吴家山区域房地产市场分析.docx

吴家山区域房地产市场分析
一、 吴家山区域概况
1、地理位置
吴家山区域在东西湖片区的重要性不言而喻，如果说金银湖区域是以生态环境的因素来划分的，那么吴家山就是以工业产业尤其是台商投资区的因素来划分的区域。具体是指张柏路以西，张公提以北的区域，区域面积499。7平方公里（其中开发区面积180平方公里），户籍人口23万，常住人口35万。
2、交通状况
区域已实现公路网络化，从吴家山到各办事处之间公路高等级化，农村村镇道路全部硬化的目标。路桥将495平方公里的幅员面积串连起来，形成了“半小时经济圈”。这些公路又与横贯境内的107国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航道、武汉中环、武汉外环、武汉地铁、武汉轻轨、武汉天河国际机场高速公路相连，形成了立体交通网络。以107国道为主轴线，金山大道为辅线，覆盖全区的棋盘式公路网络已建成，已规划设计并正在建设中的“八路一湖”工程。将使区内的交通条件锦上添花。
3、配套设施
吴家山投资区内中小学，幼儿园等基础教育设施完善。小学四所，武汉市重点中学吴家山中学，国家重点职业高校东西湖职业学校，每年可为各行各业培训专门技术人才3000多人。天然气供气能力为5000万平方米，可满足全区工业企业及居民使用。
4、区域房地产发展状况及前景
吴家山区域的自然环境较金银湖差，区内的交通尚未完善，配套设施也有待改善。但由于所面对的消费者层面不同，并不存在直接的竞争，而且可以通过差异化和细分市场来实现共赢的局面。
东西湖区政府提出在五年内，逐步把东西湖区建设成为新型工业园、现代物流区、生态居住区和水乡旅游区的奋斗目标。按照这一发展定位，就要加快三区一园的建设步伐。
继2001年吴家山海峡两岸科技产业园被批准成为国家级对外开放开发区后，2002年东西湖区又被批准为国家级武汉食品工业加工区、国家级生态示范建设区，加上吴家山台商投资区。三区一园的格局正式形成。
随着今后汉口地区的发展，城市西扩必成定局。根据目前武汉区域性经济特征，因工作生活需要形成了一大批以中产阶级为主体、以汉口为中央商务区（CBD）和中央信息产业区（CID）为主要辐射带的大型中央生活区域。武汉的西扩为本区带来了机遇，大量的高素质楼盘所带来的品牌效应将在今后爆发，本区的房地产业由于可塑性强，发展的空间巨大。

二、 区域房地产供需关系分析
吴家山主要在售楼盘基本资料
项目名称
占地（万㎡）
容积率
绿化率
物业形态
总套数（套）
开盘时间
当前均价（元/平米）
沿海.赛洛城
96.7
1.6
39%
多层、小高层
7500
2007-3-31
多层3620
小高层3620
紫云.黄狮海岸
12.6
1.51
35%
多层、小高层、花园洋房
1618
待 定
多层3600
小高层3600
金山.银湖湾
10.6
1.6
36%
多层、小高层
1028
2007-6-8
多层2830
鑫海花城
14
1.68
36.5%
小高层、高层、别墅
2239
2003-12-2
小高层3500

嘉禾园·美景豪苑

16
2.16
66%
高层
772
2006-9-28
高层3800
秀水佳园

22
1.7
35.1%
多层、小高层
373
2006-11-25
多层2700
小高层2700
航天.嘉园

12
1.05
39%
多层、花园洋房
786
2005-7-30
多层3400
花园洋房3300
1、项目规模分析
2007年东西湖片区商品房新增可售面积变化图

可以从上面两图中看出，吴家山区域内商品房的供应量还是很充足的，基本保持了每个月的新增住房的净增良是上升的，说明了该区域的房地产发展潜力很大。
基本在售的项目规模都在10万平米以上，虽然比起金银湖区域规划在1000亩以上的住宅项目占总量的29％，规划在500亩至1000亩之间的住宅项目占总量的57％的大盘聚集之地来说规模还是很小，但基本满足了吴家山一带基本住宅需求。
2、物业形态多样性分析

由图可以看出，该区域项目的物业形态相当丰富，多层，小高层，高层，花园洋房，别墅应有尽有。
3、区域项目价格分析

由图可以看到，整个东西湖区域的项目均价在武汉来说还是属于最低的。该区的开发量居武汉之首，表明各路发展商看好其住宅的发展前景，而且其产品以多层为主，价格较市区低，就目前武汉地区的消费层次来说，是比较适应市场的。
吴家山的自然资源较贫乏，周围的配套尚未完备，总体可利用的资源不多，且吴家山区在武汉人的心目中尚属城郊范畴，有一定的心理距离，所以采用低开的价格策略有利于加快项目的推进程度。
4、区域目标客户群分析

