可靠的参考资料。
根据本次市场调研情况，下面分别就区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体分析，并对本案开发提出合理化建议。

第一部分：本物业区域市场调查报告
（一）地块分析
1、地块状况
（1） 位置：位于洛阳市涧西区牡丹广场附近，安徽路以北，太原路以西，广州东路以东。
（2） 面积：项目占地约14亩，东西长约130米，南北长约90米。
（3） 地形：呈不规则“口”字状，部分旧住宅及临街门面正在拆迁中。
2、地块周边状况
（1）西侧状况：
西面为洛阳首座产权式酒店——雅安名城。
（2）东侧状况：
东面为太原路，多层、公房、新商品房并与洛铜集团小学正对。
（3）南侧状况：
南面为安徽路，多为旧式多层住宅。
（4）北侧状况：
北面为润峰集团工地，待建商铺、高层、小高层，目前围墙已建好。
区域分析：
1、本案临近洛阳市区最大的绿地——牡丹广场。
2、学校众多，人文环境良好。
3、区域内经济繁荣，商业发达，交通便利。
每年在“牡丹花会”期间举行的经贸洽谈会，设在本案附近的“科贸中心”，与会代表及重大外事活动均被安排在本案紧邻的新友谊大酒店、友谊宾馆、牡丹城宾馆和洛阳大酒店，商业氛围较浓，已具备洛阳CBD的雏形。

3、主要道路与交通：
本案位于涧西区黄金地段，两大主干道景华路和西苑路，与延安路相连直贯东西，与南昌路相连直达南北。
（1）、东西主干道——景华路
本案处于景华路南侧，是洛阳较为繁华的商业街之一。
（2）、东西主干道——西苑路
西苑路为双向两车道，是连接涧西区东西区域的主干道之一。
（3）、南北之要冲——太原路
本案紧邻太原路，是连接景华路与西苑路的主干道之一。
（4）、南北之纽带——广州路
本案临近广州路，向南可直达牡丹广场。

3、地块优劣势分析：
优势
1、 本地块靠近广州市场，位于繁华商业区，商业氛围浓厚。
2、 本地块靠近市区主干道景华路和西苑路，出入方便。
3、 本地块周边金融设施、餐饮业、三星级宾馆较多，配套齐全。
4、 本地块靠近牡丹广场，所在区域绿化状况优越。
５、 本地块位于洛阳市ＣＢＤ，具有得天独厚的商务环境。
劣势：
1、 临近道路不够宽敞，路况较差，影响楼盘形象。
2、 地块规模较小，不易规划。
3、 紧邻两大待建楼盘，有潜在竞争威胁。

二、区域市场分析及配套调查
1、 区域概况
●人气旺盛
本地块位于人口相对集中的涧西区，人气旺盛。
●区域发展潜力大
涧西区南邻洛阳市高新技术开发区，区域市场前景广阔。
●商业设施齐全
本区周围大型商场、百货大楼、三星级宾馆、酒店较多，主要有广州市场百货大楼、纺织品大楼；另外，还有新友谊大酒店、牡丹城宾馆、天鹰大酒店等。
●良好的休闲环境
本案周边区域大面积绿化带有三个：牡丹公园、牡丹广场、西苑公园，具有良好的休闲环境。

二、区域竞争楼盘调查报告

因本案建筑形式中有商铺部分，因此在竞争楼盘调查中将重点对洛阳市已建、待建的商铺进行详细调查，具体楼盘有：雅安名城、润峰时代广场、广百商住楼、广建大厦、天润商务大厦等，具体情况如下：

个案分析表一
一、 具体分析
案名
雅安名城
主力面积
137平方米
开发商
新龙安房地产置业有限公司
建筑风格
欧式
工地位置
广州市场百货楼南侧
工程进度
处于打地基阶段
按揭情况
七成三十年
商铺销售均价
6000元/平方米
规划栋数
2栋，
公寓销售均价
2300元/平方米
售房部位置
雅香楼临安徽路
建筑类型
高层
售楼电话
4918888、4917777
设计层数
26
商铺分布
１—２层

二、 综合分析
物业分析：
l 面积分析：
商铺销售面积未确定
l 价格分析：
商铺销售价格暂定为12000元/平方米，含上下两层。
l 外立面分析：
外立面为欧式风格，建筑形式为点式结构 。
l 位置分析：
（1）位于广州市场百货楼南侧，临近安徽路。
（2）周边区域待建项目较多，易形成较为激烈的竞争态势。

