市场调研与可行性分析.docx

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目录第一部分市场调研篇引言…………………………………………………………………………………1 第一章项目概述…………………………………………………………………2 一、地理位置…………………………………………………………………………3 二、周边配套…………………………………………………………………………3 三、项目简析…………………………………………………………………………7 第二章银川市情……………………………………………………………8 一、银川概述…………………………………………………………………………8 二、经济发展………………………………………………………………………一三三、市政规划………………………………………………………………………16 第三章银川房地产市场综述…………………………………………………一八一、市场论述………………………………………………………………………一八二、房地产市场走向分析…………………………………………………………27 三、竞争个案分析…………………………………………………………………31 四、小结……………………………………………………………………………45 第四章项目产品分析建议……………………………………………………46 一、项目技术参数…………………………………………………………………46 二、项目概念采购…………………………………………………………………47 三、项目定位………………………………………………………………………57 四、概念采购建议…………………………………………………………………63 五、项目规划建议…………………………………………………………………64 第五章结尾……………………………………………………………………75 第二部分可行性分析篇前言…………………………………………………………………………………77 第一章项目立基点分析………………………………………………………78 一、迎合了市场发展的需求………………………………………………………78 二、源自于市场有效需求的支持…………………………………………………79 三、地段优势………………………………………………………………………81 四、品牌效应………………………………………………………………………82 五、精英团队………………………………………………………………………83 第二章项目成本分析…………………………………………………………84 第三章项目效益分析…………………………………………………………89 第四章社会效益分析…………………………………………………………91 第五章项目风险预测…………………………………………………………92 一、客层购买力有限………………………………………………………………92 二、市场竞争激烈…………………………………………………………………93 结尾…………………………………………………………………………94 引言千里黄河，抚育了华夏文明，滔滔江水，带来了勃勃生机。在“几”字型的黄河之最曲折处，四周都是沙漠荒野，中间却围绕着一片肥田沃土——河套平原。在这沃野千里之地，银川，无疑是其中最为闪耀的一颗明珠。世界上最奇妙的事莫过于时间，它能改变一切，创造一切，它的魅力犹如佛祖释迦摩尼头上的金晕，不断向洪荒宇宙中散发着耀人的光芒。就在时间无处不在的作用力下，河套明珠发生了着实让人惊叹的变化。昔日的西夏古都，数千年来，不断经历着塞上风沙的侵袭。虽然曾经拥有着无限的风光，但在世人眼中，不过是一块荒凉之地而已。市场经济的春风抚过，苏醒的大地上生机蓬勃。如果说郁郁葱葱的绿色代表着自然生命的繁盛，那么拔地而起的楼房则从另一侧面代表了市场的繁荣。我们就是为了让这份繁荣继续，让这份繁荣发展，才聚集在了一起。就让我们为了我们的目标而奋斗！第一章项目概述银川，因其地处水陆交通要冲，得地利之便，一直是西北各省区重要的物资特别是服饰、小百货等商品的批发零售集散地，远近各处的客商纷至沓来，使银川成为了西北地区商贸流通的一个极为重要的城市。