XXXX年7月湖南株洲房地产项目市场分析研究月报_24页.docx

2011 年7月株洲房地产市场分析月报

湖南智慧联盟市场研究部
2011年8月24日

报告内容

A：宏观政策
B: 土地市场
C：住宅市场
D：八月销售排行版
F：附件：2011年1-7月份市场情况分析

Part A 政策法规

部门
内容
央行
央行8月2日表示，要综合运用利率、汇率、公开市场操作、存款准备金率和宏观审慎管理等工具组合，保持合理的社会融资规模和节奏。同时，房地产调控力度也不会放松，进一步执行好差别化住房信贷政策。

政策预示着：在今年下半年，央行仍将继续调整货币政策。
智联观点：虽然经济发展正由政策刺激向自主增长有序转变，继续朝着宏观调控预期方向发展。但国内通胀预期依然较强，稳定物价的基础还不牢固，一旦政策松动就有反弹的可能。下半年，央行会保持必要的政策力度，同时，进一步提高调控的针对性、灵活性和前瞻性。
在房地产调控方面，下半年央行将进一步执行好差别化住房信贷政策，并且将督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款。
同时国内众多中小企业面临的融资难问题在下半年将会更加严重，预计难以为继。

标题
内容
四大银行第三套房贷均暂停发放
8月22日开始北京农、中、工、建均已暂停第三套商业住房贷款。中国建设银行北京分行已于2011年1月26日暂停对第三套住房的贷款业务。中国工商银行北京分行从2月1日开始暂停第三套住房贷款。中国农业银行和中国银行的北京分行也已经陆续停止了第三套住房贷款业务。
智联观点：监会重申暂停第三套房贷的政策要求，上半年银行商贷的比例有所下降。在贷款持续紧缩的情况下，最有可能受影响的是外地购房者。从人数结构上来看，满足购房资格要求的外地购房者占整个市场的15%左右。统计数据显示，外地客户对贷款的依赖程度比本地客户高。另外，进一步紧缩商业房贷会对刚性需求或是首次购房者影响较大。
部门
内容
国土资源部
8月24日国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，新增了22个城市。这些城市的土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收须报国务院批准。

再次对土地建设提出调整，表明国家大力度加大对建设用地的规范，同时从源头上来调控房价。同时为了守住18亿亩耕地红线，中国在土地管理上实行了一套严格的行政计划体制，以便国务院可以通过增加或者减少土地供应，来调控宏观经济。国土资源部曾于2009年10月下发通知，要求加强土地规划和计划调控，严格建设项目批地供地审查，做好淘汰落后产能的用地处置和权属管理，加大对违规违法用地的监管和查处力度。

Part B 土地市场

八月土地供应明细：本月供应2总土地，一宗位于石峰区，一宗位于云龙示范区。

网挂号
挂牌时间
宗地位置
土地用途
宗地面积
平米
规划/容积率
起始价
（万元）
保证金
建筑密度
（%）
2011挂字第034号
2011年08月25日—2011年09月07日
石峰区学林路与北环大道交汇处西南角
普通商品住房用地
157932.3
≤3
27244
20000
≤30
2011挂字第035号
2011年08月26日—2011年09月08日
云龙示范区学林办事处响塘村
办公、商业
23954.98
≤1.5
2515
100
≤30

Ø 2011年八月份供应土地2宗，总面积为181887.28万方，一宗为商品住房用地，一宗为办公、商业用地。
Ø 供应地块分析：两宗土地的地理位置均较偏远，周围配套设施设施不足，有待提高与完善。

八月土地成交明细：当月土地成交1宗，位于石峰区时代大道旁。

网挂号
成交时间
宗地位置
土地用途
宗地面积
平米
规划/容积率
成交价
（万元）
地价
（万元/亩）
总建筑面积（平米）
（2011）挂字第029号
2011.8.10
石峰区时代大道旁
加油站
3868.07
--
1740
299.89
--