销售工作分析：
l 销售现场包装：
（1）售房部为雅香楼内临安徽路一部分门面，门头较小，不能有效吸引客户。
（2）售房部门外无引导旗与广告牌，外围包装缺乏。
（3）售房部面积较小，内部装修一般，无法突出楼盘形象。
（4）宣传资料（楼书、单片）没有，无法形成有效的视觉宣传 。
（1） 销售人员无统一着装，对本物业了解不足，接待水平较差。
l 工地现场包装：
工地四周无美化围墙，无宣传牌。
工地内部较混乱无施工指示牌。

l 销售水平：
销售人员无SP配合，讲解无次序，在此方面并未得到有效培训。部分售楼代表工作期间在接待区闲聊，客户进门接待不主动，影响客户看房情绪。
l 销售策略：
（1） 在洛阳首先推出产权式酒店，为楼盘的突出卖点之一；
（2） 优越的地理位置及采用的市场补缺者营销策略，也是本楼盘的特色之一；
（3） 以户外广告突出楼盘形象。
教训与借鉴：
1、在开发中仅靠地段打造精品楼盘，对楼盘的规划设计重视不够。
2、楼盘的宣传与包装无持续性。
3、应建立销售根据地，扩大小区知名度及美誉度。
4、工程进度与策划执行缓慢，影响了销售力度。

个案分析表（二）
一、具体分析
案名
广建大厦
占地面积
15000平方米
开发商
洛阳广建房地产开发有限公司
建筑类型
高层
工地位置
王城路与凯旋西路交叉口
工程进度
现房发售
销售率
95%
商铺分布
１——２层
销售形式
分区销售
公开日期
2000年10月
主力面积
19.31平方米
交房日期
2001年5月
销售均价
2800元/平方米
物业管理费
未定
占地面积
15000平方米
建筑面积
10000平方米

综合分析
物业分析：
l 户型分析：框架结构自由分隔。
l 价格分析： 一层为10000元/平方米，二层为3500元/平方米，三层以上为2800元/平方米
l 现状分析：结构已封顶，外立面已成，正处于内部设施安装阶段
l 客户分析：底层为建行购买。
销售工作分析：
1、 建行定向开发项目，因此无售楼部。
2、 工地包装：工地凌乱，无指示牌，无看房通道。围墙包装简单，无个性。
3、 楼书设计简单，但配有整层尺寸图。

销售水平：销售人员工作积极性不高，管理松散专业水平低。
教训与借鉴：
1、 销售人员缺乏专业、系统的营销培训，影响了楼盘的销售。
2、 工地包装无法体现本案的定位，有损楼盘的整体形象。

个案分析表（ 三）

一、 具体分析
案名
润峰时代广场（暂定名）
建筑风格
现代建筑风格
开发商
洛阳润峰集团有限公司
建筑类型
小高层、高层
工地位置
景华路与太原路交叉西南角
交房日期
待定
商铺分布
１——３层（高层）
规划
２栋高层、３栋小高层

二、综合分析
物业分析：
该公司目前正在做市场调查汇总，初步确定为一梯六户。具体面积、户型、价格尚未确定。外立面可能采用欧洲风格与现代艺术相结合。
位置分析：（1）位置突出，位于中心地带，交通便利。
（2）邻近牡丹广场，又属涧西商圈范畴，容积率会提高；
（3）属政府形象工程，工程进度会加快。
销售现场包装：售楼部拟建在景华路与广百东侧，设计装修方案正在讨论。
工地现场包装：
（1）工地四周围墙已做企业品牌宣传；
（2）工地内部旧房已拆迁完毕。

（3）围墙与内部整洁、干净。
销售策略：该楼盘欲建成洛阳精品商住楼，目前，策划和定位正在紧密运行。由于
已成功运作了“润峰购物广场”，其广州市场的项目也会更加理性。
教训与借鉴：
1、在前期设计中精心细致，欲打造精品楼盘，应注重规划设计的统一性和绿化比例。
2、只注重品牌宣传，无品质定位。
3、前期的客户积累应加以利用。

个案分析表（四）
一、具体分析
案名
广百西商住
建筑风格
现代
开发商
鸿昊房地产开发公司
建筑类型
多层
工地位置
涧西区广州市场百货楼西
交房日期
2001年9月
本期建筑面积
约5万平方米
总占地面积
2000平方米
商铺分布
１——２层
本期栋数
2栋
主力面积
30——５０平方米
售楼电话
4884669
销售均价
5500元/平方米