银川商城（以下简称“商城”），从1992年开张至今，由于其得天独厚的地理位置，一举占据了银川这个商贸重镇的龙头位置。虽然经历了十年风雨，十年沉浮，仍然是很多人购物的主要场所。一、地理位置商城目前位于步行街（鼓楼南街）的南端，地形较为方正。其北邻利群东街，南抵南薰东街，东依市场巷，西至菜市巷。步行街是银川很重要的商业街，被称为银川的“王府井”；从商城沿步行街往北不到百米，便是银川最主要的商业街道——新华东街，而商城紧靠这两条商业街区的交汇点，地理优势不言而明。每天来自银川本地和周边地区的客流在这里汇集，一派车水马龙、人烟凑集的景象。二、周边配套商城所在地是银川最繁华的商业点，其附近的各项设施一应俱全，交通便利，又有不少或以前建的、或新开发的居民小区，可以说兴建商业设施所需的各种条件都具备了。 1、交通条件交通是否通达，关系到各方的客流能否方便的往来，也是检验商业设施选址是否正确的一个重要的标准。新华东街和南薰东街，都是银川重要的交通干道，公交线路众多，出租车往来频繁，甚至于银川城区里较少见的残疾车，摩的等非法载人载物的交通工具每天在这里也聚集了很多。可以说，从全市各个点出发，都能够很方便的抵达这里。商城除了拥有便捷的公共交通外，长途客货运也十分方便，从南薰东街往东数百米就是南门车站，适合短途客货运。另外沿新华东街向东约一公里至丽景综合批发市场，其中一条内街是物流一条街，有发往全国各地的货运代理。因此，对于非银川本地的客商而言，交通也可算是十分方便。下表列出了经过此地的公交线路及停靠的主要站点：线路名称沿途停靠主要站点 2 南门—商城—西门—火车站—宁大—军区 10 区展览馆—南薰东街—通贵乡政府 12 唐徕小区—西门—市医院—商城—南门—林校 17 南门—商城—西门—新城东西站—园林场 19 康菲特—南门—商城—湖滨市场—北安小区 20(环线) 高台寺小区—商都—商城—市体育场—游乐园 21 新华百货购物广场—长城路口—商城—石油城 22 高台寺小区—新华东街—光明广场—民生花园—新昌路 23 五宝公司—游乐园—商城西门—林校 24 军区—宁大—新城东西站—新华大楼—高台寺小区中巴2 金凤凰电影院—金凤区政府—同心街—园林场中巴5 唐槐园—西塔—商城—南门广场—苗木场中巴8 北门—批发市场—新华东街—南门车站—苗木场中巴9 新华东街—商城—西门—火车站—文昌南街 2、其它配套商城除了交通通达外，周边的其它各类设施也十分齐全，也为商城的人气聚集提供了有力的支持。【商业设施】前面已提到在地块的北面有鼓楼步行街和新华商业街，集中了银川绝大部分的重要商业设施如新华百货、华联商厦、新华购物中心、丽华连锁等。在商城东侧一巷之隔的是东方商城，可以说是目前银川生意最好的小商品、服装市场，也对带动商城东侧商业起到了重要的作用。商城的西南角是于11月8日新开张的温州商城，该处未开先热，如果能成功经营，将来对带旺商城西南角也能起到不可估量的作用。【住宅小区】在商城的南侧，有一批新建或将建的住宅，如：永安花园、永兴家园、中都花园、金色雅苑嘉园小区等。虽然商城周边将拆掉一批老的住宅，但等到将来这些新的住宅都入住后，还是能保有一批和商城零距离接触的消费者。【金融机构】农行城区分行新华街储蓄所中保宁夏分公司农行新华分理处永安储蓄所【酒店宾馆】银祥大酒店芙蓉宾馆【步行街的延伸】根据市府要求，将步行街的商气延伸，打通鼓楼南街的利群东路至南薰路段，而这段新增步行街就将从商城内部穿过，这对于增加商城项目的卖点和未来商城的经营都有极大益处。三、项目简析商城重建，是重塑商城昔日辉煌，重新奠定商城在西北地区商业市场地位的一个重要的举动，虽然还只是在筹备阶段，对外并未做公开披露，但在市场上已引起不小的反响，可见人们对这一项目的关心程度。在这其中，有希望商城能重振雄风的，有希望能在新商城中获得一席之地的，也有来自竞争对手的密切注视，虽然关心的目的不一，但这一项目将会引起的震撼已可预料。从商城项目的体量来看，在银川当地算得上是重量级的商业盘，从商城出售产权的销售方式来看，也算得上是当地比较新颖的类型。