上半年辽宁省房地产估价师制度与政策建设工程质量管理的原则考试试题.doc

2017年上半年辽宁省房地产估价师《制度与政策》：建设工程质量管理的原则考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。

A．成本加成定价法

B．目标定价法

C．认知价值定价法

D．价值定价法
2、估价报告应用有效期最长不宜超过。

A：三个月

B：半年

C：一年

D：两年

E：工业用地的监测点评估价格
3、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。

A：省房地产管理部门

B：市(县)城市管理部门

C：市(县)规划管理部门

D：市(县)房地产管理部门

E：执行层的组织协调
4、对房地产估价来说，土地是__。

A．平面的

B．三维立体的

C．陆地表面

D．地下空间
5、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，该期房目前的 价格为( ）元/㎡。

A：2 834

B：1 834

C：2 934

D：3．934

E：工业用地的监测点评估价格
6、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。

A：3939．61万元

B：4433．88万元

C：4768．50万元

D：5652．09万元

E：工业用地的监测点评估价格
7、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。

A．资产市场

B．资本市场

C．信托市场

D．证券市场
8、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。

A：估价机构

B：估价师

C：估价报告使用者

D：估价委托人的估价需要

E：工业用地的监测点评估价格
9、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是，。

A：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人

B：在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人

C：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人

D：对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者

E：执行层的组织协调
10、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。

A：2 100万元

B：3 000万元

C：1 270万元

D：2 400万元

E：工业用地的监测点评估价格
11、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。(2007年试题)

A：125

B：250

C：300

D：375

E：执行层的组织协调
12、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为__万元。

A．523.45

B．593.75

C．643.75

D．1000
13、房地产最重要的一个特性是__。

A．位置固定性

B．适应性

C．异质性

D．寿命周期长
14、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。

A：社会环境因素

B：政治环境因素

C：经济环境因素

D：金融环境因素

E：借款合同
15、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为__万元，

A．2000

B．1970

C．2070

D．2170
16、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。

A：周围环境状况

B：繁华程度

C：临街状况

D：附近是否有矿产资源

E：工业用地的监测点评估价格
17、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。

A．五年

B．三年

C．两年

D．一年
18、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。

A：价值

B：交换价值

C：成交价格

D：评估价值

E：工业用地的监测点评估价格
19、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。

A：投资率是投资回收与投入资本的比率

B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

E：工业用地的监测点评估价格
20、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。

A．40 000

B．53 600

C．66 800

D．80 000
21、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。

A：30

B：60

C：80

D：100

E：房地产估价机构必须加盖公章
22、宣告失踪的部门为。

A：人民政府

B：人民法院

C：人民检察院

D：公安机关

E：执行层的组织协调
23、最适合用市场法估价的是。

A：用做生产的房地产

B：可销售的房地产

C：出租或营业的房地产

D：仅适用于自用的房地产

E：工业用地的监测点评估价格
24、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。

A：225．00万元

B：237．50万元

C：381．25万元

D：395．83万元

E：工业用地的监测点评估价格
25、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。

A．交易情况修正

B．交易日期调整

C．房地产状况调整

D．区域因素调整
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、商业银行的职能包括。

A：充当信用中介

B：变货币资本为货币收入

C：充当支付中介

D：创造派生存款和信用流通工具

E：变货币收入为货币资本
2、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括。

A：弄清土地的位置

B：弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等

C：弄清城市规划设计条件

D：弄清将拥有的土地权利

E：测算开发项目的预期利润
3、27。某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，投资利息为15万元，投资利润率为15%，则开发利润为__万元。

A．346.5

B．349.2

C．348.75

D．351.45
4、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。

A．风险辨识

B．风险估计

C．风险评价

D．风险决策
5、自然周期的__始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段
6、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。

A．16

B．18

C．20

D．22
7、下列房地产中，不得抵押的有。(2008年试题)

A：集体所有的土地使用权

B：村办企业厂房

C：列入城市房屋拆迁范围的房屋

D：宅基地

E：已经设定抵押权的房地产
8、下列不属于房地产保险估价范围的是。

A：房地产投保时的保险价值评估

B：保险事故发生后的损失价值

C：价值的最差值的评估

D：损失程度评估

E：执行层的组织协调
9、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。

A．开发内容和规模的分析与选择

B．评价方案构造

C．区位分析与选择

D．开发时机的分析与选择

E．融资方式的分析与选择
10、住房公积金的提取和使用原则包括。

A：足额缴存原则

B：合理使用的原则

C：定向使用的原则

D：严格时限的效率原则

E：安全运作的原则
11、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是__万元。

A．755.54

B．772.84

C．1400.88

D．1433.90
12、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员

B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

C：改建、重建建筑物及其附属设施

D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

E：制定和修改业主大会议事规则
13、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。

A．100

B．250

C．500

D．1000
14、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。

A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外

B：非国有企业兼并国有企业的

C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

E：国有企业改造或改组为国有独资公司的
15、房地产业是房地产开发活动的__。

A．策划者

B．组织者

C．监督者

D．实施者

E．发包者
16、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为。

A：工期索赔

B：工程变更索赔

C：合同中明示的索赔

D：合同中默示的索赔

E：费用索赔
17、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。

A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性

B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置

C：城市土地区位不包括无形的因素

D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等

E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系
18、下列符合房地产广告要求的有。

A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离

C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明

D：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积

E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容
19、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。

A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应

B：经济适用住房单套的建筑面积控制在60左右

C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应

D：经济适用住房购房人拥有有限产权

E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营
20、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。

A：直接费

B：间接费

C：利润

D：税金

E：税费
21、股票的基本特征包括。

A：盈利性

B：无风险性

C：价格的波动性

D：流通性

E：决策参与性
22、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括子市场。

A：租赁

B：析产

C：保险

D：作价入股

E：借款合同
23、成本控制的主要对象是主要费用中的__。

A．固定费用

B．变动费用

C．经营费用

D．原材料费用
24、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．4

D．5
25、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是__。

A．抵押贷款还本付息

B．管理人员工资

C．公共设施维修费

D．保险费