二、综合分析
l 面积分析： 20—50平方米的商铺已售完，现余一套200平方米的商铺待售。
l 外立面分析： 点式结构，防盗网出墙面，显得杂乱。
价格分析：最高价7000元/平方米，价格定位合理。
楼盘客户：附近私营业主、原拆迁户部分业主。
销售工作分析：
销售水平：
现场管理欠缺，但位置突出，又是政府干预工程，因而销售状况良好。
销售策略：原规划“雅安名城”地块为绿地和地下停车场，以绿地为主卖点，以黄金旺铺为诉求主题，销售均价为5500元/平方米，现仅余一个商铺，约200平方米待售。

教训与借鉴：
1、以虚拟“绿地”为卖点，有虚假之嫌。
2、黄金地段，尽管价格偏高，不乏投资和购买的客户。
3、定位准确、入市时机较好。

个案分析表（五）
一、具体分析

案名
天润商务大厦
建筑风格
㎡现代
开发商
河南恒星房地产开发有限公司
建筑类型
多层
工地位置
涧西区景华路三医院西
交房日期
2002年9月
本期建筑面积
17000平方米
商铺分布
１——２层
商铺价格
4１００元/平方米
售楼电话
4813777
本期栋数
4栋
配套设施
停车场、商务中心等

二、综合分析
面积分析：每层148平方米，可自由分割，适合整层购买。
位置分析：本区域为黄金旺铺，周边无特色楼盘，交通便利。
客户分析：主要是附近私营业主。
销售工作分析：
楼盘无包装，宣传力度不够，销售人员专业水平欠缺，楼盘整体销售不理想。
售房部包装： 过于简陋，无法展示其商铺优势。
工地现场包装：工地无明显指示，通道过于拥挤，围墙包装简单，没有个性。
楼书简单，文字内容过多，尺寸过小，与楼盘形象不符。

销售水平：销售人员积极性不高，人数过少，服装不统一，专业水平欠缺。
销售策略： 以亦商亦住为推广主题。
教训与借鉴：
１、 工地、售楼部的包装与楼盘定位不符。
２、 销售人员专业水平不够。
３、 广告宣传力度不够，影响销售。

竞争楼盘总体分析
以上竞争楼盘分析可总结如下：

１、位置较佳。
上述楼盘均处于交通便利位置，商业氛围浓厚，因而底层１——２层作为商业用房。
２、以出售为主。
　　以出售形式尽快回笼资金。
３、均价在４０００——６０００元／平方米之间。
　　此价位空间适应市场需求。
４、付款方式以银行按揭为主。
　　除广百西商铺为一次性付款外，其余为五成３０年银行按揭，以减轻客户经商用款压力，利于销售。

５、多数商铺布局灵活，可自由分割。
　　自由分割的布局便于客户灵活选择商铺面积。
６、销售情况较好。
　　由于位置佳、价格适中，商铺销售情况较好。

三、洛阳市房地产消费市场研究
调查说明
本次商铺消费市场调查，具体情况如下：
调查目的：（1）掌握洛阳市高层、小高层住宅的消费状况；
（2）掌握本案的开发潜力及消费者对本区域商铺的具体要求情况
调查方法：调查问卷形式，接触式面访
抽样方法：随机配额抽样与重点抽样交叉运用
调查时间：2002年4月2日——4月6日
数据分析方法：运用SPSS、ACCESS、EXCEL等相关软件，对调查数据进行逻辑、相关、聚类分析。

商业部分消费者市场研究
背景资料
1、性别

ð 本次调查男女性别比例分别为：男性占58.49%，女性占41.51%。
ð 以上数据与本次抽样要求（随机抽样与重点抽样交叉运用）有一定的关系，从根本上保证了本次调查目标人群的全面性。

2所从事行业

ð 从参与本次调查受访客户从事的行业中，服装行业最多，占28%；化妆品次之，占24%；床上用品占11%；其它行业所占比例均不足10个百分点，其中文化体育用品占9%，办公用品占6%，珠宝钻石占5%。
ð 从受访者的行业分布中，我们不难发现，本次调查对象具有较强的代表性。