可以说本项目将对银川未来商业房地产的走势会起到重要的引领作用，是将整个市场带到一个新的高度，还是对整个市场造成一次重大打击，这都有赖于项目参与各方的不懈努力。从现实来看，对项目有利的因素不少，诸如地理位置的优势、商城品牌的效应等；对项目不利的因素如：观念的转变，竞争个案的虎视眈眈等也绝不容忽视。因此，本项目如何做到规划科学合理，能为人所接受，尽量规避风险这些都直接关系着项目的成功与否。实际上，项目运做到现在，对参与各方来说，已没有退路，只有成功这华山一条路了。第二章银川市情一、银川概述银川是宁夏回族自治区的首府，是宁夏的政治、经济、文化中心，是一座美丽富饶的塞上名城。奔腾的黄河水抚育了这块肥沃的土地，巍峨的贺兰山脉阻隔了来自大漠的风沙，得天独厚的地理优势使其获得了“塞上明珠”的美誉。银川也是一座有着悠久历史的塞上古城，唐代便已建城，至公元1038年，党项族首领李元昊建西夏国，定都银川，时称“兴庆府”。自此，银川成为了我国西部地区的一个重镇，和中原地区的交往也日益密切。新中国成立后，因为这一区域的回族众多，党中央特批成立了宁夏回族自治区，首府就设在银川。经过了50多年的发展，银川在经济建设上取得长足进步，人民的生活水平不断提高，城市建设也有很大发展。近些年来，银川全市的市容市貌发生了很大变化，这完全得益于经济的增长和思路的转变。银川，古老而又年轻的城市，正在散发着无穷的魅力，正在朝着成为区域中心的发展目标前进。 1、地理条件银川市地处中国北部的中心，位于宁夏引黄灌区的中部，东临黄河，西屏贺兰山，平均海拔1100米，属中温带大陆性气候，干旱少雨，日照充足。具有春迟秋早，夏热而无酷暑，冬长而无奇冷的特点。年平均日照2800-3000小时，年平均降水量200毫米左右。 2、行政区划银川现辖有1市2县3区，即：兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县，并代管灵武市。其中兴庆、金凤和西夏三区是市辖区，是人口最集中的区域，以下对这三个区分别做一下简单的介绍。【兴庆区】全区面积327平方公里，人口37.41万。是银川最重要的商业中心和经济中心，也是本次项目的所在区。兴庆区在人口数量、商业设施数量上都稳居各行政区之首，在经济贡献上更是首屈一指，是全市的商贸、金融、信息、交通和医疗中心。【金凤区】金凤区东到唐徕渠，西至包兰铁路，南接永宁县，北临贺兰县，占地263平方公里，人口12.36万，是银川面积最小，人口最少的行政区。目前，金凤区的经济实力在市辖三区中最显薄弱，但是根据银川的整体发展规划，金凤区将定位为政治核心区，自治区党委、市政府都将搬到这里办公，这将为全区的经济发展起到强有力的助推作用。金凤区的地质地理条件很好，原先一直以农业用地为主，随着“大银川”战略的推进，金凤区计划在未来五年内建造一批新的商品住宅和康居住宅，总的建筑面积达到85万平米。如今的金凤区发展迅速，森林公园、市民广场等大规模的市政建设项目在有条不紊的进行之中，随着这些项目的建成，相信在银川申报联合国人居环境奖的计划中，金凤区将起到至关重要的作用。【西夏区】西夏区位于银川市的西侧，是银川市辖区中占地最大的一个区，占地面积达到了892平方公里。全区人口19.51万，可谓是地广人稀。长期以来，西夏区一直是银川乃至宁夏地区重要的工业基地，区内的石油化工、机电、食品、建材等企业星罗棋布，其工业增加值占全市工业增加总值的63.5%，是名副其实的工业中心。在高等教育资源方面，西夏区也是有着得天独厚的条件，自治区唯一的一所综合性大学——宁夏大学便位于其中，还有多家科研机构都集中在这里，人才优势十分明显。在交通方面，银川火车站和长途汽车站西站都在西夏区中，包兰铁路横贯其境，是自治区的铁路交通枢纽。和西夏区的工业基础相比，其服务业的基础要薄弱了很多，特别是缺少有影响力的商业设施，主要的一些市场和商店如怀远市场等大部分集中在宁大附近，也不成什么气候，将会制约其区域人口规模的扩张。 3、土地人口银川全市的土地总面积为7一三7.44平方公里，其中市区面积1482平方公里。截止2002年末，银川全市的总人口数为一三2.96万，其中市辖三区人口的69.28万。在全市的总人口中，回族有35.67万人，占总人口数的26.9%。