Ø 2011年八月份供应土地一宗，总面积为3868.07万方，性质为加油站用地。
Ø 本月成交的一宗土地楼面价格为4498元/平米，因为为商业用地，所以成交价高较高
Ø 供应地块分析：这宗土地位于石峰区时代大道旁，交通比较方便快捷，但是周围其他配套设施不足，有待提高与完善。
Ø 持续几个月的土地低量供应，让株洲土地市场出现一段较长时间的寒冰，本月虽然成交的了一块地，但是却还是商业用地，用途为加油站，住宅用地成交量为零，如此持续下去的住宅土地供应市场冷淡，株洲楼市价格必将上涨。

八月土地市场小结：受调控影响，土地市场供应、成交同比同比均现下滑。

土地供应：
Ø 八月土地供应面积为18.19万平米。
Ø 按用途来看：8月供应的2宗土地、1宗为普通商品房用地、1宗为办公、商业混合用地。
土地成交：
Ø 8月共成交1宗土地，成交面积共9.7万平米。
Ø 按用途来看：8月成交的1宗土地，为纯商业用地。
Ø 8月成交土地的平均地价为299.89万/亩，楼面地价4498/平米，位于石峰区时代大道旁。
土地行情分析：
Ø 近几个月来，受国家土地政策与货币政策影响，株洲土地逐渐表现出供应与成交的冷淡。连续四个月土地市场供应走低，成交量少，导致市场对土地需求依旧紧缺。这一现象接下来还将持续较长一段时间，受此影响，株洲土地市场竞争愈演愈烈，地价、房价也将更上一层楼。

Part C 住宅市场

株洲内四区商品房供应分析

Part C .1

73.73%
8.61 %
2.16 %
15.16%%%%

区域
面积
所占比例
天元区
215267.41
73.73%
荷塘区
45251.95
15.56%
石峰区
6317.03
2.16%
芦淞区
25133.04
8.61%
总计
291969.43
100%
2011年8月株洲内四区新建商品房累计供应量为29.2万方，环比、同比均有所下降。
8月，内四区中，仅天元区新建商品房供应上涨，其余三区均下跌。
1、 天元区新建商品房供应21.52万方，占据内四区供应总量的74%，供应量居四区第一；本月天元区开盘数量多达七个，其中有美的城这样的大盘，因此本月天元区的供应量大幅上涨。
2、 荷塘区新建商品房4.5万方，只有一个新盘因此推货量较少。
3、 石峰区新建商品房供应量大幅下跌。
4、 芦淞区虽有几个新盘，但是体量不大，导致供应量还不如荷塘区。

商品房成交分析

Part C .2

月份
商品房成交面积（万方）
商品住房成交面积（万方）
6月
14.368
11.872
7月
19.822
18.123
8月
（截止20日）
13.141
11.519

1、2011年8株洲市内四区新建商品房、住宅销售量（截至20日）依次为13.141万方、11.519万方，环比下跌，同比上涨。
2、8月株洲市场销售量虽然不多，但是整体却有所好转，随着“金九银十“的到来，以及房交会的到来，相信九月份的销量会逐渐上涨，下半年成交量应该有所提升。

八月商品房市场小结：8月，国家政策的影响开始变小，销售量有所上升。

1、 从供应量来看，2011年8月株洲市内四区新建商品房累计供应量同比、环比均上涨，总体看来，市场开市回暖，预计接下来的九月与十月推货量还将继续加大。
2、 从成交量来看，2011年8月内四区新建商品房成交量同比下跌，环比上涨，目前在国家政策的影响下，以及消费者的观望态度影响下，成交量依旧不是很高，市场是否能够回暖，关键还是看9月份、10月份的成交量与国家的政策。

未来发展趋势预测

1. 8月供应将大幅上升， 10月将达到顶峰，预计与去年供应量相当。一是本年新开工楼盘的建设进度在第四季度将陆续达到预售条件。二是进入第四季度，开发商开始谋划明年的项目开工，为筹集明年新项目的资金，必须加快在建项目的建设进度，尽早上市，加速资金回笼。三是银行到年底要清算上级银行规定的房贷额度，将进一步从严购房贷款，开发商为抢本年度最后一拨购房贷款，必然全面加速上市，预计本年供应量与去年相当。