3、年龄：

ð 受访对象的年龄分布情况为：36-40岁之间的人群最多，占总样本的32.94%；其次是31-35岁之间的人群，有38.32%； 41岁以上占13.21%，25-30岁之间的占5.32%。25岁以下的仅有1.89个百分点。

4家庭月平均收入：

ð 由于本次受访者多为个体商户，在提及家庭月平均收入时，他们大多反映影响收入的不确定因素太多，无法确定具体收入。
ð 调查数据显示：5001-6000元之间的家庭占36.66%；其次是收入在4001-5000元之间的家庭，占总样本的23.21%；3001-4000元之间的占12.64%；收入在6001-7000元之间的有9.43%。7000元以上家庭有3.78个百分点。

（二）主体部分
1、在广州市场购买商铺的可能性：

ð 消费者在广州市场购买商铺的可能性中，有半数（56.61%）以上的受访者表示可能会购买；
ð 不能确定是否会买占22.64%；
ð 可能不会购买的占11.32%；
ð 一定会买的占5.65%；一定不会买的占3.77%。
ð 本案优越的地理位置优势，使其商机无限。如果在楼盘前期就导入先进的营销模式，烘托其商业氛围，会取得更好的效果。

2、需要的商铺面积：

ð 对商铺面积的需求排在前三位的是：20-30平方米，占47.17%；31-40平方米，占22.64%；81-100平方米，占11.32%。
ð 从洛阳市上海市场的润峰购物中心、女人街、上海百货等热销、出租面积看，20平方米左右的商铺具有较强的市场潜力和发展空间。

3、合理的商铺单价：

ð 商铺的销售价格是多重因素综合作用的结果，在对本案的调查中，认为5501-6000元/平方米的占30.89%；其次是；5001-5500元/平方米的占15.66%，4501-4800元/平方米的有14.43个百分点；4201-4500元/平方米的占11.43%；4001-4200元/平方米的占14.53%；6000元以上/平方米的受访者占9.66%。认为3500-4000元/平方米为合理价格的仅有3.40%；
ð 从消费者能接受的商铺单价看，本案有着难得的发展空间。

4、能接受的商铺总价是

能接受的商铺总价中：
ð 28-30万所占比例最高，为19.89%；
ð 其次是11-20万元的占17.74%；
ð 21-23万总价的受访者有14.43%；
ð 能接受24-27万元商铺总价的占17.55%。
ð 30-35万占9.43%；
ð 45万元总价的占1.89个百分点。

5、消费者有关对商铺规划描述的态度：
l 表示支持

频数
比率
商铺要具有文化氛围
40
33.06%
有观光、旅游的综合功能
23
19.01%
具有良好的透气性
39
32.23%
临街部分上下两层贯通
19
15.70%
l 无所谓

频数
比率
商铺要具有文化氛围
10
16.39%
有观光、旅游的综合功能
28
45.90%
具有良好的透气性
10
16.39%
临街部分上下两层贯通
13
21.31%
l 不支持

频数
比率
商铺要具有文化氛围
3
5.66%
有观光、旅游的综合功能
3
5.66%
具有良好的透气性
2
3.77%
临街部分上下两层贯通
19
35.85%
本题为复选题，总参选人数为53位
从以上三个表格的横比与纵比中我们可以看出：
ð 对商铺要具有文化氛围的支持率最高，占33.06%；其次是有良好的透气性，占32.23%；

ð 表示无所谓的比例中，有观光、旅游的综合功能最高，占45.90%，其次是商铺的文化氛围和透气性，各占16.39%；
ð 表示反对的比例中，临街部分上下两层贯通最高，占35.85%。

6、购买商铺的主要用途（本题为复选题，总参选人数为53位）：

ð 在广州市场购买商铺的主要用途中，投资（57.74%）所占比例略高于自用（47.92%）；
ð 另有5.66%的受访者认为二者均有可能，具体哪一种更好，要看以后形势的发展。

7、比较满意的商铺：

ð 在对洛阳市消费者比较满意商铺的调查中，有三成受访者认为没有真正满意的；
ð 有二成多的受访者对上海市场比较满意，其中提及率较高的是润峰购物中心、女人街、美仑百货、上海百货；他们认为上海市场商业气氛较好，交通相对比较方便；
ð 对广州市场、洛阳百货大楼、时代广场比较满意的占36%，他们认为这里客流量较大，消费水平较高，市场发展前景良好。