二、经济发展建国以来，宁夏由于地处内陆，人口稀少，经济发展受到很大的制约，长期以来，都是全国范围内的贫困省区之一，银川作为首府也不例外。为此，国家也动员了一大批来自经济较发达地区的工人、技术人员等落户宁夏，其中有很多从此就长住银川，因此，银川也有“移民城市”的称号。随着国家经济的飞速发展，银川的经济同样也有了翻天覆地的变化，现在的银川，正在向中等发展城市迈进。 1、经济建设 2002年，是银川经济建设过程中非常重要的一年，自治区决定了“实施中心城市带动战略”，为银川的发展奠定了扎实的根基。并做出了两大重要举措：灵武市交由银川代管、国家级经济技术开发区和高新技术产业开发区交由银川管理。这不但大大扩展了银川的战略纵深，增加了人力资源，也为银川的招商引资提供了基地，全年银川的国内生产总值同比增加了11.4%。 2003年上半年，虽然全国大范围内发生了SARS疫情，但宁夏却幸免此劫，经济虽也受到一定冲击，但仍然完成国内生产总值65.34亿元，同比增长了一三.5%，增长幅度在西部地区的省会城市中位列第二。工业，作为银川经济的基石，势头更为惊人，１～９月份，工业总产值120.77亿元，工业增加值35.36亿元，同比分别增长17.7％和一五.2％。工业快速发展已成为拉动银川市经济增长的主要因素。值得一提的是，良好环境也促使了越来越多的客商到这里投资，上个月底，西北地区第一家台湾工业园也在银川的德胜工业园区内落户。现在银川共有七大工业园区，为银川引入了大量的资金、技术和人才，也使银川更具吸引力。 2、居民收支 2002年银川城市居民人均可支配收入6845元，人均消费性支出5979元；今年的1-7月，城市居民的人均可支配收入为4190元，同比增长仅为2.2%；城市居民人均消费性支出为3456元，同比持平。三、市政规划长期以来，银川的市政建设一直拘泥于“小而精”的思想，兴庆区在不断的发展而另外两个区就要落后很多。自从“大银川”战略的确立后，整个银川市都步入了城市建设的快车道，城市旧貌换新颜，宽阔整洁的马路，美丽的霓虹夜景，“塞上明珠”称得上是名副其实。 1、整体规划从整体规划来看，三个市辖区的功能定位基本都比较明确，其中： l 兴庆区商业金融、行政办公、居住 l 金凤区居住、行政办公和商业、工业用地相混合，另有占地一八0公顷，综合了居住、商业和公园的——森林公园 l 西夏区发挥老工业区的优势，工业、仓储用地为主，并承担居住功能以实现人口分流的目的 2、康居工程康居工程是银川市政府所做的一个重要的为民工程，整个工程的总占地达到了4523亩，共计有14个康居新村。从分布上看，主要是分布在兴庆区的东、南、北三侧和金凤区，西夏区则只有一个，可能和西夏区的房价本来就比较低有关。 3、道路建设道路建设称得上是银川市政建设工程中一个比较突出的亮点，现在银川有四通八达的公路网和周边地区紧密联系，市内道路建设也在有条不紊的一直进行着，50里长街——北京路已经成为了银川的一个标志。由于银川市辖三区是横向排列，为了使三个区能紧密联结，道路建设是以东西向的道路为主，使市民可方便的往来穿梭于三个区。以下是正在建设中的主要工程： l 石（石嘴山市）——中（中卫）高速公路，这是贯穿宁夏南北的一条最主要的高速公路 l 西环和北环高速路，将于明年动工，完工后将和已建成的东环和南环高速路围合成圈，计划整个圈的面积达到370平方公里，按照长远规划整个圈内将聚有300万人口在建新道路的同时，也有很多老路的延伸和改造工程在进行。第三章银川房地产市场综述本章节主要是对银川的住宅和商铺房地产市场进行分析并预测，并且对和本项目实现直接竞争的重点个案进行介绍和分析，希望能通过对整体市场的把握和重点个案的研究，为本项目找到一个合适的市场定位。一、市场论述 1、概述近几年，随着西部大开发战略的施行和扩大内需的经济政策的双重推动下，银川市的房地产市场得到快速发展，呈现出住宅与房地产投资消费双向拉动的势头。根据来自国家统计局的房地产信息表明，到2002年为止，银川市房价的上涨幅度已连续5年居全国35个大中城市的前列。进入2003年，由于非典的影响和出现部分房价过高的问题，在全市的开发投入进一步扩大的前提下，居民的购买欲望却呈现一定程度的萎缩态势，空置率增加，销售周期拉长，都是实际存在，不可忽视的问题，如何处理这些问题，将对银川的房地产市场未来发展起至关重要的作用。 