扬州市房地产市场分析（0802）.docx

2006年上半年扬州市房地产市场分析
自四月份“国六条”出台后，江苏省各市的房地产市场，反应不一。因连续两年的宏观调控，扬州市房地产市场在2006年初，增长就已经明显放缓，那么，国六条之后的市场走势又是如何呢？
根据南京中原对扬州楼市的监测与跟踪发现，二季度中扬州各区楼盘的销售情况载一季度的基础上略有上扬，整体市场走势保持平稳。
扬州市房地产市场销售情况盘点
一、市场总况
图1-1 2006年1-6月扬州市商品房销售走势图 单位：万平方米 亿元

从1-6月中上扬州市商品房的销售数据来看，商品房销售市场走势平稳，平缓上升。国六条的出台似乎没有给销售市场带来任何影响。

图1-2 2006年1-6月扬州市商品房分物业销售走势图 单位：万平方米

与一般城市一样，扬州房地产成交市场一直以住宅类物业为主，其成交面积始终占到总成交面积70%以上的份额。扬州市的商务氛围较差，办公类物业成交面积一直最少。
从各类物业的成交走势来看，自二月后均保持着稳定上扬的态势，其中尤以住宅销售增长最快。以稳定市场为主要目的的国六条的出台，对于06年后已经逐渐趋于稳定的扬州市场，影响不大。同时，地方细则尚未最后定论，故国六条带来的影响，尚未显现，市场走势持续平稳。

二、各物业市场走势分析
1、住宅类物业市场行情分析
图2-1 06年一、二季度住宅市场销售走势数据图
前面看到，虽然“国六条”出台，但由于地方细则尚未最终敲定，故住宅市场走势稳定，销售量自1月份以来，保持着小幅上扬的态势，但是从累计销售进度来看，二季度却明显低于一季度，说明二季度中住宅供应量的增长快过销售量。
二季度中，扬州市住宅市场在售楼盘的供应量累计达408.58万平方米，销售量累计达133.27万平方米，销售进度33%。

图2-2 各区住宅销售进度数据图 单位：万平方米
从各区情况来看，住宅供应量主要及中在西区和东区，销售量则以东区最多，西区第二。从销售率来看，东区、北区和老城区的住宅在二季度中的销售率与一季度相差不大，即供应与销售同比例增长。西区与南区的销售率出现下滑，说明这两区的供应量的增长快于销售增长，其中又以西区差异最为显著。

图2-3 分面积段销售进度数据图 单位：万平方米

本次国六条中，比较引人注目的一条细则即按套内面积限制开发，要求市场加大90平方米以下中小面积房源的供应量，以改善市场供应结构，达到稳定市场发展的目的。
这样一条规定的出台，对于开发商来说，其影响是很大的，尽管地方的具体细则尚未出台，但这样一个大的前提已经基本落实，上图数据显示，目前扬州楼盘套内面积大多在90平方米以上，可以预见的是，扬州市的供应格局，在不久的将来必将出现很大改变。
上图中销售率曲线的走势表明，自4月国六条出台以后，扬州市小户型房源供应量的增长速度已经明显慢于销售速度。但预计在地方细则出台后，小户型房源的供应量必将再次上扬，销售率再次下降的可能性极大。

2、别墅市场走势分析
2006年6月初，国土资源部宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批，政策明确规定：优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应；严格限制低密度、大套型住房的土地供应，禁批别墅用地，并对别墅开发市场进行全面规范。
这条新政策的出台，限制了别墅的供应，别墅的稀缺性将因此而得以凸显。最大受益者是那些已经获批并上市的别墅项目。因为新的竞争者被挡在门外，别墅类产品逐渐走入稀缺状态，那么别墅市场会否将因此出现新的增长呢？

图2-4 06年一、二季度别墅类销售数据图
数据显示，二季度扬州市别墅的成交量明显高于一季度，增幅高达70%。成交均价亦明显高于一季度，除去受传统销售习惯影响之外，新政的出台也起到了良好的助推作用。
从成交区域来看，成交的别墅主要集中在西区。