商铺部分总结
1、目标客户人群特征：年龄在35-40岁之间，从事商业或乐意商铺投资的有钱阶层；
2、购买本案商铺的可能性：有近六的受访者表示可能购买，不能确定的占22.64%；
3、需要商铺的面积：20-40平方米，尤其是20平方米左右的面积接受率最高，另外面积在81-100平方米的占11.32%；
4、能接受的单价与总价：目标客户能接受的销售单价为6000元左右/平方米，总价款在25万元左右；
5、对商铺有关观点的看法：商铺具有文化氛围和商铺要具有良好的透气性支持率最高，消费者对商铺要具有观光、旅游的综合功能持无所谓态度的比重较大。

6、购买商铺的用途：投资的高出自用10个百点；
7、比较满意的商铺：上海市场占二成，36%的消费者对广州市场较为满意，另有三成表示目前没有自己满意的商铺。

从以上数据看：广州市场商铺的市场开发前景良好。在实际操作中，我们要紧抓消费者的需求状况，结合本案优越的地理位置，成熟的商业氛围，从前期导入先进的营销模式，烘托其良好的升值、发展空间，使其成为洛阳的黄金旺铺。

四、本物业开发建议报告
经过以上对本项目从区域特征、竞争楼盘和周边楼盘以及受访者的研究与分析，作为本项目的投资与开发，一定要充分把握目标市场，本着引导消费，适度投资，理性购物的消费原则，要站在一定高度对市场需求进行全面掌握。
从楼盘的前期市场定位到营销管理都要作到：在创新中求发展，在发展运作中求增值。信证公司在定性分析的基础上，结合以上的定量分析，认为：
1、 本案交通便利。
2、 客户对此地理位置认知程度高。
3、 客户能理性投资。
4、 本区域无高档商场和购物中心。
5、 客户对商铺面积需求以小面积为主。

建议本案：
（一）、产品方面
1. 面积要小，进深不宜过长，采用框架结构，可任意分割。
2. 外立面应设计新颖、不俗套。
3. 配套要全，应配有车位。
4. 店铺景致优美、简洁明快。
（二）包装方面：
1. 商业楼应与周边商业氛围相符，突出商业品位。
2. 以增值为宣传主题，彰业尊贵商铺。
3. 销售现场与销售人员协调一致，服务一流。
4. 一流公司企业形象，突出精品楼盘品质。

（三）销售推广方面：
１、 以黄金旺铺为主题，强化服务意识。
２、 突出商铺的包装，寻求消费者共鸣。
３、 引入全新理念，加强营销手段。
４、 倡导整合营销，彰显“银座”魅力。

五、本物业楼盘开发问题预测报告
1. 价格抗性
（1） 由于本案身处商业旺铺，地价偏高，使部分消费者难以接受。
（2） 本地块在市民中认知度高，会部分客户造成高利润的假象，影响销售。
上述两种想法都会严重影响楼盘销售。因此本案要给客户留有一定的增值空间，提升楼盘品质。
2. 工程进度
楼盘在销售过程中可能会出现销售与工程进度脱节的情况。即工程进度跟不上销售进度，会造成：
（2） 营销工作中的宣传无支撑点、无新意、说服不了客户，维持不了客户置业　　　投资的激情。

（3） 客户对公司实力产生怀疑，担心公司能否按标准交房，影响销售。
（4） 客户在施工期间观看其他楼盘，产生信念动摇。
因此，本楼盘要一手抓销售一手搞建设，让工程为销售服
务。
3. 对现场包装重视程度
在销售中，很容易产生轻视现场包装现象。
（1） 在销售状况不好时，会认为现场包装不能提高销售业绩而不愿投资，导致宣传跟不上销售需求而产生恶性循环。
（2） 在销售状况良好时会认为现场包装不必要而不愿投资，从而使销售业绩下降。

4、竞争楼盘压力
洛阳楼市已相当成熟，商铺竞争激烈，本案邻近工厂竞争个案的威胁，其竞争压力更大，主要在于：
（1） 老楼盘压力。市区上海市场商铺、润峰时代广场等均成为本案的区域性竞争者。
（2） 新生楼盘压力。在楼盘销售中会不断有新的楼盘出现或其他楼盘的延续开发。
因此本案在规划设计时，要寻找市场空缺点，并具有超前意识。

3.3.202513:4513:45:0525.3.31时45分1时45分5秒3月. 3, 253 三月 20251:45:05 下午13:45:05
2025年3月3日星期一13:45:05