2、住宅房地产市场住宅市场是整个房地产市场中和普通百姓最为密切相关的一个子市场，通常情况下，也是最为人关注、最重要的一个市场。随着国家宏观经济的良性发展，住宅市场也有了很大的发展。在经济发展的各项数据中，住宅市场可谓是独领风骚。银川的住宅房地产市场发展在西北地区名列前茅，除了政府的支持力度外，银川良好的地理环境也使很多外来人愿意居住在这里，这也是支持市场发展的一个重要条件。下面将分别简单介绍一下2002年至2003年的银川住宅房地产的信息。【2002年住宅房地产市场基本情况】 2002年，银川的住宅房地产市场得到了长足的发展，无论是投资总额、施竣工面积还是售价，都有了很大的增幅。下表所列出的数据是02年一些主要的开发指标数据。开发指标数值同比增幅全年开发总投资 24.05亿元 35.2% 住宅开发投资 16.5亿元 67.7% 竣工房屋面积一五9.4万㎡ 23.6% 销售面积 86万㎡ 1.55% 商品住宅平均售价一八73元/㎡ 23.1% 从数据上看，银川的住宅房地产市场发展势头之迅猛让人咋舌，特别是开发的投入额增长幅度之大更是惊人，占到了全年开发总投资额的68.6%。在这其中虽然有很多可能只是盲目跟风，但也可反映出各家开发商对这一市场的看好。不过这些数据所显示出问题也很明显，销售面积只有竣工面积的54%，销售面积的增长幅度仅为1.55%，和其它指标的增长相比简直微不足道，可见市场的需求并没有大幅度的增长，而开发商对市场的期望值可能过高，高空置率将会对以后的市场发展产生很大的负面影响。【2003住宅房地产市场基本情况】 2003年，银川的住宅房地产市场仍然保持了高速的增长，但是一些已遇到的问题仍然没有得到很好的解决，虽然政府公布的数据显示2003年上半年银川住宅销售面积是去年同期的1.3倍，但我们在调查中确发现，很多楼盘的销售速度缓慢，销售率不太令人满意，这种现象在一些中高价房的销售过程中特别明显。下表是2003年上半年的一些主要的开发指标数据：开发指标数值同比增幅开发总投资 12.93亿元 53.8% 住宅开发投资 9.09亿元 69.2% 开发施工面积 355.42万㎡ 81.8% 住宅开发施工面积 286.95万㎡ 120% 竣工房屋面积一五9.4万㎡ 23.6% 销售面积 40.30万㎡ 140% 销售额 9.96亿元一五0% 住宅销售面积 29.32万㎡一三0% 今年上半年，银川的住宅开发继续了2002年的势头，很多技术指标再次创下了新高，但是一些以往就存在的矛盾还是很突出。同样，上半年的房屋销售面积和竣工面积之间还是有很大的距离，空置率在进一步增加，而且正在施工尚未推出市场的量能更是巨大，也为市场的未来埋下了隐忧。 3、商业房地产市场分析银川由于是一个区域性的中心城市，在方圆500公里范围内没有同级别城市的前提下，很多人便集中到银川进行消费，这部分人和银川本地居民共同组成了一支庞大的消费队伍。这支队伍繁荣了银川的商业，也为银川的商业房地产市场发展提供了必要的保证。目前银川的商业房地产市场，还只是处在整个发展历程中较初级的阶段，无论是市场的成熟度还是客户的接受程度，都有很大的不足，综观整个银川的商业房地产市场，我们可以发现如下特征：【处于市场发展的过渡阶段】一个商业房地产项目，能有多种的运做模式供选择，在银川，也是如此。目前银川商业房地产项目的运做方式可以说是多种方式并存。就新推出市场的项目来说，采用联营方式的有：欧尚名都（步行街，新华东街口）；采用租赁或出售使用权的方式有：新华商城（玉皇阁南街、育才巷）、温州商城；采用出售产权的方式有：众一·清和园、新城商业广场等。如果从银川原有的一些商业项目来说，却还是以租为主或者说是出让一定年限的使用权的居多。众所周知，使用权和产权相比，有其优越的一面，如进入门槛低等，但不足之处也是很明显：每月的租金是一个负担，租金随时会根据市场上涨，到期后无法续租，不管你租多少年这个铺位永远不是你自己等。而拥有产权就意味着拥有的支配权，就意味着掌握了主动，如果办按揭贷款，等还清银行贷款后，就可以完全拥有自己的商铺。