2. 销售量有可能跟不上供应量，在一定的时段内会有一定的空置，但供销比会一直保持健康合理。根据目前销售同比下降幅度大于供应下降幅度，以及8月份之后供应将大幅上升的分析，预计第四季度销售量有可能不及供应量，在一定的时段内会有一定的空置，但供销比会一直保持健康合理，供销量会有一定差距，但差距不会很大。

3. 二手房交易明显好转，年末或将与去年成交量相当。虽然今年以来，我市二手房交易持续萎缩，但从7月以及8月前三周的情况来看，二手房交易成上升态势，尤其是7月成交量首次成正比，估计第四度二手房成交量继续攀升，年末或将与去年成交量相当。主要原因是经过两个月的适应期，市民已经发现宏观调控事已定局，逐渐接受了二手房交易税负偏重的事实。二是新建商品住房价格比二手房高，贷款利率又高，遂转向品质虽然不高，但尚可满足居住需求，房价总额不是很高的二手房。

4. 天元区的投资与开工量将取代近两年一直领先的芦淞区。2011年被称为房地产的大盘时代，这其中的80%均坐落在天元区。随着湘江风光带、五桥、武广新城的建成，六桥建设的即将启动和高新区政府的北移，以及今年“招商引资年”工作力度的加大，天元区的投资价值、宜居度越来越凸显，加上房屋征收难度的加大和成本越来越高，开发商更青睐于不需要进行大规模征收、道路交通条件十分优越、公共资源丰富、已经完全成为株洲市行政、教育、金融、服务中心的天元区。

5. 明年的可供应量将好于今年，明年上半年的供应将会是今年上半年的两倍。根据今年新开工节节攀升，到7月底已经翻番，以及开发商今年待开发土地面积剧增的情况，预计明年的可供应量将好于今年，明年上半年的供应将会是今年上半年的两倍。

附件 8月销售套数排行版

8月全市整体销售套数排行版

名次
项目名称
销售套数
开发商
冠军
金域天下
206
株洲佳兆业置业有限公司
亚军
上城国际
114
株洲天玺房地产开发有限公司
季军
香博堡商住小区一期
98
株洲天郡房地产开发有限公司
4
华晨御园
32
株洲华晨房地产开发有限责任公司
5
樱花地带
30
株洲丰源房地产开发有限公司
6
美的城
24
株洲美的房地产开发有限公司
7
丰园商住楼
16
株洲广信房地产开发有限公司
7
鸿益贺家广场
16
株洲鸿益房地产开发有限公司
9
百江花园
11
株洲百江房地产开发有限公司
10
日盛华尔兹
10
株洲日盛房地产开发有限公司

附件 2011年1-7月份市场情况分析

2011年1-7月份市场情况分析

（一) 房地产开发投资突破百亿，依旧维持46%的高增速,城镇化进程加快。统计局数据显示，1-7月，全市（含5县市）完成房地产开发投资107.07亿元，同比增长46.8%，依旧维持了上半年的高增速；其中7月完成房地产开发投资12.76亿元，同比增长35.7%，却是6月完成额的50%。

我市不仅房地产开发投资额稳居全省第二，增速排全省前二，固定资产投资的增速亦排在全省前二。今年上半年，全省完成固定资产投资额4613.21亿元，同比增长30.2%，我市完成完成固定资产投资额337.89万平方米，占全省的7.32%，同比增长44.8%，而长沙固定资产投资的增幅是27.4%，湘潭固定资产投资的增幅是40.5%。固定资产投资和房地产开发投资增速在全省均处于前列，说明我市城镇化进程加速。

（二）新开工面积同比翻番，项目建设进度加快以求尽早上市 。1-7月，全市新建商品房施工面积1980.69万平方米，同比增长29.8%，新开工574.72万平方米，同比增长97.7%，几乎翻番，其中，住宅新开工325.33万平方米，同比增长64.7%。

今年以来，新开工面积同比增速一直呈加速度增长态势，例如，2月的增速为-17.1%，3月23.7%，4月57%，6月65.2%，7月97.7%。说明开发商通过上半年的观察和调查，对本埠楼市仍然充满信心，加快了施工进度，以抢在金九银十之前达到上市条件。