图2-5 06年二季度各区别墅销售数据图

就目前来看，别墅市场前景喜人，但开发商仍需谨慎。土地供应被掐断，并不意味着别墅产品立刻从市场消失。目前开发商手中的囤积的土地数量很大，因此未来2-3年内供应量略大于有效自用需求的态势仍将比较明显，短期内还将继续保持目前的供求结构，因此虽然别墅稀缺性在增加，但出现供不应求情况的可能性不大。
另外，国六条中还有关于土地开发年限的限制：如果获批土地两年之内不动手开发，国家就无偿收回。这也将使得开发商有可能会在两年内把项目开发出来并集中上市，因此，从供需关系来看，别墅市场的升值，仍然需要一定的时间。

3、商业类物业市场行情分析
图2-7 06年1-6月商业类供销数据图

自2004年以来，针对房地产市场的调控政策是一条又一条，直到近期的国六条，其调控目的以稳定市场发展为主。但仔细研究政策内容后，我们不难发现，无论是05年国八条还是近期出台的国六条，其都是主要针对住宅市场，对商铺类物业地产的影响不大。
从扬州的房产市场现状来看，短期之内，房产还算是一个相对比较优秀的投资产品。但如今，随着新政对住宅投资进一步限制，此消彼涨，商业地产的投资价值将得以凸显，近期商业类物业的新增供应量较多，如“国六条”公布后，诸如海德公园、京华城、南浦花园等多家楼盘都适时的推出了自己的沿街商业。同时，商业地产的销售量再近期也保持着良好的增长态势。
截至到目前为止，扬州市存量商业和新增商业面积之和已经达到了一个前所未有的高度。根据扬州市商贸局统计的数据显示，目前扬州存量商业总量约为180万平方米，如果按照市区人口100万计算，扬州市区人均商业面积已经达到1.8平方米。
而当前新建设的商业面积则远远不止这一水平，如西区京华城光商业MALL近20万平方米，其商业面积加起来将超过100万平方米，尚未开业的国际珠宝城为50万平方米，另外，如果在未来一年内沃尔玛、世纪联华、大润发等大卖场顺利开业，扬州还将增加近10万平方米的超市。加上其它一些零散项目及小区底商等，新建商业项目的总建面积远在180万平方米以上。目前已经上市销售的近130万平方米。
可以说，未来扬州市的商业供应量是十分庞大的，未来的市场竞争将逐渐激烈。按照扬州市的规划，打造一个多商业中心和多元商业结构城市，假如其城市化建设的步伐能与商业地产的发展速度相适应的话，则商铺的销售问题不大，另外在建商业项目中尚有较多为专业型物流商业，如国际珠宝城等，加上因为新政的关系，商业地产投资价值也得以较大的体现，故未来商业地产市场前景值得期待。
另外，尽管目前扬州商业总量庞大，但从商业的分布区域来看，已经开始形成自己的特色，避免了同质化，形成了错位竞争。销售压力进一步减轻。

图2-8 扬州市各区域在售商业项目累计供销数据图

老城区的文昌商圈扩容，瘦西湖新天地定位于精品购物和休闲、娱乐；东区属于扬州旧城区，居民相对比较集中，但缺乏大型商业配套，因此，在万马·滨河城、名都华庭等项目中都引进了大型超市，这类商铺将有很大的发展空间；南区作为扬州沿江开发的跳板，有着深厚的产业基础，并且众多的居民小区也在建设中，因此，在现在的商城商圈附近有望形成城市的商业副中心，卖场、家电、精品家居将会形成气候；而在江阳路、扬子江路两个城市轴线旁，以物流为主的家居、建材行业将会迎来良好的市场机遇。另外，按照扬州打造苏中物流基地的远景规划，在当前在扬州城市的边缘，物流地产已经初具规模，东有金盛国际；西有万都装饰城、红星·美凯龙；北有江阳商贸城、五亭龙国际玩具城等。
4、办公类物业市场行情分析
图2-9 办公类物业累计供销数据图