这两者孰优孰劣，一看就知。在房地产发展的过程中，购买产权阶段是出现在租赁阶段之后，而银川现在正处在这两个阶段之间的过渡期，还是以租赁为主，但越来越多的产权商铺开始出现在市场上，本项目作为大体量的产权商铺推出后，将会对带动产权商铺市场的前行起到引领的作用。【近阶段推出的楼盘较多】目前在银川，正在市场上销售的、正在动工尚未推出市场的、尚未动工但已有初步规划的商业项目众多，比如新华商城、新城商业广场、众一·清和园、东方红商业文化广场、南门广场商业步行街、金鹰国际等等，此外还有很多附近区域的项目来银川招商的。这么多的项目推到市场，说明对商业房地产市场看好的开发商是大有人在，但短时期内这么多的项目上马，必然会加剧市场竞争，很重要的一点，银川本地的客源不多，客源的争夺将会十分激烈。【经营业主对产权商铺的接受程度不高】多年来，在银川做生意的业主习惯了进入门槛低，投入不大的租赁方式。从一方面来说，本地居民的人均收入不高，因此对这种投入少的方式比较能够接受，也有能力来接受；另一方面，这里很多的商业项目使用权的出让年限往往都比较长，很多都超过了10年，且在这期间租金的上浮都不大，相对那些一年一签租约的商铺来说，业主们还是感到比较的稳定。而产权商铺的进入门槛高、投入大，虽然回报率高，但风险也大，这也让很多习惯了小本经营、安稳经营的业主望而止步。如今的市场上开始出现了产权商铺，但销售进度并不都尽如人意，倒是那些住宅的底商销售通常还比较顺利。目前银川商铺的销售价格的涨势和住宅价格相比也不遑多让，下面两张图表是今年1-9月份银川市不同地段的商铺均价表：从第一张图我们可以看出，繁华地段的价格走势是稳中有升，在相对平稳中逐渐攀升到一个新的高度，9月份的价格和1月份的价格相比，已经上升了2000元/㎡，上涨幅度达到了30%以上，并且随着繁华地段可供开发的位置越来越少，这个价格水平将会很轻松地被突破。第二张图所表示的在一般地段商铺的售价波动比较大，究竟是向上还是向下的趋势也不太明显，这是由于在每一个不同的时间段推出市场的商铺，位置差异大所造成的售价差异也大且走势不明。二、房地产市场的走向分析 1、市场总体走向分析从银川的房地产市场现状来看，暂时性的供过于求迹象已经出现，前面所讲到的空置率高问题就是最好的佐证。为什么说是暂时性的，这是因为在近阶段的开发量能过于集中，而在这一阶段能达到相应购买能力的客户相对而言较少，就导致了市场呈现出一种建筑开发热火朝天，市场买气冷冷清清的一头热的情形。从03年的开发量来看，这种现象可能还要维持一段时间。纵观全国这几年来房地产发展的轨迹，可以看出推动房地产市场健康快速发展的因素，除了宏观政策面上的支持，来自市场的有效需求不断的释放出来更是提供了强有力的支撑，正是基于这些需求的广泛存在，使得整体的房地产业不断地被推高。银川也不例外，同样是由于政策和市场需求的内外因带动了其房地产市场的兴旺。因此，从长远来看，想要使银川市场得到良性发展，还是离不开这两方面的支持。鉴于房地产业对经济发展所起到的重要作用，政策上的有力支持是毋庸多言的。在市场需求方面，潜在的需求量不可忽视，这些需求包括来自本地和其他区域的需求。 2、住宅房地产市场走向分析住宅市场现在所面临的两大问题就是：量能过大；房价过高。如果从发展的长远阶段来看，通过居民人均收入增加的角度，通过改善居住条件和居住环境的角度这两方面来分析，市场的整体趋势还是向好的。居民收入增加，还有动拆迁所获得的补偿，将会有越来越多的人有能力购房，前提条件是房价不要涨得太离谱。从改善居住条件的角度看，目前银川市的人均住房的建筑面积为23平方米，距离小康社会的水平——人均住房建筑面积35平方米还有不小的差距。我们可以进行一项简单的计算：目前银川市辖三区的人口总数为69.28万，那么所需增量建筑面积为： 69.28万×（35-23）㎡=831.36万㎡这是一个庞大的数字，可以预计，在未来的几年里，每年因居民改善居住条件的需求从而所要求的增量建筑面积都将要达到百万方。结论： l 潜在需求惊人，但只会逐步释放； l 房价上涨过快和康居工程的大量开工在短期内将会抑制人们购买商品房的欲望，近期会迎来一个调整期。 