（三）天元开发投资增幅翻番，开发量直逼芦淞；石峰开发投资增幅排第二；醴陵、株洲县开发投资、销售居5县市前二位。1-7月，芦淞区完成房地产开发投资28.38亿元，位居第一，天元区28.29亿元，直逼多年来一路领先的芦淞，同比增长108.6%，增速翻番，增幅居全市第一。一向处于房地产开发弱势和不太宜居的石峰区正逐渐升温，增幅排市本级第二。石峰区1-7月完成房地产开发投资8.30亿元，同比增长54%，超过芦淞区的17.7%和的25.1%，而且项目的总量比较大，预期品质较高，例如天郡房产在响石西路新开发的香博堡总建筑面积18.9万平方米，往年结转项目莱茵小镇29万平方米，亿都国际等。

在5县市完成的房地产开发投资中，醴陵市和株洲县位居前两位，分别完成9.99亿元和5.81亿元，销售面积亦位居5县市前二。

（四）从套型供求结构分析，120-144 m2的供销最俏；从销售价位结构分析，4000-5000元/ m2销量最大，均占4成；从购买对象分析，外地购房者逐渐增多。1-7月，市本级供应商品住房103.6万m2，其中，120-144 m2的供应量为42.66万m2，占供应量的40.62%；成交商品住房89.565万m2，其中，120-144 m2的销量为36.38万m2，占成交量的41.18%；从销售价位结构分析，4000-5000元/ m2的销售量最大，成交36.09万m2，占成交量的40.29%。从购买对象分析，株洲地区以外的购房者（以居民身份证为统计标准）占到31.03%，比上年底增长5.34%。

（五）新建商品房供销环比激增，同比差距明显缩小；近3个月供应环比呈翻番态势增长,7月供应放量增长，是上半年供应量的一半；销售环比平稳增长，但略逊于供应。我市房地产交易系统显示，1-7月，市本级商品房上市（批准预售）115.33万平方米（其中，商品住房上市103.60万平方米），同比下降16.16%，比1-6月的-36.07%又缩小了20个百分点。其中，7月供应37.25万平方米，是上半年供应的一半。

1-7月，市本级商品房成交（网签备案）97.57万平方米（其中，商品住房成交89.57万平方米），同比下降21.24%，比1-6月的-29.63%缩小8个百分点；1-7月，市本级商品房成交套数为9026套（其中，商品住房成交8216套），同比下降21.15%。

数据表明，进入下半年，株洲市本级商品房供销激增，供应在近3个月表现为环比翻番，销售表现为平稳增长。供应方面，1月21.52万平方米，2月零供应，3月7.09万平方米，4月21.31万平方米，5月8.52万平方米，6月19.64万平方米，7月37.25万平方米；销售方面，1月19.07万平方米，2月6.34万平方米，3月11.15万平方米，4月11.93万平方米，5月15.59万平方米，6月13.29万平方米，7月20.21万平方米，除2、3月像供应一样有所动荡外，其余月份基本保持了平稳增长趋势。尽管销售平稳增长，但增长幅度不及供应。

（六）二手房交易显著回升，同比下降率从4-6月的20%多缩小至13%；近4个月来，7月成交量首次同比正增长，达62%。1-7月，市本级二手房交易53.12万㎡、5277套、10.19亿元，同比增长-13.07%、-10.77%和17.71%；其中二手住房成交面积为42.01万㎡、4861套，7.28亿元，同比增长-3.27%、-6.09%和21.84%。7月当月，二手房成交10.34万平方米、836套，同比增长62.94%、20.81%。

从同比来看，近4个月来7月首次出现正比，而且高达60%。除1、3月同比增长外，4、5、6月的同比均维持在20%多的下降率，具体如下：1-3月同比增长10.25%，3月同比增长34.21%；1-4月同比下降24.96%，4月同比下降24.96%，1-5月同比下降21.88%，1-6月同比下降21.86%，1-7月的同比下降率缩小了近9个百分点。

从每月的成交量分析，除2月因春节休假，二手房只成交2.8万平方米，1、3、4月的成交量比较平稳，均保持在8-9万平方米左右，5、6月滑坡明显，7月回升显著。具体如下：1月8.02万平方米，2月2.8万平方米，3月9.18万平方米，4月9.16万平方米，5月6.59万平方米，6月7.01万平方米，7月10.34万平方米。