数据显示，除东区销售率下滑幅度较大之外，其余西区、北区、老城区等办公物业供应与销售都是同比例增长。
办公类物业主要集中在东区和西区，二者供应量合计占到了市场总量90%左右的份额。其中东区由于东城大厦等开盘销售，新增供应量出现较大增长，而西区供应量则主要以一季度剩余为主，故排名由一季度中的西区第一转为二季度中的东区第一。南区没有办公类物业的供应，老城区的供应量也极少，尚不到2000平方米，排名第四。
小结
从各类市场销售情况来看，都保持着的或大或小的增幅，良好的运行着。国六条的出台，似乎并未对扬州市场造成影响。具体原因仍在于地方细则没有明确出台。如70%针对地区和针对个别楼盘完全是两码事，由此带来的影响也不可同日而语，因此，开发商和市民度保持谨慎，开始进入观望，市场目前处于平稳发展中。真正大的波动将出现地方细则出台之后。

【附件】扬州房地产政策（2006年扬州市没有出任何地方性房地产政策，目前所有政策都是按照江苏省房地产政策执行。）
国六条
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
　　(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
　　(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
　　(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

国六条细则（国家）
一、切实调整住房供应结构
（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在２００６年９月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。
（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。
（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度
（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。２００６年各地房屋拆迁规模原则上控制在２００５年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序
（九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难
（十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在２００６年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。２００６年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
（十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。
（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

六、完善房地产统计和信息披露制度
（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
（十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

8月1日起二手房转让开始“强征个税”
7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）出台，明令8月1日起对二手房买卖强制征收20%个人所得税。
“108号文”对二类房产交易开设宽松通道：出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其所缴纳的个税可全部或部分退还；个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。同时，纳税起征点前置到以购房合同为准。
“108号文”界定了“所得”：个人所得税以实际成交价为转让收入。并明确了对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房等五类房产的原值。对于不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
“108号文”规定：纳税人转让的住房在转让前的装修费用、住房贷款利息等，凭有效证明可以扣除。

扬州地税
市地税局按照新政策，开始刚性征收二手房个税。一般情况下税率以房产转让收入１％核定征收，与房产交易营业税、契税实现一体化征收，执行“先税后证”的征管流程。
     据市地税局税政二处邱志远介绍，此次二手房个税征收完全是按照国家的新规定执行，虽然省地税局授权市级地税部门可以自行制定征收标准，但是扬州还是按照省地税局统一制定的标准执行。直接按照房产转让收入的１％核定征收，而不按照房产转让价和原值之间的差价进行照实征收，是因为照实征收中的各种费用计算繁琐且很难核定其真实性。“应该说，按１％核定征收比照实征收的税负相对要轻。”邱志远说。
     另外，为了保证二手房个税能够刚性征收，市地税局与市房产交易中心就征收流程实现了无缝对接，二手房个税征收与房产交易中营业税、契税的征收将保持一体化，实行“先税后证”征管办法，即在房产权证变更前先必须缴纳“三税”，而且各税种的计税标准“转让收入”都必须是一致的，基本堵住了偷逃二手房个税的漏洞。不过，按政策规定的各项优惠政策依然执行。 

建设部等六部委：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
《意见》明确了规范外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理等方面的具体措施。主要内容包括：规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。

国家土地总督察办设立（无扬州）
7月25日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，要求建立国家土地督察制度，在国土资源部设立国家土地总督察办公室。
此次出台的50号文明确了，国土资源部向地方派驻北京、沈阳、上海、南京、济南、广州、武汉、成都、西安共9个国家土地督察局。派驻地区的土地督察局都有自己的省市督察范围，根据工作需要，土地督察局可以适时向其督察范围内的有关省市派出国家土地督察专员和工作人员进行巡视与督察。各土地督察局在履行监督检查职责的过程中，发现有违法违规问题的，应在30个工作日内提出纠正意见。
　　根据通知规定，土地督察局负责对其督察范围内地方人民政府土地利用和管理情况进行监督检查，却不直接查处案件，不改变、不取代地方人民政府及其土地主管部门的行政许可、行政处罚等管理职权；对发现的土地利用和管理中的违法违规问题，由国家土地总督察按照有关规定通报监察部等部门依法处理。国家土地督察局所需经费列入中央财政预算，按照国家有关规定进行管理。这意味着督察局既独立于地方政府之外，但却不能直接插手地方土地管理。