3、商业房地产市场走向分析和住宅房地产市场相同，银川的商业房地产市场发展也面临着机遇和隐忧。所面临的机遇就是，政府实施“大银川”战略对增加银川的吸引力有莫大的推进作用。吸引力增加了，四面八方就会有更多的人聚集到这里，对商业的需求也就会越来越多，越来越高，也就间接的对商业房地产市场提出发展的要求。反过来看，大力发展商业，也能够为增添银川魅力起到重要的作用，两者是相辅相成的。但是在市场繁荣的背后，现实的问题仍然严峻。说到问题，我们还是要提到收入水平低这个关键。收入少，购买力不强，制约了商业市场向更高的层次发展。由于目前新的商业项目较多，一哄而上的开发，客源就显得不足，客源争夺日趋激烈。目前由于银川地区客户的产权购买意识还不强，不少产权商铺的价格也脱离了很多小业主的心理预期，再加上量的集中，导致了去化速度较慢。这只有等到市场的成熟度进一步加深，人们的思想观念进一步转变和收入增加，这些问题才能逐渐解决。现在的银川，商业设施多集中在兴庆区，因为这是老城区，这里的居民最多，而金凤、西夏二区由于人口少，引致商气不足，新开的商业项目无论是步行街（福州路步行街）还是市场（怀远市场），都因为客流之不足而只能惨淡经营，这种情况将会使想进入这两个区的商业项目开发商望而却步。想要改变这种情况，还是要和这里的住宅开发工程一起配合，等这两个区的居住人口达到更大的规模，开发新的商业项目才更易成功。金凤、西夏二区开发社区型商业是比较现实的选择，在兴庆区，开发一些相对高层次的商业项目，能更好的巩固其商业中心的地位，也能避免因人口的西流导致城区的空洞化和商业的衰落。三、竞争个案分析 1、竞争个案选择标准通过对竞争个案的研究，能够为项目的定位、风险的规避等起到一定的作用，因此在竞争个案如何选择也是非常重要的。针对商城项目特性，我们将主要按照下面的标准来选取：【和原商城业态相近】选取这一标准主要是考虑到经营业态相近，将来正式开张营业后所面对的消费群体也将相似，如何能在激烈竞争中显现出独特风采，关乎到整个项目能否脱颖而出，这样无论是对项目的运做还是将来的经营管理都有重要帮助。因此要分析这类市场如何操作，并以此为基础，进行有针对性的规划设计，希望通过这些规划，使本项目和竞争对手相比，显示出更胜一筹的态势。【经营业主和本项目定位客层相仿】本条标准其实和前面一条标准有相似之处，银川的客源有限，除了去外地招商外，银川本地的经营业主们也是本项目主攻的目标。这些目标有很大一部分就散落在这些竞争对手内，如何从虎口夺食，就要对这些对手进行分析，才有可能料敌先机，找出对手破绽，找到突破口。【地理位置相近】选择地理位置相近的商场或市场作为我们的竞争对手，加以详细分析研究，这其实是最重要的一条选择标准。毕竟房地产项目非常讲究地段的重要性，“相隔一里路，相差一片天”的现象是屡见不鲜。位置相距越远，可比性就越小，越是靠近，越是有参考价值，因此选择地理位置相近的项目作为对手来分析，可以说是理所当然的。 2、竞争个案介绍根据上述标准，我们选择了“东方商城”、“温州商城”、“南方商城”和“新华商城”作为主要的竞争个案来介绍，其中除“新华商城”还处在招商阶段外，另三个项目都已开张营业。注： l 在下面的竞争个案分析中，针对只租不售的物业，将采取租金还原单价的方法来推算实际单价水平； l 下述竞争个案的租金除有特别说明，否则均指使用面积，由租金所还原单价则按照建筑面积来计算，设定得房率45%； l 新建商场投资回报率按照10%来计算，至于东方商城，考虑到其作为成熟市场，因此其投资回报率定为12%。【东方商城】〖地理位置〗位于商城东侧，和商城仅隔一条市场巷。〖铺位数〗每层200-250个铺位，共四层，总计铺位数900-1000。〖铺位面积分割（使用面积）〗沿街6-8㎡，市场内部3-6㎡。〖业种定位〗 1F 小五金、音像制品、文化用品、化妆品、箱包、皮带 2F 日用小百货、床上用品、妇女用品、袜子 3F 服装 4F 童装、鞋类、休息区〖营销方式〗购买16年的使用权，每个摊位押金2万；〖市场定位〗批零结合，商品走中低档路线，所针对的消费群体中以青年人居多。