东西湖区商品房不同类别商品住房销售情况

东西湖区商品房不同型结构商品住房销售情况

由图可看出
多层仍是市场热点，小高层和花园洋房前景看好；
二房二厅、三房两厅95平方米—120平方米之间的户型是需求亮点；
中档房依然受大众欢迎，本区的人们消费水平与市区仍有一定距离，所以多数人群都是选择价性比较好的中档房，既减少购房的压力，又可以保证品质。
本项目的目标客户主要是本区的居民尤其是台商投资区企业职员、市区内的部分居民和孝感区的居民。
三、区域典型楼盘分析
沿海.赛洛城

1、产品概况
开发商
沿海绿色家园发展（武汉）有限公司　
项目地址
武汉市东西湖区金山大道与张柏路交汇处
占地面积
96.7万平方米
当前均价（元/㎡）
多层3620
小高层3620
容积率
1.6
销售率（％）
37%
绿化率
39%
开盘时间
2007-3-31

沿海赛洛城项目位于武汉市东西湖区，毗邻国家级台商投资开发区、东西湖生态保护区。地块交通便捷，南面为城市快速干线金山大道，东面为城市主干道张柏路，西临天然湖——黄狮海。项目总建筑面积145万平方米，其中住宅总建筑面积130万平方米，由联排、多层、小高层和高层等建筑物规划有序有机组成，以满足不同人士在的居住需求，整个赛洛城分五期滚动式开发。

2、价格策略分析

开盘由于楼盘的规模和品牌，均价略高于吴家山周边楼盘，随着吴家山项目整体价值的提高，本楼盘的均价也水涨船高，但之后为了保证推盘速度，在3600元每平方米的均价上保持了很长时间。

3、目标客户群分析
该项目规模在武汉来说可以说是很大了，是个综合性很高的项目，产品类型丰富，高层、小高层、多层、联排别墅，满足不同要求购房人的需求，既能满足吴家山台商投资区企业员工的居住要求，也适合喜好郊区生活的汉口高收入阶层，同时满足了外地投资者投资需求。

4、创新点
产品多为南北通透、通风好采光好的板楼，这些产品以组团形式分布，每个组团在享有项目大景观的同时，还能欣赏到楼间小景，通过景观、绿地，使人在通透的房子中感觉到了空间的无限延展、建筑外立面风格为现代风格点缀欧式古典符号，简洁不失精彩，色调清新明快，统一中有变化，具有新古典主义建筑风格精髓。小区内人车分流，车行道、慢行道的人性化设计有效保障居住者安全的同时，也体现了社区健康、运动、休闲的设计理念； 新健康文化、新享受文化、新品位文化共同构筑了新都市文化。

紫云.黄狮海岸
1、产品概况
开发商
　武汉中鄂联房地产股份有限公司
项目地址
东西湖区三店易家湾688号
占地面积
12.6万平米
当前均价（元/㎡）
多层3600
小高层3600
容积率
1.51
销售率（％）
--------
绿化率
35%
开盘时间
2007-6-18

紫云·黄狮海岸项目坐落于东西湖区金山大道北、三店集镇东，占地188亩，暂时有737，505两条公交线路，周边有三店一体化中小学、吴三小、四中、吴家山中学、吴一小等中小学校，中百仓储、中商平价、武商量贩店等超市，吴家山人民医院、吴家山妇幼保健院、吴家山三店医院等医院，随着吴家山区域的发展，项目周边套将不断完善，项目加入独特的“管道直饮水”系统、智能化生活设备，认真考究自然与空间交融的合理尺度，以绿荫草坪、翠意大树，配合精致的楼体立面、屋顶，构成从地面到高楼多层次、多视角的绿化空间。
2、价格策略分析
8月3日开盘，开盘价为3600每平方米，与附近的鑫海花城二期的均价差不多，价格 上采用的是无差异性营销，不能以价格作为吸引客户的因素。

3、目标客户群分析
基本为吴家山的原住民和汉口的投资者。

4、创新点
项目主要以景观环境取胜，紧邻黄狮海湖建有沿湖公园，绿化率超过35%。

四、吴家山区域房地产市场分析总结
东西湖板块按楼盘品质划分的两个区域金银湖和吴家山，一个是高档楼盘区，风景优美，有良好的山水资源，而且有环湖路和金山大道等公路经过，通达性好。一个是中档楼盘区，自然环境较金银湖差，区内的交通尚未完善，配套设施也有待改善。周边的居民消费力有限，不足以支撑本区楼价的提升；市区内的人们由于置业观念的局限性，对该区的接受需要有一个过程。
但是随着武汉产业格局的重新布局，政府投资力度加大，外来企业的进驻，城市居住郊区化等因素对吴家山区域的发展起到极大的推动作用，并产生大量的就业和居住人群，房地产开发的潜力不可限量。