〖租金价格分析〗租金价格表商铺位置租金单价（元/㎡·天）转让价格（万元）租金还原单价（元/㎡） 1F 沿街（市场巷）一五-25 20,530-34,220 内部较差位置 11-14 6-7 一五,060-19,160 内部较好位置 19-23 8-10 26,010-31,480 2F 较差位置 3-4 4,110-5,480 较好位置 9-11 12,320-一五,060 3F 2.5-3 3,420-4,110 4F 1.5-2.2 2,050-3,010 其它费用：每个摊位每月交纳管理费用488元，每年递增40元物业费 35-45元/月/摊位工商、国税、地税每月290元/铺位〖经营业主分析〗绝大多数铺位已经过转手外地和本地比例：1.35:1 项目分析：东方商城于4年前开张营业，当时因只需交纳2万元押金就可入场经营，门槛低，吸引了很多的小业主，迅速聚拢了人气。再加上其开张营业时，恰逢银川商城在翻建三楼，而商城在翻建三楼的过程中，发现整体建筑有成为危楼的迹象，在社会上导致了一定程度的负面影响。此外新翻建好的商城三楼商气不旺，这些因素对商城的打击很大，并导致了很多消费者舍弃商城而纷纷转至东方商城购物。当然东方商城其在市场定位上也比较合理，其所经营的商品和商城相比略高档一些，符合了很多追求时尚而又囊中羞涩的年轻人的消费取向，从此东方商城取代了商城成为银川最能聚敛人气的地方。从东方商城内的业主来源看，五湖四海皆有，除了本地业主外，来自陕西、浙江等地的业主也不在少数，其中很多业主同时购买了多个铺位的使用权。由于东方的经营业种范围较广，成为了银川乃至周边地区很多客商重要的商品批发地，更有甚者，很多业主干脆就在市场内部进货，这样既可免去运费，又可省下仓储费用，进货又方便，可谓一举三得。【温州商城】〖地理位置〗南薰东路、永安巷口〖规模〗占地一五.36亩，总建面3.6万㎡〖铺位数〗 1-4层每层铺位约290个，营业房56个，4层共计约铺位总数1160，营业房224个，另有10余间沿街门面房；5层由大客户统一经营〖铺位面积分割（使用面积）〗铺位面积5㎡，营业房面积10㎡〖业种定位〗楼层业种 1F 小百货 2F 针织品、内衣 3F 童装、鞋类 4F 服装 5F 餐饮、游戏娱乐〖营销方式〗购买20年的使用权，缴纳押金，10年后开始返还〖优惠政策〗半年免税，2个月免租，每个铺位每个月租金可优惠5-10元/㎡，〖租金价格分析〗租金价格表商铺租金（元/㎡·天）租金还原单价（元/㎡）押金（元） 1F 铺位 3 4,930 4.2万营业房 3 4,930 8.4万 2F 铺位 3 4,930 3.8万营业房 3 4,930 7.6万 3F 铺位 2.83 4,650 3.3万营业房 2.83 4,650 6.6万 4F 铺位 2.83 4,650 2.8万营业房 2.83 4,650 5.6万业主购买时可选择楼层，具体铺位位置开业前一个月摇号决定。表中所列租金为优惠后的租金。〖其它费用〗物业费用1-2层60元/铺位/月，3-4层50元/铺位/月，税金暂定40元/月〖转让、转租〗转让、转租价格表位置转租租金（元/㎡·天）单价还原（元/㎡）转让金（元） 1F 铺位 6.3-8.2 10,350-一三,470 5-12万墙面 3,000-5,000元/墙/年 2F 铺位 2.74-3.68 4,500-6,040 7-8万 3F 铺位 6-8万 4F 铺位 3.3-7.12 5,420-11,700 6-7万注：转让金不包含押金在内。目前所出现的转让金和转租租金与所处楼层高低不甚相符主要还是该商城刚刚开张营业，很多业主对转让或转租的水平不太了解，所定价格都是从自身要求考虑，整个市场并没有一个较为统一的标准。至于出现有些铺位的转租租金低于应缴商场的租金，是因为有些转租金包含了这部分费用，而有些并不包含。〖客层分析〗投资自营比例 3:2 本地外地业主比例 5:1 〖市场定位〗商品档次和东方商城相近，走中低档路线，经营方式还是以零售为主。项目分析： 2002年温州商城的推出，在银川当地引起了不小的轰动，租金低廉，地处市区繁华地段，斜对面东方商城的生意红火，这些原因导致了很多客户趋之若鹜，一经推出便抢

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